Система ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

Процентные доходы по средствам, размещенным в банках (включая межбанковские кредиты, счета ностро и кредиты овернайт), в 2011 г. практически не изменились и составили 8,1 млрд руб.

В 2011 г. в российской банковской системе сохранялись высокие темпы роста привлеченных средств, значительно превосходившие темпы роста кредитов, спрос на которые только начал восстанавливаться. Средства клиентов за 2011 г. возросли на 23,4%, в то время как кредиты клиентам увеличились только на 13,1%. Это привело к значительному росту ликвидности на рынке и падению процентных ставок как по банковским кредитам, так и по депозитам. При этом если в первой половине 2011 г. реальные процентные ставки практически не менялись, то во второй половине на фоне роста инфляции реальные процентные ставки по кредитам резко снизились, а процентные ставки по депозитам стали ниже темпа инфляции. В этих условиях банковские кредиты стали более привлекательными, что стимулировало спрос на них со стороны клиентов и оживило рынок кредитования. Темпы роста кредитования в Сбербанке несколько отставали от рынка, в результате чего доля Банка в этом сегменте сократилась. Динамика роста кредитов и привлеченных средств клиентов ОАО «Сбербанк России» отражена на рисунке 5.

Рисунок 5 - Прирост кредитов и привлеченных средств клиентов ОАО «Сбербанк России»

Тем не менее, темпы кредитования оставались недостаточно высокими в сравнении с притоком средств клиентов, и банки продолжали наращивать портфели ценных бумаг. За 2011 г. вложения банков в ценные бумаги возросли более чем на треть. Портфель ценных бумаг Сбербанка увеличился гораздо значительнее — в 1,7 раза, что стало основным фактором роста доли Сбербанка в активах банковского сектора.

На фоне достаточной ликвидности банки возвращали Банку России средства, полученные во время кризиса. Сбербанк также принял решение о погашении в мае 2011 г. части субординированного кредита Банка России на сумму 200 млрд. руб., что привело к сокращению доли Банка в капитале банковского сектора.

Одновременно банки воспользовались улучшением конъюнктуры мировых финансовых рынков и вновь стали привлекать ресурсы из-за рубежа. Сбербанк также в течение 2011 г. неоднократно выходил на международные рынки капитала для пополнения ликвидности в иностранной валюте. Общий объем привлеченных Банком в 2011 г. средств составил 4,75 млрд долл. США и 400 млн швейцарских франков.

Высокий уровень рублевой ликвидности Сбербанка, поддерживаемый стабильным притоком средств клиентов, позволил Банку снизить ставки привлечения и, таким образом, сократить свои процентные расходы. В свою очередь, это повлияло на снижение доли Банка на рынке привлечения средств корпоративных и частных клиентов.

Стабилизация экономической ситуации положительно отразилась на качестве кредитных портфелей банков. Доля просроченной задолженности по кредитам предприятиям, возросшая в январе–мае с 5,9 до 6,3%, начала снижаться и к концу 2011 г. опустилась до 5,1%. Доля просроченной задолженности по кредитам населению стала уменьшаться только в IV квартале и на конец 2011 г. составила 6,9%, что несколько выше уровня начала года — 6,8%. Снижение темпов роста просроченной задолженности отразилось на динамике резервов по кредитам, рост которых приостановился. За год резервы выросли всего на 4,6% против двукратного роста в 2010 г., а отношение резервов к кредитам снизилось с 9,2 до 8,6%.

Аналогичные тенденции были характерны и для Сбербанка, качество кредитного портфеля которого начало улучшаться. Расходы на создание резервов в сравнении с 2010 г. существенно сократились, что стало основным фактором роста прибыли ОАО «Сбербанк России» и увеличения его доли в совокупной прибыли банковской системы.

Кредитный портфель ОАО «Сбербанк России» включает в себя около трети всех выданных в стране кредитов (32% розничных и 31% корпоративных кредитов). В 2011 г. ОАО «Сбербанк России» активно кредитовал крупнейших корпоративных клиентов, предоставляя средства на финансирование текущей деятельности и инвестиционных программ, рефинансирование кредитов в других банках, приобретение активов и совершение сделок по слиянию и поглощению, финансирование лизинговых сделок, расходов по участию в тендерах, строительства жилья. Как и в предыдущие годы, Сбербанк принимал непосредственное участие в реализации государственных программ.

В 2011-2012 гг. ОАО «Сбербанк России» продолжил работу по улучшению качества клиентского сервиса. Наиболее значимой услугой Сбербанка остается прием платежей населения. Их объем за 2011 г. вырос в 1,4 раза и достиг 1 621 млрд руб., количество принятых платежей увеличилось на 6,5% и превысило 1 134 млн. Доля платежей, принимаемых по биллинговой технологии, увеличилась за 2011 г. до 65,7%.

Таким образом, ОАО «Сбербанк России» занимает крупнейшую долю на рынке вкладов и является основным кредитором российской экономики. Привлечение средств частных клиентов и обеспечение их сохранности является основой бизнеса ОАО «Сбербанк России», а развитие взаимовыгодных отношений с вкладчиками – залогом его успешной работы.

2.2 Анализ системы ипотечного кредитования

Очевидно, что Сбербанк – самый крупный Российский банк. Именно Сбербанк имеет наибольшую филиальную сеть по стране. Сбербанк одним из первых начал выдавать ипотечные кредиты. Ипотека в Сбербанке возможна по самым различным программам. Ипотечные кредиты Сбербанк также начал выдавать одним из первых, и даже во время кризиса, Сбербанк не прекращал выдачу ипотечных кредитов.

Таблица 3. – Ипотечные программы Сбербанка России

Программа кредитования	Краткое описание	Перв. взнос	Ставка в рублях, %	Ставка в валюте, %	Срок кредита
Приобретение готового жилья	Кредит на приобретение готового жилья под залог кредитуемого или иного жилого помещения.	От 10%	9,5–14%	8,8–12,1%	До 30 лет
Приобретение строящегося жилья	Кредит на инвестирование строительства жилья под залог кредитуемого или иного жилого помещения.	От 10%	9,5–14%	8,8–12,1%	До 30 лет
Строительство жилого дома	Кредит на строительство жилого дома под залог кредитуемого жилого дома или иного жилого помещения.	От 15%	11,05-14%	9,1–12,1%	До 30 лет

 

Получение и обслуживание ипотечного кредита

Кредит может быть предоставлен гражданам Российской Федерации в отделениях ОАО «Сбербанк России»:

· по месту регистрации заемщика/одного из созаемщиков;

· по месту нахождения кредитуемого объекта недвижимости;

·по месту нахождения предприятия-работодателя заемщика/ созаемщика, обслуживаемого в рамках «Зарплатного проекта»;

·по месту нахождения аккредитованного предприятия-работодателя заемщика/созаемщика

Требуемые документы для рассмотрения заявки на ипотечный кредит:

· Заполненное заявление-анкета (по форме Банка).

· Паспорт заемщика/созаемщика(ов)/поручителя(ей)/залогодателя(ей) (предъявляется).

· Документы по предоставляемому залогу.

·Документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость заемщика/созаемщика/поручителя (для клиентов, не получающих заработную плату (пенсию) на счет, открытый в Банке).

·Документы по кредитуемому жилому дому (могут быть предоставлены в течение 120 календарных дней с даты принятия решения Банком о выдаче кредита).

Специальные условия оформления кредитов

Программа «Молодая семья»

«Молодая семья» – семья, в которой хотя бы один из супругов не достиг 35-летнего возраста или неполная семья (семья с одним родителем и ребенком/детьми), в которой родитель не достиг 35-летнего возраста.

Программа «Молодая семья» – это специальные условия кредитования на приобретение строящегося жилья: первоначальный взнос:

 от 10% стоимости жилого  помещения – для семьи с  ребенком/детьми;

 от 15% стоимости жилого  помещения – для семьи без  детей;

· возможность воспользоваться отсрочкой по уплате основного долга или увеличить срок кредитования в случае рождения ребенка (детей) на период не более чем до достижения ребенком (детьми) возраста трех лет;

· возможность привлечения в качестве созаемщиков следующих лиц: в количестве не более 6-и человек:

супруги – члены Молодой семьи (в обязательном порядке вне зависимости от платежеспособности и возраста одного из них);

 супруги и Родитель (Родители) членов Молодой семьи;

 мать (отец) из неполной  семьи и ее (его) Родитель (Родители).

в количестве не более 3-х человек:

 супруги – члены  Молодой семьи (в обязательном  порядке вне зависимости от  платежеспособности и возраста  одного из них) / мать (отец) из  неполной семьи;

 иное(ые) физическое(ие) лицо(а), доход которого(ых) учитывается при  расчете максимального размера  кредита.

Ипотечные программы

Приобретение готового жилья

Предоставляется на приобретение жилья под залог кредитуемого или иного жилого помещения.

· Привлекательные процентные ставки.

· Отсутствие комиссий по кредиту.

· Специальные условия кредитования для клиентов, получающих заработную плату на счет, открытый в ОАО «Сбербанк России», и для клиентов-сотрудников компаний, аккредитованных ОАО «Сбербанк России».

· Индивидуальный подход к рассмотрению кредитной заявки.

· Отсутствие требования обязательного страхования жизни и здоровья заемщика.

· Льготные условия кредитования для молодых семей.

· Возможность оформления кредитной карты ОАО «Сбербанк России» с кредитным лимитом до 200 000 рублей.

Приобретение строящегося жилья

Предоставляется на инвестирование строительства квартиры под залог кредитуемого или иного жилого помещения.

· Привлекательные процентные ставки.

· Отсутствие комиссий по кредиту.

· Специальные условия кредитования для клиентов, получающих заработную плату на счет, открытый в ОАО «Сбербанк России», и для клиентов-сотрудников компаний, аккредитованных ОАО «Сбербанк России».

· Индивидуальный подход к рассмотрению кредитной заявки.

· Отсутствие требования обязательного страхования жизни и здоровья заемщика (созаемщиков).

· Возможность оформления кредитной карты ОАО «Сбербанк России» с кредитным лимитом до 200 000 рублей.

· Льготные условия кредитования для молодых семей.

Строительство жилого дома

Предоставляется на индивидуальное строительство жилого дома под залог кредитуемого или иного жилого помещения.

Привлекательные процентные ставки.

Отсутствие комиссий по кредиту.

Специальные условия для клиентов, получающих заработную плату на счет, открытый в ОАО «Сбербанк России», и для клиентов-сотрудников компаний, аккредитованных ОАО «Сбербанк России».

Индивидуальный подход к рассмотрению кредитной заявки.

Отсутствие требования обязательного страхования жизни и здоровья заемщика (созаемщиков).

Льготные условия кредитования для молодых семей.

Возможность оформления кредитной карты ОАО «Сбербанк России» с кредитным лимитом до 200 000 рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выводы и предложения

Одной из наиболее перспективных форм привлечения средств в жилищное строительство и обеспечения жильем населения в мировой практике является долгосрочный ипотечный жилищный кредит, который имеет ряд преимуществ. Заемщику ипотечный жилищный кредит дает возможность жить в своей собственной новой квартире уже сегодня, а расплачиваться за нее постепенно в течение нескольких лет, кредитору - получать гарантированный стабильный доход при сравнительно низких рисках, строительной компании - привлекать дополнительные средства для строительства, государству - успешно решать проблему обеспечения жильем населения.

Главное, что тормозит развитие ипотеки - низкая платежеспособность россиян и высокий размер процентной ставки по кредитам. Сейчас для любого российского банка ставка по ипотечному кредиту не может быть меньше 10 процентов, иначе кредит не покрывает инфляцию. Однако 10% готовы платить не более 10% россиян, как свидетельствуют опросы общественного мнения.

Суть долгосрочного ипотечного жилищного кредитования сводится к созданию рыночной системы ипотечных кредитов гражданам на цели приобретения готового жилья как на первичном (вновь построенное жилье, продаваемое застройщиками), так и на вторичном (уже имеющееся в частной собственности жилье) рынках жилья. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры. Государство же выполняет вспомогательную функцию через установление общих правил, обеспечивающих эффективность взаимодействия всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом использует бюджетные средства для привлечения дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и оказания содействия гражданам в приобретении жилья.

Дальнейшее развитие ипотеки будет напрямую зависеть от динамики экономического роста. В условиях ужесточения фондирования со стороны западных банков, ограничений, накладываемых со стороны ипотечных агентств в России (прежде всего АИЖК), и общего ужесточения кредитной политики коммерческих банков представляется сомнительным, что рынок ипотечного кредитования будет расти прежними высокими темпами.