Становление и особенности риэлторской деятельности в Беларуси

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………….......3

ГЛАВА 1. Риэлторская деятельность: понятие, сущность,  приемы и методы………………………………………………………………………........4

1.1 Возникновение термина  "риэлтор" и его содержание  в разных странах……………………………………………………………..……………..4

1.2 Риэлторская деятельность. Понятие, приемы и методы………………..5

1.3 Основные виды деятельности  риэлтора............................................... …7

ГЛАВА 2. Риэлторская деятельность в Республике Беларусь и ее особенности………………………………………………………………….......10

2.1 Особенности риэлторской  деятельности………………………………..10

2.2 Требования, предъявляемые  к риэлтору………………………………...11

2.3 Становление и особенности  риэлторской деятельности в Беларуси….13

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………….20

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ…………………………………………………….21

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Участниками риелторской деятельности являются, с одной стороны, юридические  лица и индивидуальные предприниматели, которые оказывают услуги на рынке  недвижимого имущества, а с другой - потребители их услуг.

В сложившихся на практике правоотношениях  сторон к риелторским услугам  можно отнести деятельность риелтора:

1) в качестве агента или поверенного;

2) в качестве брокера;

3) в качестве дилера;

4) в качестве посредника при  заключении сделок с недвижимым  имуществом или правами на  него между третьими лицами;

5) по организации торговли недвижимым  имуществом;

6) по созданию отдельных объектов  недвижимого имущества с целью  последующей их продажи, передачи  в возмездное пользование;

7) по доверительному управлению  недвижимым имуществом;

8) по предоставлению консультационных  услуг, услуг по изучению конъюнктуры  рынка, иных возмездных услуг,  сопутствующих гражданскому обороту  недвижимого имущества.

Риэлторы появились практически  одновременно с самой возможностью купли-продажи жилых помещений. Риэлторы осуществляют свою деятельность тогда, когда есть спрос на покупку или  наем жилого помещения. Деятельность риэлторов  и количество риэлторских фирм полностью  зависят от потребностей населения  на рынке жилья в определенном субъекте РБ.

На сегодняшний день риэлторская  деятельность является достаточно распространенным видом деятельности в Беларуси.

 

ГЛАВА 1. Риэлторская деятельность: понятие, сущность, приемы и методы.

1.1 Возникновение термина "риэлтор" и его содержание в разных странах.

На сегодняшний день термин "риэлтор" известен всем и каждому. Риэлтор - это человек, который оказывает  посреднические услуги на рынке недвижимости.

Непосредственно термин "риэлтор" появился в США в начале XX в. В  этот период в США риэлторы составляли отдельную группу, выделяясь из числа  других торговцев недвижимостью, поскольку  они занимались исключительно осуществлением посредничества, не выступая стороной в сделке. Риэлторские фирмы появлялись и развивались не только в США, но в странах Европы. В понятие  и содержание риэлторской деятельности в основном входят посредничество при  купле-продаже недвижимости. Число  других сделок, которые помогают заключать  риэлторы с недвижимостью, невелико. За рубежом риэлторы в основном занимаются непосредственно куплей-продажей. Белорусский  рынок недвижимости имеет совершенно иную структуру, при которой существование  крупных компаний, занимающихся непосредственно  посредничеством, просто не имеет смысла. Для успешного развития и получения  достаточной прибыли риэлторские  фирмы должны и иными способами  принимать участие в гражданском  обороте недвижимости. Поэтому риэлторские  фирмы инвестируют строительство  жилого фонда и могут по договорам  уступки прав требования "продавать" еще недостроенные объекты недвижимого  имущества. Риэлторы имеют право  самостоятельно покупать недвижимость жилого фонда с целью ее последующей  сдачи в наем. [1; 98] В Беларуси риэлторы оказывают посреднические услуги по купле-продаже и найму жилых помещений.

Можно сказать, что в Беларуси и в развитых зарубежных странах  профессия риэлтора имеет несколько  различное содержание. Если за рубежом  риэлтор - это агент по недвижимости, который для своего клиента может  выполнять практические любые посреднические услуги, связанные с оборотом недвижимости (и в данном случае в обязанности  риэлтора входит не просто оказание услуги по купле-продаже, но и действия риэлтора по дистрибьюторскому договору, агентированию, комиссии и поручительству), то в  нашей стране такое "полное" содержание деятельности риэлторских фирм можно  встретить лишь в крупных, развитых (или развивающихся) городах. В большинстве  же регионов профессиональная деятельность риэлтора сводится к возмездному  оказанию услуги по купле-продаже, приватизации жилого помещения для клиента.

Следует отметить, что риэлторские  услуги большим образом распространены на "вторичном" рынке недвижимого  имущества. Вторичным рынком называют все последующие перепродажи  жилого помещения после его строительства  и ввода в эксплуатацию. [2; 165]

 Первичный рынок недвижимого  имущества составляют все сделки  с недвижимостью, связанные со  строительством данного имущества  и приобретением права собственности  на него.

Следует отметить, что в  законодательстве под определением недвижимое имущество понимаются не только жилые помещения, но и всевозможные другие, прочно связанные с землей объекты, которые невозможно перенести  на другое место без причинения им ущерба.

 Под недвижимым имуществом  подразумеваются земельные участки,  участки недр и все, что прочно  связано с землей, т.е. объекты,  перемещение которых без несоразмерного  ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Риэлторы ищут клиентов и  контрагентов для сделок с жилыми и нежилыми помещениями. Риэлторы помогают найти своим клиентам арендаторов  для помещений под офисы, магазины, склады и т.д. Все названные аспекты  отличают белорусский рынок риэлторских  услуг от зарубежных.

 То, что риэлторским  фирмам для существования необходимо  заниматься дополнительными видами  деятельности, объясняется уровнем  экономического развития Беларуси.

 

1.2 Риэлторская деятельность. Понятие, приемы и методы.

Риэлторская деятельность - это профессиональная деятельность по оказанию услуг при совершении операций с объектами недвижимого  имущества за определенное вознаграждение, которая осуществляется на постоянной основе. Риэлторской деятельностью  также признается другая коммерческая профессиональная деятельность на рынке  недвижимого имущества.

 Риэлторские услуги - это услуги, которые оказываются  при осуществлении риэлторской  деятельности.

Профессиональный участник рынка недвижимости - это юридическое  лицо либо индивидуальный предприниматель, которые осуществляют риэлторскую  деятельность на рынке услуг в  сфере оборота объектов недвижимого  имущества и управления недвижимым имуществом.

Квалифицированный профессиональный участник рынка - это профессиональный участник рынка недвижимости, который  в установленном законодательством  порядке прошел процедуру аккредитации и получил документ, подтверждающий соответствие его деятельности законодательству, а также высокое качество оказываемых  услуг и профессионализм в  осуществлении деятельности.

Таким образом, риэлторская деятельность — деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

В настоящее время правовое регулирование риэлторской деятельности осуществляется актами правительства, а также нормативными актами исполнительной власти субъектов государства. [3; 67]

Для осуществления предпринимательской  деятельности по оказанию риэлторских услуг существуют приемы и методы. Технология оказания риэлторских услуг может сводиться к следующим основным этапам:

1. Получение заявки по  услуге:

а) изучение характера и  объема предстоящих работ на основе анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости;

б) формулирование ограничительных  условий.

2. Предварительный осмотр  объекта и заключение договора  об оказании услуги:

а) конкретизация предмета договора и подготовка к его подписанию;

б) составление плана выполнения работ по договору

3. Сбор и анализ данных  об объекте:

а) сбор документов об объекте  недвижимости и подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной  информации, необходимой для проведения конкретной сделки с недвижимостью;

б) предоставление отчета заказчику  о проделанной работе и информирование о степени готовности всех субъектов  к оформлению сделки.

4. Юридическое сопровождение  сделки:

а) формирование комплекта  документов и их исследование, подтверждение  юристом законности проводимой сделки;

б) определение рисков, сопутствующих  сделке;

в) ознакомление заказчика  с документами и материалами, предоставляемыми для оформления сделки и согласования условий и техники  ее проведения.

5. Проведение сделки с  недвижимостью и оплата услуг  риэлтору:

а) проведение сделки с недвижимостью  и документальное оформление ее результатов;

б) оформление акта сдачи-приемки  работ, выполненных по договору об указании услуги;

в) оплата услуг риэлтора за выполненную работу. Перечисленные этапы показывают типичную схему отношений между риэлторской фирмой и заказчиком. Она выглядит следующим образом: предложение фирмой набора услуг — выбор услуги заказчиком — заключение договора — оказание услуги — совершение сделки с недвижимостью — оплата услуг риэлтора за выполненную работу. [4; 186]

При данных отношениях содержание каждой услуги достаточно жестко формализовано  и ограничено рамками предоставляемых  фирмой услуг, а специалисты каждого  структурного подразделения риэлторской фирмы работают по внутренним правилам предоставления соответствующего профиля услуг. Заказчик, в свою очередь, должен определить содержание и результат предоставляемой услуги совершенно четко. И недооценка особенностей восприятия заказчиком содержания риэлторской услуги вызывает риск потери заказчика.

 

1.3 Основные виды деятельности риэлтора.

1. Риэлтор выступает в качестве агента. Реализацию данного статуса риэлтор осуществляет на основе агентского договора, который он заключает с потребителем услуг. Этим договором определяются обязательства риэлтора-агента осуществить в отношении указанного в договоре объекта недвижимости определенные юридические действия (например, заключить одну или несколько сделок с ним) от своего имени и за счет потребителя либо от имени и за счет потребителя. Также агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтора-агента обязательства осуществить юридические действия в отношении лично потребителя услуг (приобретение или отчуждение, принятие или передача во временное пользование объекта недвижимости). Именную лицензионную карточку- агента обязаны иметь все сотрудники юридического лица, непосредственно работающие с заказчиками и участвующие в подготовке к заключению договоров по осуществлению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости.

Агент по недвижимости - физическое лицо, имеющее квалификационный аттестат агента и представляющее интересы брокера, непосредственно работающее с клиентами  и осуществляющее подготовительную работу для заключения брокером договоров  с клиентами по осуществлению  гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом, изменению прав собственности  на него. Агент по недвижимости не имеет  права подписи документов по заключаемым  сделкам от имени субъекта рынка  недвижимости и осуществляет свою профессиональную деятельность на основании гражданско-правового  договора, заключаемого им с брокером

2. Риэлтор выступает в качестве поверенного. Деятельность риэлтора в качестве поверенного осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг (доверителем) договора поручения, предусматривающего возложение на риэлтора обязательства осуществить от имени и за счет доверителя в отношении принадлежащего ему или используемого им недвижимого имущества или в отношении его лично определенные юридические действия. При этом в последнем случае деятельность поверенного в отношении лично доверителя подлежит рассмотрению в качестве риэлторской деятельности лишь при условии, что она связана с приобретением или отчуждением доверителем, принятием или передачей им во временное или постоянное пользование в будущем определенного в договоре или не определенного на момент заключения договора недвижимого имущества.

3. Риэлтор выступает в качестве брокера. Между потребителем услуг и риэлтором заключается договор комиссии. В соответствии с ним риэлтор принимает на себя обязательства от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектом недвижимости. Брокер выполняет следующие функции: