Ипотечное кредитование в России

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………..…3

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ И ПОНЯТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ…………………………………………………………...……5

1.1 Понятие ипотечного  кредита…………………………………………………5

1.2 Механизм ипотечного  кредитования………………………………………..9

1.3 Основная деятельность  ипотечных банков………………………………...16

ГЛАВА 2. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ И ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ………………………………………………………………………..22

2.1 Развитие ипотеки в  России……………………………………………….....22

2.2 Общие сведения об  ипотеке в РФ…………………………………………..25

2.3 Зарубежный опыт ипотечного  кредитования……………………………...34

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ  РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В  РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ………………………...41

3.1 Виды ипотеки в РФ  и условия выдачи кредитов  банками………………..41

3.2 Статистика выданных  ипотечных кредитов в РФ…………………………47

3.3 Проблемы и перспективы  развития ипотечного кредитования  в РФ….....51

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….58

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ……………………………..61

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

В период рыночных отношений  роль в обеспечении жилищного  кредитования играет такой вид залога как ипотека. Банковские учреждения стали широко внедрять ипотеку. Это  объясняется ее надежностью, так  как объектом является недвижимость.

Приобретение собственного жилья – первоочередная потребность  для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах  общества.

Актуальность темы обуславливается ситуацией, сложившейся в области жилищной политики, сложным характером жилищных проблем, серьёзной зависимостью социально-экономической стабильности от их решения, необходимостью принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильём.

Мировой экономический кризис весьма неблагоприятно отразился на ипотеке  в России. Как полагают аналитики, количество выданных населению кредитов фактически откатилось к уровню 2004 года.

Проблемы ипотечного кредитования затрагивают большую часть населения  страны и будут актуальны даже после введения мер правительством.

Целью данной курсовой работы является в изучение системы ипотечного кредитования и разработке направлений ее совершенствования.

Задачи работы:

• определение особенностей ипотечного кредитования
• выявление наиболее значительных проблем в функционировании ипотечного кредитования в России
• рассмотрение возможных путей решения проблем.

Объект исследования –  ипотечное кредитование в Российской Федерации.

Предмет курсовой работы –  понятие, система, особенности ипотечного кредитования и направления его  совершенствования.

Теоретической и методологической основой исследования выступили  труды российских и зарубежных ученых-экономистов  по теории кредитования под залог  недвижимости. Значимый вклад в теорию исследуемых проблем внесли: В. Абрамов, А. Киселев, А Лебедев, Валентин Корнев, Е. Филлипова, О.И. Лаврушин, Г.Белоглазова, М. Романовский, Д. Кейнс, М. Фридман и другие

 

 

ГЛАВА 1. СУЩНОСТЬ И ОБЩАЯ  СТРУКТУРА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

 

1.1 Понятие ипотечного  кредита

 

Ипотека, ипотечный  кредит (от греч Hipotheka - заклад, залог) - это кредит под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит чаще всего выдается банком, при этом кредитором может быть и любое другое юридическое лицо. Заемщик ипотечного кредита обеспечивает свое обязательство по погашению кредита залогом недвижимости, принадлежащей ему на правах собственности. С согласия арендодателя, предметом ипотеки также может быть право аренды недвижимости.[12,ст.5]

Жилье является дорогостоящим товаром  длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться  за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве  стран мира приобретение жилья в  кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической  деятельности, ключевую роль в которой  играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый  прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное  взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также  при необходимости прямым или  косвенным образом оказывает  воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу  и содействует различным категориям граждан в приобретении жилья.

Ипотечное кредитование – это предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог  самого приобретаемого жилья. Для того чтобы ипотека могла осуществляться, необходимо соблюдение как минимум трех условий. Должны иметься, во-первых, долгосрочные финансовые ресурсы, которые можно предоставлять клиентам в виде кредитов; во-вторых, потенциальные клиенты, способные подтвердить, что их доходы достаточны для погашения кредита; и наконец, юридическая возможность использования жилья в качестве залога. Если холя бы одно из этих условий не выполняется, массовая ипотека невозможна: давать ипотечные кредиты либо не из чего, либо некому, либо не подо что. На данный момент в России толком не выполняется ни одно из перечисленных условий.

Термин «Ипотека» в юридическом  обороте обычно охватывает два понятия:

1. «Ипотека» (как правоотношение) есть залог недвижимого имущества  с целью получения ипотечного  кредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно оставление  имущества в руках должника. Залог  в гражданском праве - один  из способов обеспечения обязательства  - в данном случае банковского  кредита. При этом во всех  случаях обязательна государственная  регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества преимущественно перед другими кредиторами или путем перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.[10,ст.3]

2. «Ипотека» (как ценная бумага) подразумевает «закладную» - долговой  инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.

Имущество, которое может быть предметом  ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке — недвижимые вещи, указанные  в статье 130 ГК РФ, права на которые  зарегистрированы в порядке, установленном  для государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К таким вещам относят:

1. земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке;
2. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Функции, выполняемые ипотечным  кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

 • функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

• функция обеспечения  возврата заемных средств;

• функция стимулирования оборота и перераспределения  недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

• функция формирования многоуровневого  фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг  и др.

В ипотечном договоре предусматриваются  различные варианты взаимоотношений  между залогодержателем и залогодателем. Так, соглашением может быть установлено  право залогодержателя пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор  может предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность  отчуждения заложенного имущества  с переводом на приобретателя  долга по обязательству, сдача его  в аренду; обременение его новыми долгами и т.д.

Договор об ипотеке заключается  в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и  подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в  силу с момента регистрации закладной.

Особенности применения ипотечного кредита

Можно выявить следующие  отличительные особенности ипотечного кредита.

1. Обязательность обеспечения  залогом (причем в качестве  залога может выступать и та  недвижимость, для покупки которой  берется ипотечный кредит).

Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания  на жилье с последующей его  реализацией, чтобы погасить задолженность  заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита  сумма за вычетом расходов, связанных  с процедурой обращения взыскания  и продажи жилья, возвращается бывшему  заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально  заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения  на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку  жилье должно быть свободным, от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность срока  предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные  жилищные кредиты предоставляются  на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку  погашения уменьшается размер ежемесячных  выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных  ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается  относительно низко рисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

• сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости  покупаемого жилья;

• величина ежемесячного платежа  по кредиту не должна превышать 30% совокупного  дохода заемщика и созаёмщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

 • при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты и  требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой  для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных  инвесторов в этот сектор, в том  числе через эмиссионные ипотечные  ценные бумаги или облигации.

 

1.2 Механизм ипотечного  кредитования

 

Механизм функционирования системы  ипотечного кредитования может быть представлен следующим образом.

Граждане, обладающие определёнными  накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую  недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков, т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться  единственным источником погашения  кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик  не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой  кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик  не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает  тот объем кредита, который он может предоставить.

В случае положительного решения  заёмщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной  жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет  ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет  ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным  для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие  на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека  жилых домов и квартир, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, не допускается.

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего  законодательства и экономический  ситуации. Банк-кредитор заинтересован  в том, чтобы этот взнос был  как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее  время в России предполагается, что  первоначальный взнос должен составлять как минимум 30% от стоимости приобретаемой  квартиры, а на 70% заемщик может  взять кредит.