Проблемы и перспективы ипотечного кредитования на современном этапе

Банки/Условия  предоставления кредитов Ипотечная программа  Сбербанка РФ «Молодая семья» Ипотечная программа  НБД - банка Ипотечная программа АИЖК «Стандартный ипотечный кредит»     

Кредит  предоставляется на цели Приобретения и строительства объектов недвижимости, под которыми в целях настоящего Порядка понимаются: квартира; жилой дом; часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат; земельный участок с построенным / строящимся жилым домом или приобретаемый с целью строительства на нем жилого дома, расположенные на территории Российской Федерации. Приобретение квартиры на первичном и вторичном рынке жилья, а также на строительство коттеджа.           

Приобретение квартир  и домов на первичном и вторичном  рынках, а также погашение ранее  предоставленного ипотечного кредита  на приобретение или строительство  жилого помещения     

Валюта  кредита Рубли РФ, доллары США или евро Рубли РФ Рубли РФ     

Минимальная сумма  кредита 15 000 рублей/эквивалент в иностранной валюте от 30 до 70% стоимости кредитуемого объекта недвижимости 300 000 руб.     

Максимальная  сумма кредита До 85% стоимости кредитуемого объекта недвижимости  До 70% стоимости кредитуемого объекта недвижимости      

Первоначальный  взнос  - от 15% стоимости объекта недвижимости – для семьи с ребенком;     

- от 20% стоимости объекта недвижимости  – для семьи, не имеющей  детей. От 30% стоимости объекта недвижимости От 30% стоимости объекта недвижимости     

Срок  кредита До 30 лет До 30 лет До 30 лет     

Процентная  ставка - 16,25%;      

- после государственной регистрации ипотеки – 14,75% 12% 11%     

Срок  возврата кредита в Сбербанке  РФ наступает до исполнения заемщику 75 лет, в НБД Банке и в АИЖК – до наступления 65 лет   Погашение кредита в Сбербанке РФ осуществляется дифференцированными платежами, а в НБД – банке и АИЖК – аннуитетными платежами. В Сбербанке РФ досрочное погашение кредита возможно в любой период пользования кредитом, тогда как в НБД – банке и АИЖК только по истечении шести месяцев со дня выдачи кредита. Обеспечением кредита в Сбербанке РФ, НБД – банке и АИЖК является залог кредитуемого объекта недвижимости + поручительства третьих лиц (при необходимости).      

Банки/Условия  предоставления кредитов Ипотечная программа  Сбербанка РФ «Молодая семья» Ипотечная программа  НБД - банка Ипотечная программа АИЖК «Стандартный ипотечный кредит»     

Минимальный возраст заемщика 21 год 18 лет 18 лет     

Срок  возврата кредита наступает до исполнения заемщику 75 лет 65 лет 65 лет     

Способ  погашения кредита дифференцированными платежами аннуитетными платежами аннуитетными платежами     

Срок  рассмотрения кредитной заявки В течение 18 рабочих дней со дня представления полного пакета документов В течение 18 рабочих дней со дня представления полного пакета документов В течение 18 рабочих дней со дня представления полного пакета документов     

Условия досрочного погашения кредита В любой период пользования кредитом Только по истечении шести месяцев со дня выдачи кредита. Только по истечении шести месяцев со дня выдачи кредита.     

Обеспечение кредита  Под залог кредитуемого объекта недвижимости + поручительства третьих лиц (при необходимости) Под залог кредитуемого объекта недвижимости + поручительства третьих лиц (при необходимости) Под залог кредитуемого объекта недвижимости + поручительства третьих лиц (при необходимости)      

Выбирая ипотечную программу, не стоит ориентироваться  только на сумму первоначального  взноса и минимальную процентную ставку. И то, и другое может оказаться  несколько больше.      

Как правило, каждый год необходимо будет платить некую сумму (обычно около 5 000 рублей) за страхование залога от рисков утраты, повреждения в пользу банка в течение всего срока действия кредитного договора.      

Также оплата услуг по оценке объекта недвижимости (около 3 000 рублей), расходы, связанные с оформлением объекта залога или иного имущества (государственная регистрация ипотеки – 2 000 рублей).     

Например, к 12% годовых, заявленными НБД –  банком, добавляются еще расходы  заемщика на комиссию за выдачу кредита, составляющие 2,7% от суммы кредита по договору (табл. 2.14.). В некоторых банках этот расход уже заложен в процентную ставку по кредиту. Страхование заемщика (созаемщиков) в НБД – банке не требуется. Необходимость оплаты в НБД - банке услуги «Денежный перевод» при переводе суммы кредита на счет заемщика. Ипотечная программа  АИЖК, процентная ставка по которой составляет 12% годовых, также предполагает расходы заемщика на комиссию за выдачу кредита, составляющие 3% от суммы кредита по договору. Также необходима оплата за андеррайтинг (5 000 рублей). Страхование заемщика (созаемщиков) для данной ипотечной программы является обязательным условием. Преимуществом Сбербанка РФ является то, что отсутствует комиссия за выдачу кредита и отсутствует необходимость страхования заемщика (созаемщиков).¹¹                                                                                

ІІІ.Проблемы и перспективы ипотечного кредитования на современном этапе

3.1. Характеристика кредитных  рисков

                        Риски подразделяются на систематические и несистематические. Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Несистематические риски - это риски, свойственные конкретной местной экономике. Большинство ипотечных рисков относится к систематическим рискам. Рисков достаточно много, и они могут быть вызваны разными причинами - экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками недополучения прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д. Одни из них являются обобщенными рисками - инфляционный, рыночный; другие - пограничными, комплексными с другими рисками и непосредственно или косвенно влияют друг на друга. Для ипотечного кредитования особо важными являются несколько видов рисков, включая риск потерь доходов в результате изменения процентных ставок (риск смежный риску ликвидности), кредитный риск.     

Риск  процентной ставки. Банковская прибыль (доход кредитора) формируется, в  основном, за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемым источникам (по депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.). Риск процентной ставки - это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок (по самым разным причинам, в частности, в связи с экономической или иной ситуацией, выбором неэффективной банковской политики, выбором неправильных инвестиционных инструментов и технологий и т.д.), т.е. когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банком в настоящее время или в будущем средствам. Сбалансированность банковских активов и пассивов, как по ставкам, так и по времени является основной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств (или предупредительным, в зависимости от технологий сбережения) по депозитам, а также непредсказуемостью рыночных ставок и другим причинам. Таким образом, ставки по выданным кредитам-активам являются постоянными, "связанными", притом на очень большие сроки, а пассивы банка остаются слабо привязанными, в основном, в связи с их краткосрочностью и свободой изъятия. Риск процентной ставки включает не только изменение процентных ставок, но также понижение стоимости выплат по существующему кредиту (понижение реальной стоимости амортизационных фондов по сравнению с номинальными выплатами).     

Риск  процентной ставки можно рассматривать  как часть риска неликвидности (ликвидности). Это взаимозависимые  риски. Риски особенно возрастают при большом потенциале негативной амортизации, при применении рискованных ставок в больших объемах, большой доле объемов с долгосрочными кредитами или, наоборот, большом объеме кратковременных депозитов. Таким образом, даже при смене краткосрочных депозитов на среднесрочные риск процентной ставки будет уменьшаться. Необходимо учитывать влияние самой процентной ставки на кредитный риск. Кредитор не может бесконечно поднимать процентную ставку для уменьшения риска, так как при определенном рубеже ставка эта будет непосильна для заемщика. Кредитором должно быть правильно выбрано оптимальное соотношение уровня риска, учитывающего все риски и их влияние друг на друга, и ожидаемого дохода. Сама зависимость между доходом и риском обычно обратно пропорциональная.  
     Решение проблемы надежности ипотечных кредитов путем уменьшения процента по этим кредитам за счет снижения процента по депозитам также невозможно, так  как в таком случае достаточно быстро иссякает сам источник накопления. Здесь должны быть найдены иные пути, включая работу с максимальными ставками по депозитам и минимальными ставками по кредитам, минимизация всех расходов за счет больших объемов кредитования и количества услуг, создания новых эффективных технологий, объединения этих технологий в целях получения минимальных издержек и максимальных доходов для всех субъектов финансирования. При этом важную роль начинает играть объединение мелких банков в крупные. Естественно, что процентная ставка по кредиту регулируется рынком (предложением заемных средств и их спросом), а также прибылью банка. Однако жесткие непосильные кредитные условия могут резко ограничить доступность кредитов, а также увеличить кредитные риски. Поэтому многие страны применяли и применяют политику регулирования государством финансовой системы (особенно необходимые в отдельные экономические периоды), устанавливали своего рода "потолки" ростовщичества. В США Федеральное правительство избегало прямо устанавливать "потолки" ставки ссудного процента по закладным, однако многие штаты сами устанавливают верхний предел процентной ставки, которая может быть применена кредитором. Установка кредитным институтом ставки выше принятой попадает под нарушение закона и штрафные санкции. 

Кредитный риск - это риск невыполнения заемщиком по каким-либо причинам своих обязательств по кредиту. Вопросы кредитного риска решаются комплексно, это государственная политика, политика кредитных учреждений в области первичного взноса. И здесь большая роль принадлежит правильному выбору кредитных технологий и инструментов как составной части андеррайтинга или банковской политики.      

Существует  целый ряд показателей, определяющих надежность (и доступность) кредита. В качестве дополнительной гарантии кредита (к залогу и страхованию) ввиду больших рисков ипотечного кредитования предполагается обязательный крупный первичный взнос заемщика в качестве частичной оплаты недвижимости продавцу. Превышение рыночной цены обеспечения над суммой кредита и определяет степень защищенности ссуды на всех стадиях кредитования. Это является важнейшим фактором повышения ликвидности предмета обеспечения, отягощенного залогам. Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этот кредит. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга.     

Обычный ипотечный кредит для многих западных стран имеет средний показатель заемного капитала (процентное соотношение  заемного капитала к стоимости заложенной недвижимости) порядка 70 процентов. В Германии этот процент составляет 50-60 процентов, в США - 75 процентов. Остальные 25-40 процентов стоимости недвижимости - собственные средства заемщика (или доля собственного капитала) в стоимости недвижимости. Таким образом, выдаваемый кредит всегда меньше стоимости недвижимости на сумму первичного взноса, и максимальная сумма кредита обычно определяется исходя из этих показателей.     

Доходы  заемщика также напрямую ограничивают максимальную сумму кредита. В то же время процент по кредиту влияет на сумму кредита, но уже косвенным путем, через максимальную сумму кредитного долга или максимальные выплаты по оплате за кредит, входящие в общую сумму и составляющие обычно большую его часть.  
  В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна быть обязательно меньше стоимости недвижимости на 30 процентов и выше, с представлением также дополнительных гарантий. Более того, все кредиты, составляющие более 85-90 процентов стоимости заложенной недвижимости, обязательно дополнительно страхуются заемщиками (страхование кредитного долга). Существенным условием ипотечного договора помимо ставки, срока и размера кредита (основные параметры кредита) является сам предмет залога, его стоимость и цена (а также оценка соответствия стоимости цене).     

Цена  и стоимость недвижимости играют важную роль в части возникновения  и снятия рисков, так как все  стандартные показатели кредита (размер, срок и ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога). Таким образом, практически самую большую роль играет оценка стоимости недвижимости. Во-первых, от нее непосредственно зависят все стандартные показатели кредита. Завышение или занижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммы кредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит (которая в сумме обычно больше одной стоимости недвижимости). Все это влияет на общую доступность кредита. Во-вторых, правильная оценка стоимости недвижимости - это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов. Реальная стоимость недвижимости необходима при сделках купли-продажи, при кредитовании под залог имущества, при страховании, при наступлении страховых случаев и определении ущерба, при налогообложении.