Рынок жилья и ипотечного кредитования в РФ на современном этапе

Ипотека характеризует на каждый конкретный момент взаимоотношения  владельца недвижимости со всеми  кредиторами. Таким образом, для  залога недвижимого имущества действует  право регистрации залога (ипотеки). Регистрация залога (ипотеки) предоставляет  кредитору право преимущественного  удовлетворения его требований к  должнику в пределах суммы зарегистрированного  залога. В случае неплатежеспособности должника удовлетворение требований кредитора  производится из выручки от реализованного имущества заемщика в порядке  очередности регистрации залога.

 

 

 

1.2 Роль АИЖК и  АРИЖК в развитии системы ипотечного  жилищного кредитования

 

Как бы не хотелось обратного и российским властям, и российским финансистам и российским гражданам, финансовый кризис отразился на нашей жизни. Падение уровня зарплат, увольнения, вызванные кризисом, привели к тому, что многие семьи стали испытывать сложности с погашением жилищных кредитов, столь активно пропагандируемых в эру «До кризиса». Во избежание массовых выселений задолжников правительство в 2009 году приступило к оказанию господдержки проблемным заемщикам.

По поручению Правительства  РФ Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию (АИЖК) разработало и  утвердило правила и стандарты  реструктуризации ипотечных кредитов для отдельных категорий заемщиков, испытывающих временные финансовые трудности, которые не позволяют  совершать платежи по ипотечному кредиту в полном объеме. Проще  говоря, речь идет о том, кому, на каких  условиях и в каких объемах  государство в лице АИЖК помогает возвращать банкам ипотечный кредит.

Чтобы справиться с частью проблемных кредитов, было создано  Агентство по реструктуризации ипотечных  жилищных кредитов (АРИЖК), принадлежащее  Агентству по ипотечному жилищному  кредитованию (АИЖК). АИЖК передало в  АРИЖК все кредиты, реструктурированные  в рамках программы помощи ипотечным  заемщикам. Поддержка заёмщиков  осуществляется через данную компанию.

Цель реструктуризации –  создать заёмщику, испытывающему  временные проблемы, условия, позволяющие  в течение определённого срока, но не более двенадцати месяцев, продолжать исполнение обязательств по ипотечному кредиту до восстановления своей  платёжеспособности. Варианты реструктуризации, а также условия, на которых будет  проводиться реструктуризация ипотечных  кредитов, определяются индивидуально  для каждого заемщика, исходя из параметров его кредита и платежеспособности на момент реструктуризации, и предусматривают несколько вариантов. ОАО "Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" разработано несколько схем реструктуризации ипотечных кредитов (займов): стабилизационный заем, стабилизационный кредит и смешанный договор. Все варианты имеют равную эффективность для заемщика. Различия определяются степенью участия банка в процессе реструктуризации.

Предварительную схему реструктуризации ипотечного кредита рекомендует  АРИЖК - кредитор (банк) и/или АРИЖК/АИЖК (в зависимости от того, кто является залогодержателем предмета ипотеки), либо уполномоченное кредитором или АРИЖК/АИЖК лицо, на основании проверки документов заёмщика. Окончательное решение  о схеме реструктуризации ипотечного кредита - выносит АРИЖК. Отметим, размер платежей заемщика в постльготный период в среднем вырастает на 10-15%.

Первый вариант реструктуризации – стабилизационный заём. АРИЖК  предоставляет заёмщику средств  на возвратной и платной основе путем  заключения договора стабилизационного  займа. Стабилизационный заём предусматривает  предоставление заемщику дополнительного  займа на уплату в установленные  кредитным договором сроки ежемесячных  платежей по ранее предоставленному ипотечному кредиту. То есть заемщику предоставляются денежные средства ежемесячно равными частями в  течение 12 месяцев, которые идут на погашение ежемесячных платежей по ипотечному кредиту. Заемщику в рамках договора стабилизационного займа  устанавливается льготный период, в  который он ежемесячно уплачивает только проценты, начисляемые на сумму фактически полученных средств стабилизационного займа. По окончании льготного периода заемщик начинает исполнять финансовые обязательства и по договору стабилизационного займа, и по ипотечному кредиту в полном объеме. Срок, на который предоставляется стабилизационный заем, не должен превышать срока до окончания выплат по ипотечному кредиту. Размер годовой процентной ставки равен годовой процентной ставке по ипотечному кредиту. Кстати, средства предоставляются в рублях и в размере, рассчитанном по курсу Банка России на дату предоставления Транша (в случае если кредит в валюте).

Второй вариант – стабилизационный кредит, когда средства предоставляет  непосредственно кредитор, то есть банк. В остальном схема такая  же, как и в первом случае. Размер займа – 12 ежемесячных платежей, транши перечисляются в банк заёмщика. Сам заёмщик выплачивает только проценты по стабилизационному кредиту  банку. Также возможно рефинансирование стабилизационного кредита в  АРИЖК.

Смешанный договор означает предоставление заёмщикам денежных средств совместно кредитором и  АИЖК путём заключения смешанного договора. Договор заключается в целях  полного погашения заемщиком  своих обязательств по ипотечному кредиту  с установлением льготного периода  исполнения обязательств по новому договору. По окончании льготного периода  заемщик вносит ежемесячные равные платежи, погашая свою задолженность  по основному долгу и неоплаченным процентам. Срок предоставления заемных  средств устанавливается не менее  остатка срока обязательств по ипотечному кредиту и может быть скорректирован в сторону увеличения. Процентная ставка не может превышать ставку по реструктуризированному ипотечному кредиту.

Подчеркнём ещё раз, реструктуризация осуществляется на условиях платности, срочности и возвратности предоставляемых  средств государственной поддержки. В дальнейшем «недоплаченные» деньги придется возвращать, причем с процентами. Таким образом, заемщик, получая  господдержку по гашению ипотеки, фактически берет на себя еще один кредит.

 

1.3 Законодательное  регулирование ипотечного кредитования

 

Общие правила о залоге применяются к отношениям по договору ипотеки именно в тех случаях, когда Законом об ипотеке или  Кодексом не были установлены иные правила. По своему юридическому содержанию правовое регулирование ипотеки, установленное  нормами ГК Российской Федерации, представляет собой обременение имущественных  прав на определенный объект недвижимости в момент его залога в качестве обеспечения кредитного исполнения основного обязательства заемщика-должника по кредитному договору.

Ипотечное залоговое право  является имущественным обязательственным  правом в отличие от иных имущественных  прав, в том числе и прав собственности. Правовое регулирование ипотеки  при вступлении в силу договора об ипотеке позволяет создавать  владельцу имущественного права  ипотечное залоговое право, которое  может быть ликвидировано ипотекодателем в любой момент путем погашения ипотечного займа, а значит и выполнения взятого на себя основного обязательства. Из этого следует, что договор ипотеки является условной сделкой, реализация которой может быть осуществлена путем взыскания объекта залога в момент нарушения залогодателем взятых на себя основных обязательств.

Правовое регулирование  ипотеки позволяет залогодателю при передаче объекта недвижимости в залоговое обеспечение не лишаться прав собственности на него, а значит, и права распоряжения им. Правовое регулирование ипотеки лишь устанавливает  определенные допустимые законодательством  ограничения, препятствующие свободной  реализации данного права. ГК Российской федерации были внесены поправки в закон о правовом регулировании  ипотеки, предоставившие залогодателю право распоряжаться или отчуждать  предмет залога только лишь с официального согласия залогодержателя.

При этом залогодержатель  вправе рассчитывать на удовлетворение исковых требований, говорящих о  признании сделки по отчуждению залогового имущества недействительной только лишь в том случае, если владелец предмета залога заведомо знал, но при  этом нарушал установленное законом  право ограничения прав собственника в связи с существованием договора залога.

В заключение следует напомнить, что своевременное изучение законов, касающихся ипотечного кредитования, позволяет заемщику при возникновении  спорных вопросов с банком быть уверенным  в положительном решении судебных разбирательств. Иными словами, заемщик, зная и понимая нормы закона о  правовом регулировании ипотеки, приобретает  шансы выиграть в суде и оставить предмет залога (жилую собственность) за собой без дальнейшей ее реализации в счет погашения ипотечного долга.

 

 

 

 

 

Глава II. Анализ ипотечного кредитования в банковской системе РФ

2.1 Тенденции развития  российского рынка ипотечного  кредитования в 2008-2011 гг.

 

Расцвету ипотечного кредитования серьезно помешал мировой финансовый кризис 2008 года.

"Кризис 2008 года изменил  ситуацию. Из-за отсутствия доступа  к длинным деньгам многие банки  либо ушли с рынка, либо приостановили  свои ипотечные программы. В  течение года движения на рынке  ипотеки почти не происходило  – кредитов выдавалось крайне  мало. После пика в 2008 году - 655,8 миллиарда рублей - в 2009 году было  выдано ипотеки всего на 152,5 миллиарда  рублей, а ставки поднялись до 14% и выше", - говорит Семенюк.

В этот период, рассказывает он, именно АИЖК пришлось заняться спасением  ипотеки, ведь многие банки вообще отказались от кредитования приобретения жилья. В 2009 году до 30% всех ипотечных кредитов было выдано при участии агентства.

Для того, чтобы помочь людям, взявшим перед кризисом рискованные ипотечные кредиты и столкнувшимся с проблемами по их выплате, была создана "дочка" АИЖК – ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" (АРИЖК), которое должно было обеспечить разработку и внедрение мероприятий, направленных на поддержку заемщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации.

"За время работы  в АРИЖК поступило около 40 тысяч  обращений от заемщиков, было  реструктурировало более 10 тысяч  кредитов. Сейчас требования к  заемщикам на российском рынке  вполне лояльные. Идти дальше  в смягчении их – идти по  пути повышения рисков. Кроме  того, это может привести к  росту цен на рынке жилья  – такое случится, если тепы  роста ипотеки будут значительно опережать темпы роста предложения на рынке жилья", - отмечает Семенюк.

Как поясняет собеседник агентства, восстановление ипотечного рынка началось в 2010 году, а к 2012 году рынок превзошел  докризисные показатели. По данным аналитического центра АИЖК, в настоящее  время каждая пятая сделка с жильем в России совершается с помощью  ипотеки. Также в стране при участии  АИЖК начали появляться ипотечные программы  для отдельных категорий заемщиков  – военнослужащих, получателей материнского капитала, молодых ученых, учителей и другие.

В приложении 2 представлена динамика показателей рынка ипотечного жилищного кредитования Российской Федерации (2006-2012 гг.).

Согласно данным Росреестра по Москве, количество ипотечных сделок (в силу закона) в первом полугодии 2012 года возросло по сравнению с аналогичным периодом 2011 года на 18% - до 11,276 тысячи транзакций, добавляет Шленов.

При этом, радуются в АИЖК, если в 2006 году доля сделок с ипотекой в России составляла 9,5%, то в 2011 году – уже 17,6%, а в 2012 – около 20%.

К концу 2012 года в агентстве  ожидают, по словам Семенюка, рекордного за всю историю ипотеки объема выданных кредитов – до 1 триллиона рублей.

"Основной урок, который,  надеюсь, усвоили банки, состоит  в том, что соотношение долга  к стоимости жилья (LTV) должно  быть разумным, нельзя заигрываться  с кредитами без первоначального  взноса. Также важно понимание,  что опасна не секъюритизация нормальных портфелей, а опасна дальнейшая финансовая инженерия - секъюритизация второго порядка, или переупаковка портфелей откровенно плохих кредитов, например, ниндзя-ссуды (акроним от английского "нет дохода, нет работы, нет активов" – ред.), - подводит итоги кризисного периода Озеров.

Сейчас банки тщательнее оценивают платежеспособность заемщиков, и сильно сократилось количество программ с отсутствием или с  минимальным первоначальным взносом, добавляет Плецельман из "Инком-Недвижимости".

Кроме того, обращает внимание эксперт, резко снизился объем ипотеки, выдаваемой в долларах: на сегодняшний  момент менее 2% кредитов приходится на валютные программы – покупатели не готовы рисковать, даже несмотря на то что ставки по валютным кредитам в среднем на 2-3% ниже рублевых.

Данные Банка России за 1-й квартал 2012 года свидетельствуют  о том, что напряжённость на мировых  финансовых рынках начала более ощутимо  влиять на ипотечный рынок России – ставки выросли (+0,5 п.п.), темпы  роста рынка также продолжили замедляться. Так, за 1-й квартал 2012-го было выдано 127 тыс. кредитов на сумму 181 млрд руб., что хоть и превышает в 1,7 раза уровень 1-го квартала 2011-го (как в денежном, так и количественном выражении), но значительно ниже темпов роста 1-го квартала 2011-го.

Рис. 2.1. Динамика объема выдачи ипотечных кредитов (млрд.руб.) и годовые темпы роста 2010 – 2012 гг., помесячно

 

Одна из причин замедления темпов выдачи – постепенный рост процентных ставок. Ставки растут, начиная  с декабря 2011-го: в декабре 2011-го ставки поднялись до 11,6% (по состоянию на 01.01.2012), в январе 2012-го – до 11,8% (по состоянию на 01.02.2012), в феврале  – до 11,9% (по состоянию на 01.03.2012) и в марте – до 12,1% (по состоянию на 01.04.2012). Таким образом, за три месяца ставки по кредитам в рублях, выданным в течение месяца, выросли на 0,5 п.п..