Ипотечное кредитование

2. После выдачи ссуды  банк продает данный кредит  одному из специализированных  агентств ипотечного кредитования, одновременно передавая ему и  обязательства по обеспечению. Агентство немедленно возмещает банку выданные заемщику средства и взамен просит переводить ежемесячные выплаты, получаемые в счет уплаты долга.

3. Ипотечные агентства  после покупки некоторого количества  ипотечных кредитов у  банков формируют их в пулы и на основе каждого создают новые ценные бумаги, источником выплат по которым являются платежи заемщиков. Данные выплаты гарантированы уже не залогом недвижимости, а ипотечным агентством, выступающим в качестве юридического лица. Ипотечные агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовых рынках, в результате чего их прибылью, так же как и прибылью банков является маржа.

-Немецкая модель ипотечного  кредитования

Вторая модель ипотечного кредитования - это одноуровневая «немецкая модель», которая представляет собой автономную и сбалансированную модель ипотеки и базируется на «сберегательно- ссудной» системе функционирования. При этой модели вкладчики получают возможность накопить (накопление происходит на счете сберкассы) определенный необходимый взнос на приобретение дома или  квартиры (он может составлять 30-50% стоимости), а затем - на недостающую сумму получить ипотечный кредит. При этом все имеющиеся накопленные вкладчиками и собственных средства кассы могут использоваться только на цели осуществления уставной деятельности, то есть  на выдачу ипотечных кредитов.

Механизм функционирования системы ипотечного кредитования, действующий в настоящее время в России может быть представлен в виде следующих этапов ипотечного кредитования:

1. Предварительный этап (на данном этапе происходит разъяснение клиенту основных условий осуществления кредитования и  передается список документов, необходимых для получения ссуды);

2. Сбор и проверка предоставленной  информации о клиенте и  залоге;

3. Оценивается вероятность  погашения кредита;

4. Этап принятия решения  по кредиту (определяется сумма, порядок погашения, срок, процентная ставка);

5. На данном этапе заключается кредитный договор;

6. Обслуживание кредита;

7. Закрытие кредитной  сделки.

В ходе предварительного этапа заемщик должен ознакомиться со всей необходимой информацией о кредиторе, условиях предоставления ипотечной ссуды, о правах и обязанностях, возникающих у него при заключении кредитной сделки.

Далее, после разъяснения заемщику условий кредитования работниками кредитной организации определяется максимально возможный объем средств, которые банк может предоставить в кредит, согласовываются процедуры кредитования и порядок расчетов, составляется примерная смета расходов заемщика и заполняется заявление на получение кредита. Данное заявление рассматривается кредитором в качестве одного из самых важных источников информации о потенциальном клиенте.

В России и Мире существует золотое банковское правило, суть которого заключается в следующем: на ежемесячную выплату кредита заемщик должен тратить не больше 30% личного ежемесячного дохода. В случае если данная  доля больше, то такая ссуда уже становиться рискованной. Именно поэтому, банк оценивает объем кредита, который он может предоставить исходя из дохода заемщика.

В случае положительного решения по ипотечному кредиту заёмщик и банк заключают кредитный договор на покупку выбранной, заранее оговоренной жилой недвижимости. Договор об ипотеке содержит информацию о предмете ипотеки, его оценке, существо, а так же, сведения о размере и сроках исполнения обязательства, которое обеспечивается ипотекой. Следует учитывать, что не допускается ипотека домов и квартир, которые находятся  в государственной или муниципальной собственности.

После заключения договора об ипотеке, коммерческие банки, как правило, требуют, чтобы заемщик внес первоначальный взнос, величина которого может колебаться в зависимости от условий ипотечной программы. При этом, банки-кредиторы заинтересованы в том, чтобы этот первоначальный взнос был как можно больше, поскольку, чем больше взнос, тем меньший риск имеет сделка.

Далее, как и в американской модели ипотечного кредитования обязательства заёмщиков, обеспеченные залогом приобретаемой недвижимости, оформляются в форме закладных, пулы которых продаются ипотечным агентам, формирующим ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг. Так же коммерческие банки, удовлетворяющие требованиям Банка России, могут сами формировать  ипотечное покрытие и эмитировать ипотечные ценные бумаги.

С развитием системы ипотечного кредитования коммерческие и государственные банки предлагают своим клиентам множество различных программ, предусматривающих самые разные условия. Для того чтобы охарактеризовать все многообразие ипотечного кредитования рассмотрим, как они классифицируются в настоящее время, исходя из различных признаков:

1. По объекту недвижимости  выделяют:

- земельные участки;

- организации, здания, сооружения  и другое недвижимое имущество, которое используется  в процессе предпринимательской деятельности;

- дома и квартиры, а  так же – части жилых домов  или квартир, которые состоят  из одной или нескольких комнат;

- садовые дома, дачи, гаражи  и др. строения;

- морские суда, воздушные, и космические объекты, а так  же – объекты незавершенного  строительства.

2. Исходя из целей кредитования, выделяют следующие виды ипотечных  кредитов:

- покупку готового жилья  или отдельного дома, с целью его использования в качестве дополнительного или основного места жительства;

- ссуды на строительство, капитальный ремонт  жилья, реконструкцию домов сезонного проживания, денежные средства на обустройство земельного участка и т.д.;

- кредиты строительство  или приобретение жилья с целью  инвестиций. Кредитование строительства  жилья как правило происходит  поэтапно: то есть, каждый последующий  платеж перечисляется только  после завершения предыдущего  этапа.

3.В зависимости от вида  кредитора, ипотечные ссуды могут быть:

- Банковские ссуды;

- Небанковские кредиты.

4. Исходя из того, кто  выступает в качестве заёмщика:

- Если речь идет о  субъекте кредитования, то выделяют:

а) кредиты, предоставляемые строительным предприятиям;

б) ссуды, предоставляемые будущим владельцам жилья;

- исходя из степени  аффилированности кредиты могут  предоставляться следующим заемщикам:

а) сотрудникам данных банков;

б) сотрудникам фирм, являющихся клиентами банка;

в) лицам, проживающим в регионе присутствия банка;

г) всем желающим.

Исходя из статуса заемщика по ипотечным ссудам, условия кредитования могут в значительной степени различаться.

5. Исходя из способа  амортизации долга, можно выделить  следующие основные виды ипотечных  кредитов:

- постоянные ипотечные  кредиты;

- кредиты с переменными  выплатами;

- кредиты с единовременным  погашением.

6. По виду годовой процентной  ставки выделяют:

- ипотечные кредиты с  фиксированной ставкой процента;

- кредиты с переменной  ставкой процента.

7. По возможности досрочно  погасить ипотечный кредит:

-    ссуды с правом досрочного погашения;

-    без предоставления права досрочного погашения;

-    ипотечные кредиты с правом досрочного погашения, но при условии уплаты определенного штрафа.

8. В зависимости от  степени обеспеченности ипотеки (по величине первоначального платежа). Величина кредита может составлять от 30 до 90-100% стоимости заложенного  имущества.

9. Так же,  ипотечные кредиты могут быть:

- обычными или комбинированными (выдаются несколькими кредиторами);

- субсидируемыми или выдаваемыми на общих условиях.

 

1.3 Правовые основы ипотечного  кредитования в РФ

 

Роль ипотечного кредитования определяется тем, что на протяжении длительного времени оно является одним из самых проверенных в мировой и отечественной практике, а так же надежных способов привлечения частных инвестиционных средств в жилищную сферу. На сегодняшний день, ипотека способствует наиболее выгодному  и оптимальному сочетанию интересов коммерческих банков в прибыльной и эффективной работе населения (физических лиц), в улучшении жилищных условий, в обеспечении ритмичной загрузки производственных мощностей и государства, которое заинтересовано в общем экономическом росте.

В России порядок организации ипотечного кредитования регулируется Гражданским кодексом, так же другими нормативно - правовыми актами, которые принимаются в соответствии с ними.

Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации основывается на положениях Гражданского кодекса. Принятие части 1 в 1995 году и части 2 в 1996 году Гражданского кодекса Российской Федерации стало решающим шагом в развитии Российского федерального законодательства в отношении вопросов ипотечного жилищного кредитования.

Законом РСФСР «О залоге» от 29 мая 1992 года в законодательную и юридическую практику России было возвращено понятие ипотеки (залога недвижимости). В нем было всего лишь четыре статьи, посвященные ипотеке. Естественно, этого было недостаточно для регулирования отношений в столь сложной сфере. Поэтому началась разработка специального закона об ипотеке. 21 июля 1997 года был принят закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», 16 июля 1998 года - закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», 29 июля 1998 года - Закон «Об оценочной деятельности».

Параллельно с разработкой и принятием закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с 1995 года началась работа по созданию организационных основ системы ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающего привлечение в жилищную сферу долгосрочных ресурсов.

28 февраля 1996 года вышел Указ Президента России «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» № 293. В его развитие постановлением Правительства России от 26 августа 1996 года № 1010 было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов, что стало важным шагом, заложившим организационные основы системы ипотечного жилищного кредитования.

Новый этап развития ипотеки был инициирован поручением Президента России от 15 апреля 1999 года № 499, которым были определены основные направления развития системы ипотечного жилищного кредитования, а Госстрой как федеральное ведомство стал координатором по внедрению системы ипотеки в регионах.

По инициативе Госстроя России в 1999 году была создана Правительственная комиссия по развитию системы ипотечного жилищного кредитования, преобразованная в дальнейшем в Правительственную комиссию по жилищной политике. Госстроем России с участием фонда «Институт экономики города» и иных заинтересованных министерств и ведомств были разработаны Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации и Перечень нормативных правовых актов, обеспечивающих ее внедрение, утвержденные постановлением Правительства России от 11 января 2000 года № 28.

В 2000-2002 гг. под руководством Госстроя России были разработаны региональные ипотечные программы, в том числе были приняты нормативные акты, регулирующие деятельность региональных ипотечных операторов.

В 2000-2003 гг. рабочей группой Правительственной комиссии по жилищной политике были разработаны все нормативные правовые акты, определенные в этом постановлении. За эти годы удалось наладить взаимодействие Комиссии Государственной Думы по ипотечному кредитованию и рабочей группы Правительственной комиссии по жилищной политике.

В 2003 году вступил в действие важнейший Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», разработанный совместно рабочей группой по ипотеке Правительственной комиссией по жилищной политике, рабочей группой Комитета Госдумы по банкам и финансовым рынкам и Комиссией Госдумы по ипотечному кредитованию с участием международных экспертов.

Заседание президиума Государственного совета состоявшееся 27 февраля 2003 г. стало переломным в истории российской ипотеки, так как после него Президент России В.В. Путин объявил развитие ипотеки приоритетным направлением деятельности всех российских органов власти. Ипотека стала рассматриваться в качестве одного из факторов успешной реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». При этом особый упор в концепции делался на то, что ипотека должна быть рыночной. На основании этого выходит Федеральный закон №218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. "О кредитных историях", в 2005 году к этому закону вносят изменения: Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 2005 г. №110-ФЗ О внесении изменений в Федеральный закон "О кредитных историях". Федеральным законом "О кредитных историях" определяются понятие и состав кредитной истории, основания, порядок формирования, хранения и использования кредитных историй, регулируется связанная с этим деятельность бюро кредитных историй, устанавливаются особенности создания, ликвидации и реорганизации бюро кредитных историй, также принципы их взаимодействия с источниками формирования кредитной истории, заемщиками, органами государственной власти, органами местного самоуправления и Банком России.