Ипотечное кредитование в России (на примере ЮФО)

Ипотечное кредитование в России (на примере ЮФО)

Жилищная проблема является актуальной для населения России. Несмотря на то, что Россия обладает большими территориями, большинство людей ощущают нехватку жилья. Дело в том, что не каждый может себе позволить приобрести квартиру или дом при современном уровне цен. Однако в этой ситуации может прийти на помощь система ипотечного кредитования, которая разрабатывается в каждом регионе. Ипотека – это кредит, который предоставляет банк под залог покупаемой или имеющейся недвижимости. Залог снимается только тогда, когда будет полностью выплачена сумма кредита. В противном случае заложенную недвижимость продадут и вычтут долг заёмщика из вырученных средств.

Основным преимуществом ипотеки является то, что вместо многолетнего накопления необходимой суммы на приобретение жилья, появляется возможность уже сегодня жить в новой квартире или доме. При этом приобретённое жильё посредством ипотеки сразу становится собственностью заёмщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заёмщику и членам его семьи. К основному недостатку ипотеки можно отнести так называемую «переплату» за приобретенную недвижимость, которая может достигать 100% и более.

Ипотечное кредитование в  Южном Федеральном округе развивалось достаточно активно (до недавнего скачка цен). По данным исследования Sequoia credit consolidation, банками ЮФО было выдано кредитов населению по итогам первого полугодия 2014 года (январь-сентябрь) на общую сумму 87,2 млрд. руб., что больше аналогичного показателя прошлого года всего на 47,4%. Объём рынка ипотеки в регионе по итогам 9 месяцев 2013 г. составлял 59,1 млрд. руб. Таким образом, делаем вывод, что 2014 г. был пиковым по объёму кредитования на Юге страны.

Динамику развития рынка ипотечного кредитования в Южном Федеральном округе можно представить в виде рисунка 1.

Рисунок 1 – Динамика рынка ипотечного кредитования в ЮФО, млрд. руб.

Суммарный ипотечный портфель на балансах банков в ЮФО к концу сентября составил около 210,5 млрд. руб., увеличившись на 41,02 млрд. руб. (прирост 24% к аналогичному периоду 2013 г.). В общем ипотечном портфеле по ЮФО на долю Краснодарского края приходится 39,6% от общей суммы кредитов (34,6 млрд. руб. в числовом выражении), доля Ростовской области составляет 30,3% (26,4 млрд. руб.).

Эксперты выделяют несколько причин такого бурного роста объёмов выданных ипотечных кредитов. Во-первых, в условиях напряжённости на финансовых и валютных рынках недвижимость стала популярным объектом для инвестиций. По данным Банка России, анализ банковской статистики показывает о том, что вложения в недвижимость начали воспринимать как альтернативу банковским депозитам. То есть, большинство покупателей недвижимости ассоциируют данную покупку как защиту своих сбережений.  

Во-вторых, заёмщики, которые хотят приобрести жильё для собственных нужд, опасаются роста ставок и инфляционного роста недвижимости в будущем, ведь «сегодняшние» деньги всегда будут ценнее и приоритетнее чем «завтрашние». Таким образом, люди берут ипотеку раньше, чем они планировали. По сути аналогичная ситуация складывается не только на рынке ипотечного кредитования, можно отметить также бурный рост продаж электронной техники, автомобилей и так далее. То есть, инфляционные ожидания стимулируют рост продаж на том или ином рынке, в том числе и на рынке ипотечных кредитов.

Если рассматривать сумму выданных ипотечных кредитов в региональном разрезе за январь-сентябрь 2014 г., то необходимо отметить, что из всего объёма вышеизложенной суммы выданных ипотечных кредитов (87,2 млрд. руб.) 34,6 млрд. руб. пришлось на Краснодарский край, 26,4 млрд. руб. – на Ростовскую область, 15,34 млрд. руб. – на Волгоградскую область, 6,8 млрд. руб. – на Астраханскую область, 2,5 млрд. руб. – на Республику Калмыкия, 1,87 млрд. руб. – на Республику Адыгея (рисунок 2). 

Рисунок 2 – Доля выданных ипотечных кредитов в ЮФО по регионам,%

На данный момент на Кубани ипотеку предлагают более 100 банков. По объёму ипотеки Краснодарский край лидирует в Южном Федеральном округе – на него приходится около 40% от всего объёма кредитов по области (рисунок 2).

Лидерами на рынке ипотечного кредитования в России в первом полугодии 2014 г. являются следующие банки: Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, Россельхозбанк, Дельтакредит, Банк Москвы, Росбанк, Связь-банк, Райффайзенбанк. Они имеют свои подразделения в г. Краснодаре и предлагают свои ипотечные продукты на определенных условиях. Рассмотрим соответствующие показатели по их деятельности относительно ипотечного рынка в масштабе страны и наиболее значимые ипотечные программы.  Данные по объёму выданных ипотечных кредитов данных банков по России представлены в таблице 1.

Таблица 1 – Рейтинг ипотечных банков первого полугодия 2014 года

Из данных таблицы 1 можно отметить, что самым крупным ипотечным банком в России, в том числе и в Южном Федеральном округе, имеющем в своём портфеле почти 260 тысяч кредитов на сумму 402 млрд. руб., является Сбербанк. За год объём ипотечных кредитов Сбербанка вырос на 72%.

В Краснодарском крае Сбербанк предлагает четыре ипотечные программы, в том числе программу «Военная ипотека», которая позволяет военнослужащим − участникам накопительной ипотечной системы – приобрести жильё с помощью ипотечного кредита. При этом выплаты первоначального взноса (от 10%) и погашение кредита (до 2400 тыс. руб.) происходит за счёт накопительных взносов участника. Ставка кредита по ипотеке составляет от 9,5% годовых. Считается, что это одна из самых дешевых программ ипотечного кредитования.

ВТБ 24 занимает второе место в списке лидеров ипотечных банков с объёмом выданных ипотечных кредитов в размере более 157 млрд. руб. Ипотека в г. Краснодаре также представлена четырьмя программами: «Квартира в новостройке», «Покупка готового жилья», «Победа над формальностями» и «Ипотека для военных». Все четыре программы ипотечного кредитования осуществляются в рублях. Максимальный срок ипотеки составляет 50 лет для приобретения жилья в новостройке, а минимальный 3 года для военных. Процентная ставка по кредиту составляет 14,95% годовых, а для военных – 9,5% годовых. Также одним из условий приобретения ипотеки является первоначальный взнос.

   Широкая линейка Газпромбанка включает восемь ипотечных программ в г. Краснодаре. Характерной чертой этого банка является наибольший процент первоначального взноса (от 30-50%) и немалый процент по кредиту: минимальный – 12,53% (и то для военных), максимальный – 33,21%. Не удивительно, что Газпромбанк единственный в десятке лидеров-банков по ипотечному кредитованию продемонстрировал уменьшение портфеля ипотечных кредитов – на 18% за год.

Россельхозбанк  предлагает ипотечный кредит на привлекательный срок до 25 лет в рублях и в валюте (евро, доллары). Первоначальный взнос остаётся на допустимом уровне от 15%, 12%, 10% (для военных) и от 40%. Если приобрести недвижимость под ипотеку в валюте, то это будет стоить от 10% годовых, а если в рублях –  от 17%. Во всех ипотечных программах Россельхозбанка нижний возрастной предел должен составлять 21 год. Также можно отметить, что Россельхозбанк имел годовой прирост равный 45%, а портфель банка 11513 кредитов на сумму  14,8 млрд. руб.

Дельтакредит в отличие от предыдущих своих конкурентов не имеет ипотечную программу, основанную на обеспечение жилья военным. Имеет четыре ипотечные программы: «Строительство дома», «Комната», «Квартира или доля», «Новостройка». Для данного банка ипотека – это основная услуга. Из названий ипотечных программ становится очевидно, что Дельтакредит предлагает ипотеку на покупку комнаты, квартиры, гаража и т.д. Минимальная ставка по кредиту от 15,25% годовых. Из рейтинга ипотечных банков Дельтакредит занимает пятое место, имея в портфеле 5812 ипотечных кредитов на общую сумму в размере 14,1 млрд. руб.

Банк Москвы активно наращивает объёмы ипотечного кредитования – рост за год составил 125% годовых. У банка пять ипотечных программ в г. Краснодаре, в том числе для молодых семей, материнского капитала, участников зарплатных проектов и т.д. Процентные ставки в Банке Москвы являются вполне приемлемыми: минимальные – 12,95%, максимальные – 15,95%. В ипотечной программе «Рефинансирование», который предназначен для погашения ипотечного кредита, предоставленного другим банком, не нужно выплачивать первоначальный взнос. Минимальный возраст заёмщика равняется 21 год, платежи по кредиту осуществляется аннуитетами.

У Росбанка 5 ипотечных программ: «Загородная недвижимость», «На улучшение жилищных условий», «Рублёвый», «Экономный», «Новостройка». Среди них есть  даже кредит на машино-место в подземном паркинге. В связи с понижением курса национальной валюты данные ипотечные программы являются рублёвыми. Наиболее выгодным предложением из всех банковских продуктов можно считать ипотечную программу «Экономный». При её реализации заёмщику необходимо внести первоначальный взнос от 15-50% от стоимости кредита, размер которого может составлять от 500-30000 тыс. руб.  Кредит предоставляется на срок от 6 лет до 25 лет. В рейтинге среди лидеров ипотечных банков Росбанк занимает седьмое место с приростом ипотечного портфеля равным 9%.

Связь-банк предлагает ипотеку в г. Краснодаре на максимальный срок до 20 лет по ставке от 25% годовых. У банка есть также ипотечная программа «Военная ипотека», где ставка кредита равна от 11% годовых на сумму до 2400 тыс. руб. В общем в данном банке ставки по ипотеке весьма не низкие, а находятся где-то на среднем уровне. Но, несмотря на это объём выданных ипотечных кредитов в первом полугодии 2014 года составлял 8,4 млрд. руб.

Райффайзенбанк является аутсайдером в списке топовых ипотечных банков, с количеством выданных кредитов 2901 штук. На данный момент банк предлагает в г. Краснодаре шесть ипотечных программ, некоторые из них с первоначальным взносом от 0%. К ним относятся такие ипотечные программы как «Кредит на любые цели под залог имеющегося жилья», «Под залог имеющегося жилья». Первая предназначена для получения кредита под залог недвижимости на любые цели за исключением целей, связанных с предпринимательской деятельностью. Процентная ставка по кредиту составляет 16-16,5% годовых, а размер кредита равен от 500-9000 тыс. руб., срок от 1-15 лет. Вторая ипотечная программа предполагает ипотеку на приобретение квартиры или коттеджа. Процентная ставка ниже, чем у предыдущей программы и равняется от 14,5-15,25% годовых, максимальный срок кредита до 25 лет, размер составляет от 500-26000 тыс. руб., но не более 70% от стоимости закладываемой недвижимости. Возраст заёмщика в обоих случаях должен быть не менее 24 лет.  

Из всего вышеизложенного следует, что у каждого банка есть своя специфическая ипотечная программа со своими достоинствами (например, ставка по кредиту), и недостатками (например, размер первоначального взноса). Наиболее выгодным, как отмечалось ранее, предложением ипотеки на данный момент можно считать Сбербанк, а наименее Газпромбанк. Такие банки как Банк Москвы, Россельхозбанк, Росбанк предлагают наиболее приемлемые ипотечные программы в г. Краснодаре. В связи с повышением инфляции из-за роста доллара и евро большинство из банков не предлагают ипотеку в иностранной валюте.

Помимо коммерческих банков ипотечным кредитованием также занимается Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Оно было создано Правительством Российской Федерации в 1997 году для обеспечения ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке. Все 100% акций АИЖК принадлежит государству в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.

Сформированная агентством система рефинансирования ипотечных жилищных кредитов включает в себя само АИЖК и его партнёров − региональных операторов (созданных при поддержке региональных органов власти), сервисных агентов, банки − первичные кредиторы.

Главной задачей АИЖК заключается в реализации государственной политики по повышению доступности жилья для населения России. Особое уделяется внимание формированию рынка ипотеки в регионах, в том числе и в Южном Федеральном округе.

В условиях кризиса основные приоритеты АИЖК следующие:

1) Финансовое обеспечение реализации программы «Жилье для российской семьи» путем реализации следующих специальных мер:

− страхование ОАО «СК АИЖК» ответственности застройщиков по договорам участия в долевом строительстве в целях привлечения средств граждан-участников программы и снижения рисков жилищного строительства;

− переориентация программы «Стимул» ОАО «АИЖК» на стимулирование строительства жилья экономического класса в рамках программы «Жилье для российской семьи», а также реализация запланированных ранее мероприятий по обеспечению финансирования инженерно-технической инфраструктуры в рамках программы «Жилье для российской семьи» в рамках кредитной линии Внешэкономбанка в размере до 54 млрд. руб.;

− преимущественное рефинансирование закладных по социальному стандарту, предоставленных гражданам – участникам программы «Жилье для российской семьи».