Совершенствования структуры управления предприятием «Кондоминиум №1»

 

РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА И ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ

ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ВЛАДИМИРСКИЙ ФИЛИАЛ

 

КАФЕДРА СОЦИАЛЬНО-ГУМАНИТАРНЫХ ДИСЦИПЛИН

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по  курсу: «Управление персоналом»

 

на  тему: Совершенствования структуры управления предприятием

«Кондоминиум  №1»

 

 

 

Выполнил:

Степанов  Денис Викторович

студент заочного обучения,

5 курс, СПУ-209

специальность «Управление персоналом»

 

 

Владимир 2013

 

 

   

                                        Содержание

Введение:

1.Развитие товариществ  собственников жилья.

1.1.Исторический  экскурс.

1.2.Информация о  товариществах собственников жилья  во Владимирской области.

2.Анализ деятельности  собственников жилья «Кондоминиум №1».

Заключение.

Список  использованной литературы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                   ВВЕДЕНИЕ

 

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 28 апреля 1997 г. № 425 « О Реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» в стране проводится реформа ЖКХ. Она включает в себя реформирование многих сфер ЖКХ – управления отраслью, демонополизации и развития конкуренции, системы финансирования, оплаты жилья и коммунальных услуг, модернизации инженерной инфраструктуры и других.

В курсовой работе  остановимся только на одном из направлений реформирования ЖКХ – совершенствования процесса развития товариществ собственников жилья (ТСЖ), которые становятся в России одной из форм  управления многоквартирными жилыми домами. Появление нового для нас субъекта - товарищества собственников жилья вызвано широко развернувшейся кампанией по приватизации жилого фонда. Будучи объединением собственников, товарищества смогли появиться на свет лишь при разрушении монополии государственной собственности на жилые помещения. При этом в качестве одной из главных целей передачи жилья в частные руки является улучшение использования и сохранности жилищного фонда.

В последние годы вопросы управления жилищным фондом активно обсуждаются  в прессе, по этой проблематике выпускаются  брошюры, защищаются дипломные работы и диссертации. При этом мнения о  подходах к управлению жилищным фондом высказываются самые разнообразные. Есть ярые приверженцы возврата к  старой системе, к трестовой структуре управления жилищным фондом и его обслуживания и к полному бюджетному финансированию жилищно-коммунального хозяйства.  Сторонники радикальных мер требуют решительной реорганизации структуры управления жилищным фондом, перевода ее на рыночные принципы хозяйствования, ратуют за увеличение доли частного бизнеса в жилищно-коммунальном секторе экономики. Немало и таких кто предлагает адаптировать существующую систему управления к новым условиям  хозяйствования.  Тем не менее, все сходятся в одном: существующая система управления жилищным фондом не может оставаться без изменения. И это вполне объяснимо. Расходы на жилищно-коммунальное хозяйство, по сведениям Госстроя России, составляют 8% валового внутреннего продукта, что больше, чем расходы на оборону и образование, вместе взятые. Но дело в том, что и такое финансирование недостаточно для удовлетворения потребностей предприятий жилищно-коммунального комплекса. Увеличение недоремонта  как жилищного фонда, так и объектов инженерной инфраструктуры сопровождается ростом задолженности жилищно-коммунальных организаций перед поставщиками ресурсов, материалов, исполнителями работ. Все это вызывает озабоченность на уровнях власти¹.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.  Развитие товариществ собственности жилья

1.1 Исторический экскурс

Жилищный фонд в Российской федерации, как известно, находится в собственности  муниципалитетов, государства и  частных собственников,   в - том  числе и в собственности граждан².

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 1 - Жилищный фонд Российской Федерации по формам      собственности в 1990г.

Жилищный сектор – одна из отраслей экономики России, которая в постсоветское  время подвергается значительным процессам  реформирования. До начала 90-х годов  прошлого века он характеризовался  подавляющим господством  государства. Государству принадлежало 67% всего  жилья в стране (в городах – 90%), которое находилось в управлении муниципалитетов либо государственных  предприятий. Государственные организации  монопольно и строили, и содержали  жилищный фонд. Распределение квартир (жилищных помещений) осуществлялось также государственными структурами между семьями – очередниками. Первым шагом реформы жилищного сектора стала приватизация. С 1988 год по 1991 год законодательство предусматривало «возмездную»  приватизацию и компенсацию гражданами стоимости жилья государству: во-первых, в 1988 году квартиры были законом переданы в собственность членам жилищных кооперативов, которые полностью выплатили свои паи; во-вторых, через год после этого были изданы нормы, позволявшие производить выкуп квартир в муниципальных и государственных домах квартиросъемщиками. Однако к концу 1990 года «платная» приватизация не достигла заметного успеха: было продано только 53 тысячи квартир из 20 миллионов. 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 2 - Жилищный фонд Российской Федерации по формам      собственности в 2001г.

В начале эпохи массовой бесплатной приватизации отмечался значительный рост доли приватизированного жилья, от 0,03% в 1989г. до 8,5% в 1992г. и 15% в 1993г. Тем  не менее, к середине 1993 года процесс  замедлился³. Массовая приватизация жилья гражданами превратила огромное количество людей в собственников  недвижимости и привела к изменению отношений собственности в пределах каждого дома. Сегодня по  всей России, наверное, невозможно найти дом, где не было бы хоть одной неприватизированной квартиры, то есть дом, где не было бы хоть одного собственника, помимо муниципалитета.

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 3 - Приватизация жилищного фонда в Российской Федерации в 1989-2003гг.

Приватизация недвижимости вызвали  новые процессы, происходящие в жилищной сфере. Появился отсутствующий ранее  класс собственников жилья. Во многих городах и поселках собственников  сейчас большинство в общей массе  жителей. Но вместе с появлением нового класса собственников недвижимости возникла и необходимость преобразований в жилищной сфере.

Жилищная реформа, проводимая в  РФ, предполагает, что в ближайшее   время население будет полностью оплачивать содержание жилья  и коммунальные услуги. За последние годы коммунальные платежи действительно выросли во много раз, а качество обслуживания не улучшилось. Люди и сами не по-хозяйски относятся к своему  дому, став собственниками, фактически не лелеют и не приумножают свою собственность.

Наиболее перспективной схемой управления многоквартирными домами регулирования  правовых отношений между владельцами  общего имущества можно считать  собственников жилья.

Товарищество собственников жилья⁴ (ТСЖ) – некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

Домовладелец⁵ -  собственник помещения в комплексе недвижимого имущества – кондоминиуме, он же – участник долевой собственности на общее имущество.

Кондоминиум³ – единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) – частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Термин " кондоминиум", который  в настоящее время используются в законодательстве и нашей речи, происходит от латинского словосочетания "con" - совместно и "dominium" - преимущественное владение, обозначающего совместное владение и пользование каким - либо имуществом несколькими собственниками.

Любой дом, где приватизирована  хотя бы одна квартира,   можно  считать кондоминиумом. Иными словами, кондоминиум - это обычный многоквартирный дом, в котором есть несколько домовладельцев - собственников жилых помещений (квартир) и, возможно, нежилых  (магазин, аптека, какое-либо учреждение).  Все собственники являются совладельцами мест общего пользования, т.е. все части здания находятся в общей долевой собственности домовладельцев.

В реформе ЖКХ именно товарищество предусматривалось в качестве основной организационно-правовой формы управления жилым домам, в котором большинство  квартир оказалось в частной  собственности.

Для того, чтобы передача домового хозяйства в руки коллективов жильцов оказалась эффективной, необходимо было восстановить платность жилья и коммунальных услуг, отмененные после революции, в период военного коммунизма. Проблемой стала "утрата" населением привычки платить за жилье и коммунальные услуги. Реальной опорой на первых шагах стал сохранившийся средний класс и т.н. "нетрудовые элементы" (частные собственники имущества). Возврат привычки оказался растянутым на десятилетия.

Восстановление платности жилья  в необходимом объеме еще не означало решение проблемы (как это представляется современным реформаторам). Для децентрализации  домового хозяйства население должно было осознано взять на себя бремя  забот, а для этого необходимо было создать некоторые привилегии и привлекательные условия. Было отменено административное выселение  из домов жилищных товариществ, позволено " самоуплотнение" излишков площади, дано право членам товариществ на первоочередное получение площади  в кооперативе, право сдачи свободных  помещений в субаренду и др. Кроме того, товариществам разрешено  было коммерческое использование нежилых  помещений и получение кредитов банка. И все это открывало  перспективу выкупа здания в собственность.      

Наконец, полагая ведение домового хозяйства в условиях дефицита средств  достаточно сложным делом, коммунальщики  усмотрели необходимость в подготовке специальных хозяйственных кадров, работающих в товариществах собственников жилья. Подготовка управдомов осуществлялась на паевых началах ассоциациями тех же товариществами. Все эти мероприятия способствовали массовому созданию товариществ.

Ситуация в современной России требует возрождения чувства  Хозяина в Доме, бережного отношения  к нашему многострадальному жилищу. На новом этапе массовая приватизация жилья в России превратила огромное число квартиросъемщиков в собственников  жилья и привела к изменению  отношений  собственности в пределах многоквартирного жилого дома. Остается обратить в пользу новые отношения  собственности. Следует приумножать  свой капитал в виде имеющихся  у нас жилых помещений, выбрать  наиболее эффективную организационно-правовую форму объединения собственников⁶.

В России на федеральном уровне и  на уровне субъектов федерации, создана  необходимая законодательная основа правового оформления кондоминиумов (собственной собственности) и товариществ собственников жилья как формы управления совместной собственностью, т.е. домом и придомовой территорией. Принят и действует Федеральный закон " О товариществах собственности жилья", администрациями городов и районов принимаются программы, предусматривающие организационно-правовые и экономические меры по поддержке товариществ. Формируется положительный опыт деятельности ТСЖ.

  Цели создания товарищества  собственников жилья.

Основные цели, которые преследуются домовладельцами при организации  товарищества:

• эффективное совместное использование общего имущества;
• поддержание требуемого технического и санитарного состояния здания;
• поддержание первоначального рыночного уровня стоимости недвижимости и. по мере возможности, его повышение;
• предоставление домовладельцам условий для безопасного и удобного проживания;
• минимизация затрат на обслуживание и коммунальные услуги;
• получение дополнительного финансирования за счет хозяйственной деятельности; 
• проведение кредитной и инвестиционной политики на цели содержания кондоминиума в интересах членов товарищества;
• оказание жильцам дополнительных услуг;
• предоставление интересов собственников во взаимоотношениях с третьими лицами;
• совместный контроль за соблюдения норм общежития;

 

  Товарищество имеет право:

• самостоятельно решить каким способом будет осуществляться управление недвижимостью: силами правления или специалистов - профессионалов;
• нанять профессионального управляющего или/и управляющую компанию;
• заключать договоры с предприятиями любой организационно-правовой формы на предоставления услуг по обслуживанию и эксплуатации здания;
• привлекать подрядчиков на любые виды работ;
• контролировать выполнение работ служащими и подрядчиками и применять санкции за невыполнение или плохое качество работ в рамках договора.      

   Правоспособность товарищества.

Товарищества представляют собой  некоммерческую организацию и в  соответствии с Федеральным законом  от 12.01.96. №7- ФЗ  " О некоммерческих организациях" обладают специальной правоспособностью, т.е. могут осуществлять деятельность, направленную на достижение целей, ради которых оно создано, и соответствующую этим целям. ТСЖ не состоит на хозяйственном расчете, но имеет возможность получать доходы от хозяйственной деятельности, которая предусматривается в Уставе. В соответствии со ст. 41 "Хозяйственная деятельность товарищества" Федерального закона от 15. 06.96. №72 - ФЗ " О товариществах собственников жилья" товарищество может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности: