Совершенствования структуры управления предприятием «Кондоминиум №1»

• управлением обслуживания, эксплуатации и  ремонта недвижимого имущества в кондоминиуме;
• строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в кондоминиуме;
• сдачей в аренду, внаем  или продажей недвижимого имущества, входящего в состав кондоминиума и находящегося в собственности товарищества, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания общего имущества кондоминиума и улучшение данного имущества.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) объединяет  собственников  помещений (жилых и нежилых), расположенных  в доме либо домах, если товарищество организуется на базе нескольких домов, расположенных на едином земельном  участке.

Граждане, имеющие квартиры в собственности, становятся также собственниками мест общего пользования. Каждый член товарищества участвует в расходах по содержанию, эксплуатации и ремонту недвижимого  имущества, и его участие пропорционально  размеру   общей площади находящихся  в его собственности жилых  и/или нежилых помещений.

Товарищество собственников жилья  может осуществлять предпринимательскую  деятельность, однако поскольку товарищество является некоммерческой организацией, такая деятельность может осуществляться лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых создано  товарищество. В Уставе должны быть обязательно отражены все конкретные виды осуществляемой предпринимательской  деятельности. Доходы, полученные в  результате предпринимательской деятельности, подлежат использованию  только на цели, для реализации которых организованно  товарищество, и не распределяются между домовладельцами, за исключением  случаев ликвидации товарищества⁷.

 Особенности ведения  бухгалтерского учета и финансовой  отчетности в ТСЖ.

При ведении бухгалтерского учета  в товариществах можно пользоваться письмом Минфина России от 29.10.93 № 118 " Об отражении в бухгалтерском  учете отдельных операций в жилищно-коммунальном хозяйстве", приказом Госстроя России  от 14.07.97 №17-45 " Об утверждении Рекомендаций  по организации финансового и  бухгалтерского учета для товарищества собственников жилья", в которых  отражены вопросы учета отдельных  видов основных средств и сумм износа по ним, оплаты коммунальных услуг, целевых средств, получаемых из бюджета⁸.    

В товариществе собственников жилья  вторым по значимости документом после  Устава  является приказ об учетной  политике⁹. Он позволяет регламентировать методологию и организацию бухгалтерского учета в товариществе, и следовательно, четко описать проблемы налогообложения.

Товарищество учитывает на своем  балансе первоначальную стоимость  жилищного фонда по дебету счета 01 "Основные средства" и по кредиту  счета 88 "Фонд специального назначения", субсчет "Фонд средств социальной сферы". Сумма начисленного износа в бухучете не отражается и учитывается  на забалансовом счете 014 "Износ жилищного фонда".

 

 

1.2 Информация о товариществах собственников жилья во Владимирской области

В связи  с приватизацией жилищного фонда, проводимой в ходе реформирования жилищного  сектора и строительством жилья  за счет личных средств граждан, доля частного жилищного фонда во Владимирской области составила – 68% от общего количества жилья. Данная ситуация обусловила переход к новым формам управления жилищным фондом, в том числе путем создания товариществ собственников жилья (ТСЖ). Создание ТСЖ предусматривает реализацию конституционного права граждан на самоуправление, более эффективное использование ограниченных финансовых средств и материальных ресурсов при эксплуатации и ремонте жилищного фонда, развитие рынка жилищно-коммунальных услуг, улучшение условий проживания граждан, создание стимулов экономии энерго- и водоресурсов.

В настоящее время в области создано 133 товариществ собственников жилья. Наибольшее их количество 79 ТСЖ или 70 % от общего их числа организовано на базе домов новостроек, 25 ТСЖ (22%) на базе домов жилищно-строительных кооперативов и 9 ТСЖ (8 %) на базе приватизированного жилья. Наибольшее число ТСЖ в г.Владимире – 61 и г.Гусь-Хрустальном – 40¹⁰.

В г.Гусь-Хрустальном товарищества собственников жилья начали создавать в 1996 году. Для активизации процесса администрацией были созданы благоприятные финансовые условия. Товарищества освобождены от всех платежей, которые вносятся в бюджет при регистрации. В состав городской администрации были введены специалисты по организации ТСЖ, ведущие разъяснительную работу, оказание помощи в подготовке учредительных документов, проверку правильности планирования, расходования выделяемых для ТСЖ бюджетных средств, помощь в составлении финансовых планов, консультации по ведению бухгалтерского учета.

Выплата товариществам дотации на содержание жилья и коммунальных услуг производится в тех же размерах, что и дотации  на содержание муниципального жилищного  фонда. Администрация города постоянно  проводит обучающие семинары с председателями, управляющими и бухгалтерами товариществ, с участием представителей городских  служб и специалистов института экономики.

Обслуживание  жилищного фонда осуществляется силами штата рабочих ТСЖ. Тариф  на техническое обслуживание в ТСЖ  ниже общегородского. Население постоянно  информируется о положительном  опыте работы ТСЖ через средства массовой информации.

2. Анализ деятельности товарищества собственников жилья «Кондоминиум №1».

Товарищество  собственников жилья «Кондоминиум №1» создалось 25 июня 1995 года. Прежде чем преступить к анализу действующей  системы управления жилищным фондом, следует навести порядок в  используемой технологии. Под управлением  недвижимости мы будем понимать любые  действия по отношению к объекту  недвижимости, направленные на достижение целей, сформулированных собственником  недвижимости.  Таким образом, в  управлении жилищным фондом участвуют  непосредственно собственник жилищного  фонда, управляющая организация  и подрядные организации.

Форму управления объектом недвижимости выбирает собственник. В данном случае собственники недвижимости выбрали форму управления –  специализированная управляющая организация (ТСЖ). Объем  полномочий, передаваемых управляющей  организации, определяется собственником  жилищного фонда. При этом за собственником  всегда остается обязанность определить цели управления жильем, утвердить  перспективный и финансовый планы  управления, обеспечивающие достижение сформулированных целей.

Каждый  объект недвижимости индивидуален. За ним закреплен земельный участок, имеющий географические, геодезические, геологические особенности. Сам  объект недвижимости определяется особенностями  строительных конструкций, инженерных систем, оборудования, имеет свой уровень  благоустройства и износа. Основываясь  на вышеизложенном, можно утверждать, что для каждого объекта недвижимости необходимо разработать свою индивидуальную программу управления.

Управление  должно вестись с учетом состояния  объекта недвижимости, степени его  износа, состояния Управление должно вестись с учетом состояния объекта  недвижимости, степени его износа, состояния закрепленного за ним  земельного участка и расположенных  на нем элементов благоустройства  и озеленения¹¹.

Другой  особенностью жилищного фонда как  объекта управления является его  не однородность. Каждый жилой дом  обладает уровнем комфортности проживания, определяющимся различными потребительскими свойствами жилой единицы как  товара.

Рассмотрим  подробно состояние общего имущества в анализируемом  кондоминиуме, распложенном по адресу: ул. Василисина, 8б, г. Владимира.

Общим имуществом в кондоминиуме, т.е. частями комплекса  недвижимого имущества, предназначенного для обслуживания, использования  и доступа к помещениям, тесно  связанные с их назначением и  следующие их судьбе, находящиеся  в общей деловой собственности  собственников помещения – членов Товарищества Собственников Жилья  в  Соответствии с Законом  Российской Федерации «О товариществах собственников  жилья» от 15.06.96г. № 72 – ФЗ являются:

• межквартирные лестничные клетки;
• лестницы;
• лифтовые и иные вахты;
• коридоры;
• крыша;
• чердак;
• технический этаж;
• подвал;
• ограждающие несущие и ненесущие конструкции;
• механическое, электрическое и сантехническое оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
• прилегающий земельный участок в прилегающих границах с элементами озеленения и благоустройства;
• иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества и служащие его использованию;

Объекты совместного пользования.

Объекты совместного пользования включают все составные части здания, за исключением  квартир и нежилых помещений:                    

а) фундаменты, балки, другие несущие конструкции  здания, стены, полы и потолки, окружающие квартиру, (за исключением тех частей этих стен, полов и потолков, которые  являются частью квартир), и все стены  конструкции отделяющие квартиру от холлов, коридоров и лестниц   (за исключением тех частей этих стен, которые являются частью квартир);

б) крыша, эксплуатируемая кровля, в том  числе чердак с расположенными на нем системами отопления, вентиляции и машинным отделением лифта, холлы, коридоры одна парадная и две пожарные лестницы, шахты лифтов, лифты, счетчики, бойлерная, инженерное оборудование, телефонные коммуникации, оборудование по сбору  мусора, вентиляционное оборудование, подъезды и входы в здание;

в)  насосное оборудование, трубы, электропровода, кабели, водопровод и другое оборудование, относящееся к водоснабжению, теплоснабжению, электропитанию, освещению, телефонной связи, сбору мусора, домофоны, служащие для удовлетворения нужд более, чем одной квартиры и/или части объектов совместного пользования, независимо от действительного расположения;

г) все  оборудование и установки, существующие в здании или на других объектах недвижимости общего пользования, необходимые  для повышения удобства проживания, облегчающие совместную эксплуатацию или повышающие безопасность недвижимости;

д) все  поверхности подъездных путей, пешеходных дорожек, мест парковки и придомовая территория;

е) дворовая территория в границах плана землеотвода, а также подъемное пространство в границах дворовой территории;

Общее имущество во вновь создаваемом  кондоминиуме, находится в общей  долевой собственности членов Товарищества, которым они владеют, пользуются и в установленных федеральным законом пределах распоряжаются¹².

Техническая характеристика жилого дома №8 по ул. Василисина

г. Владимира.

1. Общие сведения:

1.1. Год  постройки –   IV кв. 1993 года

1.2. Инвентарный  № 11410

1.3. Число  этажей – 10

1.4. Площадь  застройки – 1817,5  м.²

1.5. Количество  квартир – 171

1.6. Количество  жилых комнат – 457

1.7. Общая  площадь квартир (отопление) –  12355,6 м.²

1.8. Жилая  площадь - 7482 м.²

1.9. Нежилые  помещения – 130.7 м.²

1.10. Распределение  квартир по числу комнат:

жилая /  общая

однокомнатные – 11 -206,9 /401,9 м.²

двухкомнатные – 62 – 1918,7/ 3478,1 м.²

трехкомнатные – 80 – 4003,8/ 6290,6 м.²

четырехкомнатные – 9 – 538/ 858,2 м.²

пятикомнатные – 9 – 787,7/ 1270,7 м.²

1.11.Площадь  служебных помещений (коридоры, тамбуры,  лестницы и т.д.)

I -  258,6 м.²

II – 487,9 м.²

III –  296,5 м.²

IV – 285,9 м.²

Итого: 51783 м.²

1.12. Объем  здания - 51783 м.²

2. Отопление.
1. Система отопления  - с верхней разводкой подающей линии и нижней  разводкой обратной линии.
2. Нагревательные приборы – чугунный радиатор.
3. Изоляция  - S – 40 мм. полуцилиндры из минеральной ваты с покровным слоем из стеклопластика рулонного.
4. Расчетный расход тепла:

отопление – 848120 ккал/час;

горячее водоснабжение – 648200 ккал/час;

Итого: 1496320 ккал/час; 

5. Расчет потери давления в системе отопления – 1200 кгс/м.²

Расчет перепада давления – 5,8 – 4 кгс/м.²

6. Расчетная температура в системе отопления   - 100-70 ⁰С
7. Расчетная температура наружного воздуха – (-28⁰С)
8. Обеспечение отопления дома проводится через элеваторные узлы: