Возвратность – основа проведения кредитных операций

Установив принадлежность средств  к различным направлениям с точки  зрения их ликвидности и прибыльности, руководство банка определяет порядок  размещения ресурсов из каждого направления. Размещение средств по направлениям осуществляется независимо одно от другого.

• Залог и залоговое право

2.2.1. Понятие залога

Залог – способ обеспечения обязательства, при котором залогодержатель  приобретает право, в случае неисполнения должником обязательства, получить удовлетворение за счет заложенного  имущества, преимущественно перед  другими кредиторами, за изъятиями, предусмотренными законом. Эти изъятия  предусмотрены ГПК РСФСР, в частности, в ст. 419-426 ГПК установлена очередность  удовлетворения требований кредитов. Поэтому обеспеченные залогом требования удовлетворяются после полного  взыскания долгов первой и второй очереди, т.е. после того, как из стоимости  реализованного имущества удовлетворены  требования, вытекающие из трудовых отношений, уплате обязательных платежей государству  и др. Эти изъятия и очередность  взыскания применяются на основе решений судебных органов.

Залог представляет собой дополнительное право, являясь лишь способом обеспечения  основного требования. Для банка  основным требованием при кредитовании должно быть обеспечение своевременности  и полноты возврата кредита.

При принятии конкретного имущества  в залог следует учитывать  следующие моменты:

Предметом залога не могут быть требования, носящий личный характер, а также  иные требования, залог которых запрещен законом (например, передача в залог  имущества, находящегося на праве оперативного управления).

Предметом залога может быть всякое имущество, которое залогодатель вправе отчуждать, т.е. все, что может быть продано, заложено или отчуждено  другим законным способом (Приложение №1).

Если на отчуждение определенного  имущества необходимо получить разрешение (лицензию) соответствующих государственных  органов или лиц, то эти правила  распространяются на залог. Поэтому  лицензия должна быть у залогодателя как к моменту заключения договора залога, так и к моменту исполнения основного обязательства, обеспеченного  залогом.

Законодателем может быть только лицо, которому предмет залога принадлежит  на праве собственности полного  хозяйственного ведения.

Имущество, передаваемое в залог, должно быть четко обозначено и выделено из остального имущества залогодателя.

Залог имущества, находящегося в совместной (общей) собственности, требует согласия всех других собственников. Но в случае реализации своей доли одним собственником  остальные собственники имеют право  на приобретение этой доли.

Если залогодатель не сообщил залогодателю о предшествующих залогах имущества, договор о последующем залоге считается действительным, но возможность  полного удовлетворения требований за счет заложенного имущества значительно  ссужается.

Чтобы избежать этого неведения, следует  требовать книгу записи: залогов, ведущуюся у залогодателя; выписки  из реестров от органов, осуществляющих государственную регистрацию имущества.

Взыскание на предмет залога осуществляется по решению суда или третейского  суда, если иное не установлено законом.

Поэтому недопустимо в соответствии с Законом РФ «О залоге», чтобы  в случаях невыполнения обязательств должником, кредитор обращал заложенное имущество в свою собственность  без решения суда. Залог не является способом приобретения права собственности, а лишь удовлетворения требований кредита  из стоимости заложенного имущества.

Содержание и форма договора залога.

В соответствии со ст. Закона РФ «О залоге»  залог возникает силу договора или  закона.

Договор о залоге должен быть совершен в письменной форме. Нотариальное удовлетворение договора залога требуется в случаях:

Когда это прямо предусмотрено  законом. Когда договор об основном обязательстве, которое обеспечивается залогом, требует нотариального  удостоверения.

Удостоверение договора залога могут  совершать нотариусы государственных  нотариальных контор, а также занимающиеся частной нотариальной практикой  в соответствии с имеющейся лицензией. Удостоверение договоров залога имущества, подлежащего последующей  регистрации в государственных  органах, нотариусом производится при  условии предоставления залогодателем  документов, подтверждающих его право  собственности на имущество. Один экземпляр  договора о залоге имущества остается у нотариуса.

В случаях, когда законом установлена  государственная регистрация договора залога, орган, осуществляющий регистрацию, обязан выдать залогодателю и залогодержателю  свидетельства о регистрации, по запросу заинтересованных лиц –  выписки из реестра.

Перед принятием решения о получении  в залог того или иного имущества  следует знать специфические  особенности залога конкретного  имущества.

При принятии в залог здания, сооружения, строения следует внимательно изучить  учредительные документы залогодателя, выписки из которых следует прилагать  к договору, а также документы, подтверждающие права собственности  и непорочности предлагаемого в  залог имущества (т.е. свобода его  от ареста, залога и др.):

Книга записи залогов. Технический  паспорт на домовладение, формируемый  БТИ. Свидетельство о праве собственности  на строение, либо другие документы, подтверждающие эти права (наличие указания в  законе, договор купли-продажи строения и т.д.) Государственный акт на земельный участок, на котором находится  здание. Выписка из подземельной книги  по месту нахождения имущества, а  также другие необходимые документы, касающиеся конкретного нежилого помещения.

В случае, если передаваемое в залог  здание (строение, сооружение) является арендуемым третьим лицом, следует  изучить договор аренды и только после этого принять решение  о заключении договора залога на данное нежилое помещение, например, нет  ли в договоре запрета на передачу в залог здания, нет ли договоренности приобретении здания в дальнейшем в  собственность арендатора и др. препятствий.

Закон устанавливает обязательное нотариальное удостоверение и государственную  регистрацию ипотеки. Государственная  регистрация залога предусмотрена  ст. 11 Закона РФ «О залоге» и при  залоге иного имущества, подлежащего  государственной регистрации в  органе, осуществляющем такую регистрацию. Так, договор залога автомашины регистрируется в органах ГАИ, договор залога жилых домов регистрируется в  БТИ с отметкой в соответствующем  государственном реестре.

• Реализация залогового права в процессе обеспечения возвратности ссуд.

Залог – как способ обеспечения  возврат кредита означает, что  кредитор (банк) приобретает право  первоочередного удовлетворения требования погашения ссуды и получения  причитающихся процентов из стоимости  заложенного имущества, в случае если заемщик не выполняет свое обязательство  в срок, предусмотренный кредитным  договором. Чтобы залог мог стать  реальной гарантией возврата кредита, необходимо соблюдение ряда экономических  и юридических требований. Это  тем более важно, что хотя закон  имеется, но полноценного механизма  его реализации пока нет.

К экономическим требованиям относятся: правильный выбор объекта залога, оценка его стоимости, определение  вида залога, организация в необходимых  случаях контроля за сохранностью предметов  залога. Юридические требования следующие: четкое определение прав и обязанностей залогодателя и залогодержателя, парильное  оформление залоговых документов в  соответствии с видом залога, порядок  регистрации и хранения залоговых  документов. Тем самым выстраивается  несколько важнейших этапов реализации залогового права.

Выбор объекта (предмета) залога –  первый и наиболее ответственный  этап.

Опыт использования залога российскими  банками пока крайне невелик, поэтому  они не успели разработать собственные  методические пособия по оценке имущества  клиента как предмета залога. В  силу этого следует считать хотя бы следующие общие требования к  предметам залога:

а) наличие у залогодержателя  права собственности на предмет  залога или права полного хозяйственного владения;

б) отсутствие претензий со стороны  других кредиторов на тот же предмет  залога;

в) соответствие определенным критериям  качества, дифференцированным в зависимости  от вида закладываемого имущества;

г) достаточность стоимости залога для удовлетворения соответствующего обязательства клиента;

д) обязательная регистрация в специальной  книге.

В качестве покрытия ссуд банки могут  использовать самое разнообразное  имущество:

• недвижимость;
• ликвидные (легко и быстро реализуемые товары);
• различные ценные бумаги (достаточно ликвидные);
• денежные средства, включая инвалютные;
• другое имущество;
• имущественные права.

Исходя из этих возможностей российские банки наиболее часто прибегают  к недвижимости и ходовым товарам. Весной 1994 года некоторые московские банки применяли следующие виды залога, указанные в таблице.

Таблица 2.1.

Виды залога

Банк	Процентная ставка (годовая)	Срок ( мес.)	Виды залога
1	2	3	4
Альфа – банк	16 - 25	1 - 3	недвижимость, высоколиквидные  товары, гарантии московских банков, «золотые сертификаты»
Восток - Запад	18 – 36	до 3	застрахованный залог
Гута – банк	38 – 43 (17-21*)	1 - 3	гарантии крупных банков, недвижимость
Деловая Россия	15 – 25	1 - 2	недвижимость, гарантии банков – корреспондентов
Империал	20 – 25 (18-20*)	3 - 6	гарантии крупных банков, рублевые и валютные депозиты
Инкомбанк	от 18	до 12	облигации Внешэкономбанка, товары
Межкомбанк	10 – 22 (12-18*)	от 3	гарантии банков и организаций
Менатеп	10 – 30	от 1.5	недвижимость, высоколиквидные  товары, гарантии крупных банков
Московский банк СБ РФ	27 (22*)	1 - 6	недвижимость, товары **, гарантии крупных московских банков, личные поручительства

* Ставки по межбанковским кредитам.

** Применяются для клиентов, кредитующих  не первый раз.

Анализ таблицы показал, что  главным требованием к выбору различного вида имущества в качестве залога является уровень его ликвидности. Самым ликвидным объектом, имеющий  наивысший рейтинг качества, являются, конечно, денежные средства (наличие  и остатки средств на срочных  депозитах, сберегательных вкладах, валютных счетах). Так, чтобы остатки средств  на счетах можно было принять в  качестве залога, нужно, чтобы эти  счета были открыты в том же банке, что выдает ссуду. В случае, когда банк выдает рублевый кредит, используя в качестве залога средства на валютном счете заемщика, он должен предусмотреть возможность при  необходимости заблокировать указанный  счет на сумму, эквивалентную величине выданного кредита.

При определении качества таких  объектов залога, как товарно-материальные ценности (готовая продукция, полуфабрикаты, производственные запасы), можно пользоваться более широким набором критериев.

К ним относятся: быстрота реализации, относительная стабильность цены, легкость оценки, долговечность хранения, степень  морального износа, возможность страхования. Кроме того, для данных ценностей  как объектов залога важно определить режимы хранения и использования.

При банках целесообразно создать  специализированные подразделения  по контролю за залогом. В обязанности  этого подразделения должна входить  экономическая и юридическая  оценка данного имущества, а также, в случае необходимости, его реализация. Эта служба разрабатывает залоговую  документацию, дает заключение на кредитный  комитет по данному виду залога, подготавливает проект залогового договора с учетом специфики предлагаемого  объекта. Эта же структура занимается приемом в заклад на собственные  складские площади, обеспечивает выделение  охраны и следит за соблюдением надлежащих условий хранения и фактическим  наличием заложенного имущества.

Оценка стоимости залога – важный и очень непростой этап, непосредственно  следующий за определением достаточной (т.е. необходимой с точки зрения банка-кредитора) стоимости залога. Оценка стоимости залога его адекватности сумме кредита осуществляется в  большинстве случаев более, чем  приблизительно, «на глазок». Дело не только в том, что залогодатели, как  правило, заявляют завышенную стоимость  своего имущества.

В сложном положении находится  и залогополучатель. Проблема в том, что объективная оценка закладываемых  ценностей связана с определением их рыночной стоимости, но в наших  условиях, когда рынки тех или  иных товаров либо еще вовсе отсутствуют, либо только начали формироваться и  не успели устоять, этот механизм практически  пока не работает (за исключением совершенно небольшого круга товаров). Тем более  трудно рассчитывать на него в обстановке высокой инфляции, постоянно меняющихся правил налогообложения и т.д. Существуют затруднения и другого рода. Особенно щепетильная ситуация возникает, когда  в качестве залога предлагают партию продовольствия или других товаров, имеющих ограниченный срок годности. Здесь только специалист – товаровед  может определить, «доживет» ли залог  в ценности и сохранности до срока  погашения кредита. В таких случаях  важно знать, в каких условиях будет храниться товар и окажется ли его стоимость через определенное время эквивалентна сумме кредита.

Бывают случаи, когда заемщик  еще до истечения срока погашения  кредита вынужден опять же из-за ограниченности срока годности товара «обновлять» залог: реализовывать  часть ранее опечатанной партии, а взамен предоставлять в качестве гранит другую. Если они эквивалентны по стоимости, пожалуй никто не станет возражать. Вывод очевиден: для оценки стоимости залога лучше всего  обратиться к независимым экспертам (хотя, конечно, и это не идеальный метод). И еще одна рекомендация: банку целесообразно сотрудничать на договорных началах с какой-либо одной экспертной фирмой (экспертом).