Понятие и экономическое содержание ипотечного кредитования

Содержание

 

 

Введение

 

Актуальность темы курсовой работы. Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья.

Целью написания курсовой работы является изучение механизмов ипотечного кредитования физических лиц.

Объект и предмет исследования

Объектом исследования в курсовой работе является рынок ипотечного кредитования в России, предметом исследования – отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования. Выбор объекта и предмета исследования обусловлен сложившейся экономической ситуацией в экономике России, необходимостью анализа экономической сущности ипотеки как финансового инструмента, а также необходимостью регулирования экономических отношений между кредитором и заемщиком в процессе оформления ипотеки.

Для достижения цели в ходе курсовой работы решаются следующие задачи:

- раскрыть понятие ипотечного  кредитования, определив его социально-экономическое  значение;

- проанализировать текущую  ситуацию на рынке ипотечного  кредитования в России;

- выявить проблемы ипотечного  кредитования в России и определить  пути их решения.

Структура курсовой работы:

Курсовая работа состоит из двух глав, введения, заключения и библиографии.

 

1. Теоретико-правовые основы  ипотечного кредитования

 

1. Понятие и экономическое содержание ипотечного кредитования

 

Ипотечное кредитование – это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты.

1. Залог недвижимости выступает  в роли инструмента привлечения  необходимых финансовых ресурсов  для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить  реализацию имущественных прав  на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных  конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки  фиктивного капитала на базе  ценной бумаги (при имитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

- функция финансового механизма  привлечения инвестиций в сферу  материального производства;

- функция обеспечения возврата  заемных средств;

- функция стимулирования оборота  и перераспределения недвижимого  имущества, когда иные способы (купля-продажа  и др.) экономически нецелесообразны  или юридически невозможны;

- функция формирования многоуровневого  фиктивного капитала в виде  закладных, производных ипотечных  ценных бумаг и др.

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита.

1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может  выступать и та недвижимость, для покупки которой берется  ипотечный кредит).

Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным, от каких – либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность срока предоставления  кредита.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных ссуд  носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается  относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

- сумма кредита, как правило, составляет  не более 60-70% рыночной стоимости  покупаемого жилья;

- величина ежемесячного платежа  по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика  и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

- при процедуре оценки вероятности  погашения кредита кредитор использует  официально подтвержденную информацию  о текущих доходах заемщика  и созаемщиков.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования – создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:

- увеличить платежеспособный спрос  граждан и сделать приобретение  жилья доступным для основной  части населения;

- активизировать рынок жилья;

- вовлечь в реальный экономический  оборот приватизированное жилье;

- привлечь в жилищную сферу  сбережения населения и другие  внебюджетные финансовые ресурсы;

- обеспечить развитие строительного  комплекса;

- оживить экономику страны в  целом. 
1.2  Порядок предоставления ипотечного кредита

 

В договоре ипотеки должны быть в обязательном порядке указаны:

1) предмет ипотеки (он определяется  в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным  для идентификации этого предмета  описанием), а также право, в силу  которого имущество, являющееся  предметом ипотеки, принадлежит  залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную  регистрацию прав на недвижимое  имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную  регистрацию прав), зарегистрировавшего  это право залогодателя;

2) оценка предмета ипотеки (она  определяется в соответствии  с законодательством РФ по  соглашению залогодателя с залогодержателем  и указывается в денежном выражении);

3) существо, размер и срок исполнения  обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Оно должно быть названо в  договоре об ипотеке с указанием  его суммы, основания возникновения  и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано  на каком-либо договоре, должны  быть указаны стороны этого  договора, дата и место его  заключения. Если сумма обеспечиваемого  ипотекой обязательства подлежит  определению в будущем, в договоре  об ипотеке должны быть указаны  порядок и другие необходимые  условия ее определения. Если  права залогодержателя удостоверяются  закладной, на это указывается  в договоре об ипотеке.

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Государственная регистрация договора об ипотеке - основание для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

Ранее, в прежней редакции Закона об ипотеке, данный вид договоров должен был быть нотариально удостоверен и только потом подлежал государственной регистрации. Ныне необходимость в нотариальном удостоверении отменена, хотя на практике очень многие банки предпочитают работать по прежней схеме, и требуют нотариального заверения договора, потенциальных клиентов, которые намерены получить ипотечный кредит, что банки работают с отработанным типовым договором, вносить изменения, в который не станут ни при каких обстоятельствах; и если в некоторых других случаях при заключении договоров с другими лицами есть возможность что-то обсудить, оговорить путем внесения иных условий, то при подписании договора ипотеки это просто невозможно.

Порядок государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора о ней, следующий: она осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Должны быть представлены:

1) договор ипотеки и его копия;

2) документы, указанные в договоре  ипотеки в качестве приложений;

3) документ об уплате государственной  пошлины;

4) иные документы, необходимые для  государственной регистрации ипотеки  в соответствии с законодательством  РФ о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. В частности, если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, одновременно с вышеназванными документами представляются также закладная и ее копия; документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Государственная регистрация осуществляется в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Дата государственной регистрации ипотеки - день совершения указанной регистрационной записи.

При прекращении ипотеки соответствующая регистрационная запись погашается. Основанием являются заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо решение суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору о ней, возникает с момента заключения этого договора.

Подводя итог сказанному, отметим, что договор ипотеки должен соответствовать требованиям, установленным законодательством, без выполнения которых данный вид договора не является договором ипотеки. К ним относятся:

1) основанием для заключения  договора ипотеки должны быть  определенные обязательства, например, он заключается в обеспечение обязательства по кредитному договору, договору займа и т.п.;

2) договор ипотеки заключается  в простой письменной форме  и подлежит государственной регистрации.

Сторонами по договору ипотеки являются:

1) физическое лицо - залогодатель, который передает в залог свое  имущество (о котором говорилось  ранее);

2) банк, кредитная организация - залогодержатель, который принимает недвижимость  в качестве залога для обеспечения  исполнения основного обязательства.

В качестве основного кредитора выступает так называемый ипотечный банк, т.е. кредитная организация, основной формой деятельности которой является кредитование физических и юридических лиц под залог недвижимости.

Права и обязанности сторон по договору установлены законодательством и включают следующее.