Инвестиции в недвижимость и строительство

 

 

Практическое задание (реальные инвестиции)

Исходные данные

На основе предоставленной информации провести анализ эффективности двух инвестиционных проектов, в частности, рассчитать следующие показатели:

- прибыль  от реализации продукции;

- прибыль  от реализации проекта;

- приведенную  стоимость проекта;

- чистую  приведенную стоимость проекта;

- индекс  рентабельности инвестиций;

- период  окупаемости проекта;

- дисконтированный  период окупаемости проекта;

- график  окупаемости проекта;

- внутреннюю  норму доходности проекта;

- график  чувствительности NPV.

При расчетах необходимо использовать ставку дисконтирования 30%.

Таблица 1

Исходные данные

Проект	Объем инвестиций, руб.	Цена продукции, руб.	Норма рента-бельности продаж	Объем продукции, шт.
				1	2	3	4	5	6	7
3	1 500 000	320	22%	6900	6500	7100	8800	9000	10000	11000
7	780 000	200	14%	4000	5000	10000	13000	6000	4000	3000

 

Решение практического задания

1. Выручка от реализации продукции:

Выручка = Цена * Объем продукции,    (2)

2. Прибыль  от реализации продукции:

Пб реал. = Рент-ть продаж * Выручку,    (3)

3. Прибыль  от реализации проекта:

Пб проект = Пб реал – IC,       (4)

Где IC – первоначальные инвестиции.

4. Простая норма прибыли на инвестиции:

,        (5)

5. Приведенная и чистая приведенная стоимости проекта:

,       (6)

Где NPV – чистая приведенная стоимость, CFt – денежный поток через t лет, i – ставка дисконтирования.

6. Индекс  рентабельности инвестиций:

,        (7)

7. Период  окупаемости проекта:

PP=n, при котором > IC,     (8)

8. Дисконтированный  период окупаемости проекта:

DPP=n, при котором > IC,     (9)

9. Внутренняя  норма доходности проекта:

IRR, при котором  ,     (10).

Рассчитаем показатели для каждого из инвестиционных проектов.

Проект 3

Таблица 2

Расчет прибыли от реализации продукции, прибыли от реализации проекта, простой нормы прибыли на инвестиции

	Период							Сумма, руб.
	1	2	3	4	5	6	7
Объем инвестиций, руб.	1500000							1500000
Цена продукции, руб.	320							-
Норма рентабельности продаж	0,22							-
Объем продукции, шт.	6900	6500	7100	8800	9000	10000	11000	59300
Выручка от реализации продукции, руб.	2208000	2080000	2272000	2816000	2880000	3200000	3520000	18976000
Прибыль от реализации продукции, руб.	485760	457600	499840	619520	633600	704000	774400	4174720
Прибыль от реализации проекта, руб.								2674720
Средняя прибыль за период, руб.								596389
Простая норма прибыли на инвестиции								0,398

Таким образом, по проекту 3 получаем:

- прибыль  от реализации продукции в  размере 4 174 720 руб.;

- прибыль  от реализации проекта – 2 674 720 руб.;

- простую  норму прибыли на инвестиции  – 39,8%.

Таблица 3

Расчет приведенной и чистой приведенной стоимости проекта

Год	Денежный поток	Приведенная стоимость
Т=0		-1500000
Т=1		373662
Т=2		270769
Т=3		227510
Т=4		216911
Т=5		170647
Т=6		145852
Т=7		123413
NPV		28764
PI		1,019

На основании проведенных расчетов, можно сделать вывод:

- чистая  приведенная стоимость проекта  составляет 28 764 руб.,

- так как NPV>0, то проект 3 можно принимать  к рассмотрению,

- индекс  рентабельности инвестиций – 1,019.

Таблица 4

Расчет периода окупаемости проекта

	Период							Сумма, руб.
	1	2	3	4	5	6	7
Объем инвестиций, руб.	1500000							1500000
Прибыль от реализации продукции, руб.	485760	457600	499840	619520	633600	704000	774400	4174720
Накопленная прибыль, руб.	485760	943360	1443200	2062720	2696320	3400320	4174720	-
ПБ - Инвестиции, руб.	-1014240	-556640	-56800	562720	1196320	1900320	2674720	-

По итогам таблицы: возмещение инвестиционных расходов произойдет раньше 4 лет.

Если предположить, что приток денежных средств поступает равномерно в течение всего периода, то можно вычислит остаток от четвертого года:

(1 – (2062720-1500000)/619520) = 0,09

Срок окупаемости проекта 3 составит – 3,09 лет.

Таблица 5

Расчет дисконтированного периода окупаемости

	Период							Сумма, руб.
	1	2	3	4	5	6	7
Объем инвестиций, руб.	1500000							1500000
Дисконтированный денежный поток, руб.	373662	270769	227510	216911	170647	145852	123413	1528764
Накопленный дисконтированный доход, руб.	373662	644431	871941	1088852	1259499	1405351	1528764	-
PV - Инвестиции, руб.	-1126338	-855569	-628059	-411148	-240501	-94649	28764	-

По итогам таблицы дисконтированный период окупаемости произойдет раньше 7 лет.

Если предположить, что приток денежных средств поступает равномерно в течение всего периода, то можно вычислит остаток от седьмого года:

(1 – (1528764-1500000)/123413) = 0,77

Дисконтированный срок окупаемости проекта 3 составит – 6,77 лет.

Построим график окупаемости проекта 3 (рис. 1).

Рис. 1. График окупаемости проекта 3.

Уравнение для определения внутренней доходности проекта, примет вид:

 Используя опцию «Подбор значения» в таблице «Excel» получаем IRR=30,75%.

Для проведения анализа чувствительности NPV, выберем факторы неопределенности:

- цена продукции,

- объем продукции,

- норма рентабельности  продаж,

- ставка  дисконтирования.

Выбираем предельные значения изменения этих факторов (на 5%). При этом факторы, влияющие на увеличение притока средств, уменьшаем, а на увеличение оттока – увеличиваем. При измененных значениях параметров (при изменении каждый раз только одного параметра) рассчитываем  показатель NPV. Затем изменяем значение какого-либо другого параметра и снова рассчитываем NPV (см. таблицу 6). Оцениваем рейтинг факторов по их влиянию на показатель NPV. Самым значимым признается фактор, изменение которого приводит к наибольшему уменьшению NPV.

Таблица 6

Определение рейтинга факторов проекта, проверяемых на риск в соответствии с критерием NPV

Фактор	Изменение фактора, %	Новое значение NPV, руб.	Измнение NPV в % к базовому	Изменение NPV, руб.	Рейтинг фактора
Цена продукции, руб.	-5	-47674	265,74%	-76438	3
Объем продукции, шт.	-5	-47674	265,74%	-76438	3
Норма рентабельности продаж, %	-5	-318682	1207,90%	-347446	1
Ставка дисконтирования, %	5	-147061	611,26%	-175825	2

Анализ показывает, что изменение любого фактора приводит к нереализуемости проекта 3. Однако наиболее значимым фактором является изменение нормы рентабельности продаж (изменение себестоимости).

Строим графики чувствительности для выбранных факторов.

Рис. 2. Чувствительность NPV к изменению нормы рентабельности продаж при прочих равных условиях.

Рис. 3. Чувствительность NPV к изменению ставки дисконтирования при прочих равных условиях.

Рис. 4. Чувствительность NPV к изменению цены и объема продаж при прочих равных условиях.