Ипотечные банки и ипотечное кредитование на современном уровне в РФ

1. непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;

2. продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Первым направлением занимаются в основном ипотечные  банки, вторым направлением – финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных  банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью, позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции.

Таким образом, первичный  рынок определяется взаимодействием  заемщика и банка, а его инструментами  являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк — посредник — инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

2. Классификация ипотечных кредитов

С развитием системы ипотечного кредитования коммерческие и государственные банки предлагают своим клиентам множество различных программ, предусматривающих самые разные условия. Для того чтобы охарактеризовать все многообразие ипотечного кредитования рассмотрим, как они классифицируются в настоящее время, исходя из различных признаков:

1. По объекту недвижимости выделяют:

- земельные участки;

- организации, здания, сооружения  и другое недвижимое имущество,  которое используется  в процессе предпринимательской деятельности;

- дома и квартиры, а так же  – части жилых домов или квартир, которые состоят из одной или нескольких комнат;

- садовые дома, дачи, гаражи и др. строения;

- морские суда, воздушные, и космические  объекты, а так же – объекты  незавершенного строительства.

2. Исходя из целей кредитования, выделяют следующие виды ипотечных кредитов:

- покупку готового жилья в доме (многоквартирном) или отдельного  дома, с целью его использования в качестве дополнительного или основного места жительства;

- ссуды на строительство, капитальный  ремонт  жилья, реконструкцию домов сезонного проживания, денежные средства на обустройство земельного участка (например, прокладка коммуникационных сетей) и т.д.;

- кредиты строительство или приобретение  жилья с целью инвестиций. Кредитование  строительства жилья как правило  происходит поэтапно: то есть, каждый последующий платеж перечисляется только после завершения предыдущего этапа.

3.В  зависимости от вида кредитора,  ипотечные ссуды могут быть:

- Банковские ссуды;

- Небанковские кредиты.

4. Исходя из того, кто выступает  в качестве заёмщика:

- Если речь идет о субъекте  кредитования, то выделяют:

- кредиты, предоставляемые строительным предприятиям;

- ссуды, предоставляемые будущим владельцам жилья;

5.Исходя из степени аффилированности кредиты могут предоставляться следующим заемщикам:

1)сотрудникам  данных банков;

2)сотрудникам  фирм, являющихся клиентами банка;

3) лицам, проживающим в регионе  присутствия банка;

4)всем  желающим.

Исходя  из статуса заемщика по ипотечным  ссудам, условия кредитования могут  в значительной степени различаться.

6. Исходя из способа амортизации долга, можно выделить следующие основные виды ипотечных кредитов:

- постоянные ипотечные кредиты;

- кредиты с переменными выплатами;

- кредиты с единовременным погашением.

7. По виду годовой процентной ставки выделяют:

- ипотечные кредиты с фиксированной  ставкой процента;

- кредиты с переменной ставкой  процента.

8. По возможности досрочно погасить ипотечный кредит:

-ссуды  с правом досрочного погашения;

-без предоставления права досрочного погашения

-ипотечные кредиты с правом досрочного погашения, но, при условии уплаты определенного штрафа.

9. В зависимости от степени обеспеченности ипотеки (по величине первоначального платежа). Величина кредита может составлять от 30 до 90-100% стоимости заложенного  имущества.

10. Так же,  ипотечные кредиты могут быть:

- обычными или комбинированными (выдаются  несколькими кредиторами);

- субсидируемыми или выдаваемыми  на общих условиях.

 

 

3. Нормативно-законодательное обеспечение ипотечного кредитования

Современная история  ипотеки в России начинается с 1998 года, с принятия соответствующего Федерального закона. К данному моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. Ипотека и ипотечное кредитование нашли свое отражение в нормативно-правовых актах РФ. Это связано с тем, что государство, упорядочивая наиболее важные сферы жизнедеятельности, не могло не регламентировать вопросы ипотеки. Законы, появляющиеся в настоящее время, позволяют ипотечному кредитованию получать все большую скорость развития, поскольку они регулируют все спорные и недостаточно ясные положения ипотечного кредитования.

Ипотека, закон о которой  помогает гражданам приобретать  жилье за счет кредитования без нарушения  их прав, позволяет этой сфере кредитования активно развиваться. Зная, что его права охраняются законом, заемщик чувствует себя более уверенно. Одни законы по ипотеке регламентируют вопросы ипотечного кредитования напрямую, другие же лишь косвенно.

Напрямую ипотека регулируется следующими законами:

• Гражданский Кодекс РФ;
• Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 17.07.2009);
• Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации» (в редакции от 17.12.2009);
• Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 27.12.2009);
• Федеральный закон № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «О кредитных историях» (в редакции от 24.07.2007);
• Постановление Правительства № 285 от 13 мая 2006 г. «Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг.»
• Постановление Правительства Российской Федерации от 17.12.2010 №1050 «О федеральной целевой программе "Жилище" на 2011-2015 годы» продлено действие подпрограммы до 2015 года "Обеспечение жильем молодых семей".

В ГК РФ изложены основные положения, касающиеся ипотеки, более  подробно они регламентированы в специализированных законах.

В Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закреплены основополагающие понятия, касающиеся ипотечных процессов  и ипотечного кредитования в целом, а также важнейшие вопросы  регулирования ипотеки. Закон регламентирует все требования и обязательства, которые обеспечиваются ипотекой. Кроме того, в этом законе об ипотеке содержатся основные требования к содержанию договора ипотеки, процедуре его оформления и государственной регистрации, а также все требования, на основании которых может быть оформлена ипотека. Закон разъясняет, что собой представляет закладная, и регламентирует порядок осуществления прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой по закону обязательства. Помимо этого, в данном нормативно-правовом акте законодатель детально регламентирует вопросы страхования заложенного имущества, а также ответственность, которой подвергается заемщик в случае невозврата кредита.

Жилищный кодекс Российской Федерации содержит основные положения  жилищного законодательства в целом, регулирует различные вопросы жилищных отношений, определяет, что может являться объектом жилищных прав, а также рассматривает другие аспекты жилищных отношений.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» детально регламентирует порядок регистрации прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация ипотеки по закону осуществляется Федеральной Регистрационной службой на основании заявления залогодержателя или залогодателя после того, как будет зарегистрировано право собственности залогодателя на приобретенное по ипотеке жилье. При этом к указанному заявлению должен также прилагаться договор ипотеки вместе с перечисленными в нем документами.

Федеральный закон «О кредитных историях» содержит понятие кредитной истории, определяет ее состав, регламентирует порядок формирования, хранения и использования кредитных историй. Кроме того, указанный закон осуществляет регулирование деятельности бюро кредитных историй, закрепляет порядок их создания, реорганизации и ликвидации, принципы взаимодействия бюро кредитных историй с источниками формирования кредитной истории, органами государственной власти, органами местного самоуправления, Центральным Банком РФ и заемщиками.

Постановление Правительства «Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг. Данное постановление регламентирует порядок предоставления молодым семьям необходимых субсидий на приобретение жилья, которые также могут предоставлять в качестве первоначального взноса при получении ипотечного кредита. Действие этого постановления продлено до 2015 года.

Таким образом, в настоящий момент субъекты ипотечных схем руководствуются следующими законами:

• "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
• "Закон об акционерных обществах"
• "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
• "Гражданский кодекс"
• "Налоговый кодекс"
• "Жилищный кодекс"

В октябре 2003 года Государственная  Дума приняла ключевой закон "Об ипотечных ценных бумагах", который  устанавливает порядок выпуска  и обращения ипотечных ценных бумаг. Этот закон позволит привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства через выпуск ИЦБ. Для завершения строительства законодательной базы, необходимо не только внесение поправок в уже существующие законы, но принятия новых, таких как:

• "О кредитных историях" - позволит снизить риски банков при выдаче ипотечных кредитов
• "О стройсберкассах" - закон, регулирующий и регламентирующий процесс предварительного накопления средств на строительство и приобретение жилья
• "О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья" – закон, позволяющий снизить риски приобретателей недвижимости и устранить факты мошенничества на рынке жилья
• "Об общих требованиях к деятельности организаций, привлекающих и использующих жилищные накопления граждан"
• "О государственном учете и инвентаризации объектов недвижимости в Российской Федерации"

Усилия законодателей  направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации как Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг (ФКЦБ), ЦБРФ, Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, министерство промышленности и энергетики, а также ряд других госструктур. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.

В 2010 году впервые был  принят документ, определяющий долгосрочную перспективу развития рынка ипотечного кредитования и задающий эти пути развития. Правительство утвердило «Стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года».