Ипотечное кредитование в России (на примере ЮФО)

2) Поддержка рынка ипотечного кредитования с целью сохранения платежеспособного спроса, а также инфраструктуры рынка ипотеки, особенно в регионах РФ. Приоритетом деятельности АИЖК по данному направлению будет рефинансирование кредитов, выданных на приобретение жилья экономического класса в новостройках.

Далее рассмотрим основные программы АИЖК по развитию рынке ипотечного кредитования. К ним можно отнести: программу стимулирования кредитования жилищного строительства («Стимул»), программу «Арендное жильё» и социальные ипотечные программы.

В рамках программы «Стимул», которая реализовывалась Агентством совместно с Внешэкономбанком в 2009-2014 гг., по состоянию на 1 января 2015 года приняты действующие обязательства по предоставлению займов банкам, кредитующим проекты строительства жилья, на общую сумму 51,5 млрд. руб. Всего с начала действия программы (01.10.2009 г.) Агентством заключено соглашений на 119,4 млрд. руб., по которым предусматривается строительство 6,9 млн. м2 жилых помещений (общая площадь зданий − 10,1 млн м2). Доля финансирования, предоставленного Агентством, составила 56% от общей суммы кредитования банками проектов строительства жилья в рамках данной программы (70,2 млрд. руб. из 125,9 млрд. руб.).

В 2015 г. программа АИЖК по стимулированию кредитования жилищного строительства будет реализовываться в рамках программы «Жилье для российской семьи». Программа нацелена на обеспечение снижения стоимости жилья экономического класса, возводимого в рамках программы «Жилье для российской семьи», на 1 м2 за счет финансирования строительства объектов инженерно-технического обеспечения, увеличения объемов строительства арендного жилья.

В таблице 2 представлен отчёт о ходе реализации программы «Стимул» за период с 01.10.2009 по 01.01.2015 гг. в Южном Федеральном округе и в Российской Федерации в целом по данным, предоставленным АИЖК.

Таблица 2 – Реализация программы «Стимул» за период с 01.10.2009 по 01.01.2015 гг.

Окончание таблицы 2

Из данных таблицы 2 видно, что в Южном Федеральном округе не так много регионов, в которых реализуется программа «Стимул», всего 3 относительно 45 регионов в России. Соответственно, мы не наблюдаем значительного размера показателей касательно объёмов кредитов, выданных банками юридическим лицам на жилищное строительство (всего 6,64% от общего объёма) и выданных объёмов АИЖК займов банкам, кредитующим проекты строительства жилья (6,21% от общего объёма). Ставка кредитования юридических лиц в ЮФО слегка превышает аналогичную среднюю ставку по России на 0,6%. Ставка по выданным Агентством займам в ЮФО равняется аналогичной средней ставкой по России – 7,9% годовых. Доля общей площади жилых зданий, построенных участниками программы  в ЮФО «Стимул» составляет 7,2% относительно значения по стране. Необходимо также отметить, что среди всех регионов, наиболее активно используют данную программу в Центральном Федеральном округе, Приволжском Федеральном округе, Сибирском Федеральном округе и Северо-Западном Федеральном округе. В недавно появившемся Крымском Федеральном округе на данный момент программа «Стимул» ещё не реализуется.

Также АИЖК продолжает реализовывать программу «Арендное жилье», предусматривающую кредитование юридических лиц на цели приобретения жилья для предоставления внаём. По состоянию на 1 января 2015 года АИЖК приняты обязательства на общую сумму 1 753 млн. руб. (жилая площадь арендного жилья по заключенным соглашениям – 59,6 тыс. м2). По продукту «Арендное жилье» выкуплено закладных на общую сумму 792 млн. руб. При этом общая сумма кредитования банками строительства и приобретения объектов арендного жилья в рамках продукта – 630 млн. руб.

В таблице 3 можно рассмотреть отчёты о ходе реализации продукта «Арендное жильё» за период с 01.08.2012-01.2015 гг. в Южном Федеральном округе и в Российской Федерации в целом по данным, предоставленным АИЖК.

Таблица 3 – Реализация продукта «Арендное жильё» за период с 01.08.2012 по 01.2015 гг.

Данные таблицы 3 показывают, что в Южном Федеральном округе практически не реализуется продукт «Арендное жильё», кроме Краснодарского края. Внедрением и разработкой государственной программой «Арендное жильё» официально занимается «Кубанское ипотечное агентство», являющееся официальным представителем ОАО «АРИЖК». Из газеты «Вольная Кубань» известно, что проект пока в стадии тестирования, так как необходимо уточнить ресурсные источники и схему взаимодействия всех участников программы, заказчиков, инвесторов, категории финансирования. Жильё будут покупать и эксплуатировать специализированные проектные компании, качество будет соответствовать действующим госнормам. Размер арендной платы будет рассчитываться таким образом, чтобы специализированная проектная компания могла содержать жильё и погашать кредит по ипотеке.

Можно сделать вывод, что хоть пилотные проекты уже реализованы в нескольких городах России, чёткости и ясности пока не наблюдается относительно Краснодарского края. Несомненно, проект нужный, но появляется возможность осуществления коррупционных схем, и в итоге в проигрыше останутся те самые местные жители и мигранты, которые сегодня вынуждены отдавать большую часть своих доходов за съёмное жильё без возможности накопить на собственное.

И последним значимым направлением АИЖК является реализация программы предоставления ипотечных жилищных кредитов для социально приоритетных категорий граждан (молодые учёные, молодые учителя, военнослужащие и др.) на специальных условиях. Данная программа основывается исходя из Указа Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг».

В 2015 г. по мере нормализации ситуации на финансовых рынках Агентство планирует увеличивать масштабы реализации программы льготного кредитования социально приоритетных категорий граждан в рамках утвержденного Социального стандарта. Всего за 2014 год в рамках реализации специальных ипотечных программ Агентство рефинансировало 16 495 ипотечных кредитов на сумму 29,5 млрд. руб. (в том числе по программе «Военная ипотека» 6,8 тыс. кредитов на сумму почти 15 млрд. руб.).

Средневзвешенная ставка выкупа АИЖК ипотечных жилищных кредитов за 2014 год составила 10,7%, в том числе по специальным продуктам – 10% (из них по программе «Военная ипотека» − 9,7%), что ниже рыночной средневзвешенной ставки 12,4% (по данным за одиннадцать месяцев 2014 г.) и целевого ориентира на 2014 год, установленного в государственной программе «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» (12,1%).

Отчёт о реализации ОАО «АИЖК» специальных ипотечных программ представлен в таблице 4.  Объемы реализации специальных ипотечных программ в стоимостном выражении приведены по остатку основного долга на дату выкупа.

Таблица 4 – Реализация ОАО «АИЖК» специальных ипотечных программ

Таким образом, из таблицы 4 видно, что в Южном Федеральном округе в 2014 году было реализовано 2035 ипотечных программ на общую сумму в размере 4286 млн. руб. из которой 88,5% составляет «Военная ипотека». Прирост по отношению к 2013 г. составил 15%. Наибольший объём по реализации специальных ипотечных программ наблюдался в Северо-Западном Федеральном округе. В 2014 г. никакой реализации в Крымском Федеральном округе ипотечных программ не было.   

В заключении работы, необходимо выделить отдельные показатели рынка ипотечного кредитования в Южном Федеральном округе по состоянию на 1 декабря 2014 года, которые представлены в таблице 5.

Таблица 5 – Показатели рынка ипотечного жилищного кредитования в ЮФО на 01.12.2014 г.