Договор купли-продажи и его виды

При расторжении  договора добросовестная сторона вправе потребовать от другой стороны возмещения убытков, причиненных ей приобретением товара у другого продавца по более высокой цене (покупатель) или продажей товара по более низкой цене (поставщик), либо если соответствующая новая сделка не совершалась, разницы между ценой, установленной в договоре, и текущей ценой на момент расторжения договора.

Согласно п. 1 ст. 535 ГК по договору контрактации производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную (произведенную) им сельскохозяйственную продукцию заготовителю —лицу, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или продажи.

По своей  юридической природе данный договор является консенсуалъным, возмездным и двусторонним.

В качестве производителя  сельскохозяйственной продукции могут выступать сельскохозяйственные коммерческие организации: хозяйственные общества, товарищества, производственные кооперативы, а также крестьянские (фермерские) хозяйства. В качестве покупателя по договору контрактации выступает заготовитель, т.е. коммерческая организация либо индивидуальный предприниматель, осуществляющие предпринимательскую деятельность по закупкам сельскохозяйственной продукции для ее последующей продажи или переработки.

Поскольку производство сельскохозяйственной продукции в весьма значительной мере зависит от погодных условий и является хозяйственной деятельностью с повышенным риском, законодатель особо оговаривает, что производитель этой продукции, не исполнивший обязательство или исполнивший его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии своей вины (ст. 538 ГК).

Согласно п. 1 ст. 539 ГК по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.

Абонент (потребитель) обязуется оплачивать принятую энергию, но на него не возлагается обязанность принять товар, т.е. получить какое-либо количество энергии. Кроме того, для договора энергоснабжения характерны дополнительные специфические обязанности абонента: соблюдение определенного режима потребления энергии и т.д.

По юридической  природе данный договор является консенсуальным, возмездным и двусторонним. Особенность договора энергоснабжения состоит в том, что это публичный договор и его заключение считается обязательным для энергоснабжающей организации.

Договором энергоснабжения  определяются количество энергии, ко-торую  обязана подавать абоненту энергоснабжающая организация, и режим ее подачи.

Срок действия договора энергоснабжения может быть как неопределенным, так и определенным. Первый имеет место, если абонентом выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, и иное не предусмотрено соглашением сторон, второй — если абонентом выступает юридическое лицо.

Цена, по которой  производится оплата, как правило, регулируется установленными государством тарифами. Поэтому отсутствие в договоре электроснабжения условия о цене не влечет его недействительность, так как цена не является существенным условием данного договора.

В соответствии со ст. 549 ГК по договору продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).

По юридической  природе договор продажи недвижимости является консенсуальиым, возмездным и двусторонним.

Предметом данного  договора может быть лишь продажа  недвижимого имущества, обладающего признаком оборотоспособности (ст. 129 ГК).

Договор продажи  недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данной формы влечет недействительность договора продажи недвижимости (ст. 550 ГК). Договор продажи недвижимости считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.

Переход права  собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о такой регистрации. Сторона, необос-нованно уклоняющаяся от указанной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные ее задержкой (п. 3 ст. 551 ГК).

Существенным  условием договора продажи недвижимости является условие о предмете продажи. Согласно ст. 554 ГК в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор — незаключенным.

Некоторые специальные  правила установлены для продажи  жилых помещений. Так, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК).

В соответствии с п. 1 ст. 559 ГК по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Выделение договора продажи предприятия как самостоятельного вида договора купли-продажи обусловлено особым характером объекта продажи. В качестве такого объекта выступает предприятие как имущественный комплекс.

Договор продажи  предприятия заключается в письменной форме пу-

тем составления  одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение указанной формы влечет недействительность договора. Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 560 ГК).⁹

 

 

 

 

 

 

 

2. Права,  обязанности и ответственность  сторон 

договора  купли-продажи

 

В соотвествии  со ст. 218 ГК РФ право собственности  на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом  на основании договора купли-продажи. Продавец должен быть собственником вещи, а передача вещи покупателю и оплата ее являются юридическим фактом, необходимым для приобретения права собственности на проданную вещь.¹⁰

В соответствии с п. 1 ст. 456 ГК РФ важнейшая обязанность продавца - передать товар во владение покупателя. Ее значимость бесспорна: договор купли-продажи направлен на передачу права собственности, а обладание данным правом, лишенным правомочия владения, лишено и практического смысла. Обязанность передать товар должна быть исполнена в надлежащий срок согласно договору, а если договор не позволяет его определить - в разумный срок после возникновения обязательства. Обязательство по передаче, не исполненное в разумный срок, должно быть исполнено в 7-дневный срок со дня предъявления покупателем требования о передаче либо в иной срок согласно законодательству, условиям или существу обязательства или обычаям делового оборота.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ   важнейшая обязанность продавца, характеризующая сущность, направленность и результат договора купли-продажи, - перенести на покупателя право собственности.

Право на отчуждаемый товар переходит от продавца к покупателю как правило в момент не заключения договора, а передачи. Если отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право у приобретателя по общему правилу возникает с момента регистрации, т.е. независимо от передачи. Переход права в отношении вещей, определенных в договоре родовыми признаками, может состояться не ранее их индивидуализации, которая едва ли не всегда обеспечивается передачей (что соответствует общему правилу п. 1 ст. 223 ГК РФ).

Продавец обязан передать товар  свободным от прав и притязаний третьих  лиц, т.е. обеспечить его юридическую  чистоту, кроме случая, когда покупатель согласился принять товар с обременением. Товар должен быть свободен от обременений к тому моменту, когда от продавца к покупателю должно перейти право собственности. Неисполнение продавцом данной обязанности позволяет покупателю по его усмотрению и в зависимости от характера обременения потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора (см. п. 1 ст. 460 ГК).

Продавец обязан передать товар в надлежащем количестве. Для этого используются:

• соответствующие единицы измерения (штуки, меры веса, длины, площади, объема и т.п., например погонные, квадратные или кубические метры);
• денежное выражение (например, количество подлежащего передаче кирпича должно соответствовать стоимости 1 млн руб. на день исполнения договора);
• индивидуальная методика, разработанная участниками договора (например, количество подлежащего передаче кирпича должно быть достаточным для проведения работ согласно проектно-сметной документации)

При передаче меньшего количества товара покупатель вправе по своему усмотрению и по общему правилу потребовать передачи недостающего количества или отказаться от переданного товара и от его оплаты (а если товар уже оплачен - потребовать возврата денег), а при передаче большего (если продавец в разумный срок не распорядится сверхнормативным товаром и если иное не предусмотрено договором) - принять весь товар, при этом сверхнормативный товар должен быть оплачен по цене нормативного или по иной цене, согласованной сторонами (ст. 466 ГК РФ).

Если по договору купли-продажи передаче подлежат товары в определенном соотношении по видам, моделям, размерам, цветам или иным признакам (ассортимент), продавец обязан передать покупателю товары в ассортименте, согласованном сторонами (п.1 ст.467 ГК РФ). Если ассортимент в договоре купли-продажи не определен и в договоре не установлен порядок его определения, продавец вправе передать покупателю товары в ассортименте исходя из потребностей покупателя, которые были известны продавцу на момент заключения договора, или отказаться от исполнения договора (п.2 ст.467 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором (п.2 ст.456 ГК РФ).

Продавец обязан передать покупателю товар, соответствующий  условиям договора купли-продажи о комплектности (п.1 ст.478 ГК РФ). Если в договоре не указана комплектность товара, продавец обязан передать покупателю товар, комплектность которого определяется обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (п.2 ст.478 ГК РФ).

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли продажи (п.1 ст.469 ГК РФ). При отсутствии в договоре купли продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п.2 ст.469 ГК РФ).¹¹

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

• соразмерного уменьшения покупной цены;
• безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.¹²

В случае существенного  нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, выявляются неоднократно и т.п.) покупатель вправе по своему выбору:

• отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
• потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.¹³

Если договором  купли продажи предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества товара, продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям, предусмотренным ст.469 ГК РФ, в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока) (п.2 ст.470 ГК РФ). Если договором купли продажи не предусмотрено представление продавцом гарантии качества на товар, то передаваемый продавцом товар в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются (п.1 ст.470 ГК РФ).