Особенности развития системы ипотечного кредитования в России

Основным источником финансовых ресурсов для российских банков служили заимствования на Западе – кредиты крупнейших мировых банков, секьюритизация ипотечных кредитов, проведение IPO (массовое размещение акций и других ценных бумаг среди розничных акционеров). В результате кризиса «свободных» денег у западных финансистов стало меньше, а их «цена» заметно выросла (в среднем стоимость межбанковского, то есть кредита, выдаваемого одним банком другому, выросла на 2–3 %). Соответственно, российские банки испытали дефицит денег, необходимых для выдачи ипотечных кредитов.

Частично проблему решает российский Центробанк, который проводит рефинансирование российских коммерческих банков. Однако, ресурсы Центробанка ограничены и несравнимы с деньгами западного финансового мира.

В итоге российские банки, с одной стороны, потеряли источник «длинных» и «дешевых» денег в виде западных финансовых структур, а с другой – должны отвечать по ранее взятым на себя долговым обязательствам перед Западом.

В настоящее время в России можно выделить три основные стратегии привлечения финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

1) ориентация на «депозитные» источники  кредитных ресурсов (депозиты населения  и юридических лиц);

2) ориентация на «кредитные» источники (кредитные линии российских и  иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы);

3) ориентация на «государственные»  источники (целевые средства бюджета  или фондов).

В настоящее время, наиболее эффективными развития ипотечного кредитования оказались «государственные» источники, но в условиях отсутствия эффективных ипотечных моделей, ужесточения требований АИЖК5, стагнации на рынке недвижимости и других рисков в России – предоставление «государственных» средств АИЖК и банкам оказалось не эффективным, т.к. предоставленные средства не доходят до конечного потребителя.

В таблице 3 приведены финансовые ресурсы и способы их привлечения для обеспечения системы ипотечного жилищного кредитования в кризисных условиях России.

Таблица 3. Потенциальные ресурсы и способы их привлечения6

№	Источник ресурсов	Тип ресурсов	Вид ресурсов
1	Государство (федеральные, региональные и местные власти)	Финансовые ресурсы Стабилизационный фонд Недвижимость       Ценные бумаги	Средства бюджетов Субсидии Незавершенное строительство Аренда и продажа недвижимости Вторичный рынок ипотечных кредитов Выпуск ипотечных ценных бумаг
2	Банки	Финансовые ресурсы         Ценные бумаги	Средства, отчисляемые в фонд обязательных резервов Собственные средства Средства, привлеченные от населения Выпуск и реализация ипотечных ценных бумаг
3	Страховые компании	Финансовые ресурсы	За счет части средств, отчисляемых в фонд обязательных резервов
4	Финансовые инвесторы	Финансовые ресурсы	Приобретение ипотечных кредитов и закладных на вторичном рынке ипотечных кредитов, приобретение ипотечных ценных бумаг
5	«Социальные» инвесторы	Финансовые ресурсы	За счет части средств, полученных от физических лиц Приобретение закладных на вторичном рынке ипотечных кредитов, приобретение ипотечных ценных бумаг
6	Население	Финансовые ресурсы       Недвижимость	Накопительные счета Личные накопления Жилищные облигации и сертификаты Продажа имеющегося жилья
7	Предприятия добычных отраслей	Финансовые ресурсы	За счет выплаты природной ренты
8	Фондовый рынок	Ипотечные ценные бумаги	Рефинансирование ипотечных кредитов за счет размещения (выпуска) ипотечных ценных бумаг
9	Строительный комплекс	Недвижимость     Финансовые ресурсы	Строительство и продажа недвижимости Долевое строительство, ЖСК Приобретение ипотечных ценных бумаг

 

В настоящее время опыт финансирования строительства жилья в регионах РФ насчитывает несколько разрозненных моделей, которые пока не обладают унифицированными чертами, в качестве цели преследуют увеличение объемов строительства жилья и не образуют единой национальной системы жилищного финансирования, включая систему ипотечного кредитования. Кроме того, в отдельных регионах существуют параллельно несколько схем кредитования, каждая из них может быть охарактеризована с точки зрения эффективности и использованных механизмов кредитования.

Для сохранения, развития системы ипотечных услуг и строительного комплекса регионов, возможно применение моделей ипотечного кредитования с субсидированием в основе, которых лежит финансирование строительства за счет предоставления субвенций из федеральных или региональных бюджетов на строительство жилых домов в соответствии с муниципальными ипотечными программами.

Особенностью ипотечных жилищных кредитов в рамках предлагаемых модели является то, что местные (региональные) власти сами определяют размер кредита, проценты и срок погашения, в зависимости от местных условий и доходов населения, в соответствии с принимаемыми программами ипотечного кредитования.

Возврат денежных средств по ипотечным кредитам должен оставаться в бюджете муниципалитета, что будет являться одним из источников его дохода и использоваться на дальнейшее развитие территории.

Процедура ипотечного жилищного кредитования для населения может комбинироваться:

• с финансированием, использующим безвозмездные жилищные субсидии;
• с продажей старого жилья для приобретения нового;
• с получением краткосрочного кредита для первоначального взноса при покупке новой квартиры под залог уже имеющегося жилья;
• с другими методами дополнительного финансирования покупки жилья.

Кризис на финансовом рынке, проблемы с ликвидностью частично оказали влияние и на российский финансовый сектор. По результатам 2007 года на объемы ипотечного кредитования не было оказано существенного влияния, чего не удалось избежать в 2008 году.

Банки мгновенно среагировали приостановкой ипотечных программ на проблемы, возникшие с ликвидностью в результате кризиса на российском фондовом рынке, который проявился в середине сентября. В течение октября – ноября не проходило и недели, чтобы хотя бы один банк не объявил о приостановке ипотечных программ. Объем выдачи новых ипотечных кредитов в 4 квартале 2008 года поддерживается за счет ВТБ-24, Сбербанка, Раффайзенбанка, Дельта-Кредита и еще не более 4–5 банков, которые в свою очередь под влиянием кризиса снизили объемы выдачи долгосрочных кредитов.

Исходя из сокращения количества банков-участников, а также лимитов на ипотечное кредитование объем выдачи по итогам 4 квартала 2008 года составил 71–100 млрд. руб. Итогом года стал объем выданных ипотечных кредитов в размере 630 млрд. руб. (для сравнения 556 млрд. руб. в 2007 году).

Помимо вновь выдаваемых ипотечных кредитов в общем объеме кредитования учтена так называемая «конвертация» валютных кредитов в рублевые. В этом случае банк–кредитор проводит КПК – выдачу кредита на погашение ранее взятого кредита с изменением условий кредитования (с целью недопущения роста просрочек и дефолтов по ипотечным кредитам, а также в связи с ослаблением курса рубля по отношению к доллару).

С начала 2008 года из 256 крупнейших банков РФ практически все пересмотрели подходы к ценообразованию, повысив ставки, изменив программы или отказавшись от них. Рост стоимости заимствований на внутреннем рынке, а также проблемы с фондированием ипотеки повлияли на увеличение ставок по различным видам ипотечных кредитов.

Средневзвешенная «Ставка Предложения», рассчитываемая по 25 ведущим банкам РФ и АИЖК с учетом особенностей различных программ, на 17.12.2008 составляла 18,15 %. Фиксированная ставка в долларах составила 14,13 %. Динамика изменения средневзвешенных «Ставок Предложения» с 6 февраля 2008 года была различной: рост фиксированной ставки в рублях – 44 %, фиксированной в долларах – 25 %.

Помимо повышения ставок тенденцией стало: сокращение программ в иностранной валюте, повышение требований к первоначальному взносу, прекращение кредитования нового строительства.

Так, требования к первоначальному взносу повысились – «среднее максимальное» значение кредит/ залог (К/З) на первичном рынке и под залог имеющегося жилья – 63 %, на вторичном – 73 %.

Еще более существенно повысились требования банков к форме подтверждения дохода. Всесторонний анализ заемщика с точки зрения возможной потери работы становится все более значимым. При этом влияние этого фактора на ставку снижается, поскольку большинство банков отказываются от всех форм подтверждения доходов, кроме официальной.

Снижение ипотечного кредитования перестает поддерживать платежеспособный спрос. Помимо этого, повышение ставок до 25 % и «высокие ожидания» населения относительно возможного снижения цен на жилье приводят к снижению количества сделок на рынке, а это, в свою очередь, к снижению цен на жилье.

В 2008 году рост рынка ипотечного кредитования замедлился. Если на протяжении 2006 и 2007 годов рынок ежегодно удваивался, то показатели по выдаче ипотечных кредитов в 2008 году сохраняются на уровне 2007 года.

Если говорить о доли объема (в денежном выражении) выданных ипотечных кредитов совокупно всеми банками, работающими в России, к размеру ВВП страны, то в настоящее время этот показатель не превышает 2 %.

В вопросе повышения доступности ипотечных кредитов в условиях кризиса важную роль мог бы сыграть Банк России. Именно ему под силу создать условия, при которых ставки по ипотечным кредитам могли бы значительно снизиться. К числу таких условий относятся, в частности, изменение критериев оценки обеспеченности ипотечных кредитов, изменение их классификации по группам риска, снижение размеров резервирования под ипотечные кредиты, уменьшение норм отчислений в фонд обязательных резервов по накопительным ипотечным депозитам и т.п.

Кроме того, инновацией на банковском рынке должно стать введение Банком России, в дополнение к существующей ставке рефинансирования, также ипотечную ставку рефинансирования.

Коммерческие банки, кредитуя население, в соответствии с условиями ипотеки Банка России, устанавливают маржу в размере 1,5 –2 % дополнительно к ипотечной ставке рефинансирования, получают доходы от комиссионных сборов, взимаемых с заемщиков за финансовые операции и предоставляемые услуги, включая услуги по оформлению и сопровождению ипотечных кредитов.

Развитие системы ипотечных услуг и ее функционирование требуют поддержки со стороны государства. В развитых странах создана необходимая законодательная база, четко работают государственные органы, регистрирующие сделки с недвижимостью, специализированные институты, созданные при поддержке государства, проводят операции с ценными бумагами ипотечных банков, и таким образом, косвенно регулируют их деятельность.

Прежде всего, следует отметить, что в каждой стране осуществляется государственная поддержка развития жилищной сферы, степень активности которой в разных странах неодинакова.

Мировая практика свидетельствует, что в устойчиво развивающемся государстве на обеспечение граждан жильем расходуется не более 25 % внутреннего валового продукта. Примерно треть от этих расходов направляется на жилищное строительство, треть – на эксплуатационные и иные текущие расходы, треть – на амортизацию или оплату банковских кредитов. В США, например, на жилье расходуется чуть менее 20 % ВВП.

К основным формам содействия семьям с невысокими доходами в приобретении жилья с использованием кредитных средств относятся:

• установление более низкого первоначального взноса и/или предоставление адресных субсидий на внесение первоначального взноса при получении ипотечного кредита;
• применение более гибких правил предоставления ипотечного кредита;
• повышение доступности ипотечных кредитов путем установления гибких стандартов андеррайтинга;
• стимулирование банковских и кредитных организаций к предоставлению кредитов семьям с невысокими доходами, соответствующим требованиям к уровню доходов семьи;
• создание специальных организаций, реализующих отдельные программы жилищного финансирования граждан с невысокими доходами.

Система ипотечного жилищного кредитования с субсидированием имеет социальную направленность, в связи с чем основными целями являются улучшение жилищных условий граждан, увеличение объемов жилищного строительства в муниципальных образованиях и развитие рынка ипотечных кредитов доступных для граждан-заемщиков.

Таким образом, решение жилищной проблемы в России должно осуществляться за счет трех систем ипотечных услуг:

1. Системы ипотечных услуг, основанной  на рыночных принципах финансирования, в том числе и с использованием  банками ипотечной ставки рефинансирования.

2. Системы федеральных, региональных  и муниципальных программ ипотечного  жилищного кредитования с субсидированием  приобретения жилья семьями со  средними и низкими доходами.

3. Системы социального жилья для  малоимущих, включающей детские дома, общежития, дома престарелых, дома низкой комфортности и т.п.

 

 

 

 

 

 

2 ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ДОНКОМБАНКА

2.1 История становления Донкомбанка

«Донкомбанк» действует на донском финансовом рынке с 1990 года. За годы работы банк приобрел прочную репутацию надежного делового партнера, установил контакты с крупными клиентами, закрепил за собой право называться одним из лидеров рынка Ростова-на-Дону. Годы вносили изменения в устав и организационно-правовую форму, однако марка «Донкомбанк», ассоциирующаяся с представлением о надежности и доверии, оставалась неизменной.

Кредитная организация Открытое акционерное общество «Донской коммерческий банк» создана в соответствии с решением собрания учредителей-пайщиков от 27 сентября 1990 года (протокол №1) с наименованием Коммерческий банк «Донкомбанк».

Банк приобрел статус юридического лица с момента его государственной регистрации в Банке России. Банком России внесена запись о регистрации банка в Книгу государственной регистрации кредитных организаций за номером 492 от 12 октября 1990 года. Сообщение о создании банка опубликовано в печати.

В соответствии с решением общего Собрания пайщиков от 12 августа 1993 года (протокол №2) банк преобразован в Акционерный коммерческий банк «Донской коммерческий банк» (акционерное общество открытого типа) и является правопреемником Коммерческого банка «Донкомбанк».

В соответствии с решением общего собрания акционеров от 28 июня 1996 года (протокол №9), наименование организационно-правовой формы приведено в соответствие с действующим законодательством и наименование банка изменено на – Открытое акционерное общество Акционерный коммерческий банк «Донской коммерческий банк» (АКБ «Донкомбанк»).

В соответствии с решением общего собрания акционеров от 29 апреля 2002 года (протокол №19), изменено фирменное (полное официальное) и сокращенное наименование банка на Открытое акционерное общество «Донской коммерческий банк», ОАО «Донкомбанк».