Ипотечные банки и ипотечное кредитование на современном уровне в РФ

Целью создания стратегии  являются:

• Повышение  доступности кредитных ресурсов для всех категорий застройщиков
• формирование единых ориентиров у всех участников рынка по принципам, ожиданиям и долгосрочным перспективам развития рынка ипотечного жилищного кредитования;
• определение основных долгосрочных целей и задач государственной политики по развитию ипотечного жилищного кредитования до 2030 года;
• определение основных мер и мероприятий, направленных на развитие ипотечного жилищного кредитования на перспективу.

Стратегия разработана  в рамках общих направлений жилищной политики в целях более детальной проработки вопросов развития ипотечного жилищного кредитования.

Реализация Стратегии  зависит, в частности, от макроэкономической конъюнктуры, динамики уровня доходов  населения и их дифференциации, политических и демографических факторов, а также от региональных и местных социально-экономических условий и особенностей.

 

 

2. Ипотечное кредитование в России на современном этапе

 

2.1 Рынок ипотечного кредитования в период кризиса

 

В 2008 году молодой российский рынок ипотеки пережил самый сложный период своего развития. Краткие итоги кризиса еще недавно были таковы: часть банков ушла с рынка, ставки выросли, условия кредитования ухудшились, объемы кредитования снизились, а уровень задолженности россиян по займам резко вырос.

До кризиса 1998 г. ипотечное кредитование практически не рассматривалось банками как перспективное направление развития бизнеса, а жилищные кредиты предлагали не более 20 банков на срок 1 – 3 года под заоблачные процентные ставки. Начиная с 2000 г. банки стали более активно выходить на рынок ипотеки, увеличивая сроки кредитования до 10 – 15 лет, а в рамках отдельных региональных программ — до 20 – 25 лет. Снизились и процентные ставки: до 10 – 15% годовых в валюте и 15 – 18% годовых в рублях.

Не менее существенно было и то, что все большее количество банков стало использовать ипотеку в качестве основного средства обеспечения возвратности кредитов. В отличие от предшествующего периода, когда банки предпочитали предоставлять жилищные кредиты по «арендной» схеме, в 2000-е гг. они стали все в больших масштабах использовать в качестве обеспечения залог приобретаемого жилья, детально отрабатывая все процедуры, связанные с оформлением и регистрацией залога жилых помещений, приобретаемых с помощью кредитных средств.

По данным Банка России, за 2001 – 2002 гг. было предоставлено немногим более 10 тыс. ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 5 млрд руб. Следует отметить, что объем выданных в 2002 г. кредитов практически удвоился по сравнению с 2001 г. В 2003 и 2004 гг. происходило дальнейшее увеличение темпов роста объемов ипотечного кредитования, и, по оценкам экспертов Института экономики города, объемы выданных ипотечных кредитов составили 9,5 млрд. руб. в 2003 г. и 25 – 30 млрд. руб. в 2004 г.

Особенно быстрое развитие ипотечное жилищное кредитование получило в 2005 – 2008 гг. в результате формирования благоприятной законодательной базы, принятия пакета федеральных законов, направленных на повышение доступности жилья для населения, стабилизацию макроэкономической ситуации и рост реальных доходов населения.

Начиная с 2005 г. государство стало оказывать активное содействие развитию рынка ипотечного кредитования, в частности через созданное Правительством РФ ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее — АИЖК). В результате к середине 2008 г. практически во всех регионах России была сформирована инфраструктура, необходимая для успешного функционирования ипотечного жилищного кредитования.

В 2008 г. каждая шестая (17%) сделка на рынке жилья совершалась с использованием средств ипотечных кредитов, в то время как в 2006 г. Только каждая одиннадцатая (9%).

В пяти субъектах Российской Федерации (Костромская, Тюменская, Омская области, Республики Татарстан и Тыва) доля сделок с ипотекой на рынке жилья превысила 30% в 2008 г.

До середины 2008 г. объемы выдачи ипотечных кредитов динамично росли  (рис. 2.1.1.). При этом улучшались условия предоставления ипотечных кредитов: первоначальный взнос и ставка процента снижались, а срок кредита возрастал.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 2.1.1  Объемы ежеквартально выдаваемых жилищных кредитов, млрд руб.

Источник: Банк России.

 

Из всех институтов жилищного сектора наиболее сильное отрицательное влияние финансовый кризис, вызванный чередой неплатежей по ипотечным кредитам класса subprime в США, оказал на ипотечное жилищное кредитование. Его объемы резко снизились до уровня начала 2006 г.

Если в 2007 г. объем выданных ипотечных жилищных кредитов увеличился на 87% по сравнению с 2006 г. и составил 556 млрд руб., то в 2008 г. темп прироста снизился: было выдано кредитов на 651 млрд руб., что лишь на 17% больше, чем в 2007 г. При этом в III квартале 2008 г. по сравнению с предыдущим кварталом прирост составил лишь 5%.

В IV квартале 2008 г. объемы ипотечного кредитования уменьшились практически в 2 раза по сравнению с предыдущим кварталом, а в кварталах  
2009 г. выдавалось менее 20% от объемов выдачи III квартала 2008 г.

В первом полугодии 2009 г. доля сделок с ипотекой на рынке жилья уменьшилась и достигла уровня 12%. Это свидетельствует о резком снижении уровня использования ипотечных жилищных кредитов для финансирования приобретения жилья.

Итог девяти месяцев 2009 г. по выдаче ипотечных кредитов – 91,5 млрд руб., что в 5,9 раза меньше, чем за аналогичный период 2008 г.

На 1 июля 2009 г. на рынке ипотечного жилищного кредитования присутствовало 602 кредитные организации, что составляет 52,6% общего количества действующих кредитных организаций. При этом в первом полугодии 2009 г. только 279 кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты, а остальные осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно, по данным Банка России, выдавали ипотечные в рублях около 100 кредитных организаций, а в иностранной валюте – 11.

На рынке жилищного кредитования уже в первой половине 2008 г. отчетливо прослеживается тенденция к концентрации такой деятельности в крупных банках (рис. 2.1.3.). Так, если в 2007 г. на долю Сбербанка приходилось около 30% всех выданных жилищных кредитов, то в первой половине 2009 г. — уже 55%. В первом полугодии 2009 г. 15 крупнейших банков (по объемам выдачи ипотечных кредитов) контролировали 80% рынка жилищного кредитования.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 2.1.3. Структура выдачи жилищных кредитов по банкам-кредиторам в 2006—2009 гг.

Источник: расчеты ИЭГ по данным Банка России и РБК.

 

Экономический кризис оказал существенное влияние на платежеспособность заемщиков по ипотечным кредитам, что имело следствием увеличение доли просроченных ипотечных кредитов. Доля просроченной задолженности по ипотечным кредитам во второй половине 2008 г. стала резко увеличиваться и составила на 1 октября 2009 г. 1,9% по ипотечным кредитам в рублях и 5,3% по ипотечным кредитам в валюте.

Основными причинами такого роста являются начавшиеся в конце 2008 г. сокращение рабочих мест, перевод работников на неполную занятость и, как следствие, существенное снижение уровня дохода у многих заемщиков. Кроме того, сказался рост на 40% курса доллара (с 26 руб./долл. до 36 руб./долл.), отчего наиболее сильно пострадали заемщики, взявшие ипотечные кредиты в валюте. В проигрыше оказались и заемщики, получившие кредиты с плавающей процентной ставкой.

Чтобы смягчить сложившиеся негативные тенденции, в том числе избежать балансовых убытков, банки стали предлагать заемщикам программы реструктуризации ипотечных кредитов, включая конвертацию валютных кредитов в рублевые, правда, по текущим процентным ставкам, которые достаточно сильно выросли по сравнению с началом 2008 г., пролонгацию кредитов и т.п. В 2009 г. также начала действовать государственная программа реструктуризации ипотечных кредитов, реализуемая дочерней компанией АИЖК – Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).

Оставшиеся участники ипотечного рынка в целом стали более консервативно подходить к оценке платежеспособности заемщика, объявив обязательным условием получения кредита, наличие официально подтвержденного дохода (справка 2-НДФЛ), и повысили требования к первоначальному взносу до 30%.

 

 

2.2. Рынок ипотечного кредитования в период посткризисного восстановления

Динамика выдачи ипотечных кредитов в России по итогам 2012 года показывает, что восстановление рынка ипотечного кредитования продолжается. По данным Банка России, несмотря на затянувшуюся неопределенность европейского долгового кризиса, первое полугодие 2012 года было очень успешным для российского ипотечного рынка. За этот период населению предоставлено почти 296 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 429,5 млрд рублей, что в 1,6 раза превышает уровень шести месяцев 2011 года в денежном и в 1,5 раза – в количественном выражении. Такие объемы выдачи в первом полугодии являются максимальными не только за посткризисный период с 2008 года, но и за всю историю наблюдений показателя выдачи ипотечных кредитов Банком (Рис.2.2.1)

Существенный рост объемов  выдачи ипотеки зафиксировали все  крупнейшие ипотечные банки России. Главный российский кредитор – Сбербанк РФ – выдал за этот период 158,6 тысячи жилищных кредитов на сумму 196,8 миллиарда рублей, что на 38% больше, чем за аналогичный период 2011 года.

"ВТБ 24" также  заявил о рекордных продажах  ипотечных кредитов – в первой  половине 2012 года он установил  личный рекорд, выдав 41 тысячу  кредитов на сумму 60 миллиардов  рублей, что в два раза превысило  аналогичные показатели минувшего года.

Рис. 2.2.1. Динамика объема и количества выдачи ипотечных кредитов в первых полугодиях 2006-2012 гг.

Источник: Банк России, расчеты  АИЖК

 

Тем не менее, в связи  с ростом стоимости фондирования и напряженной ситуацией с  ликвидностью, в первом полугодии 2012 года многие крупнейшие игроки ипотечного рынка заняли выжидательную позицию. В результате в первой половине 2012 года мы наблюдали разнонаправленную политику банков в ипотечном кредитовании - кто-то повышал ставки, кто-то, напротив, понижал их. При этом форма повышения ставок была различной – прямое повышение, отмена специальных и акционных программ, либо ужесточение условий андеррайтинга, что сдвигало среднюю ставку выдачи к верхней границе действующего коридора ставок.

Несмотря на то, что, по данным Банка России, средневзвешенная ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях по итогам первого полугодия 2012 года составила 12,1%, что на 0,1 п.п ниже, чем в соответствующем периоде 2011 года, анализ месячных ставок показывает, что тенденция к их росту имеет устойчивый характер. Так, в сентябре-декабре 2011 года ставки колебались в коридоре 11,4-11,7%, что соответствовало минимальным значениям за всю историю наблюдений ЦБ РФ за ставками по ипотечным кредитам, но основное повышение произошло в первом квартале 2012 года, когда банки «восполняли» рост стоимости фондирования, начавшийся еще в конце 2011 года. В результате ставки выдачи ипотечных кредитов в рублях выросли с 11,6% (по состоянию на 01.01.2012) до 12,2% п.п. в июле 2012 года и прибавили за полугодие 0,6 п.п. (рис. 2.2.2).

 

Рис. 2.2.2. Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течение месяца (2009-2012 гг.), %

Источник: Банк России, расчеты АИЖК

Таким образом, рост ипотечного кредитования происходил в условиях повышения ставок по ипотечным кредитам, и потенциальные заемщики спешили приобрести жилье на комфортных условиях. Несмотря на прогнозы АИЖК, уже в июле 2012 г. средние ставки по ипотечным кредитам выросли до 12,5%. Хотя статистики за октябрь по ставкам жилищных кредитов у ЦБ еще нет, их рост продолжился, отмечают эксперты. Знаковым для рынка стало повышение ставок по ипотечным кредитам Сбербанком, который долгое время отказывался идти на этот шаг — 2 октября банк повысил ставки по ипотеке в среднем на 0,5 п. п., а позже объявил о повышении ставок по кредитам под залог недвижимости (в среднем на 1,5 п. п.). Вслед за лидером рынка (на долю Сбербанка приходится более 40% рынка) повышать ставки стали и другие крупные игроки. Только в октябре 12 банков подняли ставки по ипотеке, констатирует Агентство по ипотечному кредитованию (АИЖК), указывая, что среди них такие крупные, как Связь-банк, Юникредит и "Возрождение".

Общие тенденции развития рынка ипотечного жилищного кредитования, наблюдавшиеся по России в целом, были характерны и для большинства региональных ипотечных рынков. Рост объемов выдачи сопровождался увеличением ставок выдачи ипотечных кредитов по сравнению с уровнем, достигнутым в конце 2011 года. Тем не менее, следует отметить, что в первом полугодии 2012 года, по сравнению с первым полугодием 2011 года, ставки в большинстве регионов снизились. Это объясняется тем, что основное снижение ставок, происходившее в 2011 году, пришлось на период с мая по ноябрь.

Отметим, что в отличие  от 2011 года, когда наблюдалась тенденция  к выравниванию ставок по регионам, в 2012 году разброс ставок по регионам стал расти. По итогам первых шести месяцев 2012 года самая высокая ставка зафиксирована в Республике Тыва - 13,2%, а самая низкая в Оренбургской области – 10,1%. Средние по России ставки 11,9-12,3% зафиксированы в 48 российских регионах, в том числе, в Москве, Орловской и Рязанской областях, Томской области, Краснодарском крае и Тюменской области.

В условиях крайне ограниченных возможностей ценовой конкуренции  банки вновь стали снижать  требования к заемщикам, и во втором квартале 2012 года сформировался тренд к существенному упрощению банками процедуры оформления ипотечного кредита. Так, банки и из числа активных игроков рынка стали вводить в свои линейки возможность получить ипотеку без справки о доходах, включая Сбербанк, ВТБ24 и Дельтакредит.

 

 

 

3. Проблемы и перспективы развития рынка ипотечного кредитования

 

1. Проблемы развития ипотечного кредитования в России

 

Надежды на то, что ставки по ипотечным кредитам в России и  за рубежом могут сравняться, пока, увы, не сбылись – стоимость ипотеки у российских банков в два-четыре раза выше, чем, например, западноевропейских.

Чтобы понять, почему в  России ставка по ипотечным кредитам намного выше ставок в развитых зарубежных странах, нужно посмотреть на отдельные составляющие процентной ставки, а также на причины, влияющие на величину каждой составляющей.

Ставка по любым кредитам, включая ипотечные, как в России, так и за ее пределами, формируется  с учетом нескольких факторов. К ним эксперт относятся стоимость финансирования, которое банк должен привлечь для минимизации своих структурных рисков на срок, максимально приближенный к сроку кредитования, стоимость расходов банка на поддержание операционной деятельности, стоимость кредитного риска и маржу банка от выдачи кредита.

При этом банки привлекают финансирование несколькими способами  – кредитуясь у Банка России, с помощью межбанковского кредитования, за счет средств вкладчиков, а также  за счет привлечения синдицированного кредитования, размещения облигаций и публичного размещения акций.