Определение рыночной стоимости квартиры

 

Описание квартиры

Квартира расположена  на 2-м этаже. Общая площадь-52,7 кв.м. Жилая площадь-28,7 кв.м. По комнатам: 11,7+17,0 кв.м. Площадь кухни - 8,2 кв.м.

Санузел раздельный. Имеется застекленная лоджия с выходом из комнаты 1,7 кв.м. и кладовая (2,0 кв.м).

Окна выходят на ул. Ложевая. Ориентация окон по сторонам света: северо-восток. Окна пластиковые. Пол - плитка на кухне, коридоре; ламинат - в комнатах. Потолки высотой 2,65 см. Дополнительно к входной деревянной установлена еще одна металлическая дверь.

Рис.1. План квартиры

1 – коридор, 2 – кладовая, 3 – жилая комната, 4 – жилая комната, 5 – кухня,

6 – уборная, 7 – ванная.

Общее состояние объекта можно оценить как отличное.

 

 

6. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

Наилучшее и наиболее эффективное  использование является основополагающей предпосылкой стоимости. Объекты недвижимости, за редким исключением, имеют альтернативные варианты использования. На одном и  том же земельном участке могут  быть построены здания различного назначения; одно и то же здание может с равным успехом использоваться как административное, промышленное, складское или жилое. Каждому из таких альтернативных вариантов использования соответствуют определенные ожидаемые выгоды.

Заключение о наилучшем  использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования  собственности, исходя из анализа состояния  рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данной работе, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость недвижимости.

Анализ выполняется путем  проверки соответствия рассматриваемых  вариантов использования следующим  критериям.

1. Законность (правовая разрешенность): рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Законодательные требования и ограничения включают элементы правового регулирования использования  объекта, поэтому при анализе  этого критерия были рассмотрены  нормы: на землепользование, санитарно- эпидемиологические; пожарной безопасности; регулирующие использование объекта  недвижимости.

2. Физическая осуществимость: определяется тем, может ли проект застройки быть осуществлен в пределах установленного срока, при условии достижения соответствия между качеством и стоимостью. К физическим свойствам объекта относят: размеры, геометрическая форма, пространственная ориентация земельного участка и сооружений, рельеф поверхности и прочее.

Для того чтобы иметь рыночную стоимость, недвижимая собственность  должна иметь спрос, полезность, ограниченность предложения, а также способность  передаваться из рук в руки.

3. Экономическая целесообразность и максимальная продуктивность – рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу объекта оценки.

На основании проведенного анализа, наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта среди всех юридически разрешенных, физически  возможных и экономически целесообразных вариантов на текущий момент является использование в качестве жилого помещения.

7. Определение стоимости объекта

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно  влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно  на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют 3 основных подхода:

1. Затратный подход;
2. Метод сравнительного анализа продаж;
3. Доходный подход.

7.1. Затратный метод

Затратный метод основан  на определении затрат, которые может  понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве  здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или  потребительским свойствам оцениваемому объекту.

Стоимость нового строительства  улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может  выступать в виде восстановительной  стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость – стоимость строительства в текущих на дату оценки ценах точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту.

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта с использованием современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д.

Таким образом, восстановительная  стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание объекта-аналога.

Процедура оценки затратным  методом включает следующие последовательные шаги:

1) расчет стоимости замещения оцениваемого объекта объектом с аналогичной полезностью;

2) определение величины накопленного износа;

3) уменьшение стоимости  замещения на сумму износа для получения остаточной стоимости объекта.

Определение стоимости замещения

Существует несколько  способов определения стоимости  замещения объекта недвижимости.

1) Метод сравнительной единицы. Основан на сравнении стоимости единицы площади или единицы объема со стоимостью единицы площади или единицы объема подобного типового сооружения. В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические различия определяется искомая величина рыночной стоимости.

2) Метод разбивки на компоненты. Сущность метода заключается в том, что стоимость всего сооружения определяется как сумма стоимостей его строительных компонентов. Стоимость каждого компонента получают исходя из его единичной стоимости, т.е. суммы издержек, необходимых для выполнения единичного объема. Зная объем каждого элемента и его единичную стоимость находят стоимость всего сооружения.

3) Ресурсный метод. Основывается на расчете стоимости основных строительных материалов в текущих ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда, затрат на эксплуатацию машин и механизмов, накладных расходов, прибыли подрядчика и прочих работ и затрат.

Для оценки стоимости строительства наиболее целесообразно применить метод сравнительной единицы.

Для получения обоснованной стоимости необходимо также определить величину прибыли предпринимателя  и добавить ее к определенной восстановительной  стоимости объекта. Прибыль предпринимателя  – это вознаграждение инвестора  за риск строительства объекта недвижимости. Она отражает рыночно обоснованную величину, которую застройщик рассчитывает получить сверх всех затрат (материалы + труд + управление) в качестве вознаграждения за свою деятельность. Фактическая прибыль предпринимателя составляет 25-35% от затрат на строительство.

Стоимость постройки 1 кв.м. жилья на дату оценки в рассматриваемом  районе составляет 28.450 рублей за кв.м. Отсюда найдем стоимость квартиры с площадью 52,7 кв.м. с учетом фактической прибыли предпринимателя, составляющей 30% затрат на строительство.

28.450 52,7 1,3 = 1.949.110 рублей.

Определение величины накопленного износа

Износ - потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ  подразделяется на три типа: физический, функциональный (моральный) и износ  внешнего воздействия (экономический).

Физический износ – это потеря стоимости за счет естественных процессов во время эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый  физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.

Функциональный (моральный) износ – потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Аналогично физическому износу может быть как устранимым, так и неустранимым.

Внешний (экономический) износ вызывается факторами извне – изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д.

 

Таблица 1 - Определение физического износа здания

Наименование конструктивных элементов	Удельный вес конструктивного  элемента	Износ, %	Процент износа к строению
Фундамент	18	3	0,54
Стены и перегородки	24	5	1,2
Крыша	1	3	0,03
Перекрытия	15	5	0,75
Полы	6	4	0,24
Наружная и внутренняя отделка	14	7	0,98
Окна	8	5	0,4
Двери	8	4	0,32
Электрическое освещение  и прочие инженерные коммуникации	6	2	0,12
ИТОГО	100	-	4,58

 

Ф_з = _{К, i} I_i

где Ф_з – физический износ здания, %

      Ф_{К, i} – физический износ конструктивного элемента, конструкции или системы здания, %

I_i – удельный вес конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания

n – число отдельных элементов, конструкций или систем в здании.

 

Таким образом, процент физического износа здания составляет 4,58%.

= 1.949.110 *   = 1.860.000 руб.

Таким образом, рыночная стоимость  квартиры, рассчитанная затратным методом, составляет 1.860.000 рублей.

 

7.2. Метод сравнительного анализа продаж

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок между ними.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный  по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее применим для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное  количество информации о недавних сделках  купли-продажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод  сравнения продаж не используется. Любое отличие условий продажи  сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Применение метода сравнительных  продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам-аналогам;
2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
3. Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен продаж или исключения из списка сравниваемых;
4. Приведение ряда показателей стоимости сравниваемых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке цен  продаж объектов сравнения все поправки делаются от объекта оценки к сравниваемому  объекту. Стоимость оцениваемого объекта  не корректируется.

В общем виде модель расчетной  рыночной стоимости оцениваемого объекта  недвижимости (С_р) принимает следующую форму:

С_р = Ц_i K_i