Становление и особенности риэлторской деятельности в Беларуси

6) своевременно информировать  клиентов о вновь поступающих  подходящих предложениях, рассказывать  им о характеристиках объектов  недвижимости;

7) согласовывать договорные  условия, организует подписание  договоров купли-продажи и аренды  недвижимости, помогает клиентам  собирать необходимые документы  для оформления сделок;

8) содействовать своевременному  оформлению необходимых для сделки  документов, обеспечивает их сохранность,  обеспечивает своевременное получение  платежных документов по окончании  сделок;

9) взаимодействовать с  жилищно-коммунальными органами, бюро  технической инвентаризации, нотариусами,  паспортно-визовыми службами и  другими организациями и лицами, которые участвуют в оформлении  сделок с недвижимостью и сопутствующих  процедур;

10) ежемесячно составлять  отчеты о выполненной работе  и заключенных сделках и представляет  их своему непосредственному  начальнику.

Риэлтор имеет  право на:

1) ознакомление с проектами  решений руководства организации,  которые непосредственно касаются  его деятельности;

2) запрос информации и  документов от руководства и  иных специалистов организации,  необходимых риэлтору для выполнения  должностных обязанностей, а также  на получение ответа на данные  запросы;

3) внесение на рассмотрение  руководства предложения по совершенствованию  своей работы;

4) сообщение непосредственному  руководителю обо всех недостатках,  выявленных в процессе работы, и внесение предложений по  их устранению;

5) требование от руководства  организации содействия в выполнении  своих должностных обязанностей.

 Риэлтор несет  ответственность за:

1) неисполнение либо ненадлежащее  исполнение своих должностных  обязанностей, прописанных в его  должностной инструкции;

2) правонарушения, которые  риэлтор допустил (совершил) в процессе  осуществления своей профессиональной  деятельности;

3) причинение материального  ущерба организации, в которой  он работает.

 Ответственность риэлтора  может быть определена положениями  трудового, гражданского, административного  и уголовного законодательства  РБ.

2.3 Становление и особенности риэлторской деятельности в Беларуси.

В последнее время белорусский  рынок недвижимости стал развиваться  быстрыми темпами. Развитие рынка в  основном связано со строительством нового жилого фонда.

Законодательство в сфере  жилищных правоотношений стремительно меняется и во многом в сторону  того, что бы граждане самостоятельно решали все свои жилищные проблемы за свой счет. Обветшалый жилой фонд и коммуникации, обслуживающие его, землю, на которой стоит многоквартирный  дом, стали передавать в собственность  граждан. Изначально в законодательство ввели нормы по приватизации квартир. Появилась возможность распоряжаться  своим недвижимым имуществом, что  привело к тому, что с одной  стороны возник новый рынок жилья  и как следствие посреднические услуги в жилищной сфере, а с другой стороны, людей не опытных и доверчивых в данной области стали обманывать и лишать своих квартир.

Возникший новый сегмент  рынка посреднических услуг риэлтора тут же заполнился новыми фирмами, оказывающими риэлторские услуги и большинство  из них ранее такой деятельностью  даже и не занимались, это были фирмы сотрудники которых только понаслышке знали о том, что составляет работа риэлторских фирм. Объем работы для риэлторов сразу стал довольно велик, но вот его содержание выражалось в основном только в оказании помощи гражданам в приватизации квартир, их последующей перепродажи.

С изменением законодательства, рынок риэлторских услуг так  же поменял, содержание своей работы, оказываемых услуг, стало активно  развиваться долевое строительство, соответственно для риэлторов возникла и новая работа по оказанию гражданам  посреднических услуг в данной области, вместе с тем, риэлторские фирмы  смогли не только оказывать посреднические услуги, но и сами стали активными  участниками на рынке жилья, они  стали вкладывать средства в строительство  жилых домов на долевых началах.

Для строительства жилых  домов необходимо организовать юридическое  лицо (организацию) или зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя  и получить специальное разрешение, согласовать проектную документацию, оформлять в аренду или собственность  земельный участок под строительство. Для составления и согласования таких документов может уходить  от 2 месяцев и до полугода, иногда и более того. В процессе согласования и проектирования должны учитываться  положения ряда технических регламентов  и санитарных норм. По окончании  строительства дом нужно сдавать  в эксплуатацию, для этого снова  необходимо осматривать и принимать  его с различными комиссиями из государственных  учреждений. В процессе строительства  у риэлторов возникает не мало работы с регистрацией прав на объекты  незавершенного строительства и  с регистрацией прав на уже сданный  в эксплуатацию дом.

Следует отметить, что количество нарушений техники безопасности и нормативов строительства при  возведении новостроек постоянно растет, причем очень быстрыми темпами. Чтобы  пресечь рост такого рода нарушений, которые представляют реальную опасность  для населения, государство предполагает ужесточить контроль при принятии (сдаче) объектов жилого строительства в  эксплуатацию. Возможно введение новой  системы товарных знаков и знаков качества. Строить жилые многоквартирные  дома с целью последующей продажи  чрезвычайно выгодно, поскольку  вложение денежных средств в данную сферу связано с минимальными предпринимательскими рисками, ведь жилье  всегда пользуется спросом.

Количество сделок с недвижимым имуществом постоянно растет. Следует  отметить, что появилась возможность  использовать свое жилое помещение  не только для личного проживания, но и для занятия в нем предпринимательской  деятельностью, без перевода такого помещения в категорию нежилых (например, можно открыть адвокатский  кабинет).

Риэлторы появились практически  одновременно с самой возможностью купли-продажи жилых помещений. Риэлторы осуществляют свою деятельность тогда, когда есть спрос на покупку или  наем жилого помещения. Деятельность риэлторов  и количество риэлторских фирм полностью  зависят от потребностей населения  на рынке жилья в определенном субъекте РБ.

На сегодняшний день риэлторская  деятельность является достаточно распространенным видом деятельности в Беларуси. Можно  выделить два основных типа риэлторских  фирм. Первый и более распространенный вид - "чистая риэлторская фирма", т.е. фирма, которая занимается непосредственно  посредничеством на рынке недвижимости. Чаще всего это небольшие компании со штатом работников не более 10 человек, которые занимаются поисками подходящих объектов недвижимости для последующей  продажи, мена, найма.

 Второй вид - "нечистая  риэлторская фирма", т.е. фирма,  которая не только оказывает  посреднические услуги, но и участвует  в совершении сделок с недвижимостью.  Такие компании более крупные,  с достаточно большим штатом  работников и своим делением  на филиалы, представительства,  отделы. Они могут принимать участие  в строительстве жилых домов  и комплексов, вносить инвестиции  в строительство, осуществлять  покупку недвижимости. Данный вид  риэлторских фирм можно назвать  смешанным.

 В Республике Беларусь риэлторская деятельность относится к лицензируемым видам деятельности. Поэтому юридические и физические лица, желающие оказывать риэлторские услуги, должны соответствовать определенным требованиям. Согласно правилам осуществления риэлторской деятельности в Беларуси данная деятельность может осуществляться коммерческой организацией, являющейся резидентом Республики Беларусь, штат которой, за исключением технического и вспомогательного персонала, состоит не менее чем из пяти риэлторов, а также агентов по операциям с недвижимостью, количество которых не может превышать количества риэлторов более чем в три раза.

Законодательством Республики Беларусь к работникам риэлторских  организаций, непосредственно оказывающим  риэлторские услуги, отнесены специалисты  по риэлторской деятельности, которые  подразделяются на риэлторов и агентов  по операциям с недвижимостью. В  целях обеспечения потребителей риэлторских услуг полной и достоверной  информацией об аттестованных работниках риэлторских организаций Министерством  юстиции Республики Беларусь ведется  реестр риэлторов Республики Беларусь, включающий полную информацию о деятельности и квалификации специалистов данной сферы.

Риэлторы и агенты по операциям  с недвижимостью имеют право  оказывать риэлторские услуги только при наличии идентификационной  пластиковой карточки. Поэтому любой  потребитель такой услуги вправе удостовериться в полномочиях того или иного работника риэлторской  организации, потребовав предъявить вышеназванную  карточку.

Кроме этого, установлена  новая система оплаты риэлторских  услуг: в процентном отношении от стоимости объекта недвижимости, указываемой в договоре купли-продажи  объектов недвижимости. При оказании риэлторских услуг по отдельным  составляющим применяются фиксированные  тарифы (ставки) оплаты, исчисляемые  в базовых величинах. Данная система  оплаты является более прозрачной и  позволяет потребителю контролировать оплату всех расходов, связанных с  оказанием ему риэлторских услуг.[10]

Это повлекло увеличение выручки  от оказания таких услуг на 60% и, соответственно, увеличение поступлений в бюджет. По информации министерства, в 2006 году от риэлторских организаций в бюджет поступило Br2,5 млрд, а в 2012 году – уже Br29 млрд.

В настоящее время в  Беларуси осуществляет деятельность 109 риэлторских организаций, в которых  работают около 4 тыс. риэлторов и  агентов по операциям с недвижимостью.[11]

Белорусский рынок недвижимости - это молодая и развивающаяся  отрасль экономики нашей страны. Среди последних тенденций на рынке недвижимости можно выделить следующие:

1) слияние и расширение  крупных компаний, которые функционируют  в основном на вторичном рынке  жилья;

2) стремление менее крупных  фирм улучшить качество оказываемых  клиентам услуг при осуществлении  риэлторской деятельности.

 Поскольку рынок недвижимости  качественно изменился, произошло  разделение труда, появились новые  должности. Количество вакантных  рабочих мест постоянно растет. Наряду с вакансиями риэлторов  требуются агенты по недвижимости, брокеры, поверенные, эксперты по  недвижимости.

Представляя интересы клиента  по договору на оказание услуг, риэлтор  совершает фактические и юридические  действия по поручению клиента строго в соответствии с законом и  со своими обязательствами по договору.

Права и обязанности потребителей риэлторских услуг (клиентов) регламентируются общими правилами, закрепленными ГК РБ по обязательствам возмездного оказания услуг, агентирования, комиссии и поручительства, а также договорами, которые заключаются  между клиентами и риэлторскими фирмами.

Что можно отнести к  правам потребителей риэлторских услуг?

 Во-первых, это право  на информацию. Риэлторская фирма  должна предоставить полную информацию  о предоставляемых услугах. Когда  клиент только обращается в  риэлторскую фирму, не заключив  с ней договор на оказание  риэлторских услуг, то наиболее  целесообразно разъяснить клиенту  весь комплекс услуг, которые  ему можно предоставить, исходя  из требований клиента. При  этом могут оговариваться примерные  сроки выполнения услуг и их  стоимость. На этой стадии взаимоотношений  клиента и риэлтора риэлторская  фирма не сообщает клиенту  всей информации относительно  своих услуг. Делается это по  той причине, что информация (например, о месте нахождения необходимой  клиенту квартиры, ее стоимость  и т.д.) может быть отнесена  к коммерческой тайне данной  риэлторской фирмы.

Если потребитель риэлторских  услуг готов воспользоваться  услугами определенной риэлторской  фирмы, ему должна быть предоставлена  информация об условиях заключения договора об оказании риэлторских услуг.

 Кроме договора об  оказании риэлторских услуг по  необходимости, риэлтор и клиент  могут заключать договоры агентирования,  комиссии, поручения. В подобных  ситуациях риэлторская фирма  обязана представить клиенту  необходимую информацию обо всех  условиях названных договоров.  Однако следует помнить, что  риэлтор не обязан полностью  раскрывать всю "юридическую  сущность" интересующих клиента  договоров, он лишь должен отвечать  на заданные клиентом вопросы.

 Перед подписанием  каких-либо договоров с риэлторской  фирмой потребителю нужно тщательно  изучить все предлагаемые условия.  Важно обратить внимание на  предмет услуг, которые должна  предоставить риэлторская фирма.  Если, например, клиенту нужно купить  однокомнатную квартиру в центре  города (желательно на каких-то  конкретных улицах), расположенную  на третьем этаже, то в договоре  обязательно необходимо подробно  описать все эти нюансы, в противном  случае риэлтор будет считаться  надлежаще исполнившим свои договорные  обязательства даже если не  учтет пожелания своего клиента.  А клиент будет обязан принять  все исполненное по договору  риэлтором и оплатить его услуги. Поэтому все "пожелания"  клиента о месте расположении  квартиры (или, например, куда должны  выходить окна) должны остаться  не устными пожеланиями, а быть  записанными в договоре на  оказание риэлторских услуг.