Рынок жилья и ипотечного кредитования в РФ на современном этапе

2. Низкие объемы и невысокое  качество нового жилого строительства в субъектах Российской Федерации обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

3. Низкие темпы разработки  и совершенствования законодательства  о недвижимости.

Так, например, очевидно какое  большое значение для развития рынка  жилья имеет земельное законодательство. Однако Земельный кодекс Российской Федерации на момент его принятия в 2000 году (по оценке Экспертного совета при Правовом управлении Аппарата Государственной  Думы) содержал не менее чем в 29 статьях  отсылки на законы или нормы, которые еще предстояло создать. В 2003 году положение мало изменилось. Только в июле этого года Правительство Российской Федерации внесло крайне важный для развития жилищного строительства законопроект «О ПЕРЕВОДЕ ЗЕМЕЛЬ ИЗ ОДНОЙ КАТЕГОРИИ В ДРУГУЮ».

Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью  имеют различные дефиниции, а  также различным образом решают одни и те же правовые вопросы. Все  это, очевидным образом, увеличивает  административные издержки, являющиеся одной из составляющих любого ипотечного кредита.

4. Неразвитость инфраструктуры  рынка жилья и жилищного строительства.

Традиционными участниками  жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

         5.Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства нашего населения — нежелания жить в долг («берешь деньги чужие, - а отдавать приходится свои»).

3.2 Предложения по  дальнейшему развитию ипотечного  кредитования в России и повышению  доступности ипотечных кредитов  для населения

 

Основные проблемы, связанные  с развитием ипотечных схем, –  снижение рисков, проблема невозврата кредита, упрощение процедуры получения  ипотечного кредита и т.д.

В настоящее время существуют возможности в решении этих проблем.

В частности, одним из направлений  является реализация схем рефинансирования с участием региональных операторов.

На новосибирском рынке  региональным оператором ипотечного жилищного  кредитования является ОАО "Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования" ("НОА ИЖК")

Основным уставным направлением деятельности Федерального АИЖК является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке.

Чтобы представить схему рефинансирования перечислим основных участников ипотечного рынка. Ими являются региональные операторы, сервисные агенты, банки - первичные кредиторы, страховые, оценочные компании.

В процессе рефинансирования ипотечных кредитов они осуществляют выполнение следующих функций:

- банки- первичные кредиторы осуществляют выдачу ипотечных кредитов и являются первичными владельцами стандартных закладных;

- региональные операторы  выкупают стандартные закладные  у банков - первичных кредиторов  и формируют пулы закладных  для передачи Агентству;

- сервисные агенты осуществляют - выдачу ипотечных кредитов (кредитные  организации) или, если это  некредитная организация, выкупают стандартные закладные у банков - первичных кредиторов, и формируют пулы закладных для передачи Агентству;

- агентство выкупает пулы  стандартных закладных у региональных  операторов, сервисных агентов и  первичных кредиторов, обеспеченные  страховым покрытием и произведенной  оценкой предмета ипотеки с  целью последующей секьюритизации, т.е. выпуска эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

- страховые компании осуществляют  обязательное страхование заемщика (страхование жизни и потери  трудоспособности заемщика, предмета  ипотеки и по желанию участников  кредитной сделки - страхование титула  собственности (риска утраты права  собственности);

- оценочные компании - производят  оценку рыночной стоимости предмета  ипотеки на дату проведения  оценки.

Агентства недвижимости могут помогать банку привлекать клиентов. Ведь именно в агентства обращаются за решением жилищных проблем.

Агентства могут работать в роли некоего ипотечного брокера. Предоставлять  клиентам первичную информацию об программах ипотечного кредитования, рассказывать о банковских продуктах, собирать документы вместе с клиентом и отправлять эти заявки в банк для того, чтобы риелтор мог заниматься только одобрением поданных заявок. То есть роль риелтора на сегодня заключается также в привлечении клиентов, которые уже соответствуют требованиям банка. Таким образом, сейчас риелтор должен знать не только требования банка к недвижимости, но и требования банка к потенциальным клиентам ипотеки, разбираться в программах кредитования различных банков.

Именно агентства недвижимости должны первыми встречать ипотечного клиента. Изначально клиент приходит в  агентство недвижимости и задает вопросы об объектах недвижимости, которые он хотел бы приобрести, продать или расселить. И лишь потом ему может быть предоставлена  информация об условиях кредитования, о  требованиях банка.

Кроме того, до сих пор при обращении  за ипотекой в банк подбором недвижимости занимался сам клиент. Как это  у него получалось – плохо или  хорошо – было задачей клиента. Однако можно привлекать агентства недвижимости для обслуживания уже тех заемщиков, кому «Банк Москвы» гарантировал выдачу ипотечного кредита. То есть ту недвижимости, которая соответствует  требованиям банка. Очевидно, что  риелторы должны знать эти требования, для того чтобы ипотечные сделки проходили успешно.

Таким образом, агентства и банк могут взаимодействовать по двум направлениям. Первое направление –  предоставление первичной информации клиентов. Второе направление –  обслуживание как привлеченных самим  агентством клиентов, так и тех  клиентов, которых привлекает банк – в подборе недвижимости.

Банк не можем консультировать  в области подбора квартир  – это некорректно, каждый должен заниматься своим делом. Все вопросы, касающиеся механизма сделки – продажи, встречной покупки и так далее  – должны заниматься риелторы, которых  будет рекомендовать банк².

 На сегодняшнем рынке роль  риелтора первична. Банкам имеет  смысл в большей степени это  все замыкать на риелтора. Когда  клиент обращается в банк, имея  прекрасные документы, банк, разумеется, выдаст ему одобрение кредита.  Но даже если клиент расскажет  банку, какого рода он хочет  выкупить квартиру, не имея соответствующей   практики в ведении сделки, банк не будет разбираться в этом вопросе.

Агентство недвижимости для банка  может выполнять информационную функцию.

Также для увеличения числа клиентов можно реализовать схемы долевого строительства.

Банк, выдавая деньги на долевое  участие в строительстве, не обязывает  заемщика выбирать конкретную строительную фирму. Однако, учитывая высокие риски  в сфере долевого участия, банк может  требовать от заемщика в залог  его квартиру (которая находится  в его собственности).

Вторая программа может быть ориентирована на кредитование долевого строительства без классического  понимания ипотеки. Банк может работать с правами требования: будет происходить  залог прав требования, возможно, страхование  долевого строительства. В данном случае банк будет работать с компаниями, прошедшими серьезную финансовую проверку со стороны банка.

Количество компаний, которые может  выбрать заемщик, серьезно ограничивается.

Для строительных фирм ипотека весьма выгодна. Запустив программу кредитования, аккредитованные у банков строительные фирмы получат дополнительных клиентов. Возможно, и цена квартир, построенных этой компанией, вырастет - за дополнительную, подтвержденную банками надежность, их покупатели готовы будут доплачивать.

Таким образом, филиал центральных  банков, работая на новосибирском  рынке будет более эффективно работать с ипотекой, если повысит самостоятельность в реализации ипотечных операций и расширит сотрудничество с другими участниками рынка.

Необходимо также широко привлекать к сотрудничеству страховые компании.

Дополнительной гарантией как для покупателя квартиры, так и для банка является обязательное страхование сделки:

- страхование приобретаемой  квартиры от рисков повреждения  и уничтожения;

- страхование титула (утраты  права собственности на покупаемую  квартиру);

- страхование жизни и  потери трудоспособности заемщика.

Страхование защищает заемщика и банк от дополнительных рисков. Если наступит страховой случай, страховая  компания перечислит банку необходимую  сумму для погашения кредита, и заемщик будет освобожден от необходимости производить дальнейшее погашение кредита. Расходы по страхованию несёт заемщик.

 

Заключение

 

В результате проведенного исследования можно сделать следующие  выводы.

Ипотечный кредит - это кредит, предоставленный на срок 3 года и  более соответственно банком (кредитной  организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.

Объекты ипотеки различны. В России в настоящий момент получило наибольшее распространение ипотечное  жилищное кредитование.

Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета  платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного  долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного  потока по долгосрочному ипотечному кредиту.

В России действует двухуровневая  модель ипотечного кредитования. Развитию данной модели в большей степени  способствует государство, оно таким образом пытается решить самую острую на сегодняшний день проблемы – проблему обеспеченности жильем.

Развитие ипотечного кредитования активно поддерживается и стимулируется  российским правительством. В ближайшие 3-4 года планируется довести объемы кредитов на жилье до суммы в 415 миллиардов рублей.

Спрос на ипотечное кредитование характеризуется тенденцией к увеличению, однако сегодня доля сделок с использованием ипотечного кредита от общего количества сделок с жилой недвижимостью  невелика, составляя лишь 3-6%. В значительной мере рост спроса на ипотеку сдерживается тем, что, несмотря на постоянный рост доходов россиян и снижение уровня инфляции, показатели инфляции пока превышают  темпы роста доходов населения. Кроме того, результаты исследований свидетельствуют о низком уровне доверия к ипотечным кредитам по сравнению с другими вариантами покупки жилья.

В настоящее время на российском рынке спрос на ипотеку значительно  превышает предложение. Уже в  ближайшем будущем можно ожидать  существенного увеличения доли ипотеки  на российском кредитном рынке, в  первую очередь, благодаря улучшению  условий предоставления кредитов населению. Происходит снижение первоначального  взноса с 20-30% до 10-20% от стоимости квартиры, увеличиваются сроки кредитования до 20-30 лет, повышаются максимальные суммы  ипотечных кредитов, в ряде банков снижены дополнительные расходы  клиентов, связанные с оформлением  ипотечного кредита. Важную роль в развитии рынка ипотеки играет усиление конкуренции  за счет выхода на этот рынок практически  всех сетевых банков, зарубежных финансовых институтов и новых игроков.

 

Список используемой литературы

 

1. Артемов С.А, Система государственного ипотечного жилищного кредитования, изд.: Наука и образование, 2010 г.
2. Березин И.  Распределение доходов населения России - 02 // Практический маркетинг,  №75, 6.2003
3. Будаков Д. Ю. Развитие ипотечного кредитования.  Из материалов выступлений некоторых участников Восьмого международного банковского конгресса в Санкт-Петербурге, 2001
4. Иванов В. В., Все об ипотеке, изд.: МТ-Пресс, 2009 г.
5. Копейкин А. Б., Рогожина Н. Н., Туманов А. А., Основы ипотечного кредитования, изд.: Институт экономики города, 2009 г. – 576 с.
6. Копейкин А. Б., Рогожина Н. Н., Косарева Н. Б., Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации, изд.: Дело, 2010 г. – 256 с.
7. Лаврушин О. И., Мамонова И. Д., Валенцева Н. И., Банковское дело, изд.: Кнорус, 2011 г. - 768 с.
8. Маркетинговые исследования: теория, методология и практика. Е.П. Голубков. – М.: Финпресс, 2000.
9. Матюхин Г. Г. Ипотека. От истории – к современности. // Банковское дело. - 2003. - №1. – С. 11.
10. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002,  с. 44-45
11. Общественное мнение: методологические рекомендации для проведения социологических опросов/Под ред. Ж.Т. Тощенко. М., 2000.
12. Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России. Журнал «Менеджмент в России и за рубежом», 2001
13. Социальная статистика: Учебник/ Под ред. чл.-кор. РАН И.И. Елисеевой.- 3-е изд., перераб. и доп.- М.: Финансы и статистика, 2002.- 480 с.: ил.
14. Разумова И.А., Ипотечное кредитование. 2-е изд. – СПб.: Питер, 2009. – 304 с.: ил. – (Серия «Учебное пособие»)
15. Ужегов А. Н.  Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.:  Питер, 2001. с. 59 Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993г.
16. Цифры и факты. Динамика доходов населения РФ// Личные деньги, 25.11.2005
17. http://www.ahml.ru/