Оценка эффективности инвестиционного проекта

Необходимо отметить, что  показатель NPV отражает прогнозную оценку изменения экономического потенциала предприятия в случае принятия рассматриваемого проекта. Этот показатель аддитивен  во временном аспекте, т. е. NPV различных  проектов можно суммировать. Это  очень важное свойство, выделяющее этот критерий из всех остальных и  позволяющее использовать его в  качестве основного при анализе  оптимальности инвестиционного  портфеля.

Метод определения внутренней нормы рентабельности проекта (internal rate of return, IRR), т. е. такой ставки дисконта, при которой значение чистого приведенного дохода равно нулю. Формула для расчета представлена ниже:

              IRR = r, при котором NPV = f(r) = 0                  (5)

Смысл расчета этого коэффициента при анализе эффективности планируемых  инвестиций заключается в следующем: IRR показывает максимально допустимый относительный уровень расходов, которые могут быть ассоциированы  с данным проектом. Например, если проект полностью финансируется за счет ссуды коммерческого банка, то значение IRR показывает верхнюю границу допустимого  уровня банковской процентной ставки, превышение которого делает проект убыточным.

На практике любое предприятие  финансирует свою деятельность, в  том числе и инвестиционную, из различных источников. В качестве платы за пользование авансированными  в деятельность предприятия финансовыми  ресурсами оно уплачивает проценты, дивиденды, вознаграждения и т. п., т. е. несет некоторые обоснованные расходы па поддержание своего экономического потенциала. Показатель, характеризующий относительный уровень этих расходов, можно назвать «ценой» авансированного капитала (CC). Этот показатель отражает сложившийся на предприятии минимум возврата на вложенный в его деятельность капитал, его рентабельность и рассчитывается по формуле средней арифметической взвешенной.

 

1.2 Анализ рынка гостиничных услуг

 

Гостиничная недвижимость –  это инвестиционный объект. Прежде всего потому, что из всех активов отель является наиболее долго окупаемым.

Особенности гостиничного бизнеса  связаны с невозможностью запаса и сохранения гостиничной услуги, т. е. производство гостиничной услуги неразрывно связано с ее потреблением. Это обусловливает специфику деятельности гостиничных предприятий и, безусловно, влияет и на инвестиционный процесс в этой сфере деятельности.

Гостиничный рынок является перспективным как в целом по России, так и в г. Омск. Регион нацелен на развитие круглогодичного туризма. Объем инвестиций в создание инфраструктурной сети, необходимой для развития туризма, оценивается в 6 млрд. рублей. Новая система позволит повысить уровень сервиса и услуг в гостиничном бизнесе, что особенно актуально для туроператоров, работающих в сфере делового туризма и принимающих гостей высокого уровня.

В настоящее время многие гостиницы г. Омск делают ремонт и реконструкцию своих зданий, для того, чтобы успешно пройти классификацию. В области сейчас работает 100 гостиниц с общим номерным фондом более 5,8 тысяч, из них 38 гостиниц – в областном центре.

По вместимости номерного  фонда (число мест, которое может быть предложено клиентам одновременно) гостиницы города можно классифицировать по следующим категориям:

• мини-гостиницы – вместимость до 20 мест
• малые – вместимость 21-39 мест
• средние – 40-100 мест
• большие – свыше 100 мест

В настоящее время 60% номерного фонда города сосредоточено в больших гостиницах Омска, приблизительно равной долей номерного фонда располагают средние и мини-гостиницы

Наиболее приемлемой формой гостиничного бизнеса среди инвесторов можно назвать мини-гостиницу. На практике это подтверждает тот факт, что начиная с 2000 года доля мини-гостиниц составила 80% от общего количества открытых за этот период гостиниц.

Наиболее многочисленную категорию клиентов омских гостиниц составляют

граждане России – около 80% иприблизительно по 10% гостей из стран СНГ и Дальнего Зарубежья.

Анализ спроса в гостиничном сегменте показывает значительное преобладание приезжих с деловыми и профессиональными целями. По вопросам лечения и здоровья Омск посещают около 6 % всех приезжих. Приезд в целях туризма и отдыха, а также в прочих целях менее популярен среди гостей города (по 2%).

О готовности пройти классификацию  заявили многие крупные гостиницы, такие как «ХХХ», отель «УУУ», гостиница «ССС». Между тем, наибольшую активность показывают не гостиницы  областного центра, а представители  гостиничного бизнеса других городов  региона.

В г. Омск работает около 100 гостиниц, общее количество жителей        1 154 000 человек. В городе располагается ряд крупнейших предприятий области, несколько ВУЗов. Вследствие чего в городе сохраняется дефицит свободных мест в гостиницах.

Для разработки и составления  плана оказания услуг гостиницы  в настоящем разделе бизнес-плана  проводится:

• оценка привлекательности рынка гостиничных услуг;
• расчет емкости рынка гостиничных услуг;
• оценка конкурентоспособности гостиницы.

Привлекательность рынка  гостиничных услуг оценивается на основе методике, которая включает оценку рынка по критериям:

• доступность рынка;                                   
• темпы роста рынка;
• потенциал валовой прибыли (рентабельность);
• острота конкуренции;
• возможности ценовой конкуренции;
• численность потенциальных покупателей.

Оценка осуществляется путем  отнесения рынка по каждому параметру  к одной из трех групп: низкая, средняя, высокая.

Приток иностранных инвестиций на рынок гостиничной недвижимости одинаково выгоден и частному бизнесу и государству. Наряду с  финансовыми вливаниями иностранные  инвестиции приносят новые технологии организации гостиничного бизнеса, новые стандарты качества, методы управления, рабочие места, они приводят с собою новых международных  клиентов и способствуют налаживанию  международных связей. Помимо высоких  доходов развитая гостиничная отрасль  положительно влияет на имидж страны в мире, сопутствующий ей мультипликативный эффект способствует развитию инфраструктуры и повышению качества жизни населения страны.

Рынок гостиничной недвижимости Омска характеризуются двойственностью своего развития. С одной стороны, показатели емкости рынка уже свидетельствуют об определенной степени насыщенности рынка. С другой стороны, рынок демонстрирует скрытый потенциал, о чем свидетельствуют интерес к гостиничному сегменту со стороны инвесторов и целый ряд заявленных проектов. Реализации задуманных проектов и, прежде всего, решению проблемы «свободных площадок» способствует лояльность и готовность местных властей поддержать развивающийся сегмент. За новыми тенденциями и количественным развитием рынка пристально наблюдают и владельцы омских отелей. И хотя немногие игроки рынка гостиничных услуг осознали необходимость качественно организованной инфраструктуры отеля, в городе есть ряд гостиниц с достаточно полным комплексом дополнительныхь услуг. Появление на рынке, в дальнейшем, новых современных многофункциональных проектов в сфере гостиничного сегмента и, как следствие, качественное изменение структуры предложения, перенасыщение рынка и рост конкуренции среди гостиниц заставит многих владельцев пересмотреть свой подход к организации гостиничного бизнеса. Создание атмосферы, отвечающей представлениям гостя об уюте и комфорте, является главной задачей управляющего отелем. Именно за такой атмосферой в гостиницу возвращаются снова и снова⁴.

 

 

2 Оценка эффективности  проекта по созданию гостиничного  комплекса

2.1 Краткая характеристика  проекта 

Принято решение о строительстве  гостиничного комплекса, предположительным местоположением в тихом зеленом уголке престижного центрального района г.Омска, в пяти минутах ходьбы от основных городских магистралей. Общая площадь здания составит 300 м².

Гостиница «Перлина» создается  для организации и развития внутреннего  и международного туризма, и для  получения прибыли.  Предоставление мест временного проживания: в гостиницах, включая туристические, отели, мотели, гостиницах с конференц-залами. Предоставление других индивидуальных  услуги носильщиков, услуги парковки автомобилей. На данном предприятии предполагается состав персонала в количестве 150 человек.

Проектируемое здание планируется  расположить в соответствии с  требованиями Генерального плана. Создание гостиничного комплекса планируется осуществить на базе реконструкции здания, являющегося собственностью общества с ограниченной ответственностью.

Приобретение необходимого оборудования и проведение проектных  и строительно-монтажных работ  требует получение долгосрочного  кредита в банке в размере 2 млн. руб. Предполагаемая продолжительность проекта составляет 5 лет. При этом погашение кредита будет происходить равными платежами в течение этого срока, начиная с первого года. Общая стоимость разработанного проекта оценивается на уровне 5 млн. руб.

В настоящее время необходимые документы, подтверждающие право собственности на данный объект, имеются. Также получено и рассмотрено технико-коммерческое предложение от фирмы «Альфа», которая является одной из ведущих компаний на рынке в области изготовления и поставок оборудования для торговых предприятий, и от фирмы «Горизонт», осуществляющей проектные и строительно-монтажные работы. В результате проведены переговоры, после чего было принято решение о сотрудничестве с данными фирмами.

Следует учитывать, что оборачиваемость  кредиторской и дебиторской задолженности  не меняется в течение всей продолжительности  осуществления проекта, основные средства не переоцениваются.

Применялись следующие допущения  и ограничения:

• инфляция рубля не учитывалась;
• применялись ставки налогов и сборов, действующие в РФ (Омск) в феврале 2012 г.;
• в состав всех расходов и доходов включается НДС.

В состав проектных работ были включены:

• разработка эскизного проекта – 5% от общей суммы расходов на проектирование;
• выпуск проектной документации – 30% от общей суммы расходов на проектирование;
• выпуск рабочей документации – 65% от общей суммы расходов на проектирование.

Все работы выполняются последовательно. Вначале каждого этапа выплачивается 65% от необходимой суммы и 35% выплачиваются  по завершении этапа.

2.2 Расчет показателей эффективности инвестиционного проекта

При оценке доходности использовались дисконтные методы анализа эффективности  инвестиционного проекта. Финансовый план составлен на перспективу 5 инвестиционных лет, исходя из сроков окупаемости проекта. Весь инвестиционный период был разбит на интервалы равные году, каждый из которых рассматривался с точки зрения притоков и оттоков денежных средств. На основании потоков денежных средств были определены основные показатели эффективности и финансовой состоятельности проекта. Все расчеты выполнены в рублях инвестиционные затраты проекта складываются из капитальных вложений, направленных на строительство комплекса.

Для оценки проекта в первую очередь всегда рассчитывают финансовый план его осуществления. В целях  дальнейшего анализа составляют систему финансовых планов осуществления  инвестиций. В данной работе рассмотрим план обслуживания банковского кредита, прогнозные отчет о прибылях и  убытках и баланс предприятия.

Расходы, связанные со строительством планировалось осуществить по следующему графику:

• 35% от общей суммы данного вида расходов в течение первого месяца начала строительно-монтажных работ;
• по 7 % последующие 8 месяцев;
• оставшиеся 9% в последний (десятый) месяц строительства.

Стоимость работ, связанных со строительством комплекса оценивается в 910 млн. рублей. Себестоимость гостиничного комплекса составила около 31,8 тыс. руб. за 1 кв.м.

Направления использования  кредита:

• приобретение (оформление аренды) земельного участка и здания;
• реконструкция, перепланировка и отделка здания;
• оснащение гостиницы инженерным оборудованием;
• обустройство интерьера гостиницы, меблировка;
• приобретение оборотных средств.