Разновидностью кредита с двойной
индексацией является кредит с регулируемой
отсрочкой платежа, который предполагает
применение двух процентных ставок. Одна
процентная ставка должна обеспечить
прибыльность кредитных организаций для
банка, а другая - сделать кредит доступным
для заемщика. В настоящее время условия
выдачи кредитов в российских банках стали
более мягкими, а подход к клиентам более
дифференцированным, банки для этого разрабатывают
множество ипотечных программ. [10]
1.2 Правовые основы
ипотечного кредитования в РФ
Нормативно-правовая база ипотечного
кредитования в Российской Федерации
основывается на положениях Гражданского
кодекса [1]. Принятие части I в 1995 году и
части II в 1996 году Гражданского кодекса
Российской Федерации стало решающим
шагом в развитии Российского федерального
законодательства в отношении вопросов
ипотечного жилищного кредитования.
Законом РСФСР «О залоге» от
29 мая 1992 года в законодательную и юридическую
практику России было возвращено понятие
ипотеки (залога недвижимости). В нем было
всего лишь четыре статьи, посвященные
ипотеке. Естественно, этого было недостаточно
для регулирования отношений в столь сложной
сфере. Поэтому началась разработка специального
закона об ипотеке. 21 июля 1997 года был принят
закон «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок
с ним», 16 июля 1998 года - закон «Об ипотеке
(залоге недвижимости)», 29 июля 1998 года
- Закон «Об оценочной деятельности». [13]
Параллельно с разработкой
и принятием закона «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» с 1995 года началась работа
по созданию организационных основ системы
ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающего
привлечение в жилищную сферу долгосрочных
ресурсов.
28 февраля 1996 года вышел
Указ Президента России «О
дополнительных мерах по развитию
ипотечного кредитования» № 293. В
его развитие постановлением
Правительства России от 26 августа
1996 года № 1010 было создано ОАО
«Агентство по ипотечному жилищному
кредитованию» в качестве оператора
вторичного рынка ипотечных кредитов,
что стало важным шагом, заложившим
организационные основы системы
ипотечного жилищного кредитования.
Новый этап развития ипотеки
был инициирован поручением Президента
России от 15 апреля 1999 года № 499, которым
были определены основные направления
развития системы ипотечного жилищного
кредитования, а Госстрой как федеральное
ведомство стал координатором по внедрению
системы ипотеки в регионах.
По инициативе Госстроя России
в 1999 году была создана Правительственная
комиссия по развитию системы ипотечного
жилищного кредитования, преобразованная
в дальнейшем в Правительственную комиссию
по жилищной политике. Госстроем России
с участием фонда «Институт экономики
города» и иных заинтересованных министерств
и ведомств были разработаны Концепция
развития системы ипотечного жилищного
кредитования в Российской Федерации
и Перечень нормативных правовых актов,
обеспечивающих ее внедрение, утвержденные
постановлением Правительства России
от 11 января 2000 года № 28.
В 2000-2002 гг. под руководством
Госстроя России были разработаны региональные
ипотечные программы, в том числе были
приняты нормативные акты, регулирующие
деятельность региональных ипотечных
операторов (ипотечных компаний и агентств).
Созданные в регионах ипотечные операторы
позволили АИЖК в конце 2002-2003 годах приступить
к деятельности по выкупу закладных.
В 2000-2003 гг. рабочей группой
Правительственной комиссии по жилищной
политике были разработаны все нормативные
правовые акты, определенные в этом постановлении.
За эти годы удалось наладить взаимодействие
Комиссии Государственной Думы по ипотечному
кредитованию и рабочей группы Правительственной
комиссии по жилищной политике.
В 2003 году вступил в действие
важнейший Федеральный закон «Об ипотечных
ценных бумагах», разработанный совместно
рабочей группой по ипотеке Правительственной
комиссией по жилищной политике, рабочей
группой Комитета Госдумы по банкам и
финансовым рынкам и Комиссией Госдумы
по ипотечному кредитованию с участием
международных экспертов. [16]
Заседание президиума Государственного
совета состоявшееся 27 февраля 2003 г. стало
переломным в истории российской ипотеки,
так как после него Президент России В.В.
Путин объявил развитие ипотеки приоритетным
направлением деятельности всех российских
органов власти. Ипотека стала рассматриваться
в качестве одного из факторов успешной
реализации приоритетного национального
проекта «Доступное и комфортное жилье
- гражданам России». При этом особый упор
в концепции делался на то, что ипотека
должна быть рыночной, а не дотационной.
На оновании этого выходит Федеральный
закон №218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. "О кредитных
историях", в 2005 году к этому закону
вносят изменения: Федеральный закон Российской
Федерации от 21 июля 2005 г. N 110-ФЗ О внесении
изменений в Федеральный закон "О кредитных
историях". Федеральным законом "О
кредитных историях" определяются понятие
и состав кредитной истории, основания,
порядок формирования, хранения и использования
кредитных историй, регулируется связанная
с этим деятельность бюро кредитных историй,
устанавливаются особенности создания,
ликвидации и реорганизации бюро кредитных
историй, а также принципы их взаимодействия
с источниками формирования кредитной
истории, заемщиками, органами государственной
власти, органами местного самоуправления
и Банком России. [14]
Постановление Правительства
№285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил
предоставления молодым семьям субсидий
на приобретение жилья в рамках реализации
подпрограммы "Обеспечение жильем молодых
семей" федеральной целевой программы
"Жилище" на 2002-2010 гг. Постановление
устанавливает порядок предоставления
молодым семьям субсидий на приобретение
жилья, в том числе на уплату первоначального
взноса при получении ипотечного жилищного
кредита или займа на приобретение жилого
помещения или создание объекта индивидуального
жилищного строительства (далее - субсидии),
в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение
жильем молодых семей" федеральной
целевой программы "Жилище" на 2002-2010
годы, утвержденной постановлением Правительства
Российской Федерации от 17 сентября 2001г.
N 675 (Собрание законодательства Российской
Федерации, 2001, N 39, ст. 3770; 2006, N 6, ст. 694), а
также выполнения в 2006 году обязательств
по компенсации части затрат на приобретение
или строительство жилья, произведенных
молодыми семьями - участниками подпрограммы
"Обеспечение жильем молодых семей",
входящей в состав федеральной целевой
программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы,
утвержденной постановлением Правительства
Российской Федерации от 28 августа 2002
г. N 638 (Собрание законодательства Российской
Федерации, 2002, N 35, ст. 3386), при рождении
(усыновлении) ребенка. [15]
2. Ипотечное кредитование
в банке
В результате реорганизации
филиальной сети Сбербанка России, преобразовавшей
семьдесят один территориальный Банк
в семнадцать, Пермский Банк стал центром
Западноуральского банка Сбербанка России.
В настоящее время деятельность Западноуральского
банка Сбербанка России осуществляется
на территории трех субъектов Российской
Федерации - Пермского края, Республики
Коми и Удмуртской Республики. Банк обслуживает
территорию общей площадью 619,2 тыс.кв.км,
на которой проживает 5,3 миллионов человек.
Все три региона отличаются развитой производственной
инфраструктурой и богатыми природными
ресурсами.
Западноуральский банк Сбербанка
России является крупнейшим участником
финансового регионального рынка, как
по качественным, так и по количественным
показателям. При инвестиционной поддержке
Западноуральского банка Сбербанка России
стала возможна реализация крупных проектов
ведущих предприятий региона, строительство
современных автодорог и магистралей,
жилых, офисных, торгово-развлекательных,
спортивных комплексов, автоцентров и
автосалонов. Подобные проекты позволяют
решать серьезные инфраструктурные проблемы
мегаполисов, укрепляют позиции Западного
Урала как инвестиционно-привлекательного
региона.
Объединенная филиальная сеть
банка позволила консолидировать ресурсы
для реализации крупномасштабных проектов,
перераспределять их для финансирования
проектов, имеющих значимость в масштабах
отдельно взятых городов и районов. Современные
и отлаженные технологии расчетов, широкий
спектр банковских услуг, разветвленная
региональная сеть, высокий кредитный
рейтинг и устойчивые связи с крупнейшими
международными банками создают основу
для стабильного долгосрочного сотрудничества
Западноуральского банка Сбербанка России,
как с ведущими предприятиями региона,
так и с представителями малого, среднего
бизнеса. В результате в числе клиентов
банка - предприятия всех отраслей экономики
и масштабов деятельности, ориентированные
как на внутренний, так и на внешний рынок.
Это – 67,7 тысяч хозяйствующих субъектов,
или 35% от общего количества предприятий
и организаций, зарегистрированных в обслуживаемых
банком регионах.[приложение1]
2.1 Экономическая
характеристика банка
Открытое акционерное
общество «Сбербанк России»
является крупнейшим банком Российской
Федерации и СНГ. Его активы составляют
более четверти банковской
системы страны (27%), а доля в банковском
капитале находится на уровне
26% (1 января 2011 г.).
Основанный в 1841 г. ОАО «Сбербанк России»
сегодня — современный универсальный
банк, удовлетворяющий потребности различных
групп клиентов в широком спектре банковских
услуг.
ОАО «Сбербанк
России» обладает уникальной филиальной
сетью: в настоящее время в нее входят
17 территориальных банков и около 20 тысяч
подразделений по всей стране. Сбербанк
постоянно развивает торговое и экспортное
финансирование, и к 2014 г. планирует увеличить
до 5% долю чистой прибыли, полученной за
пределами России. Дочерние банки ОАО
«Сбербанк России» работают в Казахстане,
на Украине и в Беларуси. В соответствии
со Стратегией развития, ОАО «Сбербанк
России» расширил свое международное
присутствие, открыв представительство
в Германии и филиал в Индии, а также зарегистрировав
представительство в Китае.
Миссия Банка: «Мы
даем людям уверенность и надежность,
мы делаем их жизнь лучше, помогая реализовывать
устремления и мечты. Мы строим одну из
лучших в мире финансовых компаний, успех
которой основан на профессионализме
и ощущении гармонии и счастья ее сотрудников».
Миссия определяет
смысл и содержание деятельности Банка,
подчеркивая его важнейшую роль в экономике
России. Наши клиенты, их потребности,
мечты и цели есть основа всей деятельности
Банка как организации. Миссия Банка также
устанавливает амбициозную цель наших
устремлений - стать одной из лучших финансовых
компаний мира - и подчеркивает, насколько
важны для Сбербанка его сотрудники, и
насколько реализация его целей невозможна
без реализации их личных и профессиональных
целей. Совокупный доход ОАО «Сбербанк
России» по МСФО в 2011 г. составил 206,6 млрд.
руб., что в 5 раз превышает результат 2010
г. Положительная переоценка ценных бумаг,
имеющихся в наличии для продажи, отраженная
в составе собственных средств, составила
31,3 млрд руб. Таким образом, совокупный
доход ОАО «Сбербанк России» от операций
с ценными бумагами, отраженный через
счета прибылей и убытков и через счета
прочего совокупного дохода, в 2011 г. достиг
55,3 млрд руб. 2011 г. стал для России годом
восстановления после кризиса. Рост ВВП,
по оценке Росстата, составил 4,0%, при этом
в течение года рост был неравномерным
— в III квартале ВВП снизился на фоне чрезмерно
жарких погодных условий. Промышленное
производство выросло за год на 8,2%. Существенный
вклад в рост производства в начале года
внесли накопленные запасы и рост потребления,
в конце года — восстановление инвестиционной
активности. В течение 2011 г. произошел
перелом инфляционных тенденций. К середине
лета инфляция снизилась до 5,5% год к году,
но с августа начала быстро расти, закончив
год на отметке 8,8% год к году с тенденцией
к дальнейшему повышению. Свою роль сыграли
как растущие мировые цены на сырьевые
и продовольственные товары, так и инфляционный
эффект денежной политики, выразившийся
в устойчивом росте денежной массы в течение
года со средним темпом 31% год к году. Чистая
прибыль ОАО «Сбербанк России» по МСФО
в 2011 г. выросла до 181,6 млрд. руб., что более
чем в 7 раз превышает чистую прибыль 2010
г. (24,4 млрд. руб.). Чистая прибыль ОАО «Сбербанк
России» отражена на рисунке 1.
Рисунок 1 - Чистая
прибыль ОАО «Сбербанк России»
Прибыль до налогообложения
составила 230,2 млрд руб. и 29,9 млрд руб. соответственно.
В 2011 г. чистый процентный доход составил
495,8 млрд руб. (502,7 млрд руб. в 2009 г.), чистый
комиссионный доход вырос на 22,3% до 123,6
млрд руб. Доход ОАО «Сбербанк России»
от операций с ценными бумагами, отраженный
через счета прибылей и убытков, составил
24,0 млрд. руб., что ниже результата 2010 г.
(36,5 млрд руб.). Чистые доходы ОАО «Сбербанк
России» от операций с иностранной валютой
составили 14,1 млрд. руб., что на 13% ниже
показателя 2010 г. В результате операционные
доходы до формирования резервов под обесценение
кредитного портфеля за 2011 г. выросли на
2,9% в сравнении с предыдущим периодом
и составили 666,6 млрд руб. (648,1 млрд руб.
в 2010 г.). Операционный доход до резервов
ОАО «Сбербанк России» отражен на рисунке
2.
Рисунок 2 - Операционный
доход до резервов ОАО «Сбербанк России»
Увеличение чистой
прибыли ОАО «Сбербанк России» в 2011 г.
происходило на фоне сокращения отчислений
в резерв под обесценение кредитного портфеля
(153,8 млрд руб. в 2011 г. и 388,9 млрд руб. в 2010
г. соответственно). Операционные расходы
выросли в 2011 г. до 282,6 млрд руб.(229,3 млрд
руб. годом ранее).
Процентные доходы
ОАО «Сбербанк России» в 2011 г. составили
795,6 млрд руб., что ниже результата 2010 г.
на 2,4%. Изменение в объеме процентного
дохода в 2011 г. связано со снижением доходности
по основным работающим активам ОАО «Сбербанк
России» (кредитному портфелю и портфелю
ценных бумаг, имеющихся в наличии для
продажи) при одновременном росте объема
данных активов.
Процентные доходы,
полученные в течение 2011 г., составили
809,6 млрд руб. Процентные доходы по кредитному
портфелю ОАО «Сбербанк России» отражены
на рисунке 3.
Рисунок 3 - Процентные
доходы по кредитному портфелю ОАО «Сбербанк
России»
Процентные доходы
по кредитам клиентам составили 682 млрд
руб., сократившись по сравнению с 2010 г.
на 70,6 млрд руб. Сокращение процентных
доходов вызвано снижением процентных
ставок по кредитам юридическим лицам,
характерным для российского финансового
рынка в 2011 г. Влияние снижения процентных
ставок на объем процентных доходов не
было компенсировано ростом кредитного
портфеля. Доходность кредитов ОАО «Сбербанк
России» отражена на рисунке 4.
Рисунок 4 - Доходность
кредитов ОАО «Сбербанк России»
В 2011 г. процентные
доходы от операций с ценными бумагами
выросли до 105,6 млрд. руб., что почти в 2
раза выше дохода 2010 г. (54,2 млрд руб.). Данный
рост связан в первую очередь со значительным
увеличением объема портфеля ценных бумаг,
имеющихся в наличии для продажи. Анализ
изменений портфелей ценных бумаг представлен
в разделе «Анализ структуры активов».