Совершенствование системы технического учета и регистрации жилищного фонда муниципального образования

В случаях, предусмотренных  пунктом 2 статьи 17 Закона, на государственную регистрацию права представляются и иные документы.

Пунктом 5 статьи 18 Закона установлено, что все документы, необходимые для государственной  регистрации права на сооружение, представляются не менее чем в  двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и органов местного самоуправления) и после государственной регистрации права должен быть возвращен правообладателю.

Заявление о  государственной регистрации права  на сооружение может представляться в единственном экземпляре, который после государственной регистрации права помещается в дело правоустанавливающих документов.

В заявлении  рекомендуется указывать:

- данные о правообладателе (пункт 18 Правил ведения ЕГРП);

- цель обращения заявителя (то есть проведение государственной регистрации права);

- данные о сооружении (адрес, наименование, кадастровый номер, если он известен заявителю);

- основания, по которым представитель юридического лица (правообладателя) действует от имени правообладателя, а также данные о представителе;

- подпись заявителя и дату подписания заявления.

Если нормативным  правовым актом субъекта Российской Федерации установлены различные размеры платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в заявлении может быть указан срок проведения государственной регистрации права в зависимости от размера платы, внесенной заявителем за государственную регистрацию права (статья 11 Закона, пункт 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 26 февраля 1998 г. N 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах").

В соответствии с пунктом 23 Правил ведения ЕГРП заполнение подраздела I-2 Единого государственного реестра прав производится учреждением юстиции по регистрации прав на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими кадастровый и технический учет объектов недвижимости.

Согласно пункту 12 Положения об организации в  Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 г. N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности" [8], основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются сведения об объектах учета, полученные от уполномоченных организаций технической инвентаризации. 

Постановлением Правительства  РФ от 10.09.2004 N 477 внесены изменения  в Постановление Правительства  РФ от 04.12.2000 N 921, в связи с чем  разработку основ федеральной политики и правовое регулирование государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства осуществляет Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации.

На основании пункта 2 указанного Постановления Правительства  Российской Федерации и подпункта "б" пункта 4 утвержденного им Положения разработку и утверждение нормативных правовых, методических и инструктивных актов, форм учетной документации в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности осуществляет Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно - коммунальному комплексу.

Государственная регистрация перехода права на сооружение, приобретаемое на основании договора об отчуждении сооружения, составленного в простой письменной форме, осуществляется на основании заявлений, подаваемых сторонами договора (пункт 1 статьи 16 Закона).

Если в соответствии с  законодательством Российской Федерации  договор об отчуждении сооружения подлежит государственной регистрации, до государственной регистрации перехода права осуществляется государственная регистрация данного договора (пункт 7 статьи 16 Закона). В указанном случае и государственная регистрация договора, и государственная регистрация перехода права проводятся на основании соответствующих заявлений (пункт 1 статьи 16 Закона).

На государственную регистрацию  договора об отчуждении сооружения и (или) перехода права на него, помимо иных документов, указанных в Законе, на основании пункта 1 статьи 17 Закона представляется данный договор. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона), на государственную регистрацию договора и (или) перехода права могут представляться и иные документы.

В случаях, когда в Едином государственном реестре прав имеется запись о праве лица на отчуждаемое сооружение, на государственную регистрацию перехода права на сооружение этим лицом может быть представлен только подлинный экземпляр документа, подтверждающего право на отчуждаемое им сооружение.

Права на вновь создаваемое  сооружение регистрируются на основании  документов, подтверждающих факт его создания, и возникают с момента государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона основаниями для государственной  регистрации наличия прав на объекты недвижимого имущества являются акты, изданные органами государственной власти в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.

В соответствии со статьями 2, 12 Закона записи о праве, сделке и (или) переходе права на сооружение вносятся в Единый государственный реестр прав в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП.

При прекращении существования  сооружений (в результате деления, выделения из них отдельных объектов недвижимости и т.п.), права на которые ранее были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав, закрытие разделов Единого государственного реестра прав и открытие новых разделов Единого государственного реестра прав для образованных в результате деления, слияния ранее существовавших сооружений осуществляется учреждением юстиции по регистрации прав в порядке, установленном пунктами 26, 27, 36 Правил ведения ЕГРП.

Процедура государственной регистрации  регламентирована положениями административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14.09.2006г. № 293.

Процедура государственной регистрации включает следующие стадии:

1. Прием документов на государственную регистрацию

В часы приема заявитель  лично, либо через представителя  обращается в регистрирующий орган  с комплектом документов, необходимых  для государственной регистрации. Обязательным приложением к документам, представляемым на государственную регистрацию, является платежный документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за государственную регистрацию.

2. Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав, проверка соответствия представленных документов требованиям.

Цель правовой экспертизы: проверка представленных заявителем документов на соответствие требованиям действующего законодательства. При наличии предусмотренных Федеральным законом от 21.07.1997г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" оснований государственная регистрация может быть приостановлена.

В случае если выявленные в ходе правовой экспертизы препятствия  для осуществления государственной  регистрации не будут устранены  заявителем в установленный срок, в государственной регистрации  будет отказано

3. Внесение записей о правах в Единый государственный реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По результатам проведения правовой экспертизы при отсутствии оснований для отказа в государственной  регистрации, записи о правах вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4. По завершении процедуры государственной регистрации заявителям вручаются свидетельства о государственной регистрации и либо правоустанавливающие документы с регистрационной надписью.
5. По завершении процедуры государственной регистрации дело правоустанавливающих документов передается в архив Управления, где подлежит постоянному хранению.

 

1.6. Финансовое обеспечение деятельности  организаций в системы ГТУ

 

Финансовое обеспечение  деятельности организации БТИ производится за счет платы за проведение технической  инвентаризации и предоставление сведений (информации) об объектах недвижимости, бюджетных средств и иных, не запрещенных законом источников.

Средства, получаемые в виде платы, взимаемой за предоставление сведений (информации) об объектах недвижимости, используются исключительно на ведение государственного учета объектов недвижимости.

Техническая инвентаризация объектов недвижимости (первичная, плановая и внеплановая) производится за счет средств их собственников или владельцев вещных прав объектов недвижимости и иных источников, не запрещенных законодательством.

Стоимость разработки недостающих  нормативных и методических документов (инструкций, методик, расценок и т. д.) включается в стоимость работ по технической инвентаризации объектов недвижимости в размере не более 1%.

Работы по выявлению  объектов самовольного строительства  проводятся по заданию и за счет средств местных бюджетов муниципальных  образований.

Финансовое обеспечение ведения земельного кадастра, осуществляемого органами государственной землеустроительной службы, производится за счет средств бюджетов Российской Федерации и местных органов власти и самоуправления, а также за счет средств, поступающих от платы за оказание государственных услуг в процессе ведения земельного кадастра и других не запрещенных законом источников, включая регистрационные сборы, доходы от услуг по представлению сведений земельного кадастра.

Тарифы на государственные услуги, оказываемые в процессе ведения земельного кадастра, включая регистрационные сборы и услуги по предоставлению сведений земельного кадастра, устанавливаются в размерах, определяемых распоряжением местных органов власти и самоуправления.

Средства, поступающие от оказания государственных услуг, зачисляются на счета органов землеустроительной службы, оказывавших эти услуги и используются на ведение и развитие системы земельного кадастра.

Финансирование Федеральной  регистрационной службы Российской Федерации осуществляется за счет средств соответственно федерального бюджета и бюджета соответствующего субъекта Российской Федерации в порядке, установленном федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также за регистрационные сборы, доходы от услуг по представлению сведений.

 

1.7. Правовое обеспечение деятельности  ГТУ

 

Правовая основа технического учета  объектов недвижимости имеется только для объектов жилищного фонда на уровне Постановления Правительства РФ (от 13.10.1997 за № 1301). Желание построить цивилизованный институт недвижимости требует определенности прав на недвижимость, а это недостижимо без определенности самого объекта недвижимости (ст.554 ГК РФ).

Отсутствие такой определенности, это отсутствие реальных прав. Поэтому первым и необходимым условием регистрации прав, является технический учет объекта недвижимости и его кадастровая регистрация.

Существует иллюзия, что установить объект недвижимости и выполнить его инвентаризацию простая задача. Однако это сложный технологический процесс, включающий в себя съемочные, инвентаризационные, оценочные, юридические, архивные и иные аспекты, незнание или искажение которых приведет к нарушению законных прав.

Следует отметить, что организации  технической инвентаризации, чья более чем 70-летняя деятельность базируется на многовековых российских исторических традициях учета недвижимого имущества, сформировали уникальную информационную базу на объекты как жилого, так и нежилого назначения, независимо от форм собственности. Именно она является основой для налогообложения, статистики, бухучета, оценки, оформления сделок и регистрации прав и т.д. Недооценка этого потенциала и растаскивание учета домовладений, зданий, помещений и сооружений по ведомствам может нанести невосполнимый ущерб интересам страны.

БТИ, являясь органом технического учета, не имеет ни властных, не оперативных функций и именно поэтому оно может стать объективным средством контроля со стороны Государства за соблюдением правил застройки населенных пунктов, градостроительных норм и т.п. Придание же любым властным органам (осуществляющим выдачу разрешений на строительство, переоборудование строений, отвод участков, оформление прав и т.п.) одновременно и регистрационных функций меняет принципиальную сущность регистрации, как объективного средства государственного учета и контроля.