Формы организации возвратности кредита и пути их совершенствования

Банковский кредит под  залог недвижимости в нормальных экономических условиях – один из самых популярных и привлекательных  для кредитора. Такой кредит оформляется  в промышленно развитых странах  закладной ценной бумагой, которая соединяет в себе свойства кредитного договора и залога. Облигации, выпускаемые под обеспечение закладных ценных бумаг. Имеют часто на западе более высокий рейтинг надежности, чем облигации промышленных корпораций, т.к. они обеспечены ликвидным залогом.

В то же время любая банковская системы может выдавать ограниченное количество ипотечных кредитов в  силу их долгосрочного характера  и значительных рисков, эту проблему можно решить, как показывает зарубежный опыт, с помощью государства, которое  для этих целей создает вторичный  рынок закладных ценных бумаг  и гарантирует обращение на нем  долговых обязательств.

Как показывает зарубежная практика, государство создает свои мощные ипотечные агентства, которые  покупают закладные ценные бумаги у  банков с некоторой маржой и выпускают под их обеспечение облигации. Правительственные гарантии повышают ликвидность рынка. Банки за счет средств, вырученных от продажи закладных, выдают новые ипотечные кредиты, снова продают их специализированным эмитентам переходных облигаций, те эмитируют под их обеспечение облигации, продают их частным инвесторам, а на аккумулируемые гигантские ресурсы строится и модернизируется жилье.

Такой механизм при определенных условиях может работать и в Республике Беларусь. Конечным инвестором строительства являются покупатели облигаций, т.е. частный сектор во всем его многообразии. Государство же за счет своих вливаний лишь помогает вначале развернуть ипотечное кредитование.

Самая главная проблема –  это найти ресурсы в бюджете  для выдачи гарантий по выпускаемым  на основе закладных облигациям и  определить порядок их использования.

При оперативном решении  всех вопросов развитие ипотечного кредитования в сфере жилья откроет дорогу в ипотечные операции другим объектам недвижимого имущества, в частности  земли. А это влечет в экономику  дополнительные инвестиции.

Обратимся к опыту некоторых  стран, где ипотечное кредитование получило крупномасштабное развитие.

Ипотечные ссуды выдаются банками Великобритании клиентам, достигшим 18-летнего возраста, в размере  до 95% стоимости залога (если приобретается  первый дом или квартира), 80% стоимости  или покупной цены дома (если приобретается  второй или последующие дома или  квартиры). Если клиент банка решает остаться в своем прежнем доме. То банк возмещает ему 80% ипотеки, минимальный размер ссуды составляет 15 тыс. фунтов стерлингов.

Наряду с предоставлением  ипотечного кредита банки Великобритании оказывают следующие финансовые услуги: страхование ипотеки, по ипотечному кредиту, строений и обстановки в  доме; предоставление «бриджинг ссуд» (кредитование разницы в стоимости нового и старого дома или новой и старой квартиры) и др.

Во Франции ипотечные  кредиты предоставляются на срок до 20 лет. Примером подобных кредитов может  служить так называемый «жилищно-целевой  сберегательный план». Этот документ дает право получения заемщиками льготных кредитов и инвестирования средств  под 6 % годовых без обложения налогами. Особенность жилищно-целевого сберегательного  плана заключается в том, что  он дает возможность осуществлять высокодоходные сбережения. При условии регулярного  размещения обязательных взносов в  течение 5 лет клиент получает право  на государственную премию и при  необходимости на получение льготной ссуды. Любое лицо независимо от возраста может открыть и иметь только один такой счет.

Схема движения средств на жилищно-целевом сберегательном счете  выглядит следующим образом:

• первый взнос минимум 1500 франков;
• ежегодная сумма взносов не менее 3600 франков;
• пятилетний срок сделки по этой схеме между банком и клиентом;
• периодичность и размер взносы определяются в плане после уточнения финансовых возможностей каждого конкретного клиента;
• депонированный на счете капитал клиента не должен превышать 300 тыс. франков;
• проценты по счету составляют 6% до достижения максимальной суммы государственной премии (10 тыс. франков);
• ссуда имеет строго целевой характер, – она предоставляется для приобретения или строительства жилья.

Ипотечная система кредитования процессов приобретения жилья наиболее широко применяется в США, где  система управления и организации  жилищного строительства позволяет  без особого напряжения удовлетворять  потребности населения в жилье. В настоящее время оборот финансирования жилья в США составляет 300 - 400 млрд. долларов. Общая сумма неоплаченных долгов по выданным ссудам достигла в 1995г. почти трех триллионов долларов. В США функционирует около 20 тыс. частных кооперативных и государственных ссудно-сберегательных банков-заимодавцев. Государственная банковская система при этом обеспечивает реализацию жилищных программ, целью которых является аккумуляция средств, направляемых на кредитование населения, желающего улучшить свои жилищные условия и имеющего имущественные и финансовые возможности.

За последние годы в  США построено более 60 млн. новых  односемейных домов и квартир (примерно до 1,5 млн. жилищ в год). В расчете  на 10 000 жителей в среднем за эти  годы возводилось до 100 жилищ, что  является самым высоким уровнем  в мире.

Затраты на жилищное строительство  за этот период составили 2 200 млрд. долларов, или 55 млрд. долларов в год. Из этой суммы доля затрат частных лиц составляет 98%, а остальные средства финансируются федеральными и муниципальными органами власти и направляются в основном на строительство внешних инженерных коммуникаций жилищной сферы.

Примечательно, что жилищный фонд в США включает односемейные дома, квартиры в многоэтажных жилых  домах, а также передвижные дома или иные помещения, предназначенные  для постоянного проживания людей. Норма на одного человека составляет при этом 40 - 50 кв. м.. Средняя цена односемейного дома увеличилась за последние 40 лет в десять раз, и в настоящее время, вместе со стоимостью земельного участка, она колеблется в пределах 100 - 250 тыс. долларов – в зависимости от местонахождения и уровня комфортности. Средняя площадь односемейных домов составляет 120 - 130 кв. метров, при наличии достаточно вместительных размеров спален и мест совместного пребывания членов всей семьи.

Строительством жилья  в США занимаются в основном многочисленные мелкие строительные и проектные  фирмы с численностью 20 - 50 человек.

Американский опыт финансирования жилищного строительства нашел  широкое применение во многих странах  мира, где хорошо развиты рыночные отношения, методы и формы, характерные  для рынка жилья, и самое главное  население является собственником  значительной части недвижимого  имущества. В том числе и земельных  участков.

Внедрение в Республике Молдова  системы финансирования и кредитования жилищного строительства на американский и западный лад предполагает, прежде всего, осуществить коренную перестройку  всей банковской системы и создать  систему ссудосберегательных банков, функционирующих на принципах ипотеки, в корне переработать жилищное и земельное законодательства, способствующие становлению рыночных отношений в республике и увеличению численности средне обеспеченных граждан, во владении которых в перспективе окажется значительная часть недвижимого имущества и земли.

Предпосылкой для внедрения  ипотечной системы кредитования жилищного строительства в республике является то важное обстоятельство, что  большая часть ее жилищного фонда  приватизирована гражданами. Именно приватизированное жилье на данном этапе вполне успешно может стать  залогом ипотечного кредитования жилищного  и иного строительства, позволит гражданам республики улучшить свои жилищные условия или использовать кредитные ресурсы в предпринимательских  целях.

Залогом кредитных ресурсов могут стать также существенные денежные сбережения отдельных граждан, пока лежащие «мертвым» грузом в  отечественных и иностранных  банках.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

    

 

    В общем виде сложившаяся система кредитования представляет собой обновленную систему, при которой, однако, еще сосуществуют как старые, так и новые формы возвратности кредита, кладут основу для развития предпринимательства как в хозяйстве, так и в банковской сфере.

     Из всего рассмотренного и изученного можно сказать, что возвратность кредита представляет собой основополагающее свойство кредитных отношений, отличающее их от других видов экономических отношений, и на практике находит свое выражение в определенном механизме. Этот механизм базируется с одной стороны, на экономических процессах, лежащих в основе возвратного движения кредита, с другой - на правовых отношениях кредитора и заемщика, вытекающих из их места в кредитной сделке. Кредитный механизм органически включающий данные формы, дает возможность банку укрепить свою независимость и тем самым снизить кредитный риск.

    Кредитная сделка предполагает возникновение обязательства кредитору вернуть соответствующий долг. Конкретная практика показывает, что наличие обязательства (в разных формах) еще не означает гарантии и своевременного возврата.   Из выше изученного можно сказать, что под формой обеспечения возвратности кредита следует понимать конкретный источник погашения имеющегося долга, юридическое оформление права кредитора на его использование, организацию контроля банка за достаточностью и приемлемостью данного источника.

    Обеспечение, как отдельное обязательство, обособленное от обеспечиваемого им основного обязательства, играет двойную роль. С одной стороны – гарантия исполнения обязательств должником, с другой – угроза лишения имущества стимулирует должника исполнить обязательства в строгом соответствии с кредитным договором. Применение обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору существенно снижает риски банковской деятельности и в целом способствует обеспечению стабильности банковской системы.

     При    регулировании   обеспечения   исполнения    обязательств отечественное   законодательство  осуществляет  регулирование   лишь отдельных  способов  обеспечения,  по  сути  не  устанавливая  общих положений,  касающихся всех способов обеспечения. Это затрудняет применение способов обеспечения, прямо   не   предусмотренных законодательством,  а устанавливаемых договором между сторонами, поскольку в этом случае стороны  руководствуются   не   общими   принципами  обеспечения,   устанавливаемыми законодательством, а «изобретают» свои способы,  иногда  не  имеющие ничего общего с обеспечением.

     Признаком современной системы кредитования предприятий служит переход именно к таким формам, которые в большей степени гарантируют возврат банковского кредита. Сложившаяся в настоящее время система учитывает кредитоспособность клиента, снижающую риск несвоевременного возврата кредита.

    Залог, как мы выяснили, является одной из самых распространенных форм обеспечения возвратности банковского кредита. Центральное место в правовом содержании залогового механизма принадлежит определению права собственности, владения, распоряжения и пользования заложенным имуществом.

    Так же не мало важной формой обеспечения возвратности кредита являются гарантии и поручительства. В этом случае имущественную ответственность несет за заемщика, как правило, третье лицо.

     Применительно к юридическим лицам поручительство в отличие от гарантии оформляется письменным договором между банком и поручителем. В соответствии с ним последний обязуется гасить кредитору задолженность заемщика в течение определенного времени.

     Таким образом, кредиторы имеют в своем распоряжении самые различные способы обеспечения возврата ведаемого банковского кредита.

     Какой способ следует применить на практике, зависит от самых разнообразных факторов, в том числе от: правовой обеспеченности возможности применения конкретных форм; наличия предшествующего опыта у кредитора в этой области; возможности привлечения квалифицированных юристов, специализирующихся на определенных формах обеспечения; реальных возможностей кредитора и заемщика и др.

      Все законные способы обеспечения хороши, если они ведут к достижению конечной цели - погашению должником основной суммы банковского кредита с процентами.

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованных источников

 

1 Банковское дело: учеб. для  вузов по экон. специальностям / Под ред. Е.Ф. Жукова, Н.Д. Эриашвили. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2008. – 655 с.

2 Банковское дело: учебник / Под ред. Г.Н. Белоглазовой, Л.П. Кроливецкой. – М.: Финансы и статистика, 2003. – 592 с.

3 Банковское дело: учебник / Под ред. О.И. Лаврушина. – М.: КНОРУС, 2008. – 768 с.

4 Белоглазова, Г.Н. Банковское  дело. Организация деятельности  коммерческого банка: Учебник  / Г.Н. Белоглазова, Л.П. Кроливецкая. – М.: Высшее образование, 2009. – 422 с.

5 Борисов, А.И. Потребительское  кредитование или жизнь взаймы // Банковское дело. – 2008. – №  6. – С.47-50.

6 Валитов, Ш.В. Стимулирование кредитных вложений в реальный сектор экономики // Финансы и кредит. – 2010. – № 7. – С.7-12.