Ипотечное кредитование

Постановление Правительства №285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 гг. Постановление устанавливает порядок предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья, в том числе на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилого помещения или создание объекта индивидуального жилищного строительства (далее - субсидии), в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001г. N 675 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 39, ст. 3770; 2006, N 6, ст. 694), а также выполнения в 2006 году обязательств по компенсации части затрат на приобретение или строительство жилья, произведенных молодыми семьями, участниками подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей", входящей в состав федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 28 августа 2002 г. №638 при рождении (усыновлении) ребенка.

Глава 2. Перспективы и проблемы развития ипотечного кредитования в РФ

2.1 Проблемы развития ипотечного  кредитования

 

Жилищная проблема в России является одной из важнейших проблем современной экономики. Сегодня 8% россиян проживают либо в общежитиях и служебных квартирах, либо снимают жилье. Арендуют жилье люди с недостаточно высоким уровнем доходов, из них 58% малообеспеченные семьи, 37% – семьи со средним обеспечением и лишь 5% можно отнести к сравнительно благополучным слоям населения. Более того, основная часть арендаторов имеет жилье с маленьким метражом и не всеми коммунальными удобствами. Еще около 6% проживают в коммунальных квартирах или в части дома, не имеющих коммунальных удобств. Около 77% россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия, и только около 10% располагают достаточными доходами, чтобы с помощью ипотечного кредита приобрести жилье.

Проблема доступного жилья является одной из актуальных проблем современного общества. Постоянный рост цен на недвижимость приводит к увеличивающемуся разрыву между ценами на жилье и доходами граждан. Приобрести жилую недвижимость без заемных средств для большинства граждан невозможно.

Ипотечное кредитование представляет собой одну из форм кредитных отношений, при которых закладываемое имущество остается

собственностью должника, а кредитор в случае невозможности взыскания

долга может обеспечить возврат кредита за счет продажи заложенного

имущества.

До определенного момента развитие ипотечных операций сдерживалось неблагоприятными макроэкономическими условиями: высокими темпами инфляции, нестабильностью курса рубля, низким уровнем доходов населения. В последние три года ситуация изменилась: объемы предоставленных кредитов активно растут, число банков - участников рынка постоянно увеличивается, ставки по кредитам продолжают снижаться. Однако вклад ипотечных операций в финансирование покупок жилья в России остается крайне низким.

В настоящее время в России ипотечное кредитование занимает лишь

порядка 7% в общем объеме банковского кредитования, поскольку существует ряд проблем, мешающих развитию ипотечного кредитования:

- ограниченный платежеспособный  спрос населения. По оценкам Минэкономразвития России, даже при самых "демократичных" параметрах, максимальная граница доступности для населения составит не более 10%;

- стимулирование покупательской  способности населения за счет  ипотеки. Из-за роста цен на  жилье возможно значительное  смещение интереса заемщиков к продуктам, предоставляемым на цели индивидуального жилищного строительства. Основной негативный фактор - снижение предложения на рынке жилья и рост цен на него;

- неразвитость инфраструктуры  рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок;

- большое количество административных  барьеров. Строительные компании, заемщики  и ипотечные компании сталкиваются  с существенными административными  преградами;

- неразвитость организационно-технологической  и финансовой инфраструктуры  в системе ипотеки. На сегодняшний  день в России пока нет работающей  и решающей проблемы населения  ипотеки. Об этом свидетельствует  статистика ипотечных сделок, размер  и структура доходов населения. Только 4% жилья было куплено на банковские ипотечные займы;

- высокие процентные ставки  на ипотеку для большинства  россиян, в связи с чем, ипотечное  кредитование в России не становится  массовым, и большинство россиян  не могут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем;

- непрозрачные источники  доходов граждан, значительный удельный  вес не декларируемых доходов  граждан. Документально подтвердить  свои доходы могут не более 10-12% потенциальных заемщиков;

- Недостаток долгосрочных финансовых ресурсов банков. Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее актуальной для развития системы ипотечного кредитования в России. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники.

Осуществление операций по ипотечному жилищному кредитованию

ставит перед банками ряд проблем в области управления рисками, которые заключаются в следующем:

- долгосрочный характер  кредита;

- необходимость применения  специальных видов страхования  предмета залога, а также жизни  и трудоспособности заемщиков;

- применение независимой  оценки рыночной стоимости предмета  залога;

- специфичность проведения ипотечной сделки, заключающаяся в наличии обеспечения кредита на каждом этапе сделки;

- наличия обеспечения  кредита в виде залога жилого  помещения или прав требования.

Ипотечное жилищное кредитование стало одним из способов приобретения права собственности на жилую недвижимость. Развитие в Российской Федерации действенной системы ипотечного жилищного кредитования находится в числе приоритетных направлений  государственной жилищной политики.

Опыт ряда развитых стран свидетельствует о перспективности механизма ипотечного кредитования и показывает, что его использование позволяет гражданам, не имеющим достаточных средств для покупки жилья, но обладающих стабильным доходом и определенными накоплениями, решить жилищную проблему. В РФ за последние годы уже сложилась практика использования системы ипотечного кредитования, сформировалась основа и заложена законодательная база для функционирования ипотеки, но массового распространения она пока не получила. (см.таблицу 1) 

Таблица 1

Показатели выданных ипотечных кредитов в РФ за 2007-2011 гг.

Год	Объем выданных ипотечных кредитов млрд. руб.	Количество выданных ипотечных кредитов, тыс. шт.	Средняя процентная ставка по ипотечным кредитам, %	Просроченная задолженность по ипотечным кредитам, млрд. руб.
2007	564,6	214	12,6	611,2
2008	655,8	350	12,9	1 070,3
2009	152,5	130	14,6	1 010,8
2010	380,1	301	13,1	1 129,3
2011	719	521	12	1 474,8

Источник: http://thebanks.info

Данные таблицы демонстрируют общую тенденцию увеличения объемов выдаваемых ипотечных кредитов. Кризис, который испытал рынок в 2008 году, привел к сокращению объемов жилищного кредитования в 2009 г. Таким образом, в 2009 г. по сравнению с 2008 г. происходит резкое снижение объема выданных ипотечных кредитов и их количества. Причиной этого стало общее снижение доходов населения и высокие ставки на ипотечные кредиты. Следующие два года в сфере финансовых услуг царило затишье, и лишь с конца 2010 года ипотечное кредитование снова начало набирать уверенных оборотов. Возобновилось кредитование строящихся квартир, а также другие программы (Материнский капитал, Военная ипотека и др.). Кредиты стали более доступны для населения, что незамедлительно отразилось на объеме рынка.

В 2010-2012 годах все больше людей обращалось в банковские учреждения для получения ссуды на покупку жилья. Количество выданных кредитов увеличивалось с каждым годом. Темпы роста, хотя и снижались постепенно, но все равно впечатляли. При этом процентные ставки менялись не очень существенно - в 2010 году они снизились, но дальше снова начали подниматься. Таким образом, несмотря на наметившийся рост рынка ипотечного кредитования, он всё еще нестабилен.

Лидерами в ипотечном кредитовании по-прежнему остаются: Сбербанк, группа ВТБ, а также Газпромбанк. Данные за 2012 год красноречиво говорят об их стабильной и активной работе. (Таблица 2).

Таблица 2

Рейтинг банков по объему предоставленных ипотечных кредитов в 2012 году.

Название банка	Объем предоставленных ипотечных кредитов, млрд.руб
Сбербанк	451
ВТБ 24	157,5
Газпромбанк	64,2
Дельта Кредит Банк	24,5
Связь-Банк	15,2
Уралсиб	13,7
Банк «Возрождение»	11,7
ЮниКредит Банк	8,99

Источник: http://thebanks.info

Крупные государственные банки владеют огромной инициативой и серьезно развиваются в направлении ипотечного кредитования. К примеру, Сбербанк России превысил планку в 1 трлн. рублей по объемам ипотечного кредитного портфеля, увеличив его больше чем вдвое. Такими же серьезными темпами развиваются и другие солидные банковские организации. Мелкие банки акцентируют свою деятельность на потребительском кредитовании.

 

2.2 Перспективы развития  ипотечного кредитования

 

Развитие ипотечного жилищного кредитования проходит в сложной экономической ситуации. Статистические данные фиксируют, с одной стороны, недостаточную обеспеченность российских граждан жильем, с другой - небольшие объемы ипотечных жилищных кредитов, выданных коммерческими банками.

Система ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Свободного рынка жилья практически не было, а долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объёме финансирования жилья. Данные кредиты предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

Государственная жилищная политика должна ориентироваться не только на нужды социально незащищённых групп населения, но и на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жильё в собственности в результате приватизации. Развитие ипотеки невозможно без тех или иных форм государственной поддержки:

- принятие нормативных  правовых актов;

- оптимальное налогообложение;

- совершенствования проектирования  и технологий строительства;

- государственные гарантии, способствующие привлечению внебюджетных  средств в жилищную сферу;

- адресные жилищные субсидии  гражданам;

- содействие поддержанию  конкуренции на первичном рынке  ипотеки;

- формирование благоприятных  условий для развития рынка  жилья;

- обеспечение применения  единых стандартов ипотечного  жилищного кредитования на всей  территории Российской Федерации;

- реализацию региональных  программ и участие в реализации  федеральных программ по обеспечению отдельных категорий граждан жильем;

- создание условий для  строительства жилья экономкласса;

- создание условий для  деятельности региональных ипотечных  операторов.

Таким образом, можно сказать, что перспективы развития ипотечного кредитования в России довольно неоднозначны, с одной стороны он является наиболее удобной формой кредитования населения для приобретения товаров и услуг, но в настоящий момент существуют достаточно весомые сдерживающие факторы, которые замедляют рост сегмента и даже могут вызвать общий кризис банковской системы за счет роста невозвращенных кредитов.