Оценка кредитоспособности заемщика при ипотечном кредитовании (андеррайтинг)

Академия Труда и  Социальных Отношений

Кафедра Финансы и  кредит

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Курсовая работа по дисциплине

 «Банковский менеджмент»

на тему: «Оценка кредитоспособности заемщика при ипотечном кредитовании (андеррайтинг)»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила студентка 5 курса

2 группы факультета  МЭФиС

Сямиуллина Э.В.

 

Работу проверила:

проф. Стародубцева Е.Б.

 

 

 

 

 

 

 

Москва, 2012

Содержание 

 

 

Введение……………………………………………………………………..……3

Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредита и оценки кредитоспособности заемщика.

1.1. Сущность, понятие, классификация, преимущества и недостатки ипотечных кредитов……………………………………………………….….….5

1.2. Понятие и сущность андеррайтинга при ипотечном кредитовании……..11

1.3. Методика определения кредитоспособности физических лиц при ипотечном кредитовании…………………………………………………….….13

Глава 2. Практическая часть оценки кредитоспособности физического лица при ипотечном кредитовании.

2.1. Расчет суммы кредита  на основе финансовых показателей   платежеспособности заемщика –  физического лица………………………….20

2.2. Оценка кредитоспособности заемщика с помощью практических расчетов, определяющих платежеспособность физического лица…………..21

Глава 3. Рекомендации по совершенствованию методики оценки  кредитоспособности физических лиц.

3.1. Усовершенствование  методик оценки качества кредитоспособности…………………………………………………………….24

Заключение…………………………………………………………………27

Список используемой литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

В настоящее время  одной из актуальных задач социально-экономического развития в Российской Федерации  является задача формирования рынка доступного жилья, в том числе с помощью развития механизма ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование – кредитование под залог недвижимости, т.е. кредитование с использованием ипотеке в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

Специфика ипотечного кредитования в России состоит в относительно низком (по сравнению со стоимостью недвижимости) уровне доходов населения, высоких темпах инфляции, нестабильности макроэкономической ситуации в стране. Все это приводит к увеличению уровня риска для банков -  кредиторов, что влечет за собой установление более жестких параметров кредитования – процентной ставки, срока кредита, размера первоначального взноса, что в свою очередь делает ипотеку менее доступной для российских заемщиков. Поэтому важной и актуальной является задача грамотного управления рисками банков -  кредиторов на рынке ипотечного кредитования РФ.

Одним из основных видов  рисков на рынке ипотечного кредитования является кредитный риск, в частности  – риск потерь, вызванных неблагоприятным изменением платежеспособности заемщиков. Для управления этим аспектом кредитного риска банки проводят оценку кредитоспособности заемщика – андеррайтинг заемщиков. Андеррайтинг заемщика – оценка вероятности погашения ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, его кредитной истории, наличия собственных средств на первоначальный взнос и с учетом оценки предмета ипотеки. Правильная и содержательная оценка платежеспособности заемщика позволит банкам – кредиторам минимизировать риски при ипотечном кредитовании, именно поэтому выбранная мной тема является актуальной.

Целью курсовой работы является оценка значимости анализа кредитоспособности заемщика при выдаче кредита и рассмотрение основных методик оценки качества потенциальных заемщиков, применяемых коммерческим банками в процессе кредитного анализа.

Для достижения поставленных целей сформулированы следующие  задачи:

- изучить сущность  и виды ипотечных кредитов  в РФ;

- изучить теоретические  аспекты андеррайтинга;

- раскрыть методы оценки кредитоспособности заемщика, применяемые на практике.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Теоретические  аспекты ипотечного кредита и  оценки кредитоспособности заемщика.

1. Сущность, понятие и классификация  ипотечных кредитов.

Ипотека (греч. hypoteka-залог, заклад) – представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора – залогодержателя к должнику (залогодателю).

Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано  экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени и конкретной страны.

Ипотечный кредит – это целевая  ссуда, выраженная в денежной форме, предоставляемая кредитором заемщику (заемщикам) на условиях платности, срочности и возвратности для прио6ретения или строительства жилой недвижимости с целью удовлетворения жилищных потребностей заемщика (заемщиков), которая обеспечивается залогом недвижимого имущества.

Согласно статье 5.закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

По договору об ипотеке может  быть заложено недвижимое имущество, права  на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними: 
        1) земельные участки

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое  имущество, используемое в предпринимательской  деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части  жилых домов и квартир, состоящие  из одной или нескольких изолированных  комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие  строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Субъектами рынка ипотечного кредита выступают:

- система финансово-правового регулирования, которая определяет концепцию развития кредитования и формирует законодательную базу, создает необходимые условия для организаций целостной системы ипотечного кредитования, включающей в себя ипотечные кредитные учреждения, страховые и пенсионные фонды (как источники средств), рынок закладных и других, связанных с ними финансовых инструментов;

- заемщики - физические  и юридические лица, получившие  ипотечный кредит

- кредиторы - банки  (кредитные организации), предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты;

- инвесторы - это физические  и юридические лица, приобретающие  ценные бумаги, обеспеченные ипотечными  кредитами, эмитируемые кредиторами.  К ним относятся инвестиционные  фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды;

- компании, которые определяют  инфраструктуру ипотечного рынка  (продавцы жилья, оценщики, риэлтерские  фирмы, органы государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ними, судебные органы, нотариальные конторы, страховые компании)

Система ипотечного кредитования включает 2 направления:

- непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;

- продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Первым направлением занимаются в основном ипотечные  банки, вторым направлением - финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных  банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью, позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции.

Нормативно  – правовая база, регулирующая ипотечное  кредитование в РФ.

Напрямую ипотека регулируется следующими законами:

• Гражданский Кодекс РФ;

• Жилищный кодекс

• Федеральный закон от 16 июля 1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 06.12.2011);

• Федеральный закон от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 28.07.2012);

• Федеральный закон от 11 ноября 2003г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" ( в редакции от 21.11.2011)

• Федеральный закон от 30 декабря 2004г. N 218-ФЗ "О кредитных историях" ( в редакции от 03.12.2011)

Процентные ставки по ипотечному кредиту:¹

• постоянная, фиксированная процентная ставка – «обычная ипотека» или ипотека с равномерными платежами и постоянным размером отчислений (такая форма предоставления кредита выигрышная для заёмщиков при росте процентных ставок и уровня инфляции и для кредиторов при их снижении);
• переменная ставка (плавающая) - процентная ставка закладных привязывается к другим рыночным процентным ставкам и корректируется в соответствии с их изменением.

Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка физическим лицом квартиры в кредит.

Приобретая квартиру при помощи ипотеки, гражданин становится собственником этого жилья. Однако его права как владельца ограничены, потому что данное помещение является залогом. Должник имеет право регистрировать членов своей семьи, а также завещать. Но при этом нужно помнить, что наследник получит не только квадратные метры, но и обязательства должника.

Рассмотрим преимущества и недостатки ипотечного кредитования для кредиторов и заемщиков:

1.Потенциал ипотечного  кредитования. Ипотечное кредитование – это перспективное направление деятельности на ближайшие годы. Сегодня ипотека становится одним из самых популярных финансовых продуктов, предлагаемых банками населению.

2. Недвижимость как надёжный способ защиты интересов кредиторов. Недвижимость долговечна, её цена имеет тенденцию к увеличению в долгосрочной перспективе, у кредитора низки опасения невозврата долга. В случае же невозврата кредитор распоряжается объектом недвижимостью по своему усмотрению.

3. Диверсификация кредитного риска. Осуществляется за счёт большого и увеличивающегося в ближайшей перспективе количества заёмщиков.

4. Учёт основных рисков кредитора в процентной ставке по ипотечному кредиту. Процентная ставка по ипотечному кредиту устанавливается с учётом основных рисков кредитора и, таким образом, банки страхуются от ситуаций неопределённости и их негативных для себя последствий.

5.Кредитор получает  значительную сумму переплаты  от заёмщика. При существующих процентных ставках и сроках ипотечного кредитования кредитор получает от заёмщика большую сумму переплаты, которая зачастую достигает 100% и более от стоимости жилья.

6.Возможность получения  прибыли от данного клиента  за счёт продаж ему дополнительных банковских продуктов. Здесь имеются в виду сопровождение сделок, консультации, дополнительные услуги.

Основные риски для  банка, связанные с ипотечным  кредитованием

1. Кредитный риск, или риск неуплаты.  Он учитывается банком при оформлении залога, который значительно снижает риск того, что банк потеряет свои деньги.

2. Риск досрочного  погашения кредита по ипотеке. В большинстве случаев, банки позволяют досрочно погасить кредит. Хотя некоторые из них оговаривают некоторые сроки, в период которых досрочное погашение долга невозможно.

Преимущества ипотечного кредита для заемщика:

1.Ипотека выгоднее  аренды жилья.

Ежемесячные выплаты  по кредиту практически полностью  сопоставимы с арендными ставками, но ведь арендуемое жилье никогда  не станет вашей собственностью.

2. Рассрочка платежа на 5–30 лет без изменения суммы выплаты на протяжении всего срока кредита.

3. Гибкий график погашения задолженности.

4. Ипотека как своеобразная страховка от роста стоимости жилья.

В договоре на ипотеку  прописывается постоянная (фиксированная) сумма стоимости квартиры, которую заемщик может спокойно выплачивать вне зависимости от ценовой нестабильности на рынке.

5. Не надо копить долгие годы на квартиру.

6. Собственником купленной недвижимости становится заемщик. Он может жить в квартире, прописать всех членов семьи, может даже сдавать ее (с разрешения банка). Единственное обременение  заключается в том, что, пока покупатель не погасит кредит, он может продавать или менять квартиру только с согласия банка.

7. Заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке.

8. Возможность рефинансировать кредит, т.е. получить новый на более выгодных условиях.