Инвестиции в недвижимость и строительство

Ставка капитализации на собственный капитал – отношение ежегодных денежных поступлений от недвижимости до вычета налогов к сумме вложенных в недвижимость собственных средств инвестора.

Ипотечная постоянная – отношение величины ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита.

Приобретение недвижимости может быть осуществлено с использованием различных методов финансирования. Распространенным является метод приобретения недвижимости в рассрочку на длительный срок с выплатой соответствующих процентов, с дополнением финансового левереджа. Возможно применение и других схем финансирования. Необходимо отметить, что процесс финансирования сделок с недвижимостью может оказать существенное влияние на ее цену. Финансирование не изменяет объект недвижимости физически, однако оно влияет на сумму денежного платежа покупателя и на размер ежемесячных выплат по кредиту. Следствием этого является следующее – чем более продолжительным является срок кредита, предоставляемого продавцом недвижимости покупателю, и чем ниже процентная ставка по нему, тем долее высокую рыночную цену установит продавец.

Если доходность недвижимости, приобретенной с привлечением заемных средств, превышает годовой процент по ссуде, финансовый левередж является положительным. В тех случаях, когда ставка ежегодных финансовых выгод от приобретенной недвижимости не превышает процент по полученному кредиту, левередж считается отрицательным. В тех случаях, когда объект недвижимости приносит ежегодный доход, равный годовому проценту по ипотечному кредиту, левередж считается нейтральным (нулевым).

Используя левередж, инвестор может увеличить текущую отдачу от недвижимости, извлечь существенные материальные выгоды от увеличения стоимости недвижимости, обеспечить значительную диверсификацию своих активов. Действие финансового левереджа можно пояснить следующей формулой:

rCK = rИК + К/СК (rИК - rК)       (1),

где rCK – доходность собственного капитала инвестора;

rИК – доходность всего инвестированного капитала (собственный капитал и ипотечный кредит;

rК – процентная  ставка по ипотечному кредиту;

К – величина ипотечного кредита;

СК – собственный капитал инвестора.

Необходимо указать на то, что на стоимость объекта недвижимости оказывает влияние не только величина ипотечного кредита, но в значительной степени и его доля в инвестировании капитала, а так же способ погашения ипотечного кредита. [7, с. 185]

4. Инвестиции в строительство

 

Активное инвестирование средств в строительство объясняется как высокой рентабельностью инвестиций, так и оптимальным соотношением степени рисков и уровнем прибыли этого вида деятельности. В настоящее время инвестиции в строительство по доходности значительно превышают банковские депозиты.

Участниками этого сегмента рыночных отношений используется несколько способов вложения средств в строительство недвижимости. 
Наиболее выгодным вложением является непосредственное инвестирование в строительство – финансирование объектов первичной недвижимости. 
Вложения средств в объекты рынка первичной недвижимости всегда оправданны, когда инвестируемые средства направлены в строительство объектов, предполагаемых для собственного использования.

По мнению специалистов, несмотря на то, что инвестиции в строительство и недвижимость являются весьма удачным вложением капитала, следует все же понимать, что существуют определенные нюансы, связанные со сложностью и значительной протяженностью во времени процесса строительства, которые необходимо учитывать.

Особенностью строительных инвестиций являются минимальные риски, большая емкость рынка и возможность в течение длительного времени получать стабильный доход без дополнительных капиталовложений. 
Специалисты этого сегмента отечественного рынка разработали сразу несколько инвестиционных схем, каждая из которых учитывает возможности и интересы определенной категории клиентов.

Например, для потенциальных обладателей квартир и апартаментов самый грамотный и прибыльный вариант – вкладывать деньги в строительство, находящееся на начальном этапе. На нулевом этапе строительного цикла ценовая планка установлена на относительно низком уровне, вместе с этажами будущего дома растет и стоимость каждого квадратного метра.

Учитывая динамику роста цен, в последнее время все большее число покупателей рассматривает инвестиции в строительство как наиболее эффективное вложение средств с целью получения быстрой, надежной и весьма существенной прибыли. Некоторые используют инвестиции в строительство как удачный механизм выхода на банковско-финансовые структуры, ведь недвижимость как средство обеспечения обязательств является реальным активом, обладающим высокой степенью надежности. [3, с. 36]

Для того чтобы понять, насколько рискованно инвестировать заемные средства в строительство, необходимо определить плюсы и минусы ипотечного кредитования в России.

Несомненным плюсом ипотеки является ее все более возрастающая доступность. Банки предоставляют все новые продукты кредитования, учитывая интересы различных категорий граждан, вне зависимости от уровня их дохода и социального статуса. Банки готовы выдавать ссуды, учитывая доходы не только заемщика, но и его родственников и супруги (супруга), а также без требования уплаты первоначального взноса.

При участии в долевом строительстве с помощью ипотеки, риск стать жертвой недобросовестных застройщиков снижается. Объясняется это тем, что банки готовы выдавать ссуды только после тщательной проверки документов застройщиков.

При всех очевидных плюсах, у ипотечного кредитования есть и минусы, которые удерживают многих россиян от получения ссуды. 
К сдерживающим факторам относятся:

• опасение, связанное с риском утраты права на собственное жилье при наступлении негативных для заемщика обстоятельств, связанных с затруднением возврата ссуды;
• невозможность получения ссуды значительной частью граждан в связи с низкими доходами и высокими темпами роста цен на недвижимость;
• высокие ставки по ипотечному кредитованию. [9, с. 63]

Серьезные инвесторы, готовые вложить деньги в строительство многоквартирных жилых домов, гостиничных комплексов, частных мини-отелей и прочих объектов недвижимости, способных приносить стабильный доход, также могут по-разному распорядиться своими деньгами.

Достаточно новым механизмом привлечения средств в строительную деятельность являются жилищные сертификаты. Жилищные сертификаты являются ценными бумагами, выпускаемыми строительной компанией под определенный строительный проект. Гарантированность вложений инвесторов обеспечивается введением института поручительства при выпуске строительных сертификатов, обязательной процедурой государственной регистрации их выпуска, а также индексацией их номинальной стоимости. Приобретая сертификаты, граждане становятся участниками долевого строительства.

Частный инвестор, желающий заработать, может использовать жилищные сертификаты в качестве такого средства. Им покупаются эти ценные бумаги, а по окончании строительного проекта, после их реализации, он получает вложенные средства вместе с дивидендами. 
Для покупки квартиры инвестору необходимо приобрести 30 и более процентов площади квартиры в соответствии с номиналом жилищной продажи. Следующим этапом является заключение договора купли-продажи, в котором будут определены условия оплаты оставшейся части задолженности.

Жилищный сертификат как инструмент привлечения средств на этапе строительства полезен не только инвесторам, но также и самим застройщикам. Использование жилищных сертификатов снижает налоговое бремя – на привлеченные в строительство средства НДС не начисляется, облегчает совершение расчетов. Кроме того, жилищный сертификат является ликвидным финансовым инструментом. [3, с. 41]

Еще одним институтом привлечения инвестиций в строительство является жилищный накопительный кооператив, деятельность которого регулируется Федеральным законом № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» от 30.12.2004 г.

Целью жилищных накопительных кооперативов является привлечение денежных средств своих членов в виде паевых взносов для приобретения или строительства жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах). В основе деятельности кооперативов лежит принцип: пока одни копят средства, другие, вступившие в кооператив раньше и накопившие на своем счету большую сумму, пользуются правом приобретения недвижимости. Право члена кооператива на приобретение возникает после внесения им паевого взноса в размере не менее 30 % стоимости приобретаемого жилья.

В отличие от ипотечного кредитования, когда банки предъявляют ряд требований как к потенциальному заемщику, так и к приобретаемому жилому помещению, помощью жилищных накопительных кооперативов при приобретении жилья могут воспользоваться лица без ограничения возраста и доходов, не требуются гарантии поручителей или залоговое обеспечение.

К плюсам использования жилищных накопительных кооперативов при покупке или строительстве жилья можно отнести следующие обстоятельства:

• приобретенное с помощью накопительных кооперативов жилье обходится дешевле, чем приобретенное с помощью банковского кредита;
• возможность получения жилья в пользование для проживания предоставляется при оплате пайщиком от 30% его стоимости;
• предоставляется рассрочка погашения неоплаченной части стоимости приобретаемой недвижимости;
• возможен зачет имеющегося жилья в уплату приобретаемого;
• надежность при заключении договора обеспечивается законом, деятельность жилищных накопительных кооперативов контролируется федеральными органами (Федеральная служба по финансовым рынкам, Федеральная налоговая служба, Национальная саморегулируемая организация жилищных кооперативов и участников рынка кредитования).

 

К минусам жилищно-накопительного кредитования относятся:

• установленный законом минимальный срок накопительного периода, что является препятствием для внесения гражданами необходимой суммы для приобретения или строительства жилья сразу после вступления в кооператив;
• нахождение квартиры (дома) в собственности кооператива до момента полной оплаты пайщиком ее стоимости;
• срок погашения оставшейся задолженности очень мал и не может превышать срок первоначального накопления (до момента получения права пользования жильем) более чем в полтора раза.

Следует иметь в виду, что к минусам ЖНК относится то обстоятельство, что неоплаченное пайщиком жилье, полученное им в пользование, до полного погашения задолженности по его оплате является собственностью кооператива. В случае наступления негативных для кооператива последствий, кооператив отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.

Несмотря на определенные недостатки, жилищный накопительный кооператив является менее затратной по сравнению с банковским кредитованием формой приобретения жилья для граждан, имеющих невысокие доходы. [9, с. 78]

 

 

 

Заключение

Подводя итоги сказанному, можно сделать несколько выводов относительно реализации инвестиционного проекта и отметить то, что при принятии любого инвестиционного решения необходимо, прежде всего, провести исследования инвестиционной среды.

Инвестиции в недвижимость – выгодное вложение средств, особенно  при настоящих рыночных отношениях и условиях, но эффективность и выгода зависит от осведомленности инвестора.

Реализация инвестиционных проектов предполагает отказ инвестора от денежных средств сегодня в расчете на получение в будущем. Причем, как правило, на получение прибыли следует рассчитывать не раньше, чем через год после инвестиций.

Объектами реальных инвестиций (капитальных вложений) могут быть недвижимость (строительство), бизнес, машины, оборудование, здания, земельные участки, природные ресурсы.

Инвестиционный проект прежде всего оценивается в плане его технической выполнимости, юридической обоснованности, экологической безопасности и экономической эффективности, под которой понимают доходность (норму прибыли) – результат сопоставления генерированной проектом получаемой прибыли и совокупных затрат, произведенных на этот проект.

Очевидно, что при наличии нескольких проектов можно получить равный размер дохода, но эффективность этих проектов может быть разной, так как на их реализацию могут потребоваться различные затраты. Оценивая эффективность инвестиционного проекта, следует учитывать и степень различного рода риска (предпринимательского, финансового и др.).

Основной задачей при анализе эффективности инвестиционных проектов является расчет будущих денежных потоков, генерируемых (прогнозируемых) при реализации проекта. Только поступающие при реализации инвестиционного проекта денежные потоки способны обеспечить окупаемость инвестиционного проекта.

В заключение, можно сказать, что каждый инвестор, озабоченный эффективным вложением средств с целью строительства или приобретения объектов недвижимости, при выборе наиболее подходящего для себя способа должен учитывать как положительные, так и отрицательные стороны каждого из способов. Выбор определяется балансом желаемого результата и возможных рисков на основе имеющейся информации, с опорой на имеющиеся опыт, знания и средства.