Оценка объекта жилой недвижимости

 

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Глава I. Теоретические основы оценки стоимости недвижимости…………………………...3

Глава II. Оценка объекта жилой недвижимости………………………………………………...6

2.1. Описание объекта оценки

2.1.1. Количественные и качественные характеристики объекта оценки………………………7

2.1.2. Описание местоположения

2.1.3. Сведения об износе и устаревании.

2.1.4 Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки

2.1.5. Информация о текущем использовании объекта оценки…………………………………..8

2.1.6. Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость

2.1.7. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

2.1.8.  Анализ рынка объекта оценки

2.1.9. Анализ наиболее эффективного использования

2.2. Описание процесса оценки объекта оценки…………………………………………...…9

2.2.1. Определение понятия рыночной стоимости

2.2.2. Общие понятия процесса  оценки…………………………………………………………..10

2.2.3. Использование (или обоснование отказа от использования) затратного, сравнительного и доходного подходов……………………………………………………………………………….11

2.3. Определение рыночной стоимости сравнительным подходом

2.3.1. Методы сравнительного подхода

2.3.2. Выбор и описание объектов-аналогов……………………………………………………...12

2.3.3. Выбор элементов сравнения и расчет корректировок……………………………………..13

Заключение…………………………………………………………………………………………...15Список использованной литературы и источников…………………………………………….…16

Приложения…………………………………………………………………………………………..17         

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ 

Недвижимое имущество занимает особое место среди элементов рыночной экономики: оно выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения), а также предмета или объекта потребления (жилые дома, квартиры, дачи, гаражи, земельные участки).

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Цель курсовой работы – определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

• описать сущность оценки недвижимости;
• охарактеризовать методологические подходы к оценке недвижимости;
• оценить недвижимость сравнительным подходом на примере жилой квартиры, расположенной в г. Смоленске.

Объект исследования в курсовой работе – оценка жилой недвижимости, а предмет исследования – методы и подходы к оценке недвижимости.

 

Глава I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ.

Оценка - наука прикладного экономического анализа, основная задача которой состоит в установлении наиболее вероятной цены продажи или покупку актива (товара) на основе анализа динамики сил спроса и предложения на этот актив на соответствующем рынке. С формальной точки зрения наиболее вероятная цена устанавливается на основе моделирования некоторого множества факторов спроса и множества факторов предложения.

В настоящее время деятельность по оценке недвижимости регламентируется Федеральным Законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 06.08.1998 №135 – ФЗ.

Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению:

- Федеральный стандарт оценки  «Общие понятия оценки, подходы  и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом МЭРТ РФ от 20.07.2007 г. № 256.

- Федеральный стандарт оценки  «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный Приказом  МЭРТ РФ от 20.07.2007 г. № 255.

- Федеральный стандарт оценки  «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» утвержденным Приказом МЭРТ РФ от 20.07.2007 г. № 254.

Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима:

• при операциях купли-продажи или сдачи в аренду;
• при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
• для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
• при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
• для страхования объектов недвижимости;
• при кредитовании под залог объектов недвижимости;
• при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
• при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных;
• при ликвидации объектов недвижимости;
• при исполнении прав наследования, судебного приговора;
• при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Существует три основных подхода к оценке недвижимости:

1. Затратный.

При данном подходе оценивается стоимость полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемой собственности, затем вычитается сумма оценённого износа зданий и сооружений и добавляется стоимость участка земли как свободного. Этот подход может быть необходим, когда оценка объекта в целях поимущественного налогообложения или поимущественного ареста требует отделения стоимости зданий и сооружений от стоимости земли. Он также применяется в целях подоходного налогообложения и бухгалтерского учёта: износ зданий и сооружений вычитается из налогооблагаемого дохода. Другие ситуации для применения:

- технико-экономический анализ  для нового строительства,

- определение варианта наилучшего  и наиболее эффективного использования  земли,

- обновление,

- итоговое согласование стоимости,

- здания институционального и  специального назначения,

- цели страхования.

2. Сравнительный.

Оценка рыночной стоимости собственности производится, исходя из данных о недавних сделках с аналогичными объектами. Предполагается, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдётся приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью.

3. Доходный.

Стоимость собственности определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем.

Глава II. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ (НА ПРИМЕРЕ ЖИЛОЙ КВАРТИРЫ, РАСПОЛОЖЕННОЙ ПО АДРЕСУ: Г. СМОЛЕНСК, УЛ. НОРМАНДИЯ-НЕМАН, Д.27, КВ.32.).

1. Описание объекта оценки.

1. Количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Объектом оценки согласно заданию на оценку является: Квартира по адресу:

 г. Смоленск, ул. Нормандия-Неман, д.27, кв.32.

Табл.1. Описание имущественных прав

Право удостоверяющие (право подтверждающие) документы	См. приложения
Вид права	собственность
Субъект (субъекты) права	Иванов Сергей Петрович
Объект права	Квартира, общей площадью 54,1 кв. м., по адресу: г. Смоленск, ул. Нормандия-Неман, д.27, кв.32.
Существующие ограничения (обременения) права	Не зарегистрировано

 

2. Описание местоположения.

Табл.2. Описание местоположения

Наименование	Характеристика
Адрес	г. Смоленск, ул. Нормандия-Неман, д.27, кв.32
Преобладающая застройка микрорайона	жилая застройка
Близость к скоростным магистралям	-
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективное мнение)	хорошая
Экологическая обстановка района	благоприятная
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона	-
Состояние прилегающей территории	Хорошее
Дополнительная существенная информация	-

 

3. Сведения об износе и устаревании.

Табл.3. Физическое состояние

Наименование	Характеристика
Состояние здания	Хорошее
Состояние помещения (субъективная оценка)	Отличное
Видимые дефекты внутренней отделки	Отсутствуют

 

Функциональные характеристики.

Все элементы объекта оценки выполнены с применением материалов, актуальных для строительства в настоящее время.

Экономические внешние факторы.

Для объекта оценки были рассмотрены следующие группы факторов:

2. Социально-экономические факторы (различные показатели социально-экономического состояния в месте расположения объекта оценки);

3. Физические факторы (связанные с физическим изменением окружающей территории объекта оценки);

4. Юридические факторы (связанные с изменением в законодательстве).

Не выявлено изменения социально-экономических показателей и физического изменения окружающей территории, способных повлиять на стоимость объекта оценки по сравнению с другими аналогичными объектами в Ленинском районе. Изменения законодательства, накладывающие какие-либо ограничения на использование объекта оценки, также не зафиксированы.

4. Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки.

Кроме перечисленных в данной курсовой работе факторов и характеристик, относящихся к объекту оценки и существенно влияющие на его стоимость, не выявлено.

Табл.4. Характеристика объекта оценки.

Размер общей площади, кв.м.	54,1
Наличие балкона и/или лоджии, их количество, наличие/отсутствие остекления	есть
Высота потолков, м.	2,53
Состояние помещения	Отличное
Информация о виде из окна	Во двор
Соответствие планировки квартиры поэтажному плану	соответствует
Коммуникации, наличие соответствующего оборудования	электроснабжение, индивидуальное отопление, горячее и холодное водоснабжение, канализация
Разрешенное и текущее использование квартиры	жилое
Наличие подземных этажей, парковки	нет
Год постройки дома	2006
Материал стен	Кирпич
Характеристика (вид) перекрытий	ж/б
Необходимость ремонтных работ, обоснование	нет, в ходе осмотра дефектов не выявлено
Состояние подъезда	Хорошее
Данные о внешнем фасаде дома	дефектов не выявлено
Качество обустройства двора (наличие парковки, детской площадки, др.)	зеленые насаждения, торговые точки

 

5. Информация о текущем использовании объекта оценки.

На дату оценки объект оценки используется в качестве жилого помещения (квартиры).

6. Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Отсутствуют.

7. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.