Кредитование коммерческими банками физических лиц (кредитование на финансирование недвижимости)

Граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту их проживания, включаются в списки на получение льготных кредитов районными, городскими исполнительными и распорядительными органами, местными администрациями для строительства (реконструкции) или приобретения жилого помещения по месту их проживания.

Граждане, проживающие в сельских населенных пунктах, поселках городского типа, городах районного подчинения, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по их постоянному месту жительства, желающие улучшить свои жилищные условия путем строительства (реконструкции) или приобретения жилых помещений в иных населенных пунктах в пределах границ соответствующего района, включаются в списки на получение льготных кредитов районными исполнительными и распорядительными органами с соблюдением очередности граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту строительства (приобретения) жилых помещений.

Вне очереди в указанные списки могут быть включены:

1. граждане, выполнявшие воинский либо служебный долг в Афганистане или в других странах, где велись боевые действия (воины-интернационалисты);
2. военнослужащие, уволенные в запас (отставку) до 2 декабря 1992 г., кроме военнослужащих срочной службы и курсантов военно-учебных заведений;
3. члены семей погибших или пропавших без вести военнослужащих, партизан и подпольщиков, погибших (умерших) вследствие ранений, контузий, увечий, заболеваний, полученных в боевых действиях в годы Великой Отечественной войны, а также военнослужащих, лиц начальствующего и рядового состава органов внутренних дел, погибших (умерших) при выполнении воинского или служебного долга в Афганистане или в других странах, где велись боевые действия (а равно пропавших без вести в районах ведения боевых действий), или при исполнении воинских (служебных) обязанностей;
4. граждане, уволенные с военной службы, со службы в органах внутренних дел, финансовых расследований, органах и подразделениях по чрезвычайным ситуациям по возрасту, состоянию здоровья или сокращению штатов;
5. судьи и прокурорские работники;
6. граждане, жилые помещения которых (в том числе принадлежащие им на праве собственности) вследствие чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, боевых действий и террористических акций стали непригодными для проживания;
7. дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, в отношении которых принято решение об эмансипации либо вступившие в брак, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые не имеют в собственности или в пользовании жилого помещения либо не могут быть вселены в жилое помещение, из которого выбыли, либо при вселении в такое жилое помещение станут нуждающимися в улучшении жилищных условий по основаниям, предусмотренным законодательными актами, а также в иных случаях, если невозможность вселения в такое жилое помещение установлена местным исполнительным и распорядительным органом по месту нахождения данного жилого помещения;
8. граждане, проживающие в жилых помещениях, признанных в установленном порядке непригодными для проживания;
9. больные активной формой туберкулеза;
10. специалисты, направленные государственными органами на работу в сельскую местность;
11. инвалиды и участники Великой Отечественной войны и приравненные к ним в установленном порядке лица;
12. многодетные семьи. [3,п.1.11]

 

 

2. Оценка кредитоспособности кредитополучателя физического лица

 

Для оценки кредитоспособности кредитный работник определяет платёжеспособность кредитополучателя на основании справки с места работы о доходах и размере удержания, а также данных анкеты.

При рассмотрении дохода кредитополучателя, его поручителя для решения вопроса о возможности выдачи кредита необходимо учитывать:

1. Доходы, получаемые гражданами за выполнение ими трудовых и иных приравненных к ним обязанностей по месту основной работы
2. Доходы от предпринимательской деятельности и другие постоянные источники дохода
3. В исключительных случаях, по усмотрению банка, в расчёт платёжеспособности кредитополучателя могут быть включены доходы, получаемые не только по месту работы, но и совокупный доход семьи.

При расчёте платёжеспособности из дохода вычитаются все обязательные платежи, указанные в справке и анкете.

Анализ практики деятельности белорусских банков показал, что единой методикой для оценки кредитоспособности кредитополучателей физических лиц в республике нет. Каждый банк самостоятельно определяет показатели при оценке кредитоспособности клиента.

Для определения платёжеспособности физического лица рассчитывается коэффициент платёжеспособности (формула 2.1.):

                       

,                                        (2.1.)

Где П – сумма ежемесячных платежей;

Д – сумма ежемесячных доходов;

Р – сумма ежемесячных расходов.

Заявленная сумма кредита предоставляется, если коэффициент платёжеспособности не превышает 0,5. При выдаче кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений размер коэффициента платёжеспособности не должен быть ниже 0,2 и не должен превышать 0,5.[5.с.45]

После принятия положительного решения о выдаче кредита, на основании протокола заседания кредитного комитета, кредитный работник оформляет 2 экземпляра кредитного договора, а также договоры по обеспечению исполнения обязательств. После подписания этих договоров начальником кредитной службы они предоставляются на подпись руководителю банка. Служба кредитования при этом оформляет распоряжение службе бухгалтерского учёта о предоставлении кредита с указанием суммы кредита, срока и платы за пользование кредитом.

 

3. Порядок и методы погашения кредита. Уплата процентов

 

 Погашение (возврат) кредита, уплата процентов  и платы за пользование им  производятся как в безналичной  форме, так и наличными денежными  средствами в соответствии с  кредитным договором и законодательством  Республики Беларусь.

 Индивидуальные  предприниматели, осуществляющие предпринимательскую  деятельность без открытия текущих (расчетных) счетов, могут погашать  кредит, уплачивать проценты и  плату за пользование им наличными  денежными средствами путем внесения  в кассу банка без ограничения  размеров платежа.

 При  неисполнении кредитополучателем  обязательств по погашению кредита, уплате процентов и (или) платы  за пользование им задолженность  на следующий рабочий день  после наступления срока ее  погашения отражается в бухгалтерском  учете на соответствующих счетах  по учету просроченной задолженности.

 При  кредитовании с использованием  банковских пластиковых карточек  в кредитном договоре может  устанавливаться иной срок отражения  задолженности на счетах по  учету просроченной задолженности.

 При  согласии банка-кредитодателя кредитополучатель  может заключить договор о переводе долга по кредитному договору на третье лицо в соответствии с законодательством Республики Беларусь. [2,гл.2]

 При  соблюдении требований, установленных  законодательством Республики Беларусь, кредитополучатель может заключить  с банком договор об уступке своих требований к лицу, по отношению к которому кредитополучатель является кредитором.

Если иное не установлено законодательством Республики Беларусь, по соглашению между банком и кредитополучателем обязательства кредитополучателя по кредитному договору могут быть прекращены полностью или частично путем предоставления банку взамен их исполнения отступного, зачетом встречного однородного требования либо иными способами, предусмотренными законодательством Республики Беларусь.

 Банк  вправе уступить требования к  кредитополучателю другому юридическому  лицу, в том числе банку, заключив  с ним в соответствии с законодательством  Республики Беларусь договор  об уступке требований.

 В  случае неисполнения или ненадлежащего  исполнения кредитополучателем  обязательств перед банком по  кредитному договору погашение (взыскание) задолженности производится в  порядке, установленном кредитным  договором и законодательством  Республики Беларусь.

Изменение условий кредитного договора, в том числе предоставление отсрочки (рассрочки) погашения задолженности по кредитному договору, осуществляется на основании дополнительного соглашения к кредитному договору.

 По  решению уполномоченного органа  банка начисление процентов за  пользование кредитом может быть  приостановлено или прекращено  при наличии судебного постановления  о принудительном взыскании долга  или в иных случаях, предусмотренных  законодательством. [2,гл.3]

Срок, в течение которого кредитополучатель - физическое лицо или субъект малого предпринимательства обязан, если это предусмотрено кредитным договором, досрочно возвратить (погасить) кредит в случае неисполнения им условия кредитного договора о заключении к нему дополнительного соглашения об увеличении размера процентов и (или) платы за пользование кредитом, должен составлять не менее трех месяцев со дня предъявления банком-кредитодателем требования о досрочном возврате (погашении) кредита.

Проценты  по  счетам  начисляются в соответствии с договором между банком и клиентом, с условиями кредита.

По  счетам  учета кредитных операций проценты  начисляются за период со дня выдачи кредита включительно, по день, предшествующий дню погашения  кредита если иное не предусмотрено договором.

При  изменении  процентной  ставки  начисление процентов по новой  ставке осуществляется  со дня  ее установления.

       Уплата    процентов    ранее    наступления   указанного   в соответствующем    договоре    первого  срока  платежа  по  ним   не допускается.  В  случае  поступления  банку  процентов  сверх суммы, причитающейся за расчетный период, сумма превышения перечисляется на счета  "Доходы будущих периодов - проценты" - для банков, "Авансовые доходы" - для учреждений Национального банка Республики Беларусь. [4,гл.2]

В  случае  досрочного погашения основного долга по кредиту банк производит    перерасчет   суммы  процентов  за  фактическое   время пользования  кредитом  со  дня  выдачи  первой суммы кредита по день полного его погашения исходя из фактически сложившейся задолженности.

Суммы   начисленных  процентов  записываются  в   ведомость начисленных  процентов,  которая  ведется  на  бумажных или машинных носителях и содержит следующие обязательные реквизиты:

1. наименование учреждения банка;
2. период начисления;
3. дата составления ведомости;
4. номер счета, по которому начисляются проценты;
5. сумма  фактических  ежедневных  или  средних остатков за период начисления;
6. процентная ставка;
7. дата установления процентной ставки;
8. сумма начисленных процентов;
9. общий итог начисленных процентов по ведомости;
10. отметка о дате уплаты процентов.

     При  выдаче ведомости на бумажный  носитель ведомость заверяется подписями  ответственного  исполнителя и главного бухгалтера или его заместителя  (либо  другого  контролирующего  работника по поручению главного бухгалтера).

     Порядок   хранения ведомости  начисленных процентов определяется банком самостоятельно в соответствии с требованиями законодательства Республики Беларусь. [4,гл.4]

Уплата процентов по кредитам на строительство индивидуальных жилых домов и квартир осуществляется не позднее, чем через 3 месяца после получения первой части кредита,  по кредитам на строительство садовых домиков и индивидуальных жилых домов сезонного проживания – не позднее, чем через 1 месяц после получения первой части кредита.[2.гл.3]

Для расчёта ежемесячной суммы процента используется формула (формула 2.2.):

                       

,                           (2.2.)

Где С – сумма кредита;

ПС – процентная ставка;

ПП – количество месяцев пользования кредитом;

ПМ – количество платёжных месяцев. [13.c.115]

 

3. РАСЧЁТНО-АНАЛИТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

 

Физическое лицо Масляева Ольга Васильевна берёт кредит в АСБ «Беларусбанк», филиал №503 на строительство квартиры, сроком на 15 лет, под ставку рефинансирования НБРБ+4,8% пункта в сумме 48000000 руб. Заработная плата составляет:

1 месяц  – 2200000 руб.;

2 месяц – 2380000 руб.;

3 месяц  – 2520000 руб.

Подоходный налог составляет 12% от суммы заработной платы, профсоюзные взносы – 1% от суммы заработной платы; отчисления в фонд социальной защиты населения – 1% от суммы заработной платы, минимальный потребительский бюджет – 235000 руб., квартплата – 120000 руб., доходы по ценным бумагам – 385000 руб., работа по совместительству – 1420000 руб. в месяц.

При получении кредита кредитополучатель берёт в обеспечение возврата кредита поручителя – Демидюка Александра Ивановича:

Заработная плата составляет:

1 месяц  – 2720000 руб.;

2 месяц  – 2685000 руб.;

3 месяц  – 2795000 руб.

Подоходный налог составляет 12% от суммы заработной платы, профсоюзные взносы – 1% от суммы заработной платы; отчисления в фонд социальной защиты населения – 1% от суммы заработной платы, минимальный потребительский бюджет – 180000 руб., квартплата – 86000 руб., доходы по ценным бумагам – 385000 руб.

Сумма кредита погашается ежемесячно, проценты начисляются на сумму оставшегося долга.