Совершенствование системы технического учета и регистрации жилищного фонда муниципального образования

Удостоверение о постановке объектов недвижимости на государственный технический учет осуществляется путем выдачи копии технического паспорта на объект или выписки из Реестра объектов недвижимости установленной формы с присвоенным инвентарным, реестровым, кадастровым номерами, заверенной печатью организации технической инвентаризации и подписью уполномоченного должностного лица, или путем выдачи выписки из технического паспорта, содержащей сведения об объекте недвижимости. При отсутствии изменений в объекте по результатам обследования выдается справка о подтверждении характеристик объекта недвижимости и инвентарного, реестрового, кадастрового номеров.

Сведения государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости, предоставляемые уполномоченными организациями технической инвентаризации в установленном порядке, обязательны для применения в следующих случаях:

- государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним;

- составления государственной  статистической и бухгалтерской  отчетности по объектам недвижимости;

- исчисления и контроля базы налогообложения недвижимости;

- ввода в эксплуатацию объектов  жилищного фонда, социального,  культурно - бытового и производственного назначения;

- ведения земельного, градостроительного  кадастра;

- ведения реестра федерального  имущества.

При совершении сделок с объектом недвижимости и выдачи сведений БТИ  обязательно предшествует обследование объекта в натуре (срок действия выписки из технического паспорта и справок для представления в различные структуры - три месяца).

 

1.4. Порядок  проведения государственного  учета  земельных участков

 

Государственный кадастровый  учет земельных участков является обязательным. Учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков. Учет земельных участков, проводившийся в установленном порядке на территории Российской Федерации до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительным (ст.7 ФЗ о государственном земельном кадастре).

Федеральный закон  «О государственном земельном кадастре» [29] подразумевает трехуровневую систему его ведения: государственный уровень, уровни субъектов РФ и органов местного самоуправления, последний из перечисленных является главным. Указом Президента Российской Федерации от 17 мая 2000 г. "О структуре федеральных органов исполнительной власти» была образована Федеральная служба земельного кадастра России, которой передали часть функций упраздняемого Государственного комитета Российской Федерации по земельной политике. Федеральная служба земельного кадастра России (Росземкадастр) является федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами, осуществляющим специальные (исполнительные, контрольные, разрешительные, регулирующие и другие) функции по ведению государственного земельного кадастра и государственного учета расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества, по землеустройству, государственной кадастровой оценке земель, мониторингу земель и государственному контролю за использованием и охраной земель. Сохранена структура территориальных органов, ответственных за обеспечение функций службы на местах - комитеты по земельным ресурсам и землеустройству по соответствующим субъектам Российской Федерации и земельные кадастровые палаты по соответствующим кадастровым округам.

Все кадастровые сведения о земле оформляются документами. Согласно ст.13 ФЗ о государственном земельном кадастре документы государственного земельного кадастра подразделяются на основные, вспомогательные и производные документы, и их ведение осуществляется на русском языке. К основным документам относятся Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и дежурные кадастровые карты (планы). К вспомогательным документам относятся книги учета документов, книги учета выданных сведений и каталоги координат пунктов опорной межевой сети. К производным документам относятся документы, содержащие перечни земель, находящихся в собственности Российской Федерации, собственности субъектов Российской Федерации, собственности муниципальных образований, доклады о состоянии и об использовании земельных ресурсов, статистические отчеты, аналитические обзоры, производные кадастровые карты (планы), иные справочные и аналитические документы. Порядок ведения и хранения этих документов устанавливается письмами Росземкадастра «О порядке оформления документов государственного земельного кадастра» и «О разъяснении порядка оформления документов государственного земельного кадастра». Сведения должны быть открыты, непрерывны, сопоставимы и совместимы с другими сведениями, иметь единый механизм.

Государственный земельный кадастр, в соответствии со ст.12 ФЗ о государственном земельном кадастре, содержит сведения о:

– земельных участках;

– территориальных зонах;

– землях и границах территорий, на которых осуществляется местное самоуправление; землях и границах субъектов Российской Федерации;

– землях и границах Российской Федерации.

Указанные сведения содержатся в государственном земельном  кадастре в объеме, необходимом для  осуществления государственного управления земельными ресурсами. Состав документов государственного земельного кадастра и порядок их ведения устанавливаются федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами. Единый государственный реестр земель представляет собой документ, который предназначен для проведения государственного кадастрового учета земельных участков. Он содержит сведения о существующих и прекративших существование земельных участках.

В Едином государственном  реестре земель содержатся следующие  основные сведения о земельных участках:

– кадастровые номера;

– местоположение (адрес);

– площадь;

– категория земель и разрешенное использование земельных участков; описание границ земельных участков, их отдельных частей;

– зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения); экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;

– качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель;

– наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

Моментом возникновения  или моментом прекращения существования  земельного участка как объекта  государственного кадастрового учета  в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (ст.14 ФЗ о государственном земельном кадастре).

Кадастровое дело представляет собой совокупность скомплектованных в установленном порядке документов, подтверждающих факт возникновения  или прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета. Документы, содержащиеся в кадастровом деле, являются основанием для внесения соответствующих сведений о земельном участке в Единый государственный реестр земель (ст.15 ФЗ о государственном земельном кадастре).

Кадастровая карта представляет собой карту (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В зависимости от состава воспроизведенных сведений и целей их использования кадастровые карты (планы) могут быть кадастровыми картами (планами) земельных участков, дежурными кадастровыми картами (планами) и производными кадастровыми картами (ст.16 ФЗ о государственном земельном кадастре).

Кадастровая карта (план) земельного участка воспроизводит в графической и текстовой формах сведения о земельном участке. Дежурные кадастровые карты (планы)воспроизводят в графической и текстовой формах сведения о местоположении земельных участков и территориальных зон.

Производные кадастровые  карты воспроизводят в графической  и текстовой формах обобщенные сведения о земельном фонде, об экономических, о социальных, о природных и об иных связанных с землей процессах.

На всей территории Российской Федерации ведение государственного земельного кадастра осуществляется по единой методике и представляет собой последовательные действия по сбору, документированию, накоплению, обработке, учету и хранению сведений о земельных участках. Сведения о состоянии и об использовании земельных участков, их площадях, местоположении, экономических и качественных характеристиках вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных о межевании земельных участков, сведений, представленных правообладателями земельных участков, результатов проведения топографо-геодезических, картографических, мониторинговых, землеустроительных, почвенных, геолого- геоморфологических и иных обследований и изысканий.

 В отношении  каждой категории земель применяется  определенный перечень сведений о земельных участках. Сведения, которые вносятся можно разделить на 3 группы:

1) Сведения о  правах на земельные участки  и об ограничениях (обременениях) этих прав вносятся в Единый государственный реестр земель на основании сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также на основании иных документов о правах на земельные участки, являющихся юридически действительными на момент внесения указанных сведений в государственный земельный кадастр.

2) Сведения об экономических характеристиках земельных участков вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных государственной кадастровой и иной оценки земель и положений нормативных правовых актов органов государственной власти и органов местного самоуправления.

3) Сведения о  территориальных зонах вносятся  в документы государственного земельного кадастра на основании данных, полученных от органов, осуществляющих регистрацию или учет территориальных зон.

Документирование  сведений государственного земельного кадастра осуществляется на бумажных и (или) электронных носителях. При наличии расхождений в сведениях, записанных на бумажных носителях, и сведениях, записанных на электронных носителях, приоритет имеют сведения, записанные на бумажных носителях, если иное не установлено федеральным законом.

Единый государственный реестр земель и кадастровые дела подлежат вечному хранению, их уничтожение и изъятие не допускаются. Порядок хранения иных документов государственного земельного кадастра, кроме документов устанавливается Правительством Российской Федерации.

Основные документы  государственного земельного кадастра подлежат страхованию в установленном  порядке. Постановлением Правительства  утверждены Правила кадастрового деления территории Российской Федерации и Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам.

Кадастровое деление  территории Российской Федерации осуществляется в целях присвоения земельным  участкам кадастровых номеров. Единицами  кадастрового деления территории РФ являются кадастровые округа, кадастровые районы, кадастровые кварталы. Кадастровый номер земельного участка состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района, номера кадастрового квартала, номера земельного участка в кадастровом квартале.

 

1.5. Порядок проведения регистрации  прав на объекты недвижимости

 

Права на сооружение подлежат государственной регистрации  в учреждениях юстиции по регистрации прав на территории регистрационного округа по месту нахождения данного сооружения (статья 2 Закона).

Государственная регистрация прав и сделок с сооружениями, расположенными на территориях нескольких регистрационных округов, осуществляется в соответствии с Инструкцией о государственной регистрации прав и сделок с объектами недвижимого имущества, расположенными на территории нескольких регистрационных округов, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации, Министерства имущественных отношений Российской Федерации, Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно - коммунальному комплексу, Федеральной службы земельного кадастра России от 3 июля 2000 г. N 193/17/2/169.[7]

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона государственная  регистрация права на сооружение проводится на основании заявления  правообладателя или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.

Согласно пункту 2 статьи 16 Закона к заявлению о  государственной регистрации права на сооружения должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В частности, на основании пункта 4 статьи 16 Закона на государственную регистрацию  права на сооружение представляются документ об оплате регистрации, документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица (правообладателя) действовать от имени данного юридического лица, учредительные документы юридического лица (правообладателя).

Учитывая, что  в соответствии с пунктом 18 Правил ведения ЕГРП в записи Единого  государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) в отношении юридических лиц указываются индивидуальный номер налогоплательщика и номер регистрационного свидетельства данного юридического лица, учреждению юстиции по регистрации прав для проведения государственной регистрации права на сооружение рекомендуется истребовать указанное свидетельство и документ о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика.

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона на государственную  регистрацию представляется документ, являющийся основанием возникновения заявляемого для государственной регистрации права. Названной нормой Закона также предусмотрено, что обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации права, являются план земельного участка и (или) план объекта недвижимости.

На основании  пункта 4 статьи 16 Закона представитель  юридического лица (правообладателя) предъявляет  документ, удостоверяющий его личность.