Способы обеспечения возвратности кредита. Залоговые операции

 

2.3 Имущество как предмет залога.                                                                                                            

    Залог может быть классифицирован на виды по различным основаниям. Например, залог с оставлением имущества у залогодателя и залог с передачей предмета залога.

     В ГК РФ прописаны два основания возникновения залоговых отношений: в силу прямою указания закона и договора.

  Имущество, являющееся предметом сделки, считается обеспеченным залогом в соответствии с законом в следующих случаях:

   • при продаже товаров в рассрочку. С момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, если иное не будет предусмотрено договором;

   • по договору ренты. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимо­го имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право зало­га на это имущество;

  • по договору финансирования под уступку де­нежного требования, если денежное требование вы­ступает в целях обеспечения исполнения обязательства.                                                                                                                                              В последние годы в нашей стране, особенно популярными стали ипотечные кредиты. Ипотечные кредиты — это кредиты, гарантией возврата которых является залог недвижимого имущества.

     У хозяйствующих субъектов в качестве предметов залога по ипотечным кредитам могут выступать:

     • предприятия, а также здания, сооружения и иное имущество, используемое в предпринимательской деятельности

     •  земельные  участки

     • воздушные,  морские суда и суда внутреннего  плавания

     • космические  объекты

    • незавершенное  строительство и недвижимое имущество,  возводимое на       земельном  участке, отведенном для строительства  в установленном порядке.

     Ипотечный кредит, как правило, имеет целевое назначение и использует­ся хозяйствующими субъектами в основном на новое строительство, реконструкцию или приобретение различных объектов производственного и социально-бытового назначения; на приобретение техники, оборудования и транспортных средств; на затраты по разработке месторождений различных полез­ных ископаемых, по созданию научно-технической продукции.

    Для получения ипотечного кредита заемщик представляет в банк стандартный пакет документов, необходимый для решения вопроса о выдаче ему кредита. Вместе с тем, учитывая, что в качестве предмета залога будет выступать недвижимое имущество (ипотека), дополнительно должны  быть, представлены следующие документы:

   • свидетельства  о государственной регистрации  прав собственности на объекты  недвижимости, в том числе на  земельный участок

   • документ о  территориальных границах земельного  участка (план участка), выданный  Комитетом по земельным ресурсам  и землеустройству

   • справка из  Комитета по земельным ресурсам  и землеустройству об отсутствии  арестов на закладываемое залогодателем  имущество

    • заключение  независимой профессиональной оценочной  компании (фирмы) об оценке реальной  стоимости предмета ипотеки

   • договор со  страховой компанией о страховании  объекта недвижимости

   •  проект договора  ипотеки

     При заключении договора об ипотеке залогодатель также должен информировать банк в письменном виде о правах других лиц на предмет ипотеки. В частности, не заложено ли имущество, не сдано ли в аренду, кто еще имеет права пользования предметом залога, в том числе и в порядке сервитута.

     Банком тщательно изучаются все представленные документы. Кроме оценки финансового состояния заемщика особое внимание уделяется технико-экономическому обоснованию (ТЭО) ссуды, поскольку при ипотечном кредитовании, которое, как правило, является долгосрочным, оно имеет некоторые особенности. Оценочная стоимость может определяться и по соглашению между залогодержателем и залогодателем. Оценочная стоимость земельного участка не может быть ниже его нормативной цены.   Акт нормативной оценки земли, находящейся в собственности залогодателя, выдает Комитет по земельным ресурсам и землеустройству. Банк, как правило, не принимает к кредитованию убыточные, низкорентабельные, некоммерческие и (или) не имеющие определенной социальной направленности проекты. Исключение могут составить нерентабельные программы, перекрываемые доходами клиента от других видов деятельности, которые обеспечивают окупаемость и возврат кредита. Однако эти проекты не должны противоречить Уставу, задачам и программе деятельности банка.

    Юридический отдел банка дает свое заключение по проекту договора об ипотеке и обо всех документах, связанных с ипотекой, предоставленных заемщиком.

     С согласия залогодержателя залогодатель имеет право: передать предмет ипотеки другому лицу в собственность (полное хозяйственное ведение), арен­ду или временное безвозмездное пользование. (См. Приложение Б)  В этом случае ипотека сохраняет свою силу, только все обязанности по договору ипотеки переходят к лицу, приобретшему право на предмет ипотеки. Закладная может быть заложена путем ее передачи другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем). При неисполнении обязательства, обеспеченного залогом закладной, ипотечный залогодержатель обязан по требованию залогодержателя закладной передать ему свои права по закладной. Залогодержатель закладной, которому переданы или на которого судом переведены права по закладной, вправе обратить взыскания на предмет ипотеки в соответствии с условиями закладной.

  Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» составление и выдача закладной не допускаются, если предметом ипотеки являются:

   •  предприятие  как имущественный комплекс;

   • земельные участки  из состава земель сельскохозяйственного  назначения;

   • леса;

   • право аренды  выше перечисленного имущества.

  Федеральным законом  «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  предусмотрено создание в стране  тесно взаимосвязанных и взаимообусловленных  первичного и вторичного рынков  закладных. В настоящее время  работает только первичный рынок  закладных, охватывающий и регулирующий  отношения банка-кредитора и заемщика, располагающего недвижимостью. Вторичный  рынок закладных, на котором  происходит формирование совокупного  кредитного портфеля ипотечной  системы путем скупки закладных  у банков для выпуска обезличенных  доходных ценных бумаг (облигаций), обеспеченных недвижимостью, с целью привлечения средств новых инвесторов в инвестиционный процесс, находится в самом начале своего развития. Для его формирования нужна финансовая поддержка государства.

 

2.4 Залог ценных бумаг

      Предметом заклада могут быть облигации, акции, сертификаты, векселя и другие ценные бумаги в форме абсолютных документов, реализуемых через учреждения банка, котирующиеся на фондовых биржах или выпущенных эмитентами, финансовая солидность и надежность которых не вызывает сомнений. Эти ценные бумаги должны принадлежать заемщику на праве собственности. Только в этом случае, в соответствии с действующим законодательством РФ, ценные бумаги могут быть отчуждены в пользу банка, в случае неисполнения заемщиком обязательств.

    Не рекомендуется принимать в заклад ценные бумаги, выпущенные самим заемщиком (залогодателем). На передаваемые заемщиком ценные бумаги право собственности не должно оспариваться, они не должны находиться под арестом и третьи лица не должны иметь на них никаких прав, как на момент получения кредита, так и до полного выполнения всех обязательств по кредитному договору.

    В случае смерти заемщика право на получение ценных бумаг, находящихся в закладе, может быть реализовано наследниками в установленном законодательством порядке после выполнения всех обязательств по кредитному договору.

     Оценка ценных бумаг производится и фиксируется в договоре заклада. Для получения кредита заемщик заключает кредитный договор, в котором определяются условия выдачи и погашения кредита, взаимные обязательства, ответственность каждой из сторон и принимаемые гарантии. Одновременно, заключается договор заклада ценных бумаг, принадлежащих заемщику.

    Заложенные ценные бумаги передаются заемщиком на хранение банку. Возврат заемщику с хранения принятых от него в заклад ценных бумаг производится банком только после полного погашения задолженности по кредиту, процентов за его использование и неустойки (штрафы, пени). Частичная выдача ценных бумаг не допускается.                                                                                                                 

     Если на период заклада ценных бумаг приходится срок получения дохода по ним, то порядок получения и использования дохода по заложенным ценным     бумагам определяется договором о закладе ценных бумаг, где может быть предусмотрено, что банк засчитывает эти доходы в счет погашения процентов по кредиту и (или) самого кредита, обеспеченного закладом. Учреждения Сбербанка несут ответственность перед заемщиками за целость и сохранность ценных бумаг, принятых в заклад. В случае невыполнения заемщиком обязательств в установленные сроки банк вправе обратить взыскание на предмет заклада.

    Если вырученных от продажи заложенных ценных бумаг средств недостаточно для полного выполнения обязательств заемщика перед Сбербанком, то на недостающую сумму должно быть обращено взыскание на другое имущество заемщика.

     Для получения кредита заемщик кроме документов, определенных положением о выдачи кредита, представляет работнику, уполномоченному оформить договор заклада, на рассмотрение ценные бумаги, под заклад которых он желает получить кредит. Работник проверяет их подлинность и платежеспособность. По именным ценным бумагам убеждается, что заемщик является их владельцем.

   В случае необходимости более тщательного анализа ценных бумаг, заемщик передает в банк эти бумаги на заключение об их подлинности, платежеспособности, надежности, ликвидности и о бесспорном праве заемщика отчуждать ценные бумаги без согласия других лиц.

     Залогодатели – юридические лица передают ценные бумаги по акту приема-передачи в хранилище учреждения банка, где они приходуются в установленном порядке. Передаваемые для проведения анализа ценные бумаги оцениваются по номиналу.

     Если в качестве заклада предоставляется депозитный сертификат или вексель, то в договоре заклада должно быть оговорено, что заемщик обязуется оформить передаточную надпись Сбербанку, если не будут выполнены условия полного погашения заемщиком задолженности по кредиту и причитающимся процентам в сроки, определенным договором.

    Если кредит не погашен заемщиком в установленный срок, то Сбербанк вправе обратить взыскание на заложенные заемщиком ценные бумаги в сумме задолженности по кредиту и возникающим в связи с этим штрафным санкциям и неустойкам с установленного кредитным договором срока полного расчета по предоставленному кредиту, о чем письменно уведомляет заемщика.

     В договоре заклада должно быть предусмотрено право Сбербанка самостоятельно, по поручению Залогодателя, реализовать заложенные заемщиком ценные бумаги и из суммы вырученных средств погасить долг по кредиту, причитающимся процентам и неустойкам, а также возместить расходы по взысканию задолженности.

     В обеспечение кредита в качестве объекта залога заемщиком могут быть представлены различного рода ценные бумаги: акции, облигации, краткосрочные казначейские обязательства, векселя, депозитные сертификаты. Причем, к залогу принимаются как именные ценные бумаги, так и на предъявителя.

     Залог ценных бумаг производится на условиях заклада с передачей заложенных ценных бумаг на хранение банку. Получателем кредита может быть любое платежеспособное предприятие, которому на правах собственности принадлежат ценные бумаги внешних эмитентов, т.е. других предприятий, банков, а также государства.

     Заклад именных ценных бумаг оформляется на предъявителя – актом приемки-сдачи. Поскольку ценные бумаги, под которые выдается кредит, принимаются банком на хранение и управление, то между заемщиком и банком заключается также и договор на оказание трастовых услуг.

Размер кредита, выдаваемого  под залог ценных бумаг, устанавливается  в определенном проценте от их залоговой  стоимости. Этот процент определяется степенью риска для банка по каждой ценной бумаге, выступающей в качестве обеспечения кредита. Так, в частности, на практике объем ссуды, выдаваемый под залог государственных ценных бумаг, устанавливается в размере 90% их залоговой стоимости, под банковские акции, зарегистрированные на фондовой бирже, он может колебаться на уровне 70-80%, а под котируемые ценные бумаги предприятий – на уровне60-70% их залоговой  стоимости.

     При непогашении заемщиком задолженности по ссуде в установленный срок заложенные в обеспечение кредита ценные бумаги в установленном порядке переходят в собственность банка. Банк может эти бумаги оставить за собой либо продать их по действующему курсу и погасить ссуду клиента.

    Ссуды под обеспечение векселями делятся на два вида: учет векселей и ссуды под их залог. Учет векселей – это покупка их банком, в результате чего они полностью переходят в его распоряжение, а вместе с ними и право требования платежа от векселедержателей. Поскольку векселедержатель, предъявивший банку векселя к учету, поручает немедленно по ним платеж, т.е. до истечения срока платежа по векселю, то для него фактически это означает получение кредита от банка. По этому учет векселей банками – это один из способов предоставления ссуд. За такую операцию банк взимает процент, который называется учетным процентом, или дисконтом. Его величина определяется ЦБР. Учетный процент удерживается банком из суммы векселя сразу же в момент его учета (покупки).