Кредитование физических лиц.

трех лет в России делать не удается.

Рынок ипотеки сильно монополизирован - 4-5 крупнейших игроков делят около 70%

всего рынка, притом, что в процессе выдачи кредитов в 2003 году поучаствовало

более 100 банков. Наиболее значимым игроком  на рынке является Сбербанк (около

50% рынка), а также ДельтаКредит, Райффайзенбанк, Внешторгбанк и  Городской

ипотечный банк.

На  сегодняшний момент банки предлагают две основные программы - кредитование

на  покупку жилья на вторичном рынке  и инвестиционную программу, рассчитанную

на  тех, кто хочет купить квартиру в  строящемся доме. В последнее время

наибольшим  спросом пользовалось строящееся жилье, это было связано с тем, что

2-3 года назад за время строительства  дома цена за 1 квадратный метр  жилья

возрастала  минимум в 2 раза, что нельзя сказать  о нынешней ситуации. По

словам  риэлтеров, известны случаи, когда стоимость 1 метра через полгода

после начала продажи квартир в строящемся доме падала на 10%, вследствие

отсутствия  спроса из-за изначально завышенной стоимости.

Несмотря  на разнообразие предложений по ипотечным  кредитам, в конечном счете,

различия  в программах минимальны. Как видно из рейтинга, составленного на

основании данных сайта РБК (Приложение 4), кредит предоставляется, как

правило, на 10-15 лет под 11-13% годовых в долларах США или 14-17% в рублях

при первоначальном взносе 20-25% от стоимости  квартиры. Дополнительные

расходы - 2,5% на страхование и нотариуса, незначительные суммы (до 10 тыс.

рублей) за оформление и регистрацию договора, оценку недвижимости, банковскую

ячейку. Банки «играют» в основном на снижении расходов, сопутствующих

ипотечной сделке.

Московская целевая программа "Молодой  семье - доступное жилье" разработана. Программа рассчитана на активное участие  молодых граждан в

решении своих жилищных проблем  при условии первоначальной помощи со стороны

города. В рамках Программы планируется  построить не менее 600 тыс. кв. метров

жилья, улучшить жилищные условия  не менее 12 тыс. молодых семей москвичей.

Участником подпрограммы может  стать молодая семья, в которой  возраст каждого

из супругов не превышает 30 лет.

Программа предусматривает несколько  способов реализации:

1)          покупка  квартиры через накопительные  системы с использованием

безвозмездной субсидии на строительство  или приобретение жилища, в том  числе

с предоставлением для временного проживания квартиры по договору найма.

2)          купля-продажа квартиры с рассрочкой платежа. Город заключает с

участником  программы договор купли-продажи  с рассрочкой платежа на 5 лет. На

основании договора участнику программы предоставляется  квартира, являющаяся

собственностью  города.

В случае выхода молодой семьи из Программы, например по причине

неплатежеспособности, внесенные паевые накопления или  платежи в счет выкупа

будут им полностью возращены. Они вернутся в то жилое помещение, в котором

проживали до момента вступления в Программу.

Кроме того, программа предусматривает выделение субсидии (компенсации части

стоимости приобретаемого жилья) молодой семье  в случае рождения (усыновления)

детей.

Подобная  программа есть почти в каждом регионе РФ. Государство надеется, что

созданные за счет специальных программ льготные условия ипотеки помогут

расширить ипотечное кредитование и улучшить жилищные условия россиян.

Сбербанк РФ также реализует  специальную ипотечную программу. Кредит "Молодая

семья" может получить семья, в  которой хотя бы один из супругов не достиг 30-

ти летнего возраста. В целом  условия кредитования соответствуют

среднестатистическим для ипотечного рынка, но есть и особенности. Во-первых,

это маленький первоначальный взнос: для молодой семьи с ребёнком (детьми) он

составляет 10% рыночной стоимости  объекта недвижимости. Во-вторых, по желанию

семьи банком предоставляются отсрочки в погашении основного долга  на общий

срок не более 5 лет (с увеличением  срока кредитования):

·         на период строительства объекта недвижимости (не более чем на два

года);

·         при рождении ребенка (детей) в период действия кредитного договора

(до достижения ребенком (детьми) возраста трех лет).

Но отсрочка по уплате процентов  не предоставляется.

Ипотечное кредитование мало развито, но очень перспективно. Интерес к нему со

стороны граждан РФ растёт с каждым днём. Предложения банков также различаются

многообразием. Отметим, на что необходимо обратить внимание при выборе

ипотечного банка:

-          размер  ставки кредита и срок, на который он выдается;

-          возможность  досрочного погашения кредита,  наличие ограничений и

штрафов;

-          будете  ли вы являться собственником  квартиры до полного погашения

долга;

-          какова  полная стоимость всех процедур  по оформлению;

-          действия банка в случае невозможности временно осуществлять

выплаты и др.

                        

 

2 Развития кредитования физических лиц в современных условиях

 

Непосредственно кредитный процесс  начинается со дня первой выдачи ссуды. Однако до этого момента и вслед за ним проходит целая полоса значительной работы, выполняемой как банком-кредитором, так и клиентом-заемщиком. Переговоры о кредите начинаются задолго до принятия конкретного решения. Здесь, однако, все может быть по-разному.

Предложение о выдаче кредита может исходить как от банка, так и от клиента. Для развитых рыночных отношений более типичной является ситуация, когда банк ищет клиента, предлагает ему свой продукт, в том числе кредиты под те или иные цели и условия. Изучение рынка банковских услуг, потенциальных клиентов, обращение к ним с предложениями о сотрудничестве, визиты, необходимые знаки внимания - все это происходит прежде, чем рассматривается конкретное предложение о кредите.

Иное дело - современная отечественная  практика, когда кредиты нужны всем, начиная от предпринимателя и заканчивая правительством, не говоря уже о предприятиях и организациях, испытывающих острый кризис платежеспособности и нуждающихся в кредитной поддержке. Искать клиента, которому надо дать кредит, российскому коммерческому банку не приходится, клиент ищет банк, в котором можно было бы получить спасительную ссуду. Таковы реальности современной экономики России, испытывающей трудности производства и финансов. Коммерческие банки не освобождаются, однако, в дальнейшем от другого более сложного этапа - этапа рассмотрения конкретного проекта. Неустойчивость экономической ситуации, инфляция требуют от российских банков особой осторожности и опыта оценки кредитоспособности клиента, объекта кредитования и надежности обеспечения, качества залога и гарантий. Аналитическая часть этого этапа представляет собой чрезвычайно ответственную задачу.

В российских коммерческих банках решение  этой задачи, как правило, возлагается  на кредитный отдел (управление). В  отдельных банках выделяются специальные аналитические подразделения, функцией которых является всесторонняя оценка кредитуемого мероприятия. Заключение о возможности кредитования дается работнику, курирующему обслуживание данного клиента. В этом случае вся подготовительная работа возлагается на экономиста банка: он ведет предварительные переговоры, рассматривает представленную в банк документацию, готовит письменное заключение о возможности и условиях кредитования данного проекта, выписывает специальное распоряжение о выдаче кредита, собирает необходимые разрешительные подписи на кредитных документах и т.д. В общем, выполняет всю аналитическую, техническую и организационную работу по соответствующему кредитному проекту. В небольших банках вся эта работа, как правило, концентрируется в одном кредитном отделе .

Довольно распространенной формой работы на предварительной стадии является принятие решений о кредитовании клиентов в пределах определенной компетенции  работников банка. В этом случае кредитный  проект на соответствующую сумму рассматривает, а также решает вопрос о возможности его кредитования только тот работник, которому предоставлено такое право соответствующими распоряжениями руководства банка. Данный опыт работы начинают использовать и российские коммерческие банки. Крупные кредиты, как правило, рассматриваются на кредитном комитете. К его заседанию прорабатываются все экономические и юридические вопросы, принимается окончательное решение по рассматриваемому вопросу, определяются конкретные условия кредитования .

Такова процедура данного подготовительного  этапа. Вслед за ним наступает  этап оформления кредитной документации. Работники банка оформляют кредитный  договор, выписывают распоряжения по банку  о выдаче кредита, заводят специальное  досье на клиента-заемщика (кредитное дело). На третьем этапе - этапе использования кредита - осуществляется контроль за кредитными операциями: соблюдением лимита кредитования (кредитной линии), целевым использованием кредита, уплатой ссудного процента, полнотой и своевременностью возврата ссуд. На данном этапе не прекращается работа по оперативному и традиционному анализу кредитоспособности и финансовых результатов работы клиента, при необходимости проводятся встречи, переговоры с клиентом, уточняются условия и сроки кредитования. При всем многообразии объектов и субъектов кредитования, различных видов ссуд, предоставляемых юридическим и физическим лицам, система кредитования представляет собой некую единую схему, включающую:

1. Методы кредитования и формы  ссудных счетов.

2. Кредитную документацию, представляемую банку.

3. Процедуру по выдаче кредита.

4. Порядок погашения ссуды.

5. Контроль в процессе кредитования.

Если этапы кредитования показывают последовательность выполнения определенных обязательных процедур, то представленные элементы организационно-экономической схемы по существу выражают технологию кредитного процесса, рассмотрим ее более подробно. Метод кредитования можно определить как совокупность приемов, с помощью которых банки осуществляют выдачу и погашение кредитов. Таких методов три:

1) метод кредитования по обороту;

2) метод кредитования по остатку;

3) оборотно-сальдовый метод.

При кредитовании по обороту кредит следует за движением, оборотом объекта  кредитования. Кредит авансирует затраты  заемщика до момента высвобождения его ресурсов. Размер ссуды возрастает по мере увеличения объективной потребности в ссуде и погашается по мере снижения этой потребности. Данный метод обеспечивает непрерывное, по мере снижения или увеличения потребности синхронное движение кредита, является непрерывно возобновляющимся процессом.

При кредитовании по остатку кредит взаимосвязан с остатком товарно-материальных ценностей и затрат, вызвавших  потребность в ссуде. К примеру, предприятие может уже закупить необходимые ему ценности за счет своих финансовых источников и лишь затем обратиться в банк за ссудой под их обеспечение, тем самым компенсируя произведенные затраты. Кредит в этом случае выдается под остаток товарно-материальных ценностей в порядке компенсации, а не авансирования затрат (уже произведенных в данном случае) на приобретение необходимых материалов.

Чаще всего кредитование по остатку, как правило, уже, охватывает меньший  круг объектов кредитования, опосредует один из объектов, в то время как  кредитование по обороту связано  с движением не отдельного, частного, а совокупного объекта кредитования. На практике кредитование по обороту и по остатку могут сочетаться, образуется оборотно-сальдовый метод, когда кредит на первой стадии выдается по мере возникновения в нем потребности, а на второй стадии погашается в строго определенные сроки, которые могут не совпадать с объемом высвобождающихся ресурсов. На первой стадии кредит выдается на начальной стадии оборота товарно-материальных ценностей и затрат; на второй стадии погашается на базе остатков срочных обязательств клиента перед банком.

Организационно движение кредита (его выдача и погашение) отражается на ссудных счетах клиента, которые  открывает ему банк. Ссудный счет - это такой счет, на котором отражается долг (задолженность) клиента банку по полученным кредитам, выдача и погашение ссуд. Для всех ссудных счетов характерна их общая конструкция: выдача кредита проходит по их дебету, погашение - по кредиту, задолженность клиента банку всегда по левой, дебетовой стороне ссудного счета .

При общем единстве схемы отражения задолженности, выдачи и погашения кредита ссудные счета могут различаться между собой:

1) по цели открытия;

2) по взаимосвязи с оборотом.

По цели открытия ссудные счета  могут быть депозитно-ссудиымщ когда  клиент получает право при исчерпании собственных средств, положенных в банке на депозит, на получение кредита в определенных размерах. Наиболее часто такими ссудными счетами может пользоваться население, накапливающее свои сбережения на счетах и получающее возможность в случае необходимости воспользоваться кредитом банка. Из депозитного в ссудный счет он превращается в том случае, если сальдо на нем становится дебетовым. Ссудные счета могут открываться исключительно для целей расходования валюты кредита. Это своего рода счета с кредитовым оборотом, со снижающимся дебетовым сальдо, в разовом порядке полученным кредитом на цели его последующего использования и с постепенным погашением ссуды.

В этом же классе выделяются накопительно-расходные  ссудные счета, сочетающие как движение средств по кредиту, так и по дебету счета. К примеру, депозит клиента может систематически пополняться за счет новых накоплений, но их расходование всегда будет превышать поступления, в связи с чем сальдо на счете продолжает быть дебетовым.

По взаимосвязи с оборотом ссудные счета могут быть трех типов:

1) оборотно-платежными;

2) сальдово-компенсационными;

3) оборотно-сальдовыми.

Три данных типа ссудных счетов по существу соответствуют трем методам  кредитования: по обороту; по остатку; оборотно-сальдовому методу.