В рамках программы предоставления
поручительств по ипотечным ценным бумагам
третьих лиц с сентября 2009 года было предоставлено
три поручительства на общую сумму в 3,9
млрд рублей. Уровень процентных ставок
по ипотечным программам АИЖК на первичном
рынке в июле был одним из самых низких.
Средневзвешенная ставка выкупа ипотечных
жилищных кредитов АИЖК (рассчитанная
в соответствии с методологией Банка России)
в июле 2013 года составила 10,56% (по сравнению
с рыночной средневзвешенной ставкой
12,5%, по данным Банка России).
2.2 Проблемы,
сдерживающие развитие ипотечного
кредитования
Известно, что во всем мире нет
иных возможностей, кроме ипотеки, жилищных
кредитов и непосредственного предварительного
накопления для обеспечения населения
жильем. У населения уже сегодня имеется
стартовый капитал в виде старой недвижимости
плюс возможность использования федеральных
субсидий (ее могут использовать некоторые
слои населения: малоимущие, многодетные
и т.д.). Как минимум, около 15 млн. семей,
у которых достаточно доходов и исходного
капитала в виде старой недвижимости,
могли бы улучшить свои жилищные условия
на сегодняшний день. Тем не менее, на федеральном
уровне речь идет пока о единичных кредитах,
при этом Федеральный центр может субсидировать
определенные слои населения, но это будет
капля в море. Есть деньги, есть желание,
есть строительные мощности, есть базовый
закон – а проблема остается.
Большинство россиян, нуждающихся
в улучшении жилищных условий, не в состоянии
самостоятельно “потянуть” ипотеку.
Несмотря на то, что формирование рынка
ипотечного жилищного кредитования считается
одной из приоритетных задач правительства
РФ, ни банки, ни население России к ипотеке
не готовы. Неблагополучна ситуация с
развитием ипотеки и в регионах. Условия
выдачи кредитов там жесткие, население
не может себе позволить такую “роскошь”
без поддержки со стороны властей. К тому
же крупных московских банков (кроме, разве
что, Сбербанка и ВТБ) там нет, а у местных
банков нет “длинных” денег, возврата
которых придется дожидаться 10-15 лет. Негативное
влияние на развитие ипотеки оказывает
и строительный рынок, участники которого
практически бесконтрольно повышают цены.
В России насчитывается с десяток
крупных банков, которые в состоянии пускать
на ипотеку “длинные деньги”. Они, как
правило, работают в Москве, Подмосковье
и Санкт-Петербурге (исключения составляют
Сбербанк и ВТБ, имеющие развитые региональные
сети). Таким образом, развитие ипотеки
в провинции в большинстве своем ложится
на “плечи” местных банковских организаций,
которые просто не обладают долгосрочными
кредитными ресурсами. Ипотеке нужна государственная
поддержка. В настоящее время такая поддержка
осуществляется через Агентство ипотечного
жилищного кредитования (АИЖК), аккредитованного
при правительстве РФ. Агентство получает
от государства деньги в качестве гарантий
перед кредитными организациями. На эти
средства АИЖК через своих региональных
операторов выкупает у банков ипотечные
кредиты, формирует из них залоговое покрытие
и выпускает под их облигации ипотечного
займа. Благодаря их размещению на рынке
финансируется федеральная система ипотечного
кредитования. Эта схема не устраивает
Министерство финансов, т.к. она не стимулирует
работу АИЖК, потому что оно знает – денег
государство все равно даст. Таким образом,
искажаются рыночные отношения, и тормозится
формирование рынка ипотеки в России.
Еще одна проблема регионов:
банки неохотно работают с жителями малых
городов и районных центров.
Исследование причин, сдерживающих
развитие ипотечного кредитования, приводит
к мысли о том, что в России инфляционные
процессы и отсутствие таких важных институтов,
как аренда, финансирование строительства,
капитальный ремонт, лишение прав заемщика
на недвижимость, не позволили зародиться
такому важному институту, каким является
ипотечное кредитование.
В настоящее время в России
практически отсутствует определенное
соответствие между стоимостью арендной
недвижимости и частного жилья, а также
между стоимостью жилищно-коммунальных
услуг для частного и муниципального жилья.
Это и является первопричиной отсутствия
у нас реального рынка жилья и арендных
услуг, что в свою очередь блокирует все
цены, связанные с недвижимостью, и тормозит
развитие как ипотеки в целом, так и ипотеки
арендной недвижимости, которая в большей
степени способствует становлению эффективного
ипотечного кредитования.
Хорошо известно, что частная
арендная собственность или недвижимость,
приносящая доход, с хорошо рассчитываемой
амортизацией является более надежным
залогом недвижимости, чем просто частная
личная недвижимость, благодаря стабильности
доходов от аренды.
Сегодня развитие жилищной
ипотеки в России сдерживается следующими
основными факторами:
1. неотработанность
государственными финансовыми и экономическими
органами функционирования системы ипотечного
жилищного кредитования;
2. относительная
слабость отечественной банковской
системы, ее заинтересованность
в работе с населением, отсутствие
опыта долгосрочного кредитования;
3. невысокий финансовый
потенциал отечественных страховых,
риэлтерских и оценочных компаний,
отсутствие у них необходимого
опыта по страхованию рисков,
возникающих в связи с предоставлением
ипотечного кредита;
4. отсутствие у
населения устойчивых моделей
сберегательного и кредитного
поведения;
5. юридические (правовые)
проблемы, охватывающие вопросы
создания жилищно-инвестиционного
законодательства, нормативно-правовой
базы, позволяющие слаженно работать
всем секторам инвестиционного
жилищного рынка;
6. высокая стоимость
ссуд при низкой платежеспособности
населения;
7. проблема привлечения
долгосрочных ресурсов в ипотечную
жилищную систему.
8. психологические факторы,
главным из которых является
национальная особенность большинства
нашего населения — нежелания
жить в долг («берешь деньги
чужие, - а отдавать приходится
свои»).
Необходимо отметить, что на
сегодняшний день в России отсутствует
вторичный рынок ипотечного капитала
для осуществления бесперебойного функционирования
механизма рефинансирования долгосрочных
ипотечных кредитов, предоставляемых
преимущественно универсальными коммерческими
банками на первичном рынке. Таким образом,
одной из первостепенных проблем является
создание и укрепление вторичного рынка
капитала, для решения которой был проведен
ряд мероприятий на законодательном уровне.
Однако из-за излишней ориентированности
на зарубежный опыт и отсутствие адаптаций
к российским условиям их проведение не
позволят в настоящий момент рационализировать
данную процедуру.
Кроме того, на современном
этапе развития рынка ипотечного кредитования
российские банки столкнулись с существующими
противоречиями в части российского законодательства,
регламентирующего обращение взыскания
на заложенное имущество. Несмотря на
внесенные поправки, имеющиеся правовые
основы не позволяют создать унифицированную
процедуру обращения взыскания.
Проблема неплатежей и отсутствие
возможности реализации залога вызваны,
прежде всего, проведением некачественной
первоначальной оценки кредитоспособности
потенциального заемщика, так как на сегодняшний
день системы мониторинга физических
лиц, применяемые в российских коммерческих
банках, как правило, основываются на западных
моделях и не позволяют учесть все особенности
российской экономической ситуации.
Долгосрочный характер кредитования,
большой размер кредитов в сочетании с
все еще доминирующим процентом доходов
неофициального характера увеличивают
риски при рассмотрении вопроса о предоставлении
кредита. На сегодняшний день в России
не сформирована многолетняя практика
погашения ипотечных кредитов различными
категориями граждан и достаточный объем
статистической информации по данному
направлению, а также отсутствует стабильная
экономическая система, что усложняет
процесс оценки вероятности потери заемщиком
источника погашения кредита.
Данные проблемы могут быть
решены посредством выработки унифицированной
качественной системы оценки заемщиков
– скоринговой системы, адаптированной
к российским условиям и позволяющей выделить
целевую аудиторию банка, а, следовательно,
провести сегментацию рынка и позиционирование
кредитов на каждом из сегментов.
В целом совершенствование
процессов оценки кредитоспособности
способствует формированию стабильного
и ликвидного ипотечного кредитного портфеля
и уменьшению вероятности возникновения
просроченной задолженности. К сожалению,
российские банки не имеют унифицированной
системы оперативного управления проблемными
кредитами, кроме того, в стране отсутствует
правоприменительная практика в отношении
взыскания просроченной задолженности.
Несомненно, что по сравнению с потребительским
кредитованием ипотечное кредитование
имеет характерное преимущество – обязательное
наличие обеспечения в виде недвижимого
имущества. Однако на сегодняшний день
проблемы в российском законодательстве
не позволяют банкам организовать эффективно
действующий институт обращения взыскания
на заложенное имущество. Несмотря на
ряд внесенных изменений в нормативно-правовые
акты, регулирующие ипотечное кредитование,
проблемы развития правовых норм стоят
достаточно остро.
2.3 Перспективы
развития ипотечного кредитования в России
С целью удовлетворения потребностей
населения российские коммерческие банки,
а также специализированные учреждения
предлагают широкий спектр ипотечных
кредитных продуктов и программ. На сегодняшний
день на российском рынке уровень монополизации
ипотечного кредитования достаточно высок.
Однако в последнее время на рынке ипотечного
кредитования наблюдается тенденция к
уменьшению уровня монополизации за счет
освоения данного сегмента новыми участниками,
которые представлены как российскими
коммерческими банками, так и их иностранными
коллегами.
Развитие ипотечного жилищного
кредитования проходит в сложной экономической
ситуации. Статистические данные фиксируют,
с одной стороны, недостаточную обеспеченность
российских граждан жильем, с другой –
небольшие объемы ипотечных жилищных
кредитов, выданных коммерческими банками.
Развитие ипотеки невозможно
без тех или иных форм государственной
поддержки:
- принятие нормативных
правовых актов;
- оптимальное налогообложение;
- совершенствования проектирования
и технологий строительства;
- государственные гарантии,
способствующие привлечению внебюджетных
средств в жилищную сферу;
- адресные жилищные субсидии
гражданам.
Действительно, площадь жилищ,
приходящихся на одного жителя, в целом
по России составила в 2012 году 22,8 кв. м.
Самый низкий показатель в Республики
Ингушетия – 12,0 кв. м., наиболее высокий
– в Чукотском автономном округе – 30,4.
А обеспеченность жильем – основной показатель,
характеризующий уровень жизни населения.
Одной из причин неудовлетворенного
спроса со стороны населения на жилье
являются, прежде всего, доходы населения.
Чтобы составить прогноз развития
ипотечного жилищного кредитования (ИЖК)
в России нужно рассчитать общую площадь
жилья, необходимого для удовлетворения
спроса населения (в расчете 40 кв. м. на
одного человека). При таких темпах строительства,
как сейчас, население России будет обеспечено
жильем лишь через 151 год, на эти цели потребуется
94 633 079 млн. руб.
Решение жилищной проблемы
должно стать приоритетным направлением
государственной политики.
В очереди на улучшение жилищных
условий стоят 4,43 млн. семей (18,6% от общего
количества). Время ожидания в очереди
на получение социального жилья – 15-20
лет.
Отсутствие жилья – определяющая
причина кризисной демографической ситуации
в России, когда население страны при постоянном
миграционном потоке сокращается. По оценке
специалистов Департамента жилищной политики
правительства Москвы, в 50% случаев причиной
разводов в молодых семьях является отсутствие
жилья. Следовательно, необходимо принятие
законодательных актов в области строительства,
способствующих снижению себестоимости
жилья.
Следует отметить, что состояние
российской экономики напрямую сказывается
на развитии рынка недвижимости. В последнее
время экономика России продолжает расти.
Есть, конечно, много нерешенных проблем,
но в целом прогресс, несомненно, есть.
Развитие ипотеки в РФ стимулирует
спрос на недвижимость. Пока конечно мало
кто имеет достаточное количество средств,
чтобы воспользоваться данной услугой.
По данным исследований экспертов это
могут сделать всего около 8% россиян.
Перспективы для развития ипотечного
кредитования, конечно же, есть, оно будет
развиваться, хотя и небольшими темпами.
Уже сейчас заметна конкуренция между
банками в этой сфере, что должно вылиться
в появление новых ипотечных продуктов,
а также снижению процентных ставок по
кредиту. Хотя если и будет снижение процентных
ставок, то оно будет небольшим, поскольку
при прогнозируемых темпах инфляции банки
оставят ставки примерно на том же уровне.
Подводя итог выше сказанному,
можно сказать, что в настоящее время ипотека
вызывает много разноречивых мнений. Одни
утверждают, что при нынешнем уровне жизни
этот способ решения жилищной проблемы
еще долго останется непопулярным. Другие
– что ипотека пришла в нашу страну как
раз вовремя.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Ипотека – залог недвижимости (земли,
строений, сооружений, квартир, долгов
и т.д.) с целью получения ипотечной ссуды,
при котором закладываемое имущество
не передается в руки кредитора, а остается
у должника.
Экономическую сущность ипотеки выражают
следующие функции, которые она выполняет
в экономике: формирование и функционирование
механизма привлечения инвестиций в сферу
материального производства; стимулирование
оборота и перераспределение жилья; формирование
финансового капитала, функционирующего
на вторичных ипотечных рынках.
Основными субъектами ипотеки являются
заемщик и кредитор. Заемщиком могут выступать
физические лица, заключившие соответствующий
договор с кредитной или некредитной организациями.
В свою очередь кредитором является банк
или иная некредитная организация, предоставляющая
заемщику ипотечный кредит. Кроме того,
к субъектам ипотеки можно отнести страховые
компании, оценщиков, продавцов жилья,
риэлтерские фирмы и др.
Основными причинами, сдерживающими
развитие ипотеки в России, являются:
- недостаточность правового обеспечения
ипотеки, связанная с медленной
реализацией Федеральных законов
"Об ипотеке" и "О государственной
регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним";
- неразвитость судебной практики
оперативного решения вопросов
об отчуждении имущества, являющегося
объектом залога, и урегулирования
финансовых интересов заемщика
и кредиторов по первой и
младшим закладным при продаже
заложенного имущества с аукционов;