Автор работы: Пользователь скрыл имя, 10 Сентября 2012 в 11:45, курсовая работа
Целью представленной работы является исследование состояния системы ипотечного жилищного кредитования в РФ на современном этапе, обнаружение главных проблем, тормозящих ее развитие на современном этапе и возможных путей их решения.
Названная цель обусловила постановку таких задач:
-рассмотреть теоретические основы системы ипотечного кредитования
в РФ;
- рассмотреть программы ипотечного кредитования Сбербанка РФ;
- рассмотреть проблемы ипотечного кредитования в РФ и возможные
пути их решения;
Введение 3
І. Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования в России 5
1.1. Понятие ипотечного кредитования и особенности его применения в современной России 5
1.2.Зарубежные модели ипотечного кредитования 9
1.3. Типология ипотечного кредитования 13
ІІ.Анализ рынка и современных программ ипотечного кредитования 15
2.1.Рынок ипотечного кредитования 2009 -2010 15
2.2. Тенденции ипотечного рынка в 2011 году 21
2.3. Сравнительный анализ ипотечных программ (на примере НБД – Банка и АИЖК) 23
ІІІ.Проблемы и перспективы ипотечного кредитования на современном этапе 38
3.1. Характеристика кредитных рисков 38
3.2. Проблемы ипотечного кредитования в России 44
3.3. Перспективы развития ипотечного кредитования в России 52
Заключение 59
Список литературы 62
Правильная оценка стоимости недвижимости - это надежность кредита для всех участников инвестиционных жилищных рынков: государства, кредиторов, инвесторов, это минимизация общих кредитных, страховых, оценочных, инвестиционных рисков, снятие многих рисков по всей цепочке финансовых посредников. Выявление реальной стоимости недвижимости необходимо при купле-продаже, кредитовании под залог имущества, страховании, налогообложении, рефинансировании кредита. Поэтому правильность оценки - один из основных факторов проводимой жилищной политики, это исключение многих рисков и стабильность рынка.
В России существует явное завышение цен на недвижимость. Чтобы решить эту проблему, необходимо серьезно подходить к выбору инвестиционной политики, реальных для нашей экономики инструментов. Этот вопрос напрямую связан с налогообложением (как сделок; так и налогов на недвижимость). Во всем мире он решается достаточно тяжело, без учета реальной рыночной стоимости недвижимости невозможна эффективная система налогообложения собственности. Для России это тоже будет большой проблемой по целому ряду факторов:
- завышенная стоимость
- отсутствие многих
- отсутствие опыта владения
Искусственная приватизация, мгновенно решившая вопрос о частной собственности на жилье, является в определенной степени формальной, так как доходы граждан не позволяют им быть до конца реальными собственниками жилища. Как политика в области ипотечных инструментов и технологий, так и политика в области цен на жилье должны быть подвержены периодической ревизии во избежание крупных сбоев в кредитно-финансовых схемах. Более того, эта политика должна быть опережающей
Разразившийся в сентябре 2008 г. финансовый кризис в первую очередь сказался на ипотечном кредитовании. Многие банки аннулировали свои ипотечные программы. Банки, которые продолжали работать с ипотекой, существенно пересмотрели условия программ: были увеличены процентные ставки, размеры первоначального взноса, ужесточены требования к заемщику, кредитовались только объекты вторичного рынка недвижимости. Существенно снизились объемы жилищного строительства. Многие застройщики, особенно в регионах, оказались в крайне тяжелом положении. Множество заемщиков столкнулось с проблемой уменьшения доходов или полной их потерей в связи с сокращением на работе. Ипотечная задолженность оценивалась примерно в 1 трлн. руб. Серьезно пострадали заемщики, которые брали кредит в иностранной валюте с фиксированной ставкой или с плавающей ставкой в рублях: сумма ежемесячных платежей выросла почти в два раза. В этих ситуациях платежи по ипотеке оказались непосильными. Одним из вариантов решения проблемы являлось предоставление банками отсрочки по ипотечным платежам или реструктуризация задолженности клиента, попавшего в сложную финансовую ситуацию. Как правило, банки не заинтересованы в изъятии и продаже залога. Поэтому они готовы определить новую сумму, которую заемщик мог бы платить с учетом текущего годового дохода, и продлить срок кредита или предоставить отсрочку по погашению основного долга, получая какое-то время только проценты по кредиту. Другой вариант решения проблемы - это рефинансирование ипотеки в другом банке на более приемлемых условиях. Но на рынке существовало немного программ по перекредитованию ипотеки, и условия у них довольно жесткие.
В связи с вышесказанным
государство предприняло
Период спада на рынке недвижимости наблюдался и в первой половине 2009 г. Однако к осени рынок стал оживляться. В октябре 2009 г. в Москве было зарегистрировано на 20% больше сделок купли-продажи квартир, чем в сентябре (5540 против 4430), свидетельствуют данные управления Федеральной регистрационной службы (ФРС) по Москве.
Это почти столько же, что и в октябре 2008 г. — тогда было зарегистрировано 5681 сделок. На 20% по сравнению с сентябрем выросло и количество ипотечных сделок — до 795. А доля ипотеки в общем объеме покупки жилья составила 14,4%. До кризиса одним из основных двигателей спроса на квартиры была ипотека: на нее приходилось 15-16% сделок с недвижимостью. Для сравнения: в I и II кварталах 2009 г. доля сделок с недвижимостью с участием ипотеки составила лишь около 8%, в III квартале — 12%.
Рост ипотечного кредитования в III квартале 2009г. объясняется значительным снижением цен, на фоне даже небольшого снижения ипотечных ставок. Если в первом полугодии 2009 г. заявки на получение кредитов в ряде регионов упали в 10 раз, то к концу года количество обращений и выданных кредитов выросло. В III квартале 2009 года «Сбербанк» выдал на 53% больше кредитов, чем в I квартале (35 026 против 16 497).
Активное увеличение числа сделок купли-продажи с привлечением ипотеки, начавшееся с конца III квартала 2009 года, от месяца к месяцу продолжается и в 2010 году. За I и II кварталы 2010 года рост составил порядка 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Доля ипотечных сделок в Москве уже превысила докризисный уровень. По данным Росреестра, в Москве в апреле 2010-го зафиксирован пятикратный рост количества сделок по ипотечным кредитам по сравнению с апрелем прошлого года (или 11% к предыдущему месяцу). В результате было зарегистрировано более 2000 таких сделок.
Динамика предоставленных ипотечных
Оживлению на рынке ипотечного кредитования способствовало несколько факторов: улучшение экономической ситуации, действия столичных властей, которые были направлены на снижение ставки по ипотеке. С апреля 2009-го Центробанк 13 раз снижал ставку рефинансирования — до рекордных 8% годовых. Во многом под влиянием этого фактора с начала года наблюдалось планомерное снижение и процентных ставок по ипотечным кредитам. В начале марта 2010 г. Совет Федерации снизил первоначальный взнос для получения ипотеки до 20% от стоимости жилья. Принятие нового закона помогло увеличить число потенциальных заемщиков более чем вдвое.
Помимо ставки рефинансирования на ипотечный рынок влияет еще один показатель — доступность заемных средств для «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию», которое выступает основным покупателем выданных ипотечных кредитов. В текущем году на поддержку ипотеки федеральный бюджет выделил 250 миллиардов рублей.
С 1 июня 2010 г. российские кредитные институты, получившие целевую поддержку от Внешэкономбанка (ВЭБ) на стимулирование ипотеки, приступают к предоставлению ипотечных кредитов на льготных условиях. Из пенсионных активов ВЭБ мобилизовано 40 млрд. рублей, предназначенных для развития деятельности АИЖК. Благодаря принятому закону, сокращающему ставку субординированного кредита для АИЖК с 9,5 до 6,5%, Агентство сможет предоставлять займы банкам-партнерам на 2 года уже не под 11%, а под 8% годовых, что позволит им, в свою очередь, сократить ставку ипотечного кредитования до 11%. Еще 150 млрд. рублей ВЭБ потратит на выкуп у банков с госучастием ипотечных ценных бумаг, таким образом предоставив партнерам возможность рефинансировать ипотеку. За счет этой меры партнеры ВЭБ смогут снизить ипотечную ставку по своим кредитам до тех же 11%. Более того, как было объявлено на заседании правления ВЭБ в феврале 2010 г., в среднесрочной перспективе ставка может снизиться и до 6%.
При помощи такой двойной поддержки правительство рассчитывает одновременно поддержать банковскую систему и вывести из застоя строительную отрасль.13
АИЖК развивает новую программу по стимулированию кредитования застройщиков и ипотечных покупателей новостроек. Например, в Волгограде, где до недавнего времени ипотечные кредиты на новостройки выдавали только два банка — «Сбербанк» и «ВТБ-24» (в среднем ипотечные ставки варьируются от 10% до 16%), с апреля стартовала новая программа АИЖК. Она предполагает рефинансирование ипотечных кредитов взамен снижения банками ставки кредитов (до 11% в этом году и до 6% в перспективе) на любом этапе строительства
В результате деятельности АИЖК около 65% заемщиков смогли за год восстановить платежеспособность и начать выплачивать кредиты, по которым была проведена первичная реструктуризация. 11% заемщиков банков, с которыми работает АИЖК, имеют проблемы с обслуживанием кредита. Из них треть сумели самостоятельно найти источники финансирования для восстановления платежеспособности, остальные две трети нуждаются в помощи, которую оказывает АИЖК. Значительную часть заемщиков, столкнувшихся с трудностями в обслуживании кредита, — 27% — составляют уволенные сотрудники компаний. Однако все еще сохраняется потребность в поддержке заемщиков также и в связи с неустойчивостью макроэкономических влияний. Те заемщики, которые могли бы восстановить доход, на данный момент зарабатывают на 30% меньше, чем когда подписывали договор по ипотеке в банке. После окончания периода помощи по реструктуризации платеж по ипотечному кредиту может составить 70% их дохода. Многие эксперты выступают за продление сроков реструктуризации с одного года до двух тем заемщикам, кто в этом нуждается и имеет четкие намерения погашать кредит. По мнению экспертов, финансовая возможность продлить сроки реструктуризации у АРИЖК есть. Изначально уставный капитал АРИЖК составлял 5 млрд. руб., что, учитывая объем поддержки на одного заемщика в 320 тыс. руб., позволяет реструктуризировать до 100 тыс. Повторная реструктуризация требует больших вложений (около 1,6 млн. руб. на заемщика), но позволяет создать условия, позволяющие заемщику надежным образом ликвидировать причины потери доходов. Однако при необходимости агентство может быстро увеличить свой капитал: в АРИЖК есть специальный резерв для этих целей в размере 25 млрд. руб.
Однако по оценкам международных
Меры господдержки привели к снижению средних ставок ипотечных кредитов крупнейшими банками приблизительно до уровня 11—12% годовых. В то же время устойчивый рост ипотеки сейчас ограничен как спросом (в связи с высоким уровнем ставок), так и по-прежнему сложной ситуацией в сфере обеспеченности активов банков пассивами. Также негативное влияние на этот сегмент рынка оказывает неоправданно высокий — на 300-400% выше себестоимости для индикативного московского рынка — уровень цен на недвижимость. По мнению некоторых экспертов, даже при снижении средней стоимости ипотеки до 12% годовых на ее оплату все равно будет уходить более 60% доходов среднестатистической семьи. Это обстоятельство с точки зрения макроэкономики создает риски для «смежных» с ипотекой сегментов потребительского рынка и ограничивает тем самым потенциал развития государственного стимулирования ипотеки в отрыве от остальной экономики.
Кроме того, для рынка кредитования есть ограничитель роста с точки зрения потенциального спроса на кредитные продукты. Даже докризисные ипотечные ставки в 11—12% в современных условиях неактуальны с учетом спада темпов прироста реальных доходов населения до 1% в 2009-м против 10% в предшествовавшие годы.
В 2011 году наметилось пути решения двух актуальных проблем ипотечного рынка. Одна из них явилась отголоском последнего финансового кризиса, другая связана с давней проблемой ипотечного рынка - оценкой стоимости недвижимости, приобретаемой на кредитные средства.
АИЖК еще с прошлого года продвигает идею законодательно закрепить обязательным пунктом любого договора ипотечного кредитованиягарантию банка реструктуризировать задолженность, если заемщик оказался неплатежеспособным в результате неблагоприятных обстоятельств.
В банковском сообществе позиция АИЖК находит понимание, однако просто так пойти на уступки заемщику считают неинтересным. Чтобы соблюсти баланс интересов кредитора и заемщика, было бы логичным дополнить кредитный договор еще одним обязательным пунктом - о том, что в случае злостного нарушения заемщиком условий реструктуризации обращение взыскания на заложенное по кредиту имущество должно осуществляться по упрощенной процедуре.
Учитывая, что АИЖК славится
настойчивостью и оперативностью в реализации
рожденных в его недрах идей, можно с большой
долей уверенности
Другая актуальная проблема
затрагивает практически всех игроков ипотечного
рынка -изменение действующей процедуры оценки
недвижимости, выступающей предметом ипотеки.
Информация о работе Проблемы и перспективы ипотечного кредитования на современном этапе