Проблемы и перспективы ипотечного кредитования на современном этапе

Получение ипотечного кредита      

Купить  квартиру в кредит с помощью ипотечного агентства не сложнее, чем через  ипотечного брокера. Процедура получения ипотечного кредита через агентство ипотечного кредитования сводится к следующему:      

Сначала заемщик приходит в агентство  на консультацию, где оцениваются  возможности получения ипотечного кредита, оговаривается сумма кредита, а также даются все необходимые рекомендации по сбору документов для покупки квартиры в кредит. Затем заемщик подает собранные документы в агентство. В случае положительного ответа от кредитной комиссии агентства он получает письмо для банка - подтверждение возможности участия в федеральной программе ипотечного кредитования.     

В течение определенного времени (обычно не более 2-х месяцев) заемщик обязан подобрать вариант жилья. Также  он должен пройти две обязательные процедуры - оценку недвижимости и страхование. В процедуру страхования входят: страхование квартиры - объекта залога, страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование от ограничения или потери заемщиком права собственности на недвижимость, а также от признания сделки купли-продажи квартиры недействительной. Оценку недвижимости и оформление страховки осуществляют уполномоченные агентством оценочные и страховые компаниями, которые потребуют комиссии за свои услуги.⁸     

Затем документы заемщика рассматриваются  кредитным комитетом банка-партнера агентства, который выносит решение о предоставлении кредита. Иногда для более детального анализа доходов и расходов заемщика банк запрашивает дополнительные документы.     

Если  все вышеперечисленные стадии оформления и предоставления документов пройдены благополучно, заемщик заключает договор ипотеки и получает кредит.     

После получения заемщиком ипотечного кредита агентство выкупает у  банка закладную и все права  по удостоверенному данной закладной  кредиту. Дальнейший механизм таков: закладная  перепродается АИЖК, которое, в свою очередь, выпускает эмиссионные ценные бумаги. Затем эти ценные бумаги через биржи выбрасываются на мировой рынок ценных бумаг. Средства от продажи ценных бумаг и позволяют осуществить дальнейшее развитие финансирования федеральной программы ипотечного жилищного кредитования.      

Российские  банки охотно идут на сотрудничество с агентствами ипотечного кредитования, так как, выкупив закладную по займу, агентство берет на себя риски  возможных неплатежей заемщика по кредиту, берет ответственность за нарушения других условий договора ипотечного кредитования, а также несет обязательства по обратному выкупу закладной у залогодержателя в случае дефолта заемщика и неисполнения им условий договора ипотечного кредитования.      

Стоит отметить, что агентство ипотечного кредитования работает с заемщиком после выдачи кредита в течение всего срока кредитования: обслуживает платежи заемщика после выкупа прав по его закладной, осуществляет информационное сопровождение заемщика и предоставляет возможности досрочного погашения кредита.     

Для заемщика важно решить – стоит  ли сотрудничать с АИЖК или предпочесть  банк, который имеет собственную  ипотечную программу. Аргументами  в пользу сотрудничества с Агентством являются более привлекательные  условия кредитования и большой  опыт работы Агентства на ипотечном рынке. Аргументы против это:  невозможность получить ипотечный кредит в иностранной валюте, а так же вероятность того, что после переуступки кредита федеральному Агентству, с заемщика начнут взимать дополнительную плату за перечисление платежей в счет погашения кредита.     

Требования  к Заемщику и Залогодателю     

• Заемщиком и Залогодателем может выступать только гражданин Российской Федерации, обладающий полной дееспособностью;      

• На момент заключения кредитного договора и составления закладной Заемщик и Залогодатель должны быть зарегистрированы по месту жительства/месту пребывания на территории РФ;     

• Передача в залог Предмета ипотеки, собственником/одним из собственников которого является несовершеннолетний, осуществляется с предварительного разрешения органа опеки и попечительства;     

• Лицо мужского пола в возрасте до 27 лет при отсутствии документов, подтверждающих отсрочку от прохождения воинской службы до 27 лет или увольнение в запас, может участвовать в кредитном договоре при обязательном привлечении дополнительного Заемщика, не подлежащего призыву на срочную воинскую службу и имеющего соответствующий доход;     

• Общее количество Заемщиков, выступающих по одному кредитному договору, не может превышать 3 (трех) человек;⁹      

• В качестве Заемщика может выступать только лицо, имеющее подтвержденный доход (допускается исключение: супруг(а) Заемщика, независимо от наличия дохода, либо член семьи Заемщика (совершеннолетние дети Заемщика), обучающееся в учебном заведении на очной форме);     

• Если по условиям ипотечной сделки Заемщик является Залогодателем приобретаемого предмета ипотеки и состоит в зарегистрированном браке, то его супруг также должен выступать по такой сделке Заемщиком и Залогодателем независимо от того, имеет ли супруг источник дохода и независимо от размера такого дохода;      

• У Заемщика отсутствуют иные действующие кредитные обязательства перед ОАО АИЖК, ЗАО «ФИА-БАНК», иными кредиторами.      

Документы, необходимые для подачи заявки для  всех лиц, указанных в заявке в  качестве Заемщика, Созаемщика, Залогодателя, Поручителя     

• Копия паспорта (все страницы);     

• Копия паспорта супруга (супруги) (все страницы);     

• Копия свидетельства о рождении детей (с отметкой о месте регистрации) / для детей, достигших 14-ти лет – копия паспорта (все страницы) и копия свидетельства о рождении;     

• Копия военного билета (все страницы) – для лиц мужского пола, не достигших возраста 27 лет;     

• Копия Свидетельства о праве на получение субсидии на приобретение (строительство) жилья («Жилищного сертификата») – при наличии;     

• Дополнительные документы: если несовершеннолетние дети являются собственниками продаваемого жилого помещения – необходимо предоставить копии свидетельства о праве собственности детей на продаваемое жилье;     

• Справка о доходах (ф2-НДФЛ) с основного/дополнительного места работы по найму за текущий год (в случае предоставления документов для оформления кредита до 01.07 текущего года – необходима также справка о доходах за предыдущий год), при этом непрерывный стаж работы должен составлять не менее 6 месяцев;     

• Копия трудовой книжки (все заполненные страницы), заверенная работодателем на каждой странице (должность лица, заверяющего копию, его ФИО, подпись, дата, печать организации), имеющая отметку после последней записи о том, что работник работает по настоящее время;     

• Копия трудового контракта (договора), заверенная работодателем на всех страницах (наименование должности заверяющего, ФИО, дата, печать организации) как с основного, так и дополнительного места работы.     

Дополнительные  документы, необходимые для проведения андеррайтинга потенциального заемщика     

Документы предоставляются после получения  клиентом предварительного положительного решения по заявлению.     

• Копия свидетельства о браке/ о расторжении брака/ о смерти Заемщика/Созаемщика/Залогодателя/Поручителя;      

• Справка из ЖЭКа о регистрации Заемщика/Созаемщика/Залогодателя/Поручителя;      

• Копия документа, являющегося основанием для регистрации постоянного места жительства Заемщика/Созаемщика (свидетельство о государственной регистрации права, договор о безвозмездной передаче квартиры в собственность, ордер на заселение жилой площади и т.д.);     

• Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования Заемщика/Созаемщика;     

• Копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН)) Заемщика/Созаемщика;      

• Копия документа об образовании.      

Специалист  Агентства вправе запросить дополнительные документы.     

Требования  к предмету ипотеки     

• Предмет ипотеки должен быть расположен на территории Российской Федерации;     

• Предметом ипотеки должно выступать недвижимое имущество: квартира или жилой дом с земельным участком, на котором расположен жилой дом. Земельный участок должен:      

- принадлежать на праве собственности  Залогодателю;      

- относиться к категории  земель населенных пунктов;      

- иметь границы (описание границ, координаты характерных точек  границ);¹⁰      

• Предметом ипотеки должно выступать жилое помещение, на приобретение которого предоставляется ипотечный кредит;      

• Право собственности Залогодателя на предмет ипотеки должно быть зарегистрировано в установленном порядке и подтверждено соответствующими документами, в соответствии с законодательством РФ;     

• Предмет ипотеки должен быть свободен от любых прав третьих лиц (в том числе не обременен предыдущей ипотекой, наймом или правом временного безвозмездного пользования). В отношении предмета ипотеки не должны быть заключены/подписаны какие-либо договоры, в том числе предварительные, направленные на его отчуждение третьим лицам;     

• Предмет ипотеки должен быть подключен к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю его жилую площадь, либо иметь автономную систему жизнеобеспечения;      

• Предмет ипотеки должен иметь исправное состояние сантехнического оборудования, дверей и окон, а для жилых домов и квартир на последних этажах многоквартирного дома – и крыши;

• Жилой дом или многоквартирный дом, в котором находится квартира, являющаяся предметом ипотеки, должны соответствовать следующим требованиям:      

- не находиться в  аварийном состоянии;      

- не состоять на учете по  постановке на капитальный ремонт;      

- иметь железобетонный, каменный  или кирпичный фундамент.     

• Стоимость предмета ипотеки должна подтверждаться отчетом об оценке, произведенной оценщиком;     

• Предмет ипотеки должен быть застрахован от риска утраты или повреждения в пользу Залогодержателя в течение всего срока погашения ипотечного кредита.     

Расчет  кредита     

Дата  подачи заявки – 1 февраля 2010 года.     

Процентная  ставка по кредиту – 11%     

Запрашиваемая сумма  кредита – 800 000 руб.     

Срок  кредита – 360 мес. (при условии  достижения заемщиком 65 лет)      

Определение максимального размера кредита:       

(см. формулу 2.3.)     

Для дальнейшего анализа сумма кредита  будет равна – 800 000 руб.     

Итого при расчете кредитных платежей за 360 месяцев:     

Сумма основного долга – 800 000 руб.     

Сумма процентов –1 942 691,38 руб.     

Общая сумма, выплаченная в банк– 2 786 691,38руб. (см. табл.2.15.)     

Как правило, банки ипотечного кредитования предлагают несколько ипотечных  программ - собственные программы кредитования готового и строящегося жилья, федеральную программу, соответствующую стандартам АИЖК, а также программу рефинансирования ипотечного кредита, полученного в другом банке. При выборе банка и кредитной программы следует обращать внимание на следующие показатели:     

• валюта кредита;     

• минимальная - максимальная сумма кредита;     

•  размер первоначального взноса;     

• срок кредитования;     

• процентная ставка;     

• максимальный возраст заемщика на дату погашения кредита;     

• способ погашения кредита;      

• условие досрочного погашения кредита;     

• обеспечение кредита;      

• пакет обязательных страховых услуг;     

• стоимость услуг банка (открытие счета, рассмотрение заявки, дополнительные услуги);     

Большинство ипотечных программ предполагают выдачу и обслуживание кредита в рублях, исключение составляют программы Сбербанка РФ, кредиты по которым предоставляются в рублях РФ, долларах США и евро. В НБД – банке и АИЖК кредиты предоставляются только в рублях РФ (табл. 2.12.). В Сбербанке РФ минимальная сумма кредита составляет 15 000 рублей (эквивалент в иностранной валюте), а по программе АИЖК – 300 000 рублей. Максимальный размер ипотечного кредита (до 85%) предоставляет Сбербанк РФ по программе "Молодая семья", от 30 до 70% в НБД – банке и до 70%  стоимости кредитуемого объекта недвижимости предоставляет АИЖК. Преимуществом Сбербанка РФ является то, что размер первоначального взноса составляет от 15% стоимости объекта недвижимости (для семьи с ребенком) и от 20% стоимости объекта недвижимости (для семьи без детей). Тогда как в НБД – банке и АИЖК первоначальный взнос составляет от 30% стоимости объекта недвижимости. Сроки погашения кредита в Сбербанке РФ, НБД – банке и АИЖК одинаковые – до 30 лет. Весьма низкую процентную ставку, по сравнению с остальными банками, предлагает АИЖК, всего 11% годовых, в НБД – банке процентная ставка  - 12% годовых. Ипотечная программа Сбербанка РФ предусматривает процентную ставку в размере 16,25% годовых, однако Сбербанк РФ предоставляет возможность снижения годовой процентной ставки с 16,25% до 14,75%, то есть перерасчета графика платежей, после государственной регистрации ипотеки.