Виды ипотечного кредитования и условия его развития

Ø Проблему инфляции в связи с выдачей ипотечной ссуды пытаются решить и с помощью ссуд с дележом прироста стоимости имущества, которые стали распространяться в США с начала 1980-х годов. Стороны при заключении контракта договариваются о том, что кредитор предоставляет ссуду по сниженной процентной ставке; в свою очередь, должник уступает ему часть инфляционного повышения стоимости имущества к концу срока сделки. Обычно ставка снижается на треть по сравнению с рыночной, такая же часть от стоимости залога имущества выплачивается кредитору в виде компенсации. 

Существование такого множества  сложных ипотечных схем, обусловлено  поиском наиболее гибких и привлекательных  условий для клиентов и наименее рискованных условий для кредиторов.   

 

2.2. Первичный и вторичный  рынки ипотечных кредитов 

 

В настоящее время в  мировой практике сложились два  классических способа ипотечного кредитования:      

 одноуровневая модель  ипотечного кредитования (немецкая  модель);Ø     

 двухуровневая модель  ипотечного кредитования (американская  модель).Ø

В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик  и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих  основных видов договоров (см. рис.2.4):      

 между заемщиком и  кредитором – договор о накопительном  жилищном вкладе и, затем, кредитный  договор и договор об ипотеке;Ø     

 между заемщиком страховой  организацией – договор страхования  заложенного жилья;Ø     

 между заемщиком и  продавцом (строителем) жилья –  договор купли-продажи жилья.Ø 

 

Условные обозначения: 1 –  договор о накопительном жилищном вкладе, 2 – кредитный договор, 3 –  договор об ипотеке, 4 – договор  страхования заложенного жилья, 5 – договор купли-продажи жилья, 6 – договор займа, договор купли-продажи  закладных листов.

Рис. 2.4. - Договорные отношения  при одноуровневой схеме ипотечного кредитования 

 

В качестве кредитора может  выступать ипотечный банк или  ссудно-сберегательное учреждение. Для  кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска  ценных бумаг – закладных листов и, тем самым, – минимизирование  возможных рисков.

При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком.

При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается  первичный (собственный) капитал, который  является обязательным условием для  выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).

Количество обслуживающих  организаций – минимально (как  правило, это только страховая организация).

В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора  участвуют посредник (ипотечное  агентство) и/или участник финансового  рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих  основных видов договоров (см. рис.2.5).  

 

Условные обозначения: 1 –  кредитный договор, 2 – договор  об ипотеке, 3 – договор страхования  заложенного жилья, 4 – договор  купли-продажи жилья, 5 – генеральное  соглашение, 6 – агентский договор, 7 – договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам, 8 – договор о порядке осуществления  операций с ценными бумагами ипотечного агентства, 9 – договор страхования  предпринимательского риска, 10 – договор  купли-продажи ценных бумаг.

Рис. 2.5. Договорные отношения  при двухуровневой схеме ипотечного кредитования 

 

На первом этапе реализации договорных отношений между участниками  двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор  и договор об ипотеке основных участников – заемщика и кредитора.

После получения кредита  заемщик заключает договор купли-продажи  жилья с продавцом или его  строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью  сведения риска основных участников к минимуму.

Со страховой организацией заключаются договора страхования  предпринимательского риска и заложенного  жилья.

На вторичном ипотечном  рынке между кредитором и ипотечным  агентством заключается соответствующее  соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также  договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

 
Глава 3. Развитие ипотечного кредита  в Российской Федерации

3.1. Проблемы ипотечного  кредитования в России 

 

То, что до сих пор ипотечное  кредитование не заняло должного места  в экономике страны, связано с  целым комплексом причин, прежде всего, макроэкономических, а также со сложившимися тенденциями формирования ипотечного рынка в условиях спекулятивного роста цен на недвижимость, особенно в последние четыре года. Среди макроэкономических факторов, сдерживающих интенсивное развитие ипотечного кредитования в России, можно назвать следующие:                

Ø Низкий уровень жизни населения. Среднедушевые денежные доходы населения и среднемесячная начисленная заработная плата составляют всего около двух прожиточных минимумов, а размер пенсий по старости практически соответствует прожиточному уровню. Низкий уровень жизни основной части населения не позволяет говорить о возможности приобретения жилья иначе, как с применением механизмов ипотеки, активного участия государства в формировании программы доступного жилья. Рост цен на жилье в последние 2 года делает эту проблему еще актуальнее.

Анализ доходов населения  и сложившихся цен на рынке  жилья показывает, что сегодня  без ипотечного кредитования лишь 1-1, 2% населения обладают платежеспособным спросом для приобретения недвижимости; еще 0, 3-0, 5% населения обеспечиваются объектами недвижимости за счет средств  бюджетов всех уровней.

В то же время развитие массового  ипотечного кредитования без какой-либо поддержки со стороны государства  увеличит платежеспособный спрос населения  для приобретения жилья по социальным нормам в 5-6 раз и для улучшения  жилищных условий в 10-12 раз. (По данным Федеральной службы государственной  статистики РФ.)                

Ø Малый процент среднего класса среди населения. По расчетам Института экономики РАН, к среднему классу можно отнести семьи, имеющие ежемесячные душевые доходы от 1 до 3 тыс. долл. в Москве и 700 долл. на остальной территории России. Только малый процент населения, в основном сосредоточенный в крупных мегаполисах, имеет высокую платежеспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов. В целом по стране только 30% населения имеют ежемесячные доходы свыше 7000 рублей.

К тому же в условиях "теневого рынка" подавляющее большинство  граждан, входящих в категорию "средний  класс" или приближающихся к ней  по своим доходам и уровню жизни, избегают показывать фактическую заработную плату и декларировать свои дополнительные доходы.                

Ø Отсутствие источника "длинных денег" в экономике. Принцип работы "длинных денег" на рынке ипотечного кредитования позволяет покупателям стать собственниками недвижимости на условиях отсрочки платежа. Для этого в стране должны существовать источники формирования "длинных денег".

По теории денежная масса  состоит из нескольких денежных агрегатов, из которых в нашей стране присутствуют только короткие деньги, или агрегат  М2.

В Советском Союзе денежная масса М2 составляла значительную часть ВВП, притом, что ВВП СССР на 80% прямо или косвенно был связан с оборонной промышленностью. Результатом являлся тотальный товарный дефицит. После шоковой терапии и значительных рыночных преобразований в 2005 г. денежная масса составила 28% от ВВП.В странах же с развитой рыночной экономикой денежная масса составляет до 100% ВВП. Россия представляет собой страну не товарного, а денежного дефицита. И это связано не с недостаточной эмиссией денег, а с неразвитостью денежной системы и отсутствием большинства денежных агрегатов. Самым важным моментом является отсутствие "длинных денег" в экономике. На современном этапе в России практически отсутствуют институты "длинных денег" в лице страховых и частных пенсионных компаний и долгосрочных депозитов. Можно сказать, что эти виды бизнеса находятся в начале своего развития, и до сих пор высоки риски в их деятельности, принимая во внимание опыт ГКО 1998 г. В России по страхованию жизни на душу населения выплачивается всего около 3 долл. в год, для сравнения - в Японии около 3, 5 тыс. долл.                

 ОтсутствиеØ развитого рынка финансовых ипотечных инструментов. Важнейшим свойством ценных ипотечных бумаг по сравнению с другими ценными бумагами является их надежность, обеспеченная высокой ликвидностью залогов жилой и нежилой недвижимости. Из дореволюционной истории российской ипотеки известно, насколько широко были распространены ценные ипотечные бумаги - закладные листы кредитных обществ и земельных банков, которые представляли собой ценные бумаги с крупным доходом, обеспеченные всем имуществом эмитента.  

 

3.2. Условия развития ипотечного  кредита в России 

 

Нынешний кризис – самый  сильный со времен Великой депрессии  прошлого столетия, и в той или  иной степени он затронул все сектора  экономики Соединенных Штатов, Западной Европы, России.

Экономика во всех странах  развивается циклично, в развивающихся  экономиках в среднем цикл составляет около 4-5 лет. Российская экономика  росла с 1998 по 2008 год. Сейчас неизбежен  спад, рецессия. Подобные циклы отражены в различных теориях макроэкономистов. По поводу продолжительности кризиса прогнозы расходятся. Самые оптимистичные прогнозы говорят о том, что подобная ситуация на рынке сохранится еще как минимум год, более сдержанные прогнозы – не менее 2-х лет.

Одна из проблем сейчас в России – ограниченный финансовый рынок, мало финансовых инструментов. У банков нет ликвидности, им неоткуда черпать, например, «длинные» ресурсы  в рублях. И именно в этой связи  первые несколько лет развития ипотечного рынка основное заимствование шло  в долларах США, потому что за рубежом  были «длинные» деньги. Что важно  сделать банкам в такой ситуации? Один из первостепенных шагов - запустить  механизм рефинансирования ипотечных  кредитов внутри России.

Это может быть выпуск внутренних ипотечных облигаций, которые Центральный  Банк или Минфин рефинансировали  бы, и таким образом, обеспечили ликвидность  рынку, то есть нужен источник долгосрочного  фондирования. И если все это удастся  реализовать, то тогда появится новый  класс финансовых инструментов, на рынок придет ликвидность, и банки, которые накопили большие пулы кредитов на своих балансах, смогут их рефинансировать. Причем сразу будут решены две  задачи: с одной стороны, банки  рефинансировали бы эти пулы, разгрузили свои балансы, что во время кризиса  очень важно. А с другой стороны, делая это, Центральный банк и Минфин ввели бы дополнительные стандарты, более, может быть, консервативные, по которым и выкупались бы эти пулы. Таким образом, на рынке приживутся более консервативные стандарты выдачи кредитов, что приведет к оздоровлению рынка, так как некоторые банки год назад начали увлекаться рисковыми сегментами и уходили в subprime. Это был лишь один процент из общего объема выдаваемых кредитов, но все же прецеденты были.

Согласно опросу, проведенному Национальным агентством финансовых исследований в сентябре-октябре 2008 года в 140 населенных пунктах 42-х областей, краев и  республик РФ порядка половины опрошенных по-прежнему рассматривают недвижимость как лучший инструмент вложения денежных средств. Приобретение недвижимости рассматривается  населением как наиболее понятный, способный уберечь денежные средства от инфляции способ вложения денег. А  ипотека для большинства россиян  – единственный доступный способ улучшения свои жилищных условий.

Что касается роста цен, то сейчас цены стабилизировались или  демонстрируют тенденцию к снижению лишь в элитном сегменте, на 1-2-х  комнатные квартиры спрос по-прежнему есть, а цены сохраняются на прежнем  уровне. Более того, в связи с  тем, что сейчас заморожено строительство  некоторых объектов, то через 1,5-2 года неизбежен дефицит жилплощадей, и как следствие, новый скачок цен.

По прогнозам в ближайшие 3-4 года объем ипотечного кредитования вполне может достичь 8-10% ВВП.

Существенна проблема о том  что, банкам придется простить 20% кредитов. Ситуация с "плохими" кредитами  в банковском секторе может развиваться  еще хуже, чем ее сейчас оценивают  финансисты. К концу года уровень  невозвратных кредитов может достичь 20%, полагают эксперты Unicredit. Ранее этот показатель прогнозировался на уровне 10%-15%, но речь шла о просроченных, а не безнадежных кредитах.

По объемам выданных ипотечных  кредитов в 2008г. тройку лидеров возглавили Свердловская область (22,1 млрд. руб.), Красноярский край (19,2 млрд. руб.) и Челябинская  область (18,7 млрд. руб.).

В условиях правовой защиты институтов ипотечного кредитования и  их клиентов, а также при наличии  рационального государственного регулирования  системы ипотечного кредитования российские ипотечные банки, используя свою методологическую базу и отработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт, смогут работать так же, как  работают ипотечные банки развитых стран. Создание системы ипотечного кредитования и вторичного рынка  закладных могло бы стать очередным  шагом в развитии рыночных отношений  в России, а также способствовать укреплению банковской системы страны, развитию сферы жилищного строительства  и, следовательно, улучшению жилищных условий населения России в целом.

С учетом сложившихся в  России условий, основными сценариями решения проблем внедрения ипотечного кредитования в целом по стране могут  быть:                 

Ø Развитие инициативы коммерческих банков, прежде всего универсальных, имеющих подразделения ипотечного кредитования и свободные внутренние денежные ресурсы по кредитованию граждан под залог объектов недвижимости.