Оценка инвестиционного проекта

ARR =  Pб/ IC

где Pб – чистая бухгалтерская прибыль от проекта

IC – инвестиции

 

 

 

 

Глава 3. Расчет экономических показателей оценки инвестиционного проекта ООО "Град"

3.1 Описание инвестиционного проекта

 

Инициатор проекта:

ООО "Град"

Проект: Реконструкция недостроенного здания поликлиники и приспособление его под жилой дом

Адрес объекта строительства:

Участок, предусмотренный под строительство расположен на пересечение улиц Еленинская и Толмачева и ограничен: с севера располагается жилой квартал, с юга ограничен улицей местного поселкового значения Еленинской, отделяющая участок застройки от частного жилого сектора, с востока участок ограничен ул. Толмачева и примыкает к соседнему придомовому участку многоквартирного жилого дома, где тоже ООО "Град" ведется строительство жилого дома на существующем фундаменте, с запада участок граничит с участком застроенным частными жилыми домами с приусадебными участками.

Участок входит в границы проектируемого жилого квартала площадью (8,76 га).

На генеральном плане здание размещено с учетом существующего расположения красных линий и инженерных сетей. Главным фасадом здание выходит на ул. Еленинскую.

Суть проекта: Реконструкция недостроенного здания поликлиники и приспособление его под жилой дом

Площадь застройки - 1430 кв. м.

Общая площадь - 6446 кв. м.,

в т. ч. встроенные помещения - 65,84 кв. м.

Общая площадь квартир - 4515,45 кв. м

Количество квартир - 77

Строительный объем - 21402 м3

Этажность здания - 5 этажей

Количество проживающих - 208 чел.

Квартиры:

1 комнатные-33 шт.

2 комнатные-34 шт.

3 комнатные-10 шт.

Целью данного проекта является приспособления уже существующего 5 этажного каркаса здания под жилой дом с подводом к нему всех необходимых инженерных сетей.

Существующее здание каркасно-панельной конструкции представляет собой трехчастный объем Т-образной формы в плане.

Фундамент составного сечения из монолитных железобетонных стаканов, Перекрытия - железобетонные пустотелые плиты, ленточные фундаменты под кирпичные стены - сборные бетонные блоки стен подвала Проектируемые ограждающие стены из газобетона и облицовочного кирпича.

Проектируемые окна - металлопластик, стеклопакеты.

Проектируемая крыша - двух скатная с холодным чердачным пространством. Покрытие - кровельное железо с полимерным покрытием.

Проектируемые межквартирные перегородки из газобетона.

Проектируемые крыльца - металлические конструкции с декоративными накладками.

Входы в подвал - отдельные.

Технологические решения.

Жилое здание, состоит из 3 секций, отделенных друг от друга стенами без проемов, с квартирами одной секции, имеющими выход на одну лестничную клетку через коридор.

Здание оборудуется системами вентиляции, отопления, водоснабжения, канализации и электрификации, сетей радио и телевидения, в соответствии с действующими нормами и правилами.

Цель проекта:

Основными целями проекта являются:

• Увеличение объемов жилищного строительства (реконструкции) и ввода жилых домов в эксплуатацию;
• Обеспечение жильем граждан, проживающих в домах, признанных непригодными для постоянного проживания.
• Ликвидация существующего в настоящее время в п. Сиверский аварийного жилищного фонда.

Описание продукции компании.

Продукцией при реализации данного проекта являются квартиры в реконструируемом здании поликлиники.

Учитывая потребительский спрос в данном районе, квартиры предлагаются "эконом-класса". Общее количество квартир - 77 шт,, в том числе:

     Табл.3.1

Продукция компании

Тип квартир	Количество	Общая площадь квартир
1 комнатные	33	38-53 кв. м.
2-комнатные	34	50-72 кв. м.
3 - комнатные	10	77 кв. м.

 

Построенные квартиры будут удовлетворять современным потребительским требованиям и по площади и по качеству жилья.

Жилые комнаты: площадью от 10 до 20 кв. м., кухни от 8 до 13 кв. м.

Основными задачами проекта являются:

• проведение проектно-изыскательских работ;
• разработка градостроительной документации застройки квартала;
• инженерное обеспечение объектов строительства и реконструкции жилья;
• строительство и реконструкция жилья;
• расселение граждан, проживающих в аварийных домах;
• реализация построенного жилья.

Главной целью настоящего проекта является увеличение прибыли предприятия за счет строительства, реконструкции и реализации готовых квартир.

Реализация данного бизнес-плана позволит предприятию решать следующие задачи:

удовлетворить растущие потребности рынка в качественном и новом жилье, удовлетворяющем современные стандарты;

создать дополнительные источники получения прибыли ООО "Град";

решать социально-экономические проблемы Гатчинского района по увеличению объемов жилищного строительства, ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда, по расселению граждан, проживающих аварийных жилых домах и увеличения налоговых отчислений в бюджеты всех уровней;

Производственный цикл проекта:

Реконструкция здания поликлиники и приспособление его под жилой дом предусматривается поэтапно:

1 Проектно-изыскательские  работы:

2. Подготовительный период:

устройство временного ограждения стройплощадки с установкой предупредительных и указательных знаков и гирлянд сигнальных ламп, хорошо видимых в любое время суток;

установка временных зданий и сооружений санитарно-бытового, административного и складского назначения,

прокладка временных технологических дорог и инженерных сетей в объеме, необходимом для нужд строительства;

разработка проектов производства работ и привязка по месту типовых технологических карт на отдельные виды работ;

разработка и осуществление мероприятий по организации труда и обеспечению строительных бригад картами трудовых процессов;

организация инструментального хозяйства для обеспечения бригад средствами малой механизации, инструментом;

создание необходимого запаса строительных конструкций, материалов и готовых изделий; - поставка или перебазировка на рабочее место строительных машин и передвижных (мобильных) установок и др.

3. Демонтажные работы  в соответствии с проектом

4. Основной период:

общестроительные работы: стены, перекрытия, кровля, перегородки, двери, окна, полы, разные работы:

внутренние отделочные работы;

выполнение внутренних инженерных сетей: отопление и вентиляция, водопровод и канализация, газоснабжение, электроосвещение и электрооборудование, телефонизация, радиофикация, телевидение, пожарная сигнализация

выполнение работ по вертикальной планировке территории, устройству дорог, тротуаров и благоустройству территории.

благоустройство территории и подключение к инженерным сетям;

5. Наружные сети внутриплощадочные: водоснабжение, теплоснабжение, электроснабжение, канализация, газоснабжение, телефонизация

6. Наружные сети внеплощадочные: газопровод высокого давления, скважина, водонасосная станция, телефонизация.

7. Ввод объекта в эксплуатацию:

заключение договоров с эксплуатирующими службами;

формирование службы управлением и эксплуатацией жилого дома.

8. Реализация:

оформление договоров долевого участия с физическими и юридическими лицами;

оформление договоров с агентствами недвижимости и юридическими лицами на реализацию квартир;

реализация готовых квартир.

График производства работ приведен в приложении.

Общая стоимость строительного проекта: 137 460 816 рублей

Табл.3.2

Сумма затрат по проекту

Наименование затрат	Всего	На 1 м2 общей площади	Осталось профинансировать
Стоимость прав реализации проекта	7 231 580	1602	490 000
Общестроительные работы по зданию и отделка фасада	63 577 631	14080	59 225 891
Внутренние отделочные работы	9 150 707	2027	9 150 707
Внутренние инженерные системы, лифты	13 087 926	2898	13 087 926
Наименование затрат	Всего	На 1 м2 общей площади	Осталось профинансировать
Наружные инженерные сети	21 990 000	4870	21 194 000
Благоустройство	6 607 393	1463	6 607 393
Заказчик-застройщик	10 548 218	2336	10 255 972
Проектные и изыскательские работы	3 350 000	742	210 000
Непредвиденные	1 917 361	425	1 917 361
ИТОГО	137460816	30442	122 139 250

 

Общий объем средств, необходимых для реализации проекта (кроме средств Банка): 61 460 816 рублей:

Производство строительно-монтажных работ и установка оборудования реконструкции здания поликлиники под жилой дом, устройство наружных инженерных сетей, благоустройство

Срок реконструкции с внешними наружными сетями - 15 месяцев.

Потенциальные инвесторы: Администрация муниципального района, ЗАТО - долевое участие в реконструкции здания поликлиники под жилой дом с целью получения квартир для переселения северян и расселения граждан, проживающих в аварийных жилых домах, физические лица.

Источники погашения кредитов, полученных для реализации проекта:

Реализация строящихся площадей физическим и юридическим лицам;

Средства бюджета на расселение аварийных жилых домов;

Средства закрытых административно-территориальных объединений (ЗАТО) на переселение жителей севера.

Объём произведенного финансирования на дату подачи обращения:

1. Расходы заказчика-застройщика  на оформление прав на реализацию  проекта - собственные средства 802,2 т. р.

2. Проектно-изыскательские  работы 3140 т. р.:

3. Наружные сети - проектирование  собственные средства - 796 т. р.

4. Рыночная стоимость  незавершенного строительства здания  поликлиники - бюджет - 6 232 т. р. (168,42 кв. м.)

5. Строительно-монтажные  работы:

бюджет - 4351,7 руб.

6. Затраты заказчика-застройщика  на оформление прав на объект - 802,2 т. р.

Итого: 15 321,9 т. р.

Источники средств: Планируется:

46,1 млн. руб. профинансировать  за счет поступлений от реализации  квартир

76 млн. руб. - заемные средства  Банка

Метод репатриации прибыли: источником погашения заемных средств, станет привлечение средств долевого участия на реконструкцию, поступление бюджетных средств на расселение граждан, проживающих в аварийных жилых домах, привлечение средств закрытых административно-территориальных образований на переселение жителей севера.

Риски:

Риски, которые могут оказать влияние на деятельность компании:

1. Изменение общеэкономической ситуации, которое может повлечь существенное увеличение инвестиционных затрат.
2. Резкое изменение существующего положения на рынке недвижимости, которое может повлечь непредвиденные изменения цен реализации квартир.
3. Строительные риски, связанные с техногенными катастрофами и неблагоприятными природными факторами, способными привести к имущественным убыткам.

Управление рисками: