Рынок жилья и ипотечного кредитования в РФ на современном этапе

Содержание

Введение 3

Глава I. Теоретические и нормативно-правовые основы ипотечного кредитования в условиях рыночной экономики 5

1.1 Экономическое  содержание и специфика ипотечного  кредитования 5

1.2 Роль АИЖК  и АРИЖК в развитии системы  ипотечного жилищного кредитования 11

1.3 Законодательное  регулирование ипотечного кредитования 14

Глава II. Анализ ипотечного кредитования в банковской системе РФ 16

2.1 Тенденции  развития российского рынка ипотечного  кредитования в 2008-2011 гг. 16

2.2 Анализ  деятельности АИЖК и АРИЖК  на рынке ипотечного кредитования 23

Глава III. Пути развития ипотечного кредитования в Российской Федерации 26

3.1 Основные  проблемы на рынке ипотечного  кредитования 26

3.2 Предложения  по дальнейшему развитию ипотечного  кредитования в России и повышению  доступности ипотечных кредитов  для населения 29

Заключение 34

Список используемой  литературы 36

Приложение 1 38

Приложение 2 39

Приложение 3 40

 

 

Введение

 

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в  национальной экономике. Во-первых, в  настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние  на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система  ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий  из взаимосвязанных и взаимозависимых  подсистем.

Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что  оно является одним из самых проверенных  в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное  кредитование оказывает огромное влияние  на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

Однако, несмотря на высокий  уровень спроса и государственную  программу ипотечный кредит по-прежнему является не доступным для большинства  нуждающихся. Более того, часто население предпочитает брать обычный потребительский кредит на приобретение жилья, чем вступать в ипотеку. 

Таким образом, целью данной работы является анализ современного состояния и разработка направлений совершенствования системы ипотечного жилищного кредитования в России.

Для достижения поставленной цели были сформулированы и решены следующие задачи:

- раскрыть теоритические  и нормативно-правовые основы ипотечного кредитования в условиях рыночной экономики;

- охарактеризовать экономическое содержание и специфику ипотечного кредитования;

- оценить роль АИЖК и АРИЖК в развитии системы ипотечного жилищного кредитования;

- изучить законодательное регулирование ипотечного кредитования;

- проанализировать рынок  ипотечного кредитования в банковской системе РФ;

- дать анализ основным  тенденция развития ипотечного  кредитования в России;

- дать анализ деятельности АИЖК и АРИЖК на рынке ипотечного кредитования;

- раскрыть пути развития ипотечного кредитования в Российской Федерации;

-  выявить основные проблемы на рынке ипотечного кредитования;

- сформулировать предложения по дальнейшему развитию ипотечного кредитования в России и повышению доступности ипотечных кредитов для населения.

 

 

Глава I. Теоретические и нормативно-правовые основы ипотечного кредитования в условиях рыночной экономики

1.1 Экономическое  содержание и специфика ипотечного  кредитования

 

По мере развития и утверждения  рыночных отношений ипотека приобрела  функции, свойственные современному кредиту. Благодаря ипотеке государственный, банковский и кооперативный капитал  устанавливает свой контроль над  значительной частью земельного фонда. В то же время ипотека становится одним из основных каналов обеспечения  притока инвестиций в сельское хозяйство  и в другие отрасли экономики, помогая предпринимателям (владельцам недвижимости) увеличить долю производительно  используемого капитала, а земледельцам - финансировать покупку участков земли при сравнительно высоком  уровне цен на нее.

Все эти функции ипотеки  начали «работать» в европейских  странах в первой половине XIX века, когда здесь складывались (а кое-где  уже сложились) национальные рынки. Однако, в полной мере, они проявили себя во второй половине XIX века, когда  в результате индустриализации капиталистических  стран, гигантски увеличившей масштабы общественного производства и ускорившей процессы урбанизации и технического прогресса в сельском хозяйстве, перед ипотекой возникли новые задачи и новые возможности.

Отправной точкой развития ипотечного кредитования в современной  России можно считать принятие в 1998 году закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Этот закон - развитие существующих положений о залоге вообще и Положений Гражданского кодекса РФ о залоге недвижимости в частности. Закон об ипотеке не вносит изменений в отношения собственности, но создает четкую процедуру залога недвижимого имущества. Главная цель закона - повысить надежность и эффективность пользования ипотеки как способа обеспечения недвижимым имуществом кредитных обязательств с односторонней защитой интересов собственников этого имущества.

Термин «Ипотека» в  юридическом обороте обычно охватывает два понятия: 1. «Ипотека» (как правоотношение) есть залог недвижимого имущества  с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для  ипотеки характерно оставление имущества  в руках должника. Залог в гражданском  праве - один из способов обеспечения  обязательства - в данном случае банковского  кредита. При этом во всех случаях  обязательна государственная регистрация  залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника, требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества, преимущественно перед другими кредиторами или путем перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.

2. «Ипотека» (как ценная  бумага) подразумевает «закладную»  - долговой инструмент удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.

Многие широко интерпретируют понятие ипотеки и как получение  кредита под залог недвижимости, и как получение кредита для  покупки недвижимости. Термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать  как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых  случаев употребим термин "смешанная  ипотека", когда заемщик берет  кредит в банке под залог уже  имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы  кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту  может выступать как залог, так  и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.

Ипотечный кредит - это кредит, предоставленный на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.¹

Ипотека может быть установлена  на:

-    земельные участки;

-    предприятия,  здания и иное недвижимое имущество,  используемое в предпринимательской практике;

-    жилые дома  и квартиры;

-    дачи, садовые  дома, гараж и другие строения;

-    незавершенное  строительство;                           

-    иное недвижимое  имущество.

Основные положения закона следующие:

1) предусматривается (по  выбору сторон) заключение договора  об ипотеке как в традиционной  форме, без передачи прав залогодержателя  другим лицам, так и в форме  закладной, являющейся ценной  бумагой;

2) все ипотечные операции  подлежат государственной регистрации;

3) детально урегулированы  взаимоотношения сторон по договору  перехода прав на заложенную  недвижимость от залогодателя  к другим лицам в случае  ее дополнительного обременения  правами третьих лиц (последующий  залог, аренда);

4) может быть заложена  только та недвижимость, на которую  у владельца имеется право  на отчуждение или на продажу;

5) залог сельскохозяйственных  земель должен регулироваться  специальным законом.

Согласно статье 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Ипотека - это обеспечение  обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Для организации в системе комитетов по управлению государственным имуществом единого порядка решения или вопросов о даче согласия на залог федеральной государственной собственности, закрепленной за федеральными предприятиями на праве полного хозяйственного ведения, Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом распоряжением N 890-р от 21 апреля 1994 г. утвердил Временное положение о согласовании залоговых сделок. Однако оно не распространяется на ипотеку и залог имущественных прав. В соответствии с этим положением федеральное предприятие может осуществлять залог предприятия в целом, его структурных единиц и подразделений как имущественных комплексов, а также отдельных зданий и сооружений только с согласия комитета управления имуществом по месту нахождения закладываемого предприятия. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя, т. е. должника.

В ипотечном договоре предусматриваются  различные варианты взаимоотношений  между залогодержателем и залогодателем. Так, соглашением может быть установлено право залогодержателя пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор может предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству, сдача его в аренду; обременение его новыми долгами и т. д. Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной.

В экономической литературе можно встретить различные определения  ипотечного кредита. Наиболее часто  встречающиеся - это: ипотечный кредит -кредит, выданный под залог земли и/или недвижимости; долгосрочный кредит на приобретение недвижимости под ее залог. Эти два определения объединяет одна характерная черта - залог недвижимости (ипотека).

Ипотека представляет собой  сложный экономико-юридический инструмент, с помощью которого сданное заемщиком  в залог недвижимое имущество  становится надежным средством обеспечения  возврата клиентом банку полученных кредитов.

По свидетельству историков, слово "ипотека" впервые появилось  в Греции в начале VI века до нашей  эры и было связано с обеспечением возврата долга кредитору, при этом источником средств в случае неуплаты ссуды служила выручка от продажи земельных участков. Для этого при оформлении обязательства на границе, принадлежащей заемщику земельной территории, ставился столб (получивший название ипотеки), на котором отмечались все поступающие долги собственника земли. Позже для этой цели появились особые книги, называвшиеся ипотечными.

Безусловно, значительная часть  актов, касающихся землевладения или  владения недвижимым имуществом, отражалась и в публикациях, например, в России в Сенатских ведомостях. Однако многочисленность и бессистемность подобных публикаций делала использование их для оценки положения дел в конкретном имении практически невозможным. Ипотечные  книги выгодно отличались от публикаций тем, что они являлись как бы зеркалом, отражающим в каждый конкретный момент юридические отношения всех лиц, имеющих право на недвижимость. Покупатель имения узнавал о количестве и  размере долгов, относящихся к  нему, удостоверялся в подлинности  приобретаемого права. Ипотечная книга  являлась своеобразным живым реестром прав и обязанностей собственника и  кредиторов имения, а гласность служила  лучшей гарантией достоверности  содержания. В ипотечной книге отражались все переходы имения от одного владельца к другому, изменения в составе землевладения.

Результативность ипотечной  системы достигалось благодаря  ее тесной увязке с законодательством. Суд не принимал к производству иски, основанные на фактах, не учтенных в  ипотечной книге. Это делало запись в ипотечной книге не формальным актом, а решающим моментом в процессе признания банковского клиента  истинным собственником закладываемого имущества.

Ипотека вносила четкий порядок  в осуществление залоговых операций, исключая двусмысленность их содержания. Поскольку законодательно право  владения обеспечивалось за тем субъектом, который первым внес запись в ипотечную  книгу, ипотечная система не допускала  возможности притязания на одно и  то же владение двух или нескольких лиц и намеренных двойных продаж. Значимость записи в ипотечной книге  предотвращала неаккуратность владельцев в своевременности ее внесения. Ипотечная  книга приобретала ценность юридического документа, четкая запись в котором  заменяла массу разрозненных архивных справок.