1. Основная обязанность заемщика
состоит в возврате полученных
кредитных средств и выплате
процентов за пользование ими.
2. Имущество, на которое установлена
ипотека, остается у залогодателя
в его владении и пользовании,
т.е. должник по договору ипотеки
имеет право им пользоваться
по своему усмотрению, но ни продать,
ни обменять, ни подарить его не вправе
без согласия на то залогодержателя.
3. Залогодатель вправе завещать
заложенное имущество. Условия договора
об ипотеке или иного соглашения,
ограничивающие это право залогодателя,
ничтожны.
4. Лицо, которое приобрело заложенное
по договору об ипотеке имущество в результате
его отчуждения или в порядке универсального
правопреемства, в том числе в результате
реорганизации юридического лица или
в порядке наследования, становится на
место залогодателя и несет все обязанности
последнего по договору об ипотеке, включая
и те, которые не были надлежаще выполнены
первоначальным залогодателем. Новый
залогодатель может быть освобожден от
какой-либо из этих обязанностей, лишь
по соглашению с залогодержателем.
5. При отчуждении имущества, заложенного
по договору об ипотеке (т.е. если
заемщик без согласования с
залогодателем осуществит реализацию
заложенного имущества), с нарушением
указанных ранее требований залогодержатель
вправе по своему выбору потребовать:
а) признания сделки об отчуждении заложенного
имущества недействительной и применения
последствий недействительности сделки
Статья 167 Гражданского кодекса РФ;
б) досрочного исполнения обеспеченного
ипотекой обязательства и обратить взыскание
на заложенное имущество независимо от
того, кому оно принадлежит.
6. Залогодержатель вправе обратить
взыскание на имущество, заложенное
по договору об ипотеке, для
удовлетворения за счет этого
имущества требований, вызванных
неисполнением или ненадлежащим
исполнением обеспеченного ипотекой
обязательства, в частности неуплатой
или несвоевременной уплатой
суммы долга полностью или
в части, если договором не
предусмотрено иное.
После подписания договора ипотеки возникают
правоотношения его сторон (залогодателя
и залогодержателя). Эти субъекты наделяются
взаимными правами и обязанностями.
Залогодатель (должник по кредитному
договору) обязан:
а) застраховать заложенное имущество
в полной его стоимости, а также осуществить
страхование в соответствии с требованиями
кредитной организации (например, своей
жизни, здоровья и трудоспособности);
б) уведомлять залогодержателя о возникновении
угрозы утраты или повреждения заложенного
имущества;
в) при намерении повторного залога уже
заложенного имущества сообщать каждому
последующему залогодержателю сведения
обо всех предшествующих залогах данного
имущества, в противном случае залогодатель
отвечает за убытки, причиненные залогодержателям.
Кроме обязанностей, залогодатель имеет
следующие права:
а) пользоваться заложенной квартирой
в соответствии с назначением (для проживания);
б) для дальнейшего отчуждения предмета
залога, передачи его в аренду или безвозмездное
пользование другому лицу запрашивать
согласие залогодержателя;
в) завещать заложенное имущество;
г) прекратить обращение взыскания на
предмет залога и его дальнейшую реализацию
путем исполнения обеспеченного залогом
обязательства;
д) если иное не предусмотрено Законом
об ипотеке и договором, залогодатель
вправе без согласия залогодержателя
сдавать заложенное имущество в аренду,
передавать его во временное безвозмездное
пользование и по соглашению с другим
лицом предоставлять последнему право
ограниченного пользования этим имуществом
(сервитут).
Правда, некоторые права из приведенного
перечня больше похожи на обязанности,
но этого требует закон.
Залогодержатель, в свою очередь, имеет
следующие права:
1. Передать свои права другому
лицу:
а) по договору об ипотеке;
б) по обеспеченному ипотекой обязательству
(основному обязательству).
2. Требовать от залогодателя
принятия мер, необходимых для
сохранения предмета залога.
3. Потребовать досрочного исполнения
обеспеченного залогом обязательства
в случаях:
а) если предмет залога выбыл из владения
залогодателя не в соответствии с условиями
договора о залоге;
б) нарушения залогодателем правил о
замене предмета залога Статья 345 Гражданского
кодекса РФ;
в) утраты предмета залога по обстоятельствам,
за которые залогодержатель не отвечает.
4. Не только потребовать досрочного
исполнения обеспеченного залогом
обязательства, но и, если это
требование не будет выполнено,
обратить взыскание на предмет
залога в случаях:
а) нарушения залогодателем правил о
последующем залоге;
б) невыполнения залогодателем своих
обязанностей;
в) нарушения залогодателем правил о
распоряжении заложенным имуществом.
Действия заемщика регламентированы
законом и гражданским законодательством,
чего нельзя сказать о правах и обязанностях
кредитной организации. Ее обязанности
будут выполнены в момент предоставления
заемщику кредита на приобретение жилья
и подачи заявления на государственную
регистрацию.
Если прибавить к этому еще и высокие
процентные ставки, немалый размер предварительного
взноса, а также национальные традиции
по отношению к жизни "в долг", то
становится понятно, почему достаточно
долгое время ипотечное кредитование
было недоступной роскошью для большинства
граждан страны.
До недавней поры те жесткие условия
кредитования, которые установлены банками,
они объясняли высокими рисками возможных
потерь или невозврата кредитов. Ныне
становится понятно, что страхи в некотором
смысле были преувеличены. И теперь рекламная
информация просто захлестывает потенциального
потребителя предложениями взять, наконец,
кредит и разрешить тем самым все свои
проблемы.
Как результат, ситуация для клиента
системы ипотечного кредитования становится
пусть ненамного, но более благоприятной.
2. Анализ практики ипотечного
кредитования физических лиц в современных
российских условиях
2 .1. Рынок
ипотечного кредитования в России на текущий
год
Рис.1: Динамика объёма выдачи
ипотечных кредитов (млрд руб.) и годовые
темпы роста (%) в 2011-2013 гг., помесячно
Итоги развития рынка ипотечного
кредитования в январе – июле 2013 года
свидетельствуют о сохранении темпов
роста выдачи кредитов, несмотря на приостановку
экономического роста. В январе – июле
2013 года было выдано 410 880 ипотечных кредитов
на общую сумму 663,6 млрд рублей, что в 1,16
раза превышает уровень января – июля
2012 года в количественном и в 1,28 раза в
денежном выражении.
Такой рост объемов выдачи происходил
на фоне снижения средневзвешенной ежемесячной
ставки по рублёвым кредитам, которая
достигла уровня 12,5%, что на 0,1 п.п. ниже
значения июня 2013 года (но на 0,3 п.п. выше
прошлогоднего значения). В последние
два месяца ставки, по которым были выданы
кредиты, незначительно, но снижались
два месяца подряд. Этому способствовало
снижение ставок предложения. По оценкам
Аналитического центра Агентства по ипотечному
жилищному кредитованию (АИЖК) , в апреле
– июне 2013 года не менее 22‐х активных участников рынка
провели корректирующее снижение ставок
на постоянной либо временной основе.
Кроме того, активное развитие в этот период
получило предложение «социальных» ипотечных
программ, направленных на льготные категории
населения, в частности «Военной ипотеки»,
что способствовало оживлению спроса.
Средневзвешенная ставка выдачи
ипотечных кредитов в рублях по итогам
семи месяцев сохранилась на уровне 12,7%,
что на 0,6 п.п. превышает уровень семи месяцев
2012 года. В текущем году, с учетом продолжающейся
нестабильности на мировых финансовых
рынках, АИЖК не прогнозирует снижение
ставок до уровня среднегодовой ставки
2012 года (12,3%).
Продолжается рост ипотечного
портфеля на балансах банков. Так, на 01.08.2013
года он составил 2 341,3 млрд рублей, что
на 35,8% превышает уровень соответствующего
периода 2012 года. Абсолютный прирост портфеля
с 01.08.2012 по 01.08.2013 составил 617 млрд рублей.
При этом качество ипотечного портфеля
остается на стабильно высоком уровне:
доля ипотечных ссуд, не имеющих просроченной
задолженности, на 01.08.2013 составила 96,1%
от всего объема ипотечного портфеля,
доля кредитов с просроченной задолженностью
более 30 и менее 90 дней составила 0,54% по
сравнению с 0,52% на 01.08.2012, доля дефолтной
задолженности (с просроченными платежами
от 90 дней и более) – 1,48% по сравнению с
3,36% годом ранее. Важно, что снижение уровня
просроченной задолженности «30+» происходит
не только в относительном, но и в абсолютном
выражении. С начала 2013 года он сократился
с 59,1 до 47,2 млрд рублей, в то время как совокупный
ипотечный портфель банков вырос с 2,0 до
2,3 трлн рублей.
Доля просроченных платежей
в общем объеме накопленной ипотечной
задолженности на 01.08.2013 составила 1,81%.
Доля просроченных платежей по рублевой
задолженности составила 1,23% по сравнению
с максимумом в 2,8% в конце 2010 года. Доля
просроченных платежей по валютной задолженности
составила 12,47%, а объем просроченных валютных
платежей – 15,0 млрд рублей (35% от общего
объема просроченных платежей, при этом
доля валютной задолженности в ипотечном
портфеле банков составляет всего 5,1%).
В январе – июле 2013 года АИЖК
рефинансировало 18 276 кредитов на сумму
более 26,2 млрд рублей. Отметим, что, в соответствии
с изменениями в Стратегии развития группы
компаний «АИЖК», в связи с налаживанием
функционирования первичного рынка ипотечного
жилищного кредитования, приоритетным
направлением деятельности для Агентства
становится поддержка и развитие вторичного
рынка (ипотечных ценных бумаг, далее –
ИЦБ). Агентство разработало три программы
по приобретению облигаций с ипотечным
покрытием, в рамках которых оно осуществляет
выкуп старших выпусков ипотечных облигаций
участников рынка и предоставляет им возможность
заранее согласовать объем и параметры
ипотечных облигаций, которые будут выкуплены
АИЖК.
По состоянию на 1 августа 2013
года объем заключенных контрактов на
выкуп старших выпусков облигаций с ипотечным
покрытием составил 32,675 млрд руб., со сроком
исполнения в период с ноября 2013 по декабрь
2014 года. В рамках программ размещено 10
выпусков на 33,462 млрд руб. Объем выкупленных
в рамках программ ИЦБ в 2013 году составил
10,713 млрд рублей.
В июле 2013 года Агентство приняло
решение о выкупе мезонинных траншей ипотечных
облигаций в соответствии с «Основными
условиями приобретения мезонинных выпусков
облигаций с ипотечным покрытием».
Агентство также предоставляет
участникам рынка промежуточное финансирование
(целевые займы) на накопление ипотечного
покрытия и завершение сделки секьюритизации,
а также поручительства по ипотечным ценным
бумагам третьих лиц. По состоянию на 1
августа 2013 года совокупный объем предоставленных
целевых займов составил 16,209 млрд руб.,
текущая задолженность – 5,457 млрд руб.
В рамках программы предоставления
поручительств по ипотечным ценным бумагам
третьих лиц с сентября 2009 года было предоставлено
три поручительства на общую сумму в 3,9
млрд рублей. Уровень процентных ставок
по ипотечным программам АИЖК на первичном
рынке в июле был одним из самых низких.
Средневзвешенная ставка выкупа ипотечных
жилищных кредитов АИЖК (рассчитанная
в соответствии с методологией Банка России)
в июле 2013 года составила 10,56% (по сравнению
с рыночной средневзвешенной ставкой
12,5%, по данным Банка России). Превышение
среднего уровня процентной ставки по
продуктам АИЖК над месячной инфляцией
составило в июле 2013 года 4,1 п.п.
В январе – июле 2013 года АИЖК
рефинансировало 18 276 кредитов на сумму
более 26,2 млрд рублей. Отметим, что, в соответствии
с изменениями в Стратегии развития группы
компаний «АИЖК», в связи с налаживанием
функционирования первичного рынка ипотечного
жилищного кредитования, приоритетным
направлением деятельности для Агентства
становится поддержка и развитие вторичного
рынка (ипотечных ценных бумаг, далее –
ИЦБ). Агентство разработало три программы
по приобретению облигаций с ипотечным
покрытием, в рамках которых оно осуществляет
выкуп старших выпусков ипотечных облигаций
участников рынка и предоставляет им возможность
заранее согласовать объем и параметры
ипотечных облигаций, которые будут выкуплены
АИЖК.
По состоянию на 1 августа 2013
года объем заключенных контрактов на
выкуп старших выпусков облигаций с ипотечным
покрытием составил 32,675 млрд руб., со сроком
исполнения в период с ноября 2013 по декабрь
2014 года. В рамках программ размещено 10
выпусков на 33,462 млрд руб. Объем выкупленных
в рамках программ ИЦБ в 2013 году составил
10,713 млрд рублей.
В июле 2013 года Агентство приняло
решение о выкупе мезонинных траншей ипотечных
облигаций в соответствии с «Основными
условиями приобретения мезонинных выпусков
облигаций с ипотечным покрытием».
Агентство также предоставляет
участникам рынка промежуточное финансирование
(целевые займы) на накопление ипотечного
покрытия и завершение сделки секьюритизации,
а также поручительства по ипотечным ценным
бумагам третьих лиц. По состоянию на 1
августа 2013 года совокупный объем предоставленных
целевых займов составил 16,209 млрд руб.,
текущая задолженность – 5,457 млрд руб.