Оценка кредитоспособности заемщика при ипотечном кредитовании (андеррайтинг)

9. Возможность досрочного погашения кредита.

Недостатки ипотечного кредитования для заемщиков:

1.Переплата вдвое и  больше.

2.Большие временные  затраты при оформлении кредита.

3.Большое количество требуемых документов.

4.Расходы на  рассмотрение  заявки, нотариальное сопровождение  сделки, оценки недвижимости, государственной  регистрации.

5. Ежемесячный платеж  не может превышать 50-60% дохода  заемщика, т.е. данный вид кредита  больше предусмотрен для клиентов среднего класса.

6.Риск потери трудоспособности  заемщика.

7.Риск повреждения  имущества.

Откуда вытекают большие  затраты на страховку, около1,5% от суммы  кредита.

8.Высокий размер  первоначального  взноса (15-20%) делает ипотечный кредит недоступным для некоторых слоев населения.

 

1.2. Понятие и сущность андеррайтинга при ипотечном кредитовании.

Кредитные учреждения, которые  предоставляют продукт под названием  «ипотечное кредитование», вовсе не намерены чрезмерно рисковать и выбрасывать деньги на ветер. Именно поэтому одним из этапов заключения договора об ипотечном кредитовании, является андеррайтинг – оценка вероятности погашения заемщиком кредита. Банк на этом этапе стремится получить максимум информации о заемщике, что справедливо, поскольку все сделки с ипотекой и недвижимостью – сделки повышенной важности и рискованности.

Андеррайтинг заемщика² — весьма сложная и ответственная процедура оценки банком вероятности погашения или непогашения запрашиваемого кредита. Система андеррайтинга предполагает изучение и анализ кредитоспособности потенциального клиента в порядке, установленном кредитором, а также принятие положительного решения или отказ в предоставлении ссуды. Впрочем, бывают и компромиссные решения, когда банк дает согласие, но не на ту сумму или не на тех условиях, на которые рассчитывал заемщик.

Платежеспособность заемщика – это возможность человека, исходя из его реальных доходов и расходов, выплачивать ежемесячно равными долями сумму кредита с процентами. Понятие кредитоспособности включает в себя не только платежеспособность клиента, но и некий субъективный фактор, а именно добропорядочность клиента, его род занятий, состав семьи, стоимости его имущества, изучение, кредитной истории. 
Операциями по ипотечному кредитованию физических лиц в банке занимается широкий круг банковских подразделений: юридическая служба, служба безопасности, риск-менеджмент, кредитное управление и пр. Это свидетельствует о степени сложности и трудоемкости процедуры андеррайтинга.

 

3. Методика определения кредитоспособности физических лиц при ипотечном кредитовании.

 

Существует два основных метода оценки кредитоспособности заемщика:

- «ручной» андеррайтинг (решение о выдаче кредита принимается  сотрудником или сотрудниками  банка на основании их опыта, знаний, анализа документов заемщика и проверки предоставленных заемщиком сведений).

- андеррайтинг с использованием  автоматизированных систем принятия  решений – скоринговых систем (решение о выдаче кредита принимается  сотрудником на основе интегральной  бальной характеристики заемщика, вычисляемой скоринговой системой по известным характеристикам заемщика.

У каждого банка свой метод, но при оценке вероятности  погашения кредита устанавливаются  основные критерии: способность клиента  погасить кредит (оценка уровня доходов заемщика), его готовность погасить кредит (анализ кредитной истории заемщика) и стоимость закладываемого имущества как достаточного обеспечения для предоставления займа (анализ результатов независимой оценки имущества). Положительное или отрицательное решение о предоставлении ипотечного кредита банк принимает по результатам анализа сведений, содержащихся в основном и дополнительном документационных пакетах.

Опишем примерную схему оценки кредитоспособности заемщика в российских банках, использующих «ручной» андеррайтинг:

1.Сотрудник банка рассказывает  потенциальному заемщику об условиях  предоставления кредита, подсчитывает, на какую сумму может рассчитывать  заемщик, информирует о нужном комплекте документов. Как правило, к ним относятся:

-копия паспорта, заверенная  работодателем;

-копия трудовой книжки либо копии трудовых договоров (договоров подряда);

-справка о доходах по форме 2-НДФЛ;

-свидетельство о постановке физического лица на учет в налоговом органе по месту жительства на территории РФ (ИНН);

-свидетельство о государственном пенсионном страховании;

-диплом учебного заведения;

-военный билет и водительское удостоверение;

-копия свидетельства о браке, даже если супруг не выступает созаемщиком. Подлинники всех названных документов надо иметь на руках.

2. Полный комплект документов  передается на рассмотрение в  отдел андеррайтинга. Сотрудник  отдела андеррайтинга (андеррайтер)  проверяет предоставленную заемщиком  информацию (могут использоваться такие методы как обращение в службу безопасности, к работодателю заемщика и т.д.) При подтверждении информации андеррайтер, опираясь на существующие в банке инструкции и нормативы и на собственные опыт и знания, делает предварительное заключение о возможности кредитования данного заемщика и возможной сумме кредита.

3. Окончательное решение  выносится кредитным комитетом  банка на основе заключении  андеррайтера.

4. После вынесения  решения по кредиту оно сообщается  заемщику, в случае отрицательного  решения по возможности сообщается  причина отказа и возвращается  предоставленный пакет документов. Решение банка действует в течение определенного срока, составляющего, как правило, порядка 2-4 месяцев, за которые заемщик должен найти квартиру, собрать по ней документы, произвести ее оценку и заключить договор комплексного страхования.

5. После подготовки  документов заключается кредитный  договор заемщика с банком, затем  производится сделка купли – продажи квартиры с одновременной постановкой квартиры на залог.

Итак, при «ручном» андеррайтинге  решение по кредиту в основном зависит от экспертной оценки кредитоспособности заемщика андеррайтером. Чтобы оценить  кредитоспособность андеррайтеру необходимо проанализировать большой объем информации, связанной с заемщиком.

В частности, нужно оценить  стабильность и перспективность  текущего работодателя заемщика и сферы  деятельности работодателя в целом. Кроме того, обязательно учитывается общий трудовой стаж заемщика, его стаж в той сфере деятельности, где он работает на момент обращения за кредитом, и

перспективность данной сферы деятельности, а также стаж на последнем месте работы. Расчет суммы кредита, которая может  быть выдана заемщику, производится на основе подтвержденного официальными документами дохода. Это является препятствием для получения кредита для многих российских граждан, так как они не могут официально подтвердить свои доходы и тем самым доказать свою платежеспособность. Чтобы не потерять таких заемщиков, часть российских банков не требуют обязательного официального подтверждения дохода, а принимают также и неофициальные справки с места работы в произвольной форме, в которых указывается реальный доход потенциального заемщика. Многие банки также учитывают такие дополнительные источники доходов как доходы от работы по совместительству, прибыль от сдачи недвижимости в аренду и т. д.

Наличие у заемщика положительной  кредитной истории заметно повышает его шансы на получение нового кредита. Банк производит также анализ следующих групп расходов заемщика.

Отметим, что вся предоставляемая  заемщиком информация проходит тщательную проверку, для чего во многих банках действуют специальные службы. В случае выявления факта обмана со стороны заемщика он не только получает отказ по данному кредиту, но и лишается возможности в дальнейшем претендовать на кредит в этом банке. Кроме того, данные об отказе попадают в Бюро кредитных историй, где они становятся доступными и другим банкам.

В целом оценка кредитоспособности заемщика методом «ручного» андеррайтинга (условная схема которого приведена выше) позволяет выработать индивидуальный подход к каждому потенциальному заемщику, учесть неограниченное количество факторов кредитоспособности. Это требует высокой квалификации сотрудников кредитующего подразделения, позволяющей им самостоятельно принимать решения, в каждом конкретном случае анализируя определенную совокупность факторов кредитоспособности заемщика.

Ниже приведена схема  процесса обработки кредитной заявки с использованием «ручного» андеррайтинга (рис. 1).

 

Рис. 1. Схема обработки  заявки с использованием «ручного» андеррайтинга.

 

Вторым методом оценки кредитоспособности заемщика является андеррайтинг с использованием скоринговой  системы. Скоринг представляет собой математическую модель, которая на основе кредитной истории «прошлых» клиентов позволяет определить вероятность того, что конкретный потенциальный ипотечный кредит окажется «хорошим», по известным характеристикам заемщика вычисляя интегральный показатель его кредитоспособности. Скоринговая система – автоматизированная система принятия решений на основе скоринга. Не существует единого стандартного способа разделения кредитов на «хорошие» и «плохие». Банки предпочитают по своему трактовать, какие же кредиты следует отнести к разряду «плохих» и как с ними необходимо работать. При этом каждый банк использует и свои методы работы с клиентами, и свои собственные стандарты определения проблемного кредита. Наиболее распространены следующие критерии разделения кредитов на «хорошие» и «плохие».

1. Выданный кредит  – «плохой», если в течение  определенного времени с момента  выдачи (чаще всего три или  пять лет) произошел дефолт, т.е. продажа заложенного имущества и погашение / частичное погашение долга или списание долга.

2. Выданный кредит  – «плохой», если в течение  определенного времени с момента  выдачи (чаще всего два, три  или пять лет) по нему появилась 90- или 120-дневная непогашенная просрочка.

3. Выданный кредит  – «плохой», если в течение  срока его выплаты процентное соотношение фактических денежных потерь по нему и первоначальной величины кредита (либо остатка непогашенного кредита) достигло определенной критической величины. Вероятность того, что ипотечный кредит окажется «хорошим», определяется скоринговой системой на основе кредитной истории «прошлых» клиентов, т.е. на основе накопленной статистики. Для набора достаточной статистической базы банку необходимо несколько лет проработать на ипотечном рынке, внося в базу данных сведения о своих заемщиках. В РФ пока немногие банки используют скоринговые системы в сфере ипотечного кредитования, в том числе и из-за

недостаточного объема данных по уже выданным кредитам (необходимо иметь достаточный объем данных как по «хорошим», так и по «проблемным» кредитам). За рубежом использование скоринговых систем распространено гораздо шире, чем в РФ. Кроме того, возможность продуктивного использования скоринговых систем, например, в США во многом обусловлена наличием полностью автоматизированной информации кредитных бюро, база данных которых содержит миллионы подробных сведений о запросах по заявителям на кредит, кредитных счетах и историях платежей. Скоринговые системы, построенные на таких актуальных и достоверных сведениях, обладают высокой прогнозирующей способностью для всех видов кредитования, в том числе и для ипотеки. Первая компьютерная скоринговая система на основе информации кредитных бюро была разработана в США еще в 1960-х гг., тогда как система кредитных бюро в РФ только начинает развиваться. С накоплением достаточного количества данных скоринговые системы для ипотеки, несомненно, получат широкое применение и в нашей стране, и все банки вынуждены будут, для поддержания конкурентоспособности, разработать свои или купить готовые программные продукты для скоринговой оценки кредитоспособности заемщиков.

Ниже приведена схема  процесса обработки кредитной заявки с использованием андеррайтинга  на основе скоринга (рис. 2).

 

Рис. 2. Схема обработки  заявки с использованием андеррайтинга на основе скоринга.

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Практическая часть оценки кредитоспособности физического лица при ипотечном кредитовании.

2.1. Расчет суммы кредита  на основе финансовых показателей   платежеспособности заемщика –  физического лица.

Сумма ипотечного кредита, которую вы можете получить, зависит от:³

• размера вашего дохода;
• срока кредитования;
• стоимости приобретаемой недвижимости;
• первоначального взноса;
• учета рисков.

Рассмотрим оценку платежеспособности заемщика на основе финансовых показателей.

Показатели  оценки	Формула расчета	Максимальный  вес показателя
П/Д	Суммарный ежемесячный  платеж по обслуживанию ипотечного кредита/суммарный  ежемесячный доход заемщика* 100%	Не более 40%
О/Д	Суммарные обязательные ежемесячные расходы заемщика/суммарный  ежемесячный доход заемщика* 100%	Не более 60 %
К/З	Сумма запрашиваемого ипотечного кредита/ договорная стоимость приобретаемого имущества)* 100%	Не менее 30 и не более 90%
К/Л	Сумма предоставляемого ипотечного кредита/минимальная цена (ликвидационная стоимость) продажи  недвижимого имущества * 100%