Анализ рынка вторичного жилья

 

Содержание

ВВЕДЕНИЕ 3

1 ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА ВТОРИЧНОГО ЖИЛЬЯ 5

1.1. Современное состояние рынка вторичного жилья в России 5

2. ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА ВТОРИЧНОГО ЖИЛЬЯ ГОРОДА НИЖНЕКАМСКА 8

2.1 Определение цели 8

2.2 Сбор и обработка информации 9

2.3  Сегментация рынка вторичного жилья г.Нижнекамска 12

2.4  Позиционирование объектов недвижимости на рынке вторичного жилья г.Нижнекамска 13

2.5  Определение емкости рынка вторичного жилья г.Нижнекамска 15

2.6  Анализ сильных и слабых сторон рынка вторичного жилья 17

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 21

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 22

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Рынок недвижимости является одним из важнейших  элементов экономической системы  любого государства. Недвижимое имущество, в чьей бы собственности оно не находилось, играет огромную роль в  процессе человеческой деятельности. Кроме того в ходе становления  и развития рынка недвижимости создается  большое количество рабочих мест, что способствует росту занятости.

Особое  место занимает недвижимость, которая  выступает в качестве средств  производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а  также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные  участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Любой желающий может обратиться в агентство, чтобы получить квалифицируемую  помощь. Так как продажа или  покупка жилья имеет огромное значение в жизни любого человека, все обращаются в агентство недвижимости. Соответственно возросло и количество агентств, предлагающие подобные услуги. Появилась конкуренция.

Рынок недвижимости и уровень его развития характеризуют степень совершенства национальной экономики. В российских условиях формирование рынка недвижимости рассматривается как один из основных факторов перехода к рыночной экономике, стимулирующий другие сферы народного  хозяйства.

Целью работы явилось рассмотрение особенностей развития рынка недвижимости в г.Нижнекамске.

В соответствии с этим можно выделить следующие  задачи:

1) определить  сущность и понятие рынка недвижимости,

2) выявить  особенности развития рынка недвижимости  в современной России,

3) выявить  отличительные особенности рынка  недвижимости,

4) провести  маркетинговое исследование рынка  недвижимости г. Нижнекамска.

При написании  работы использовались аналитические данные, опубликованные в научной литературе и периодической печати, экспертные разработки и оценки российских и зарубежных ученых-экономистов, учебную и методическую литературу, а так же информацию с сайтов агентства internet.

 

1 ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА ВТОРИЧНОГО ЖИЛЬЯ

1.1. Современное состояние рынка вторичного жилья в России

Ситуация на российском рынке жилья  сложилась таким образом, что  основной его сегмент занимают не квартиры в новостройках, а жилплощадь в так называемом «вторичном жилье». Вторичный рынок жилья это  рынок жилищной площади, которая  на момент выставления на продажу  уже находилась определенное время  в собственности и использовалась по назначению. Нужно сказать, что  именно вторичное жильё пользуется наибольшим спросом среди российского  населения и именно на сделки (покупки  и обмена) с ним и приходится основной объём коммерческих операций в этой сфере.

Прежде всего, это объясняется  теми преимуществами, которое вторичное  жильё имеет по сравнению с  первичным, находящимся в новопостроенных домах. Прежде всего, вторичный рынок жилья неизмеримо шире первичного рынка в силу хотя бы того обстоятельства, что старых домов в нашей стране гораздо больше, чем построенных в последние годы. У покупателя появляется возможность выбора жилья в любом районе интересующего его населенного пункта, тогда как новостройки располагаются преимущественно по окраинам городов и в новых микрорайонах. К тому же немаловажным фактором было и то, что при покупке вторичного жилья покупатель получал возможность незамедлительно въехать в приобретённую квартиру, причём нередко на этой жилплощади уже был сделан ремонт. Тогда как при вложении денег в квартиры в новостройках клиент сначала должен был дождаться окончания строительства (покупки в основном осуществлялись на стадии незавершённых работ, так как после сдачи дома цены на квартиры ещё более увеличивались), после чего привлекать дополнительные средства и тратить время для производства ремонтных работ. Вдобавок ко всему в последние годы участились случаи разорения строительных компаний, в результате чего люди оставались с документами на квартиру, без денег и с недостроенными, непригодными для использования домами. В случае с вторичным жильём такой сценарий, разумеется, исключён.

При сделках с вторичным жильём снимается ряд сложностей с оформлением  документов, связанных с получением нового адреса, прописки, записи в различные  учреждения, от детских садов до поликлиник. Такие сложности почти  неизменно возникают у людей, получающих адреса в недавно построенных  домах, которые только-только входят в базы данных коммунального хозяйства  и учреждений социальной сферы. Добавить сюда то обстоятельство, что на сделки на рынке вторичного жилья банки всегда охотнее выдают ипотечные кредиты, чем на покупку первичного жилья (из-за уже упомянутых проблем со сдачей новостроек в эксплуатацию), и станет ясной популярность «бывших в употреблении» квартир.

Впрочем, ничто никогда не состоит  из одних лишь достоинств и преимуществ. Вот и у покупки квартиры на рынке вторичного жилья есть свои негативные стороны. Для начала нужно  вспомнить о пресловутом соотношении  цены и качества. В целом вторичное жильё дешевле аналогичного первичного, но чаще всего это достигается за счёт неважного состояния самого жилья. При этом сама приобретаемая квартира может быть в приличном виде, с выполненным ремонтом, однако в старых домах, постройки 1960-х – 1970-х годов (которые и составляют основную часть рынка), всё может быть не столь радостно. Вполне вероятны проблемы с коммуникациями, с общим износом строения. В такой ситуации можно съэкономить во время покупки, но затем потратить значительные средства на устранение постоянно возникающих поломок и аварий. И тут же на подходе вторая проблема, с которой сейчас нос к носу столкнулись жители московских «хрущёвок» - это снос жилищного фонда, состояние которого признано аварийным или несоответствующим современным нормам безопасности и комфорта. Конечно, в таких случаях государство всегда обещает предоставить замену, но, во-первых, нет никаких гарантий, что предоставленное жильё будет действительно аналогичным по своей стоимости и престижности, во-вторых, зачастую сроки выдачи новых квартир отстоят довольно далеко от сроков сноса старых зданий.

И, наконец, как не вспомнить о  том сегменте вторичного рынка жилья, который совсем недавно был первичным  рынком. Здесь опасность подстерегает тех, кто по каким-то причинам желает жить в определённом районе того или  иного города, обычно это центральные  микрорайоны. Владельцы квартир в новых домах, построенных в этих районах несколько лет назад, стремятся заработать на этом спросе и накидывают на рыночную цену квартиры дополнительные примерно 20%. То есть квартира, по всем характеристикам являющаяся новой (пара-тройка лет эксплуатации не в счёт) и в которой уже произведён ремонт, но относящаяся в рынку вторичного жилья, будет стоить значительно дороже такой же квартиры в новом доме. Здесь уже в дело вступают законы рынка – если есть спрос, у того, кто делает предложение, есть возможность выдвинуть его на максимально выгодных для себя условиях.

 

 

2. ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА ВТОРИЧНОГО ЖИЛЬЯ ГОРОДА НИЖНЕКАМСКА

2.1 Определение цели

Целью данного  исследования явилось изучение особенностей рынка вторичного жилья г. Нижнекамска.

На данном этапе производится выбор одного из способов исследования рынка. В данной работе производится разовое изучение состояния и тенденций развития рынка вторичного жилья в городе Нижнекамске.

Рынок недвижимости находится под  значительным влиянием факторов,       определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.  Таким образом, рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким как:

• изменения общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;
• изменение темпов экономического роста в стране;
• изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости;
• изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве;
• изменения ситуации на рынке капитала вследствие нестабильности валютных курсов, динамики процентных ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий;
• научно-технический прогресс и др.

При оценке важной является информация об экономической, демографической, социальной и экологической ситуациям в городе Нижнекамске. Эта информация необходима для анализа состояния рынка вторичного жилья, тенденций его развития, описания развитости инфраструктуры и других данных. 

 

2.2 Сбор и обработка информации

По данным Всероссийской  переписи населения 2010 года численность  населения составила 234 тысячи жителей.

В городе отсутствуют  административные районы. Нижнекамск поделен на жилые микрорайоны, кварталы и поселки.

- Микрорайоны: 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 14а, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 27, 28, 29а, 29б, 30, 31, 32, 34, 35, 35а, 36, 36а, 36б, 37, 43, 44.

- Кварталы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 9а, СУЗ, А, Б, Е.

- Поселки: Строителей, Ахтуба, Афанасово,  Кр. Ключ.

В Нижнекамском муниципальном  районе расположен один из крупнейших в России центров нефтехимической, нефтеперерабатывающей и энергогенерирующей промышленности, на который приходится 23 % производимой в Татарстане промышленной продукции и около 30 % экспорта.

Промышленный комплекс Нижнекамска включает в себя такие  крупные предприятия как:

• ОАО «Нижнекамскнефтехим» — завод по производству дивинила и углеводородного сырья, завод по производству бутилового каучука, завод по производству синтетических каучуков, завод по производству изопрена-мономера, завод по производству этилена, завод по производству окиси этилена, завод по производству стирола и полиэфирных смол, завод по производству олигомеров, завод по производству полистиролов, завод по производству полиолефинов;

• ОАО «Нижнекамскшина» — Нижнекамский шинный завод;

•  ОАО «ТАИФ-НК» — нефтеперерабатывающий завод, завод бензинов и производство по переработке газового конденсата;

• ОАО «ТАНЕКО» (прежнее название «ННПЗ») — Татарстанский нефтеперерабатывающий комплекс;

•  ОАО «Нижнекамсктехуглерод» — Нижнекамский завод технического углерода;

• ОАО "Генерирующая компания «Нижнекамская ТЭЦ» (филиал ОАО «Татэнерго») — ТЭЦ-1 и ТЭЦ-2.

Строительная отрасль  Нижнекамска представлена такими предприятими как:

•        ОАО «Управляющая компания Камаглавстрой»

•        ООО «Жилищная инвестиционная компания»

•        ТМО «Каммонтажспецстрой»

•        ООО «Камэнергостройпром»

•        ОАО «Нижнекамсккровля»

•        ОАО «Нижнекамский завод железобетонных изделий»

•        ООО «Кирпичный завод»

•        ООО «Завод металлоконструкций»

•        ОАО «Нижнекамский механический завод»

•        ООО трест «Татспецнефтехимремстрой»

•        ОАО «Нижнекамскресурсы»

•        ООО «Агентство строительства и капитального ремонта».

Муниципальная система  образования представлена учреждениями начального и среднего образования: 64 дошкольных образовательных учреждения разного вида; 23 общеобразовательных  школы, 5 гимназий, 2 лицея, 2 лицея-интерната, 1 кадетская школа-интернат, 2 специальные (коррекционные) школы, а также учреждения дополнительного образования (спортивные школы, детские музыкальные школы, детская художественная школа и др.).

 

 

Таблица 1. Основные показатели занятости населения г.Нижнекамск

 

Наименование	Единица измерения	на 01.01. 2013г.
Численность состоящих на учете по безработице на  конец отчетного периода:	чел.	1917
из них:     женщины     мужчины	чел. чел.	1351 566
из общего числа безработных:     16-29 лет     предпенсионного возраста	% %	24 15
другие	%	61
Численность, получающих пособие  по безработице на конец  отчетного периода	чел.	1917