Оценка инвестиций в недвижимость

Проиллюстрируем практический подход к реализации данного принципа на следующем упрощенном примере.

Пусть критерием производительности рассматриваемого проекта является чистый операционный доход (NOI) в конкретный период будущего. Тогда, по определению, основное выражение для определения  производительности будет иметь  следующий вид :

NOI=PGI-V&L+M-FE-VE, где

PGI - потенциальный валовой  доход,

V&L - потери от недозагрузки  и неплатежей.

M I - прочие доходы.

FE - постоянные операционные  расходы,

VE - переменные операционные  расходы.

Рассмотрим процедуру  выявления иерархии параметров, определяющих ожидаемые величины основных факторов.

Потенциальный валовой доход  определяется величиной арендной ставки, которая в свою очередь, является функцией текущей арендной ставки, а также тенденций изменения  соотношения рыночного предложения  и спроса во времени.

Прогнозируемая загрузка объекта недвижимости является функцией кумулятивной ёмкости рынка , параметров спроса, коэффициента поглощения рынками  роста ареала поглощения недвижимости . Для проектов развития прогнозируемая загрузка определяет два показателя - уровень загрузки и временной  график поглощения рынком до этого  уровня.

Рост ареала поглощения недвижимости определяется либо ростом количества рабочих мест (уровня занятости), либо ростом населения. В свою очередь, увеличение ареала поглощения приводит к потребности  в новой недвижимости.

Следует заметить, что рост занятости и рост населения в  одном случае могут быть связаны  прямой зависимостью, например, при  открытии новых рабочих мест и  притока новых трудоспособных людей. В другом случае, рост населения  может расти и без увеличения занятости, например, за счёт увеличении прибывающих пенсионеров или  увеличения рождаемости. Качественный анализ предполагает использование нескольких источников информации, дающих исторические тенденции и прогноз роста ареала, с последующим сопоставлением данных. Обязательной является также сегментация роста ареала, например по возрастным группам, полу, размерам семьи и т.д. Отсутствие в исследовании перечисленных позиций следует отнести к несостоятельному выбору данных для использования в анализе.

Параметры спроса определяются такими удельными показателями, как  площадь (офисная или производственная) на одно рабочее место, расходы на покупки на душу населения, количество квартир или домов на душу населения  и т.д. С помощью параметров спроса рассчитывается количество необходимой  недвижимости, которая соответствует  росту ареала потребления недвижимости. Например, применяя показатель средних  расходов на покупку к росту населения, прогнозируется увеличение розничных  продаж, и, соответственно, необходимость  в дополнительных торговых площадях. При анализе рынка жилья рост населения, сегментированный по возрасту, доходу, размерам или составу семьи, конвертируется в сегментированный спрос. Состоятельный анализ параметров спроса предполагает исследование исторических тенденций, текущего состояния и  прогнозирование их вероятного значения в будущем. Более того, состоятельный  анализ измеряет изменение спроса не только за счёт нового прироста ареала, но также за счёт изменения существующей структуры населения и занятости. Например, при экономических подъёмах растущим компаниям требуются большие  площади, а изменения демографической  ситуации в сторону увеличения людей  пенсионного возраста потребует  соответствующего типа жилья.

К признакам несостоятельности  анализа параметров спроса следует  отнести, в первую очередь, принятие в расчёт постоянных значений, как  правило, являющихся характерными для  момента проведения анализа, а также  игнорирование изменения существующих структур населения и занятости.

Коэффициент поглощения, называемый также коэффициентом проникновения  на рынок, определяется долей общего рыночного спроса, которую, по прогнозам, поглотит рассматриваемый проект в  условиях конкуренции с другими  проектами. После того, как аналитик оценил общий объём увеличения потенциального спроса, необходимо определить критический  для проекта параметр - долю общего спроса, на которую, вероятно, может  претендовать рассматриваемый проект.

Теоретически, коэффициент  поглощения является сложной функцией многих факторов. В первом приближении  он может определяться как отношение  площади оцениваемого объекта к  общей площади (включая площадь  объекта) конкурентного предложения  на момент его вывода на рынок. Такой  подход, как минимум, должен присутствовать в каждом исследовании рынка, претендующем на состоятельность.

Следует заметить, что при  определении коэффициента поглощения важнейшими условиями являются детальное  сегментирование спроса и конкурентного  предложения. При этом не следует  упускать из виду длительность начатых  в реализации конкурирующих проектов, объём и длительность проектов, подготавливаемых к реализации. Первым признаком несостоятельного исследования здесь является использование  каких-либо «средних» данных.

Потери за счет общепринятых на рынке скидок и льгот арендаторам  также являются фактором, который  не должен быть упущены из виду при  прогнозировании потенциального валового дохода.

Прочие доходы, хотя и  представляют из себя, как правило, небольшую составляющую доходной части, все же должны быть спрогнозированы  с учётом вероятных предпочтений потенциальных потребителей в свете  их представлений о стиле жизни, уровне сервиса и расходов на душу населения для получения этого  уровня, и т.д.

Постоянные и переменные расходы традиционно считаются  более определенными при прогнозировании. Однако такая постановка вопроса  для условий России справедлива лишь частично. Например, налоги на недвижимость (сегодня это налоги на имущество, налоги на землю) и арендная плата за землю ввиду законодательной неурегулированности могут преподнести потенциальному инвестору неожиданные «сюрпризы» в будущем. Поэтому состоятельное исследование рынка должно включать вариантное прогнозирование указанных позиций.

Аналогичная ситуация наблюдается  и с большей частью переменных расходов. Анализ рынка коммунальных услуг, большинство из которых предоставляются  естественными монополиями, нестабильная тарифная политика требуют количественного  обоснования принимаемых в расчёт показателей. При этом важным является использование рыночной информации о расходах ресурсов, полученной на основе показаний контрольно-измерительной  аппаратуры. При отсутствии рыночных аналогов по потреблению ресурсов, более предпочтительным является их расчёт по нормативам, а не использование  счетов, выставляемых поставщиками коммунальных ресурсов.

 

.

 

 

ГЛАВА 2. СПОСОБЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Доходный подход к оценке недвижимости

Оценка рыночной стоимости  с использованием доходного подхода  основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив  будет генерировать в процессе оставшейся экономической жизни в стоимость. Источник дохода может быть любым: аренда, продажа, дивиденды, прибыль. Главное, чтобы он был продуктом оцениваемого актива. С помощью этого подхода  возможна и целесообразна оценка тех активов, которые используются или могут использоваться в интересах  извлечения дохода (недвижимость, акции, облигации, векселя, нематериальные активы и т.п.).

Пример.  Определить потери дохода от неоплаты и недогрузки, если известно что: контрактная годовая арендная плата (плановая аренда) составляет 300 тыс. руб.; скользящий доход — 200 тыс. руб.; рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда) — 100 тыс. руб.; прочие доходы отсутствуют; анализ местного рынка недвижимости за последние 12 месяцев выявил следующие показатели:

Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД или EGI) — предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от не занятости, смены арендаторов и неуплаты арендной платы:

 

Операционные расходы (ОР или OE) — это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства потенциального валового дохода.

 

2.2. Метод Ринга.

Этот метод целесообразно  использовать, когда ожидается, что  возмещение основной суммы будет  осуществляться равными частями. Годовая  норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости  актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку  службы актива. Норма возврата - ежегодная  доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

 Rk=Ry+1/n ; где

n – оставшийся срок  экономической жизни;

Ry – ставка доходности  инвестиций.

Пример.

Условия инвестирования:

 • срок - 5 лет;

 •  R - ставка доходности  инвестиций 12%;

 • сумма вложений  капитала в недвижимость 10000 долл.

Решение. Метод Ринга. Ежегодная  прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, так как за 5 лет будет  списано 100% актива (100: 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 32% (12% + 20% = 32%).

Возмещение основной суммы  капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций отражено в табл.

Возврат капитала происходит равными частями в течение  всего срока службы объекта недвижимости.

 

 

2.3. Метод Инвуда.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

 Rk=Ry+SFF(n,y) ,

где SFF - фактор фонда возмещения;

Y = R (ставка дохода на инвестиции).

Возмещение инвестированного капитала по данному методу представлено в табл.

Пример.

Условия инвестирования:

 •  срок - 5 лет;

 •  доход на инвестиции - 12%.

Решение. Коэффициент капитализации  рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора  фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097, если взят из графы «Взнос на амортизацию» (12%, 5 лет).

 

Глава 3. Проблемы и перспективы развития инвестиций в недвижимость

3.1. Проблемы инвестирования в недвижимость.

Инвестиции в недвижимость, как и инвестиции в ценные бумаги, подвержены рискам, присущим финансовому  рынку: риску изменения процентных ставок, валютному, кредитному рискам, бизнес риску. Вместе с тем для  инвестиций в недвижимость в связи  с особенностями функционирования рынка недвижимости характерны дополнительные специфические риски, которые могут  необходимо учитывать при оценке недвижимости.

Риски присущие рынку недвижимости, можно разделить на три группы: систематические, несистематические  и случайные риски.

Систематические риски определяются такими факторами, как низкая ликвидность  актива, нестабильность налогового законодательства, изменение в уровне конкуренции  на рынке недвижимости и рынке  капитала, продолжительность делового цикла на рынке недвижимости, демографические  характеристики (и тенденции их изменения) по стране в целом и по регионам, тенденции занятости населения, инфляция, изменение процентных ставок на рынке капитала. Систематический  риск не поддается диверсификации и  отражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем  риска.

Несистематические риски  – риски, характерные для различных  типов недвижимости и различных  регионов. Риск данного вида может  быть диверсифицирован за счет формирования портфеля недвижимости, т.е. за счет распределения  капитала между разного типа объектами  доходной недвижимости, различия в  местоположении объектов и в структуре  заемного и привлеченного капитала.

Случайные риски связанны с возможными непредсказуемыми и  социальными явлениями и, кроме  этого, могут быть связанны с неэффективным  управлением объектами недвижимости.

К источникам риска относятся:

1) вид недвижимого имущества  (возможное изменений условий  предложения и спроса на имущество  данного вида безотносительно  месторасположения объекта, например  избыточное предложение офисных  зданий и помещений);

2) возможность изменения  соотношения предложения и спроса (из-за цикличности рынка недвижимости  возможно повышение или снижение  спроса на недвижимость в краткосрочном  плане, когда предложение объектов  недвижимости неэластично);

3) инфляция (реальные денежные  потоки доходов от аренды или  продажи могут быть ниже предусмотренных  договором из-за инфляции, в частности,  чем больше срок аренды, тем  такой риск больше);

4) местоположение объекта  (условия регионального рынка,  перспективы социально-экономического  развития региона; факторы, в  силу которых недвижимость в  пределах регионального рынка  может стать менее привлекательной);

5) условия арендного договора (арендный риск связан с тем,  что арендатор может не заплатить  всю арендную плату, предусмотренную  арендным договором);

6) условия предоставления  кредитов (кредитный риск обусловлен  способностью владельца недвижимости  обслуживать долговые обязательства);

7) физический износ, устаревание,  порча; моральный и экономический  износ (риски физического, морального  и экономического износа могут  снизить доходность недвижимости);

8) изменения в законодательном регулировании и налогообложении.

 

3.2 Перспективы  развития инвестирования в недвижимость

На рынке недвижимости  наметилась тенденция, заключающаяся  в том, что все большее число  горожан предпочитают строить собственный  дом, нежели приобретать квартиру.

Улучшение экономической  ситуации, социальная стабильность, рост уровня доходов населения, позволяет  многим совместить желаемое с возможным, что сказывается и на выборе жилья. Особо стоит подчеркнуть возрастное расслоение людей, предпочитающих те или  иные жилищные условия. Молодежь стремиться в город. И это вполне объяснимо: получение образования, трудоустройство, карьерный рост сегодня в большей  степени возможны в крупных населенных пунктах. Уже состоявшиеся в жизни  люди среднего возраста задумываются о собственном доме в пригороде, в котором будет возможен полноценный  отдых и комфорт вдали от шума и суеты большого города.