Оценка объекта жилой недвижимости

См. приложения.

8.  Анализ рынка объекта оценки.

По данным исследования портала РосРиэлт средняя стоимость квартир в Смоленске увеличилась за 2012 год на 15%.

Наиболее «дорогим» районом города является Ленинский, располагающийся в центре города. Средняя стоимость жилья в нем составляет 38 тыс. руб. за кв. метр. Дешевле всего стоят квартиры в Заднепровском районе, где средний уровень цен составляет 30 тыс. руб. за кв. метр. На этом фоне в Промышленном районе стоимость квартир составляет 32 руб. за кв. метр.

Жилье улучшенной планировки оценивается примерно в 37300 руб. за кв. метр. Новостройки оцениваются в городе по 36 тыс. руб. за кв. метр. Из этого проистекает вывод о том, что цены на вторичном рынке недвижимости Смоленска несколько выше, чем на первичном рынке жилья.

На этом фоне большая часть квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости является одно и трехкомнатными.

Стоимость 1 кв.м квартир «повышенной комфортности» в Ленинском районе с индивидуальным отоплением, «евроремонтом», подогревом полов, мебелью достигает 75 тыс. руб/кв.м.

9. Анализ наиболее эффективного использования.

Наиболее эффективное использование (НЭИ) определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, надлежаще оправданным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого надлежащая оценка стоимости имущества будет максимальной.

Объект оценки расположен на 6 этаже многоквартирного жилого дома.

Согласно статье 22, пункт 3 Жилищного Кодекса РФ: «Перевод квартиры в многоквартирном доме в не-Квартира допускается только в случаях, если такая Квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в не-Квартира, не являются жилыми…».

Исходя из критериев анализа наиболее эффективного использования, местоположения, физического состояния и социально-экономической ситуации, которая сложилась в районе расположения объекта оценки, был сделан вывод о том, что рыночная стоимость объекта оценки является максимальной при использовании его в качестве жилого помещения (квартиры).

2. Описание процесса оценки объекта оценки.

1. Определение понятия рыночной стоимости.

Согласно разделу III. «Виды стоимости» п. 6 ФСО №2, при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов;

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

2. Общие понятия процесса  оценки.

Согласно пунктам раздела II. «Общие понятия оценки » ФСО №1:

«… 5. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости (итоговая стоимость объекта). Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

6. Итоговая стоимость объекта  оценки определяется путем расчета  стоимости объекта оценки при  использовании подходов к оценке  и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных  в рамках применения различных подходов к оценке.

7. Подход к оценке представляет  собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность  процедур, позволяющая на основе  существенной для данного метода  информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке».

3. Использование (или обоснование отказа от использования) затратного, сравнительного и доходного подходов.

Затратный подход  оценки в классическом виде, в данном случае, не может быть применен по отношению к рассматриваемому объекту в связи с тем отсутствует возможность замены объекта оценки объектом, который является точной копией объекта оценки или имеет аналогичные свойства. Отсутствие указанной возможности замены (расчета затрат) на такой объект, как Квартира обусловленное, в первую очередь тем, что он является небольшой составной частью здания и имеет участок, не выделенный в натуре. Расчет данным методом приведет к большой погрешности при вычислениях. Поэтому рассматривать затраты на формирование каждого объекта оценки отдельно от всего здания следует считать некорректным.

При применении доходного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Доходный подход для оценки не применялся вследствие недостаточности достоверной информации, о величине позволяющей прогнозировать будущие доходы, связанные с объектом оценки.

Выводы:

Исходя из имеющихся данных и цели курсовой работы для проведения расчетов был использован один подход – сравнительный.

3. Определение рыночной стоимости сравнительным подходом.

2.3.1. Методы сравнительного  подхода: метод сравнительной единицы (сравнения продаж), метод валового рентного мультипликатора.

Наиболее предпочтительным, в рамках сравнительного подхода является метод сравнительной единицы, поскольку рынок жилой недвижимости г. Смоленск достаточно полно представлен в открытых источниках информации частными объявлениями.

Учитывая объем и качество имеющейся информации, для определения рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода был использован метод сравнения продаж.

Этапы применения сравнительного подхода к оценке: выбор и описание объектов-аналогов, выбор единицы сравнения, выбор элементов сравнения и расчет корректировок, расчет рыночной стоимости объекта оценки.

2. Выбор и описание объектов-аналогов.

Объекты-аналоги для дальнейшего расчета выбраны по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей по трем уровням: функциональное, конструктивное, параметрическое.

Функциональное сходство характеризует сходство в назначении, т.е. способность выполнять одинаковые функции (операции, действия, процессы).

Конструктивное сходство разделяются на близкое (или практически идентичное) и конструктивно подобное.

Параметрическое сходство устанавливается исходя из основных эксплуатационным показателям (количество комнат, площадь и пр.)

Для подбора объектов-аналогов был произведен поиск предложений о продаже жилой недвижимости. Информация по аналогам указана в Приложении к курсовой работе.

Выбор единицы сравнения

Согласно анализу рынка показателем цены является 1 кв. м общей площади жилого помещения (квартиры). Таким образом, для дальнейших расчетов единицей сравнения является цена 1 кв. м общей площади.

В связи с тем, что НДС не облагаются сделки, связанные с реализацией жилых домов, жилых помещений и долей в них, а также операции по передаче доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир (пп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ), все расчёты применялись без учёта НДС.

 

3. Выбор элементов сравнения и расчет корректировок.

Выбор элементов сравнения. Базой для внесения поправок является единица сравнения – цена продажи/предложения объекта-аналога.

Допущение: в расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом не принимались элементы (факторы) сравнения, которые, по мнению Оценщика, не являются существенными, либо не оказывают однозначного влияния (отсутствует возможность количественного расчета) на рыночную стоимость объекта оценки.

Если элемент объекта-аналога превосходит по качеству тот же элемент объекта оценки, то делается понижающая поправка, если же уступает – то вводится повышающая поправка.

Расчет корректировок.

1. Передаваемые права. Учитывая передачу идентичных прав у объекта оценки и объектов-аналогов – прав собственности, корректировка по данному фактору не проводилась.

2. Условия финансирования. Продажа объектов недвижимости на необычных для данного сегмента рынка условиях (бартер, продажа в кредит, и т.п.) требует тщательного анализа и внесения соответствующих поправок к цене сделки. Учитывая, отсутствие информации о наличии каких-либо особенных условий финансирования сделок по рассматриваемым объектам, условия совершения сделок принимаются как стандартные. Корректировка по данному элементу сравнения равна 0.

3. Условия продажи (чистота  сделки). Учитывая отсутствие данных о каких-либо специальных условиях, можно предположить, что все сделки проводятся в рыночных условиях, таким образом, введение поправки на особые условия продажи считается нецелесообразным. Корректировка по данному элементу сравнения равна 0.

4. Факт сделки (торг). Данная корректировка проводится для приведения цены предложения к цене сделки. Все объекты-аналоги были предложены к продаже на рынке недвижимости, факт сделки не установлен. Поскольку в процессе переговоров покупатель может уговорить продавца снизить запрашиваемую цену, то торг имеет место почти всегда. Корректировка 6% (по данным риелторов).

5. Физические характеристики.

5.1. Местоположение. Корректировка не применялась, все аналоги расположены на одинаковом расстоянии от центра города.

5.2. Расположение по этажам. Расположение квартиры на крайних этажах влияет на стоимость квадратного метра в сторону уменьшения, в данном случае применялась корректировка 5% (по данным застройщиков, риелторов).

5.2. Площадь. Площадь квартиры может быть индивидуальным пожеланием каждого конкретного покупателя, в данном случае корректировка не применялась.

5.3. Тип и состояние внутренней отделки. Корректировка не применялась, параметр одинаков.

Табл.5. Расчёт корректировок.

Элемент сравнения	Единица измерения	Объект оцени	Аналог1	Аналог2	Аналог3
Цена предложения	Руб.	-	4 900 000,00	4 300 000,00	6 280 000,00
Цена предложения за кв.м.	руб/м2	-	70 000,00	79 629,63	71 363,64
Общая площадь	м2	57,2	70	54	88
Оцениваемые права	.	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Корректировка	%	0,00	0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена	руб/м2		70 000,00	79 629,63	71 363,64
Условия финансирования	.	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка	%	0,00	0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена	руб/м2	-	70 000,00	79 629,63	71 363,64
Дата продажи (предложения)	.	-	дек.13	дек.13	дек.13
Корректировка	%	0,00	0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена	руб/м2	-	70 000,00	79 629,63	71 363,64
Корректировка на торг	%	-	-6,00	-6,00	-6,00
Скорректированная цена	руб/м2	-	65 800,00	74 851,85	67 081,82
Местоположение	.	г. Смоленск, ул. Н-Неман	г. Смоленск, ул. Нахимова	г. Смоленск, ул. Воробьева	г. Смоленск, ул. Кирова
Корректировка	%	0,00	0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена	руб/м2	-	65 800,00	74 851,85	67 081,82
Этажность		6/9	10/10	7/10	3/10
Корректировка	%	-	5,00	0,00	0,00
Скорректированная цена	руб/м2	-	69 090,00	74 851,85	67 081,82
Площадь	м2	57,20	70,00	54,00	88,00
Корректировка	%	0,00	0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена	руб/м2	-	69 090,00	74 851,85	67 081,82
Техническое состояние	.	отличное	отличное	отличное	отличное
Корректировка	%	-	0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена	руб/м2	-	69 090,00	74 851,85	67 081,22
Веса		-	1/3	1/3	1/3
Средневзвешенная цена	руб/м2	70 341,02
Стоимость объекта	Руб.	4 023 506,53