Становление и особенности риэлторской деятельности в Беларуси

- выступление доверенным  лицом одной или обеих сторон  по сделке с объектом недвижимости;

- анализ негативных и  позитивных факторов, сопутствующих  сделке;

- разработка оптимальной  программы проведения соответствующей  операции с объектом недвижимости  с наименьшими издержками и  риском.

Брокерская деятельность по недвижимости - деятельность физического  лица от имени самостоятельного субъекта рынка недвижимости, направленная на получение прибыли и подразумевающая  ведение переговоров или попытку  их ведения, помощь общественности в  доведении до сведений потенциальных  покупателей или партнеров по бизнесу информации об объектах недвижимости, вовлекаемых в оборот, распространение  рекламы и информации о своей  деятельности, упомянутой выше, приводящей к покупке, продаже, обмену, аренде, ипотеке, лизингу объектов недвижимости или совершению других сделок с правами  на недвижимое имущество, в том числе  продаже таймшера.

Брокер по недвижимости - физическое лицо, имеющее не менее 2-летнего  стажа работы на рынке недвижимости, получившее квалификационный аттестат брокера, в соответствии с этим обладающее правом подписи документов от имени  субъекта рынка недвижимости, работающее с клиентами и заключающее  с ними договоры по осуществлению  гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом, изменению прав собственности  на него. Предполагается предоставить брокеру право осуществлять все  виды сделок с недвижимостью. [5; 246]

4. Риэлторская фирма выступает как дилер. Дилерская деятельность осуществляется в случае, когда объект недвижимости находится в собственности самого риэлтора (был приобретен ранее с целью последующей продажи).

5. Посредническая деятельность  риэлтора. Деятельность по оказанию услуг по поиску контрагентов для лиц, изъявивших желание приобрести или продать какой-либо объект недвижимости с целью последующего заключения соответствующих сделок. При этом риэлтор не является непосредственной стороной.

6. Торговая деятельность  риэлтора. При таком статусе риэлтор выполняет следующие функции:

- предоставляет услуги  по информационному обеспечению  участников сделки;

- предоставляет консультационные  услуги и услуги по оформлению  документов;

- предоставляет услуги  по надлежащему и безопасному  проведению расчетов по сделкам.

7. Деятельность риэлторской фирмы по созданию новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи. Эта деятельность осуществляется на основе партнерства с инвестиционно-строительными компаниями. Как правило, риэлторская фирма работает на вторичном рынке недвижимости.

8. Деятельность риэлторской фирмы по созданию с целью последующей продажи отдельного объекта недвижимости путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (имущественного комплекса). Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования предприятий. В таком случае специалисты агентства проводят полный комплекс работ от консалтинга до оформления прав собственности на землю.

9. Работа риэлторской фирмы с производственной недвижимостью. Эта деятельность риэлтора направлена, как правило, на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей.

10. Работа риэлторской фирмы с производственной недвижимостью по программе реструктуризации производства. Эта деятельность осуществляется на основе аккредитации Комитета по экономической политике.

11. Деятельность риэлторской фирмы по управлению недвижимостью может осуществляться на основании:

а) агентских договоров  и договоров подряда;

б) договора аренды с правом субаренды для клиентов;

в) доверительного управления объектов недвижимости. [6; 101]

Риэлторские фирмы могут  оказывать услуги, которые связаны  с недвижимым имуществом, но не связаны  с оказанием посреднических услуг  по заключению договоров купли-продажи  недвижимости.

 Например, риэлторские  фирмы могут оказывать услуги  по произведению переустройства  или перепланировки жилых помещений.  Рассматриваемый вид услуг не  относится непосредственно к  риэлторским фирмам, но это необходимо  риэлторским фирмам для нормального  существования.

Клиент имеет право  и возможность поручить риэлтору совершать любые действия с его  недвижимостью.

Для выполнения любых действий от имени клиента риэлтору необходимо иметь нотариально заверенную доверенность от клиента. Доверенность может быть выдана сроком до трех лет. При заверении  доверенности клиент уплачивает нотариусу  соответствующую государственную  пошлину.

 

 

ГЛАВА 2. Риэлторская деятельность в Республике Беларусь и ее особенности.

2.1 Особенности  риэлторской деятельности.

Риэлторская деятельность представляет собой действия по совершению гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и  нежилыми помещениями и правами  на них и осуществляется на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по его доверенности). При этом риэлторская организация может  действовать как от своего имени, так и от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка. [7; 172]

Через риэлтора проходит большое  количество документов. Весь объем  документации можно разделить на две большие групп, в зависимости  от этапа возникновения документов.

 Так, первым этапом  документооборота риэлторов можно  назвать составление необходимых  договоров, соглашений, а также  оформление документов по всем  необходимым сделкам.

 Второй этап документооборота - осуществление государственной  регистрации соответствующей сделки  в органе юстиции по регистрации  прав и сделок с недвижимым  имуществом.

Квалифицированный риэлтор  должен сопровождать сделку с недвижимостью  до момента непосредственного получения  клиентом всех необходимых документов из Регистрационной палаты, которые  свидетельствуют о государственной  регистрации недвижимого имущества.

 В последнее время  на рынке недвижимости появилось  огромное количество фирм, занимающихся  риэлторской деятельностью. Такая  жесткая конкуренция определяет  ситуацию и качество услуг  на рынке риэлторской деятельности. Высокая конкуренция оставляет  возможность на существование  только для квалифицированных,  честных, добросовестных профессионалов. Конкуренция выгодна потребителю  риэлторских услуг, поскольку  риэлторы вынуждены предлагать  больше услуг или оказывать  их по меньшей цене клиентам. Очень большое значение имеет  для риэлтора и доверие клиентов, если фирма будет замечена  в каком - либо скандале, с квартирными  махинациями, то это сразу скажется  на количестве обращающихся клиентов  в такую фирму. Тот, кто пришел  на рынок недвижимости всерьез  и надолго, тот должен думать  о том, как завоевать доверие  клиента. Это возможно только  при оказании всего комплекса  услуг при операциях с недвижимостью.  Не зря же некоторые фирмы  обязуются проводить весь комплекс  услуг "под ключ", вплоть  до оказания помощи клиенту  при переезде с проданной жилплощади  на купленную. Хотя понятно,  что решающую роль будет играть  вовсе не возможность переезда, а уровень качества всего комплекса  услуг.

Чтобы получить статус квалифицированного профессионального участника рынка  риэлторы должны страховать свой предпринимательский  риск на случай несения убытков в  результате возникновения ответственности  за неисполнение обязательств перед  получателям их услуг. [8; 209]

Таким образом, страховой  полис гарантирует безопасность приобретателю недвижимости.

 

2.2 Требования, предъявляемые к риэлтору.

Риэлторская деятельность - это популярная и распространенная деятельность. Это огромный рынок  труда. Однако на сегодняшний день в  нашей стране не существует единой системы обучения и подготовки специалистов в данной сфере деятельности.

 Существование риэлторских  компаний обосновано спросом  со стороны граждан. Большинство  людей уверено в том, что  обращение в крупную компанию  безопаснее, это убережет от негативных  последствий, уменьшит степень  риска.

Риэлтор - это специалист по сделкам с недвижимым имуществом. Он оказывает клиентам помощь при  заключении самых разнообразных  договоров и сделок с недвижимостью (например, договоров купли-продажи, договоров аренды или найма и  многих других). Для того чтобы осуществлять высококвалифицированную помощь, риэлтор  должен хорошо разбираться в жилищном, земельном и гражданском законодательстве, а также знать особенности  и "подводные камни" рынка недвижимости.

Риэлтор также должен уметь  легко общаться с различными людьми и устанавливать деловые связи. Это объясняется тем, что вся  работа риэлтора основывается на постоянном общении с людьми. Риэлтор просто обязан предусмотреть многие варианты развития ситуации, когда речь идет о спорных жилищных правоотношениях. Ему необходимо обеспечить защиту прав своего клиента. Должность риэлтора в большинстве случаев относится  к категории специалистов. Если риэлторская  фирма принимает на работу риэлтора (и это довольно крупная организация), то организацию риэлторской деятельности следует подразделять на направления. Конечно же, следует подразделять работу по наиболее распространенным отраслям. Например - риэлтор по приватизации и переводу жилых помещений, риэлтор  по аренде нежилых помещений, по организации  реализации квартир клиента на основании  долевого участия в строительстве, по купле-продаже квартир клиентов и т.д. Должность риэлтора относится  к категории специалистов.

Если исходить из того, что  риэлтор - это агент по недвижимости, то можно сделать вывод, что к  нему применима должностная инструкция агента по продаже недвижимости.

 На должность риэлтора  назначается лицо, имеющее образование  не ниже среднего профессионального  без предъявления требований  к профилю и стажу работы, прошедшее  специальную подготовку (курсы риэлторов). Риэлтор должен назначаться на  должность и освобождается от  должности приказом директора  организации. [9; 146]

 Риэлтор в обязательном порядке должен знать:

1) основы жилищного и  земельного законодательства, законы  и подзаконные нормативные акты, положения, инструкции и другие  документы, регулирующие операции  с недвижимостью;

2) действующие расценки  на услуги по оформлению операций  с недвижимостью;

3) основы рыночной экономики;

4) основы психологии, правила  установления деловых контактов  и ведения переговоров, этику  делового общения;

5) общие условия налогообложения  юридических и физических лиц;

6) правила и порядок  заключения договоров и оформления  необходимых документов, связанных  с куплей-продажей и арендой  недвижимости;

7) конъюнктуру рынка недвижимости  и методы исследования рынка,  порядок сбора и обработки  информации о рынке недвижимости;

8) контактные данные агентств, работающих на рынке недвижимости, виды услуг, которые они оказывают;

9) основные требования, предъявляемые  к объектам недвижимости, технические,  качественные и другие характеристики  объектов недвижимости;

10) правила проведения  осмотров и методы оценки объектов  недвижимости, предназначенных для  купли-продажи и аренды;

11) правила рекламирования  объектов недвижимости;

12) правила внутреннего  трудового распорядка;

13) правила и нормы  охраны труда.

В должностные обязанности  риэлтора следует включать организацию  и проведение операции по покупке, продаже, аренде недвижимости от имени и по поручению клиентов.

 Для выполнения своих функций риэлтор обязан:

1) изучать спрос и предложение  на рынке недвижимости;

2) получать и обрабатывать  информацию о продаваемом и  сдаваемом в аренду имуществе  и о требованиях к нему потенциальных  покупателей или арендаторов;

3) регистрировать поступающие  предложения по продаже и сдаче  внаем объектов недвижимости, а  также заявки на покупку и  аренду недвижимости;

4) находить потенциальных  покупателей и арендаторов, устанавливает  с ними деловые контакты, предлагает  им имеющиеся варианты покупки  или аренды;

5) предварительно осматривать  объекты недвижимости, выставленные  на продажу или сдаваемые внаем,  а затем организует ознакомительный  осмотр для потенциальных покупателей  и арендаторов;