Кредитование коммерческими банками физических лиц (кредитование на финансирование недвижимости)

В современных условиях трактовка принципа обеспеченности несколько расширилось. Под обеспечением следует понимать наличие у заёмщиков юридически оформленных обязательств, гарантирующих своевременный возврат кредита: залогового обязательства, договора гарантии, договора поручительства, договора страхования ответственности непогашения кредита.

Принцип платности заключается в том, что за пользование заёмными средствами заёмщик, как правило, уплачивает кредитору процент за пользование кредитом. Процентная ставка призвана стимулировать погашение кредита в установленные сроки, а также рациональное использование собственных ресурсов. Кредитор за счёт процента за пользование кредитом компенсирует свои издержки и кредитные риски, получает прибыль и создаёт свои фонды. Тем самым процент за пользование кредитом стимулирует банки повысить количество кредитных операций, ускорить оборачиваемость кредитных ресурсов и осуществлять контроль эффективности их использования. [13,с.280-283]

Целевой характер кредита, её назначение определяет прежде всего заёмщик, однако и банк при выделении кредита исходит из его назначения, из конкретного объекта кредитования. Объектами краткосрочного кредитования выступают товарно-материальные ценности, затраты производства, средства в расчётах, потребность в средствах для текущих платежей при временных финансовых затруднениях, недостаток собственных оборотных средств и т.д. Без соблюдения принципа целевого использования кредита трудно обеспечить его возвратность в установленные сроки.

Приведенные выше основополагающие принципы представляют собой главный элемент системы кредитования, так как они отражают сущность и содержание кредита, требования объективных экономических законов.

 

 

2. Классификация кредитных операций

 

 

Одним из основополагающих принципов банковского кредитования является дифференцированность выдачи кредитов. Она заключается в предоставлении кредитов на различных условиях в зависимости от характера заёмщика, направленности кредита, кредитного риска, срока кредитования, своевременности возврата и некоторых других обстоятельств. В связи с этим принято выделять ниже перечисленные виды банковского кредита.

Кредиты государственным и негосударственным предприятиям, предпринимателям без образования юридического лица подразделяются на:

-краткосрочные кредиты;

-долгосрочные кредиты.

Краткосрочный кредит предоставляется на срок до 12 месяцев для удовлетворения временной потребности заёмщика в средствах на формирование текущих активов.

Долгосрочный кредит - предоставляемый на срок более одного года для расширенного воспроизводства долгосрочных активов. Естественным сроком таких ссуд является срок их окупаемости, а источником возврата - денежные накопления (прибыль).[7,с.156]

Специфика организации кредитования в каждом конкретном банке находит отражение в самостоятельно разрабатываемой кредитной политике, являющейся стратегией и тактикой банка в области проведения кредитных операций. В настоящее время, приоритетным направление в кредитной политике банка является краткосрочное кредитование юридических лиц.

В зависимости от размера выданных кредитов их можно разделить на крупные, средние и мелкие.

Краткосрочные кредиты можно классифицировать по способу реализации принципов кредитования. Так, в зависимости от соблюдения принципа срочности можно выделить следующие виды кредитов:

- срочными называются ссуды, срок погашения которых наступил или наступает в ближайшее время.

-к отсроченным относятся кредиты, срок погашения которых отодвинут на более поздний период. Пролонгация (отсрочка погашения) допускается банком при наличии объективных причин, вызывающих несвоевременный возврат ссуды.

- просроченные кредиты, как правило, являются следствием недостатков в работе предприятий, нарушений в кругообороте оборотных средств заёмщика. [10,с.86-92]

Банковские кредиты различаются также по их связи с принципом обеспеченности.

Здесь выделяют кредиты:

*  с прямым обеспечением;

*  с косвенным обеспечением;

*  не имеющие обеспечения.

К кредитам, имеющим прямое (непосредственное) обеспечение, относится большая часть кредитов: кредиты под товарно-материальные ценности, находящиеся в сферах производства и обращения; кредиты под товары отгруженные и др.

Кредиты, имеющие косвенное обеспечение, представляют собой прежде всего кредиты на заработную плату. Потребность в них возникает в связи с затруднениями в платёжном обороте. В момент предоставления заёмных средств им не противостоят конкретные материальные ценности; кредиты выдаются в размере денежных средств, недостающих до выплаты заработной платы. Хотя непосредственно данному кредиту не противостоят товарно-материальные ценности, реально он обеспечен соответствующим товарным покрытием.

К кредитам, не имеющим материального обеспечения, относятся кредиты на осуществление распределительных операций (на временное восполнение собственных оборотных средств, под распоряжение на изъятие прибыли). Они основаны на доверии к заёмщику и в настоящее время практически не применяются.

В качестве критерия классификации кредитов также можно выделить платность кредитования. Существуют кредиты за пользования которым взимается обычная (нормальная) процентная ставка, с максимальной процентной ставкой, с повышенной процентной ставкой, с пониженной процентной ставкой, беспроцентные. [9,с.65-66]

Кредиты также можно классифицировать по способу их выдачи. Здесь выделяют:

·  компенсационные кредиты, которые направляются на расчётный счёт заёмщика для возмещения собственных средств, вложенных либо в товарно-материальные ценности, либо в затраты;

·  платёжные кредиты, направляемые непосредственно на оплату расчётно-денежных документов, предъявляемых заёмщику к оплате по кредитным мероприятиям.

По методам погашения выделяют кредиты, погашаемые в рассрочку (частями, долями), и кредиты, погашаемые единовременно.

Кредиты можно классифицировать по типам заёмщиков:

- кредиты для физических лиц;

- кредиты для юридических лиц;

- кредиты для государства.

По валюте кредиты бывают:

• Кредиты в национальной валюте;
• Кредиты в иностранной валюте.

Кроме всего прочего кредиты можно классифицировать на основании различий в условиях, порядке, величине, сроках уплаты процентов по кредиту; режимах открываемого кредитного счёта; отрасли принадлежности клиента, организационно-правовой формы его деятельности и ряду других признаков. [15,с.301]

Из выше изложенного следует, что существует многообразие видов банковских кредитов, способное удовлетворить клиентов в соответствии с их нуждами и запросами.

 

2. ОРГАНИЗАЦИЯ КРЕДИТОВАНИЯ НАСЕЛЕНИЯ

 

1. Виды кредитования населения

 

Для осуществления кредитования физических лиц каждый банк самостоятельно разрабатывает свои локальные документы, определяющие процедуру кредитования.

Обычно банки предоставляют физическим лицам кредиты на финансирование недвижимости и на потребительские нужды.

К первой группе кредитов относятся:

1. Кредит на покупку, строительство и реконструкцию индивидуальных жилых домов и квартир в белорусских рублях
2. Кредит на покупку, строительство и реконструкцию индивидуальных жилых домов и квартир в иностранной валюте
3. Кредит на ремонт индивидуальных жилых домов, квартир
4. Кредит на приобретение и строительство садовых домиков
5. Кредит на строительство и покупку гаражей и автостоянок
6. Кредит на строительство и ремонт надворных построек гражданам, имеющим в частной собственности индивидуальный жилой дом
7. Кредит на оборудование индивидуальных жилых домов и квартир системами газоснабжения

Ко второй группе кредитов относятся потребительские кредиты, предоставляемые гражданам в пределах платёжеспособности получателя кредита и его поручителей, а также целевые потребительские кредиты:

1. На потребительские нужды
2. Установку телефонов
3. Отдых и туризм
4. Лечение
5. Оплату затрат по обучению в высших и средних специальных учебных заведениях
6. Приобретение домашнего скота (крупный рогатый скот, лошадь, свиноматка).[6,с.150-153]

Для получения кредита физическое лицо предоставляет в банк следующие документы:

- документ, удостоверяющий личность;

- заявление-анкета;

- справка  кредитополучателя и его поручителя  о среднемесячном доходе и  размере производимых удержаний  за последние 3 месяца или документы, подтверждающие другие источники  дохода, если такие имеются;

- справка  местного исполнительного и распорядительного  органа, либо органа по месту  постановки кредитополучателя на  учёт нуждающихся в улучшении  жилищных условий (при финансировании  недвижимости);

- договор  строительного подряда;

- физические  лица, являющиеся индивидуальными  предпринимателями, справку о доходах;

- справка  организации граждан-застройщиков, скреплённая печатью кооператива  и подписью его председателя  и бухгалтера;

- пенсионеры  предоставляют справку о размере получаемой пенсии и размере производимых удержаний за 3 месяца.

Льготные кредиты предоставляются открытым акционерным обществом «Сберегательный банк «Беларусбанк» гражданам, имеющим в соответствии с законодательными актами право на получение государственной поддержки для строительства (реконструкции) или приобретения жилых помещений. [3,п.1.1]

Иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие на территории Республики Беларусь, пользуются правом на получение льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений наравне с гражданами Республики Беларусь.

Максимальный размер льготного кредита определяется по нормируемому размеру общей площади строящегося жилого помещения, не должен превышать 100 процентов (для многодетных семей – до 95 процентов) стоимости строительства, 90 процентов (для граждан, постоянно проживающих и работающих в населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек, и для многодетных семей – до 95 процентов) стоимости строительства.

Максимальный срок, на который предоставляются льготные кредиты, не должен превышать 20 лет (для граждан, постоянно проживающих и работающих в населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек, и для многодетных семей – 40 лет). Плата за пользование этими кредитами в течение срока их погашения устанавливается в размере 5 процентов годовых (для граждан, постоянно проживающих и работающих в населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек, и для многодетных семей – 1 процент годовых). При этом маржа открытого акционерного общества «Сберегательный банк «Беларусбанк» составляет 3 процента годовых.

При изменении состава семьи гражданина в период осуществления строительства или реконструкции жилого помещения с использованием льготного кредита производится перерасчет полагающейся величины льготного кредита. [3,п.1.7]

В случае, если в процессе строительства (реконструкции) жилого помещения кредитополучателем и (или) членами его семьи приобретено в собственность жилое помещение в населенном пункте по месту их проживания путем приватизации занимаемого жилого помещения государственного жилищного фонда, по договору купли-продажи, дарения, путем принятия жилого помещения в наследство и по иным основаниям, предусмотренным законодательными актами, полагающийся размер льготного кредита пересчитывается. Величина льготного кредита не подлежит перерасчету при представлении кредитополучателем и (или) членами его семьи в открытое акционерное общество «Сберегательный банк «Беларусбанк» обязательства о продаже такого жилого помещения после ввода в эксплуатацию жилого дома (квартиры), построенного (реконструированного) с использованием льготного кредита, и направлении вырученных средств в размере не ниже оценочной стоимости указанного жилого помещения на досрочное погашение льготного кредита.

Льготные кредиты на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений предоставляются по спискам, составленным с соблюдением очередности граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и утвержденным соответственно районными, городскими исполнительными и распорядительными органами, местными администрациями, Министерством обороны, Министерством внутренних дел, Министерством по чрезвычайным ситуациям, Комитетом государственной безопасности, Государственным пограничным комитетом, Службой безопасности Президента Республики Беларусь, Оперативно-аналитическим центром при Президенте Республики Беларусь, Комитетом государственного контроля. Утвержденные списки представляются в открытое акционерное общество «Сберегательный банк «Беларусбанк» по полностью сформированным организациям застройщиков не позднее чем за месяц до начала кредитования. [3,п.1.12]