Модели с реализаций жилья в рассрочку

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»

Институт экономики, управления и права

 

 
КУРСОВАЯ РАБОТА

 

По дисциплине

 «Ипотечное жилищное кредитование»  
 
Тема реферата:

«Модели с реализаций жилья в рассрочку» 

 
Вариант 15

 

 

Выполнила студентка гр. БУ204/2                                    Дикова.А.Е.

                                                                                                                                            Проверил преподаватель                                                     Дарьин Е.М.  

 

 

 
Н.Новгород, 2014 

 

I. Теоретическая часть

Долевое строительство и продажа жилья в рассрочку в последние годы в государственной жилищной политике наметились определенные сдвиги. Все более отчетливо вырисовываются контуры будущей системы обеспечения населения жильем. Одним из ее существенных элементов является жилищное ипотечное кредитование как наиболее эффективный инструмент в решении многих проблем, связанных с обеспечением граждан жильем.

 Модели ипотечного кредитования

Существует несколько моделей ипотечного кредитования. Подробно рассмотрим каждые из них.

Модели ипотечного кредитования с участием муниципалитетов

У муниципалитетов в связи с хроническим дефицитом бюджетов резко ограничены возможности строительства “бесплатного” жилья для малообеспеченных граждан, имеющих право на государственные субсидии. Напряженность ситуации может быть снята за счет одновременного возведения коммерческого жилья и комбинирования источников привлекаемых средств (сбережений населения, банковских кредитов, субсидий и т.д.). С этой же целью возможно использование механизма социальной аренды, т.е. предоставление права проживания в квартирах без передачи их в собственность, с дифференцированной оплатой в зависимости от дохода семьи.

Таким образом, в зависимости от стоимости жилья, источников средств, платежеспособности и категории (с учетом прав льготы) граждан, желающих улучшить жилищные условия, можно условно выделить несколько жилищных стратегий:

-- стратегия, рассчитанная  на предоставление государственных  субсидий и помощь предприятий;

-- смешанная стратегия, основанная на использовании  государственных субсидий и собственных средств граждан;

-- рыночная стратегия, ориентированная в основном на  собственные средства граждан.

Деятельность субъектов рынка ипотечных жилищных кредитов, в первую очередь граждан-заемщиков и банков-кредиторов, особенно в период формирования и становления системы ипотечного жилищного кредитования, без специальных мер поддержки муниципалитета практически невозможна.

Среди нуждающихся в улучшении жилищных условий самая большая группа - это те граждане, которые имеют квартиру и готовы ее продать, чтобы приобрести жилье большей площади. В этом случае с целью получения кредита в банке гражданин заключает с муниципалитетом (риэлтерской компанией) договор купли-продажи старой квартиры в рассрочку. После этого риэлтер выступает поручителем по данному кредиту перед банком. Средства, полученные в кредит, вместе с личными накоплениями гражданина идут на оплату строительства новой квартиры. По завершению строительства гражданин вселяется в новую квартиру, передавая в соответствии с договором старую квартиру риэлтеру. Деньги, вырученные от реализации старой квартиры, служат для гражданина источником гашения кредита в банке.

Для стимулирования операций на вторичном рынке ипотечных жилищных кредитов в городском бюджете могут предусматриваться отдельной строкой на очередной финансовый год средства, на которые администрация будет осуществлять выкуп закладных у банков-кредиторов.

Для понижения процентной ставки банка за выдаваемые ипотечные кредиты и при наличии дополнительных средств в бюджете муниципального образования возможно применение следующей модели:

1. Заемщик выбирает  вариант приобретения жилья, или  вариант ему предоставляется  администрацией города (агентством  ипотечного кредитования);

2. Администрация (агентство) дает согласие на выбранный  вариант;

3. Заключается соглашение с банком о выкупе закладной на предоставленный вариант, определяются условия кредитного договора (как вариант -- предварительное перечисление денег за закладную);

4. Банк заключает  с гражданином кредитный договор  под заранее оговоренные в  соглашении проценты, оформляется договор об ипотеке жилья;

5. Администрация (агентство) выкупает закладную у банка  и переоформляет право на залог.

Администрация города в первую очередь заинтересована в уменьшении количества граждан, стоящих на учете для улучшения жилищных условий.

Для скорейшего решения этой проблемы предлагается модель, когда квартиры продаются по цепочке между нуждающимися, с участием администрации:

1. Поиск на рынке 4-х (3-х, 2-х) комнатной квартиры;

2. Соглашение о  намерении заключения договора купли-продажи квартиры;

3. Предоставление  банком ипотечного кредита, оформление  договора об ипотеке, закладной, обеспечение залога - комната в  приобретаемой квартире;

4. Предоставление  банком кредита под обеспечение  поручительства;

5. Оформление договоров купли-продажи.

Особенностями данной модели ипотечного жилищного кредитования являются:

1. В залог берется  не вся квартира, а только 1 или 2 изолированные комнаты, при этом  не требуется переселения семьи  заемщика в случае взыскания  залога -- комната продается на рынке и квартира становится коммунальной;

2. Низкий процент  по ипотечному кредиту, т.к. процент  устанавливается в соглашении  между банком и администрацией (агентством);

3. Администрация  муниципального образования не  является кредитной организацией, поэтому не может предоставлять займы под проценты гражданам города, однако, используя предложенную схему, администрация получает проценты за предоставленные гражданам ипотечные кредиты.

Социальная поддержка выражается в основном в предоставлении:

-- безвозмездных субсидий гражданам-заемщикам на погашение доли ежемесячного платежа по процентным ставкам банка за пользование кредитом;

-- жилого помещения  в специализированном муниципальном  фонде временного проживания  в случае обращения взыскания  на заложенное жилое помещение, когда заёмщик-участник при реализации заложенного жилого помещения не в состоянии приобрести иное жилое помещение.

Источниками финансирования, участвующими в строительстве и приобретении жилья, являются:

· приватизированное жилье. Этот источник можно воспринимать в качестве базовой площадки для наращивания стоимости нового жилья;

· денежные средства граждан;

· кредит, заем или сумма рассрочки платежа. Это та сумма, которой не хватает семье, чтобы совершить покупку нового жилья.

Привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования может осуществляться из следующих источников:

а) кредитные линии и займы, предоставляемые банками, а также иными организациями (фондами);

б) средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами и страховыми организациями, паевыми инвестиционными фондами и др.) сроком на 5-10 лет;

в) размещение эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

г) средства от продажи целевых облигационных займов.

Финансирование осуществляется за счет средств местного бюджета и внебюджетных средств.

Среди источников кредитных ресурсов можно выделить:

-- розничные -- любые  пассивы банков, в том числе  депозиты населения, юридических  лиц. Однако данные источники  на сегодняшний день являются  достаточно краткосрочными, и цена их довольно высока, что делает невозможным осуществление долгосрочных ипотечных операций с приемлемыми процентными ставками;

-- оптовые -- средства, предоставляемые институциональными  инвесторами, средства от продажи  целевых облигационных займов, т. е. те источники кредитных ресурсов, которые банки способны привлекать самостоятельно на рынке. На сегодняшний день эти источники кредитных ресурсов могут представлять интерес для отдельных региональных коммерческих банков, но по этой методике также не удастся привлечь достаточно долгосрочные дешевые ресурсы.

От внедрения административных основ системы ипотечного кредитования выигрывает территория в целом. С одной стороны, муниципальные органы стимулируют процесс жилищного строительства, а значит -- и рост налоговых поступлений; с другой стороны, минимизируют свои риски, получая при невыполнении гражданином условий кредитования для нужд города либо новую квартиру, либо квартиру повторного заселения.

Модель№1

Проведенные расчеты, показали, что для обеспечения необходимого объема жилья через ипотечное кредитование, для Государственной ипотечной Компании (ГИК) требуется уставный капитал в размере 1 млрд. сом, с условием поэтапного его формирования в течение 5 лет по 200 млн.сом ежегодно. При этом, участие государства при формировании уставного капитала ГИК позволяет рассматривать предлагаемую модель ипотечного кредитования как социальную ипотеку, использующей рыночный механизм рефинансирования (самофинансирования) ипотечных кредитов.

По предварительным расчетам Национального Банка, стандарты ипотечного кредитования могут быть следующими: процентная ставка на уровне 12-14% годовых с возможным снижением в последующем по мере роста объемов кредитования и снижения инфляции; коэффициент покрытия или величина ипотечного кредита - 80% от стоимости приобретаемого жилья; срок кредитования - 15 лет.

Схематично предлагаемая модель социальной ипотеки функционирует следующим образом: коммерческие банки выдают ипотечные кредиты на приобретение жилья в соответствии со стандартами ГИК и формируют закладные на приобретаемое в кредит жилье. Затем закладные по выданным кредитам выкупаются у банка Государственной Ипотечной Компанией и на их основе ГИК выпускает долговые ипотечные ценные бумаги, которые реализуются институциональным инвесторам (Социальный фонд, страховые компании, пенсионные фонды, коммерческие банки, другие институциональные инвесторы и физические лица).

Вырученные средства могут быть снова направлены для дальнейшего финансирования новой партии ипотечных кредитов и, тем самым, создается механизм рефинансирования (самофинансирования) жилищного ипотечного кредитования. Необходимо отметить, что ключевым фактором данной схемы является то, что долговые ценные бумаги ГИК должны обладать свойством безусловной ликвидности для инвесторов. При этом, проценты по ипотечным кредитам в последующем могут быть значительно снижены, поскольку они являются частью стандартов ГИК и включают только затраты, устанавливаемые и строго контролируемые ГИК.

Принципиально важной особенностью предлагаемой модели ипотечного кредитования является то, что ипотечные кредиты должны выдаваться коммерческими банками в соответствии со стандартами, устанавливаемыми Ипотечной компанией. При этом, Ипотечная компания, имея в начальный период статус государственной, сможет установить стандарты кредитования на уровне общественно приемлемых и по процентным ставкам ниже рыночных, что обеспечит больший охват потенциальных заемщиков.

Преимуществом предлагаемой модели является ее способность к самофинансированию, что обеспечивает непрерывный цикл рефинансирования жилья и жилищного строительства, ключевым элементом модели является Ипотечная компания - оператор вторичного рынка ценных бумаг.

Предлагаемая модель ипотечного кредитования позволяет обеспечить безрисковую деятельность Государственной ипотечной компании за счет обязанности коммерческого банка выкупить кредит, в случае возникновения проблем с его погашением. Дальнейшая возвратность такого кредита обеспечивается банком. Необходимо отметить, что данная модель не требует создания специализированного ипотечного банка, а вовлекает в процесс ипотечного кредитования все действующие коммерческие банки, давая им возможность диверсифицировать свои кредитные портфели. Кроме этого, создание нового банка требует инвестиций в уставный капитал по меньшей мере 300 млн.сомов, что представляется проблематичным для внутренних инвесторов, при этом все риски, связанные с ипотечным кредитованием, должны приниматься одним банком, в то время как в предлагаемой модели ипотеки, риски распределяются между всеми ее участниками.

Для охвата ипотечным кредитованием всей страны ипотечный банк должен создать филиальную сеть, которая требует дополнительных инвестиций. Важным обстоятельством является и то, что действующие коммерческие банки уже имеют определенный опыт ипотечного кредитования. Совокупный кредитный портфель коммерческих банков на 1.04.05 года составляет 310 млн.сом, средняя процентная ставка - 20% и сроком до 5 лет.

Для «запуска» предлагаемой самофинансируемой модели ипотечного кредитования необходимо принятие следующих основных мер:

· учреждение Государственной Ипотечной компании, акции которой в последующем будут проданы частным инвесторам, что обеспечит возврат в бюджет первоначальных инвестиций в капитал ГИК;

· принятие закона «Об ипотечных ценных бумагах», внесение изменений и дополнений в действующее законодательство для регулирования отношений по ипотеке и разработка нормативных актов, регламентирующих выпуск, обращение и статус безусловной ликвидности Государственных долговых ипотечных ценных бумаг ГИК.

Таким образом, внедрение комплексной самофинансируемой модели ипотечного кредитования через запуск эффекта мультипликатора, станет толчком к дальнейшему развитию рынка капитала, коммерческих банков, институциональных инвесторов, рынка жилья и его инфраструктуры, что в совокупности является одним из важных факторов долгосрочной стабильности.

Модель №2

При формировании плана погашения долга по финансовой модели №2 фактическая стоимость объекта недвижимости считается для покупателя задолженностью, выплачиваемой кредитору в каждом отчетном периоде установленного срока погашения. Кроме погашения суммы задолженности покупатель выплачивает проценты за рассрочку платежа, начисляемые по ставке сложных процентов один раз в конце каждого отчетного периода на остаток долга по задолженности в ипотечный фонд на начало каждого отчетного периода.