Особенности развития системы ипотечного кредитования в России

Содержание

ВВЕДЕНИЕ.

1 ОСОБЕННОСТИ РОССИЙСКОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

  1.1 Ипотечное кредитование………………………………………………..4

  1.2 Особенности ипотечного кредитования в России…………………….9

2 ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ДОНКОМБАНКА

2.1 История становления Донкомбанка…………………………………..19

2.2 Основные виды деятельности Донкомбанка………………………....21

3 Должностная инструкция начальника по операционному управлению……………………………………………………………………...….23

Заключение…………………………………………………………………...27

Список использованных источников……………………………………….28

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

В современном российском обществе приобрести  в собственность недвижимость является большой проблемой, так как это непомерно дорого. И у многих семей возникает потребность покупки своей жил.площади, без удовлетворения которой трудно говорить о социальном статусе семьи.

Такую очень актуальную проблему вполне способно решить ипотечное кредитование, о котором и пойдет речь в дальнейшем.

Ипотечное кредитование является очень удобным способом приобретения различного вида недвижимостей, включая даже просто земельные участки, загородные дома, квартиры, просто различного рода помещений.  Но из-за финансового кризиса 2008 года, который «задел» подавляющее большинство отраслей  в нашей стране, не прошел мимо банковского сектора, и вследствие этого возникли различные проблемы, которые впоследствии стали особенностями российского ипотечного кредитования, далее это будет изложено подробнее.

Целью данной  работы является изучение ипотеки, выделение наиболее наглядных особенностей ипотечного кредитования в Российской Федерации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 ОСОБЕННОСТИ РОССИЙСКОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Ипотечное кредитование

Ипотечное кредитование – это долгосрочный кредит, который предоставляется юридическим или физическим лицам банками под залог недвижимости, например, земли производственных и жилых зданий, помещений, сооружений.

Наиболее распространенным вариантом использования ипотеки в России является покупка физическим лицом квартиры1 в кредит. Залогом при этом выступает, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя по возможности закладывается квартира, которая уже имеется в собственности. Ипотека является публичным залогом. При таком кредитовании, органы, которые регистрируют сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог. В России на ипотечном рынке активно работают не более ста банков, преимущественно московских.  В ТОП-5 ипотечных банков согласно рейтингу «Русипотеки» (таблица 1) уже на протяжении нескольких лет входят Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, ДельтаКредит, Росбанк.

Таблица 1. Рейтинг Русипотеки за первые полугодия 2012 и 2013 годов2

6 месяцев 2013 года			6 месяцев 2012года
Название банка	Объем, млн. руб.	Прирост, %	Название банка	Объем, млн. руб.
Сбербанк	234 203	22	1. Сбербанк	192 296
ВТБ-24	97 669	64	2.  ВТБ-24	59 615
Газпромбанк	36 032	35	3. Газпромбанк	26 736
Дельтакредит	11 650	14	4. Дельтакредит	10 238
Росбанк	8 434	16	5. Росбанк	7 288
Связь-Банк	8 338	49	6.Уралсиб	7 286
Райффайзенбанк	7 540	130	7.Связь-Банк	5 607
Ханты-Мансийский банк	6 160	116	8.  АК-Барс	5 496
Абсолют Банк	6 064	79	9.Возрождение	5 357
Банк Санкт-Петербург	5 875	200	10. Запсибкомбанк	4 813

 

Приобретая квартиру при помощи ипотеки, гражданин становится собственником этого жилья. Однако его права как владельца ограничены, потому что данное помещение является залогом. Должник имеет право регистрировать членов своей семьи, а также завещать. Но при этом нужно помнить, что наследник получит не только квадратные метры, но и ваши обязательства. Разрешение кредитора/владельца закладной необходимо в том случае, если:

• планируется оформить постоянную регистрацию на членов семьи,
• есть желание сделать перепланировку,
• заёмщики предполагают сдать жилье в аренду, продать или обменять его.

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам (таблица 2).

Таблица 2. Классификация ипотечного кредитования3
По объекту недвижимости	земельные участки
	предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности
	жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат
	дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения
	воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства
По целям кредитования	приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства
	приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку
По виду кредитора	банковские
	небанковские
По виду заемщиков	кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья
	кредиты могут предоставляться сотрудникам банков, сотрудникам фирм – клиентов банка, клиентам риэлторских фирм и лицам, проживающим в данном регионе

 

В ипотечном кредитовании можно выделить следующие присущие ему черты:

1. Залогом является недвижимость, которая выступает в качестве инструмента привлечения финансовых ресурсов для развития производства.

2. Способность ипотеки обеспечить реализацию имущественных прав.

3. Создание с помощью ипотеки  фиктивного капитала на базе ценной бумаги.

Сумма ипотечного кредита зависит от следующих факторов4:

• размер дохода;
• срок кредитования;
• стоимость приобретаемой недвижимости;
• размер первоначального взноса.

Платеж по кредиту не может превышать определенной доли  доходов, как правило, это 40–50% (из соотношения платеж/доход). При этом из доходов предварительно вычитаются налоги и расходы по уже имеющимся финансовым обязательствам (платежи по ранее полученным кредитам, займам, ссудам, алименты и т.д.). Многое зависит от программы самого банка, объекта займа: первичный, вторичный рынок, загородная недвижимость или просто земля. При расчете конкретных характеристик ипотечного кредита также нужно учитывать условия выдачи кредита, предусматривающих различные схемы погашения.

Основные формы погашения:

• с постоянной, фиксированной процентной ставкой – «обычная ипотека» или ипотека с равномерными платежами и постоянным размером отчислений (такая форма предоставления кредита выигрышная для заёмщиков при росте процентных ставок и уровня инфляции и для кредиторов при их снижении);
• фиксированная процентная ставка и растущие платежи позволят должникам выкупить часть заложенного имущества быстрее, чем при равномерном погашении;
• переменная ставка (процентная ставка закладных привязывается к другим рыночным процентным ставкам и корректируется в соответствии с их изменением).

Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

• функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
• функция обеспечения возврата заемных средств;
• функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
• функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Особенности применения ипотечного кредита.

Таким образом, можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита.

1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может  выступать и та недвижимость, для покупки которой берется  ипотечный кредит).

Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность срока предоставления  кредита.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20–25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных ссуд носят  целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается относительно  низкорисковой банковской операцией.

1.2    Особенности ипотечного кредитования в России

Система ипотечных услуг представляет сегодня сложный механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Особенности российской системы ипотечных услуг в России проявляется в попытке применения моделей, работающих только в условиях стабильной экономики, экономически активного и образованного населения, высокоразвитого фондового рынка, надежной кредитно-финансовой системы,   а также сильной поддержки государства, в качестве гаранта долговременной устойчивости отношений, присущих ипотеке.

Основными участниками купли-продажи ипотечных услуг выступают четыре стороны: продавцы недвижимости, заемщики, банки и государство, которое определяет перспективу развития с пониманием того, что решение жилищной проблемы является одной из основополагающих функций государства. При этом следует отметить о необходимости сбалансированности рынка ипотечных услуг, в таком его состоянии, когда имеют место следующие характеристики, причем, одновременно в комплексе:

• предложение объектов недвижимости и ипотечных услуг по общему объему увеличивается;
• предложение ипотечных услуг превышает спрос на некоторую нормальную стабильную величину, обеспечивая достаточный потребительский выбор;
• достаточная платежеспособность потребителей, позволяющая полностью удовлетворять свои основные жилищные потребности;
• отсутствие дефицита и затоваривания на всех сегментах рынка ипотечных услуг.

Большим тормозом в развитии ипотечного кредитования в России послужил мировой финансовый кризис, усугубивший и без того имеющиеся проблемы на рынке ипотечного кредитования. Для российских банков основной проблемой стала дороговизна финансовых ресурсов. Что касается российского рынка ипотеки, то данный кризис вызвал существенное сокращение объемов ипотечного кредитования и повышение процентных ставок. Большинство российских банков пересмотрели свои процентные ставки в сторону введения зависимости от величины первого взноса, увеличили размер первоначального взноса и снизили максимальные суммы кредитов. Российские банкиры приостановили программы по кредитованию на покупку квартир в строящихся домах и программы рефинансирования.

В конце 2008 – начале 2009 года многие банки в России приостановили или искусственно замедлили процесс выдачи ипотечных кредитов.