Оценка кредитоспособности заемщика при ипотечном кредитовании (андеррайтинг)

 

 

Эти коэффициенты разрабатывались  банками и Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию на основе опыта ипотечного кредитования США и европейских стран. Такой  набор показателей отражает адекватную картину платежеспособности заёмщика и позволяют стандартизировать процедуру одобрения и выдачи ипотечного кредита. Для каждой банковской ипотечной программы эти коэффициенты заранее утверждены, но в некоторых случаях могут корректироваться (например, по возрасту, нестандартному объекту кредитования, по способу подтверждения дохода и т. д.). П/Д, О/Д и К/З могут варьироваться в зависимости от субъекта РФ, предпочтений того или иного банка и размеров средней оплаты труда.

 

После расчета по этим коэффициентам часто выбирается минимальная сумма, которая предварительно и будет являться суммой кредита.

 

 

 

2.2. Оценка кредитоспособности заемщика с помощью практических расчетов, определяющих платежеспособность физического лица.

Показатели платежеспособности вычисляются на основе данных о доходе физического лица и степени риска потери этого дохода. Предположим, что некий гражданин А собирается взять ипотечный кредит на покупку квартиры в Москве, стоимостью 4 миллиона рублей. Первоначальный взнос составляет 25% от стоимости квартиры, отсюда следует, что необходимая сумма кредита составляет 3 миллиона рублей. Гражданин А планирует взять ипотечный кредит сроком на 15 лет, по фиксированной процентной ставке 13  %.

Рассчитаем суммарный  ежемесячный платеж по обслуживанию ипотечного кредита: посчитав в ипотечном кредитном калькуляторе, получили такие данные: суммарный ежемесячный платеж по кредиту составляет 37 тысяч 975 рублей.

Предположим, что заработная плата гражданина А составляет 60 тысяч рублей в месяц.

Исходя из этих данных рассчитаем коэффициент П/Д.

П/Д = Суммарный ежемесячный  платеж по обслуживанию ипотечного кредита / суммарный  ежемесячный доход  заемщика* 100% = 37957/ 60000 = 65%

Предположим, что в  среднем заемщик тратит в месяц 30000 рублей.

Теперь рассчитаем показатель О/Д.

О/Д = Суммарные обязательные ежемесячные расходы заемщика/суммарный  ежемесячный доход заемщика* 100% = 30000 / 60000 = 50 %

Рассчитаем показатель К/З.

К/З = Сумма запрашиваемого ипотечного кредита/ договорная стоимость  приобретаемого имущества)* 100% = 3000000 / 4000000 = 75 %

Рассчитаем показатель  К/Л. Предположим, что минимальная цена (ликвидационная стоимость) продажи недвижимого имущества составляет 4 миллина 300 тысяч рублей.

К / Л = Сумма предоставляемого ипотечного кредита/минимальная цена (ликвидационная стоимость) продажи недвижимого имущества * 100% = 3000000 / 4300000 = 69%

Выводы: Показатель платеж / доход не соответствует нормативному требованию не более 40 %, отсюда можно предположить, что банк в случае одобрения кредита, одобрит не 3 миллиона рублей, а 2 миллиона 400 тысяч рублей. Но стоит не забывать, что полученная величина корректируется с учетом влияющих факторов: предоставленного обеспечения кредита, информации, содержащейся в заключениях службы безопасности и юридического департамента банка, остатка задолженности по ранее полученным ссудам, анализа кредитной истории ит.д.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Рекомендации по совершенствованию методики оценки  кредитоспособности физических лиц.

3.1. Усовершенствование  методик оценки качества кредитоспособности.

Кредитоспособность клиента  в мировой банковской практике фигурирует как один из основных объектов оценки при определении целесообразности и форм кредитных отношений. Способность  к возврату долга связывается  с моральными качествами клиента, его искусством и родом занятий, степенью вложения капитала в недвижимое имущество, возможностью заработать средства для погашения ссуды и других обязательств.  
Как уже говорилось ранее, за рубежом используются скоринговые системы оценки кредитоспособности заемщика. Это наиболее удобный и быстрый способ определить кредитоспособность заемщика, но в России данная методика только начинает развиваться. Есть такие банки, которые используют скоринговую систему, но, как правило, на этом процедура андеррайтинга не заканчивается. При оценке в баллах системы отдельных показателей на первом этапе дают предварительную оценку возможности выдачи ссуды, основанную на данных анкеты заемщика. По результатам заполнения анкеты определяют число набранных заемщиком баллов. Если сумма баллов менее определенной величины, то клиент получает отказ. При сумме баллов более определенной величины, переходят ко второму этапу, где риск оценивается с учетом дополнительных фактов.

Но большинство банков все еще придерживаются традиционного «ручного» андеррайтинга, что влечет за собой огромное количество требуемых документов, большого количества затраченного времени и очень больших требований к квалификации работников.

Итак, обобщим основные достоинства и недостатки двух основных методов оценки кредитоспособности заемщика в РФ.

1. Существуют очевидные преимущества использования скоринговой системы по сравнению с использованием метода «ручного» андеррайтинга:

-снижение субъективности рассмотрения заявки;

-улучшение управляемости кредитными рисками;

- снижение временных затрат на оценку кредитоспособности;

-снижение требований к квалификации сотрудников отдела андеррайтинга.

2. Существуют объективные  и неустранимые в ближайшие несколько лет причины, препятствующие широкому распространению скоринговых систем в РФ:

-отсутствие необходимого объема данных;

-неполное, некорректное представление данных (при отсутствии продуманной технологии сбора данных и контроля над ее соблюдением данные могут собираться отрывочно, бессистемно, анализ таких данных может привести к неверным выводам);

-отсутствие опыта внедрения и использования таких систем в РФ;

-высокая стоимость, особенно для надежных многофункциональных иностранных скоринговых систем;

-недостаточный учет российской специфики, особенно для надежных многофункциональных иностранных скоринговых систем.

3. При «ручном» андеррайтинге  существует проблема «напрасной»  работы различных служб банка  по тем заемщикам, которым впоследствии  будет отказано в кредите.

Исходя из вышеперечисленного, можно сделать два

основных вывода о текущей ситуации в области оценки кредитоспособности ипотечных заемщиков в РФ.

Во-первых, будущее –  за скоринговыми системами:

-со временем статистические данные будут накапливаться, способы их представления будут совершенствоваться, и даже дороговизна таких систем не сможет долго сдерживать их распространения.

 Во-вторых, в ближайшие  несколько лет большинство крупных ипотечных банков будут находиться на промежуточном этапе – в ситуации сбора данных для будущего внедрения полноценной скоринговой системы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Финансовый анализ деятельности клиента должен осуществляться банком постоянно, начиная с первого  этапа - подготовки к заключению договора на обслуживание клиента. Особенно глубоким должен быть анализ

кредитоспособности при заключении кредитных договоров. Это позволит предотвратить неоправданные с точки зрения денежного обращения и народного хозяйства кредитные вложения, их структурные сдвиги, обеспечить своевременный и полный возврат ссуд, что имеет большое значение для повышения эффективности использования материальных и денежных ресурсов. Процесс кредитования связан с действиями многочисленных и многообразных факторов риска, способных повлечь за собой непогашение ссуды в установленный срок. Поэтому предоставление ссуд банк обуславливает изучением платёжеспособности, т.е. изучением факторов, которые могут повлечь за собой их непогашение. Цели и задачи анализа кредитоспособности заключаются в определении способности заемщика своевременно и в полном объеме погасить задолженность по ссуде, степень риска, который банк готов взять на себя; размер кредита, который может быть предоставлен в данных обстоятельствах и, наконец, условий его предоставления.  
Все это обуславливает необходимость оценки банком не только платежеспособности клиента на определенную дату, но и прогноза его финансовой устойчивости на перспективу. Объективная оценка финансовой устойчивости заемщика и учет возможных рисков по кредитным операциям позволяют банку эффективно управлять кредитными ресурсами и получать прибыль.

В данной работе мы выполнили поставленные нами цель и задачи. Мы рассмотрели основные аспекты ипотечного кредитования, его преимущества и недостатки, изучили основные методики оценки кредитоспособности заемщика, выяснили, что оптимальным методом оценки кредитоспособности заемщиков при ипотечном кредитовании является андеррайтинг, проводимый с помощью скоринговой системы. Но применение этого метода банком возможно лишь после нескольких лет работы на ипотечном рынке и накопления необходимого объема корректно представленных статистических данных. В настоящий момент это является ограничением на пути внедрения полноценной скоринговой системы для большинства банков РФ.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации.

3. Федеральный закон от 16 июля 1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 06.12.2011);

4. Федеральный закон от 30 декабря 2004г. N 218-ФЗ "О кредитных историях" ( в редакции от 03.12.2011)

5. Годецкая Д. Проблемы андеррайтинга в ипотечном кредитовании // Рынок ценных бумаг. - 2008. - № 12.
6. Левина Л. И. Порядок и основные принципы процедуры банковского андеррайтинга потенциальных заемщиков в системе ипотечного кредитования // Вестник Волжского университета им. В.Н. Татищева. - 2010.
7. Логинов М. П. Андеррайтинг ипотечных кредитов // Финансы и кредит. - 2009.
8. Матвеев А. Андеррайтинг по-ипотечному // Русский полис. - 2011.
9. Ю. Мещеряков ; под ред. М. Х. Лапидуса. — М. : Финансы и статистика, 2007.
10. Новиков С. Б. Андеррайтинг в США и России // Финансовый бизнес. – 2007.
11. Рощина Я. А. Управление тщательностью андеррайтинга при ипотечном кредитовании в РФ // Вестник Московского университета. - 2009.
12. Сапожников Н. П.. Развитие ипотечного кредитования в России.//Деньги и кредит 2007.
13. www.consultant.ru
14. www.cbr.ru
15. www.RealtyPress.ru

¹ http://www.realtypress.ru/ Портал о недвижимости и ипотеке.

² credits.ru ›Словарь терминов ›term/327

³ RealtyPress.ru/ Портал о недвижимости и ипотеке. Статья «Сумма кредита».