Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России

Ипотечные банки предоставляют  долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением записи ипотек, или ипотечных  долгов, на землевладение, под которое выдается ссуда. Если ипотечные банки используют для гарантии ссуд только ипотечные долги, в деловом общении остаются понятия «ипотечный банк» и «ипотечный кредит».

Особое развитие ипотечные  банки получили в Германии, где  первый ипотечный банк был создан в 1770 году. В последние десятилетия число ипотечных банков ФРГ колеблется около 30. Ведущим в сфере ипотечного кредита Франции является «Креди фонсье де Франс» - старейший ипотечный банк Франции. В США ипотечный кредит в основном осуществляют специализированные небанковские кредитно-финансовые институты в виде ссудо-сберегательных ассоциаций, а также страховые компании. Вместе с тем существует и группа федеральных банков по кредитованию жилищного строительства. В Финляндии действуют семь частных ипотечных банков. В своих руках они концентрируют весь ипотечный кредит, предоставляемый промышленности, строительству и сельскому хозяйству.⁶

6. По срокам кредитования. В ряде стран классификация  кредитов различается по срокам (табл. 2).

Таблица 2.

Классификация кредитов по срокам.

Виды кредитов	Страны
	Великобритания	Страны континентальной  Европы	США	Россия
Краткосрочные	До 3-х лет	До 1 года	До 1 года	До 1 года
Среднесрочные	3-10 лет	1-5 лет	1-10 лет	1-3 года
Долгосрочные	Более 10 лет	Более 5 лет	Более 10 лет	Более 3-х лет

 

7. По способу амортизации  долга:

• постоянный ипотечный кредит;
• кредит с переменными выплатами;
• кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

8. По виду процентной  ставки:

• кредит с фиксированной процентной ставкой;
• кредит с переменной процентной ставкой.

9. По возможности досрочного  погашения:

• с правом досрочного погашения;
• без права досрочного погашения;
• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные  кредиты могут быть:

• обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
• субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.⁷

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

 

2.1 Рынок ипотечного  кредитования в РФ.

Жилищная проблема была и остается одной  из самых насущных в России. В настоящее время  более 60 % домохозяйств нуждаются в  улучшении жилищных условий, а ведь это более 80 млн. человек. Именно поэтому в РФ ипотечное кредитование главным образом представлено ипотечным жилищным кредитованием. Несмотря на различные негативные причины и аспекты, связанные с развитием жилищного кредитования в России, роль ипотеки как локомотива развития экономики подтверждается опытом стран с развитыми рыночными механизмами. Её главное достоинство состоит в исключительной способности мобилизовать ресурсы населения в инвестиционных целях.

Хотя реальные доходы населения растут, приобретение и  строительство нового жилья остаются прерогативой лишь некоторых слоев. Граждане со средним достатком не могут преодолеть «порог» решения жилищной проблемы. Не имея возможности постепенно, по мере роста доходов вкладывать средства в улучшение жилищных условий, люди переориентируются на потребление товаров и услуг, которые носят престижный, но менее значимый характер (машины, отдых за границей и т. п.). В итоге значительная часть платежеспособного спроса населения «работает» на импорт.

В настоящее время  в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья через повышение платежеспособного спроса населения, с помощью развития жилищного кредитования и увеличения объемов жилищного строительства.

Мировой экономический кризис неблагоприятно отразился на ипотеке в России. Как полагают аналитики, количество выданных населению кредитов фактически откатилось к уровню 2004 года.

Подавляющее большинство отечественных банков ужесточили требования к заемщикам  и подняли процентные ставки по кредитам. Например, некоторые банки установили дополнительное увеличение процентов по кредиту для заемщиков с особым риском. К их числу относят лиц с «серыми» доходами и предпринимателей.

Также в современном  ипотечном кредитовании наметилась тенденция - банки отказывают в выдаче кредитов на покупку объектов первичного рынка жилья (строящихся домов). А многие банки вообще отказываются от ипотечного кредитования и занимаются привлечением денежных средств, всячески рекламируя вклады.

Объем ипотечных жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам, вырос в течение третьего квартала 2009г. в рублях в 1,7 раза, в валюте - в 1,6 раза, но по сравнению с третьим кварталом 2008 года их объем снизился в 5 и 13,5 раза соответственно (табл. 1). Об этом свидетельствуют данные Банка России по рынку жилищного кредитования.

Таблица 3

Сравнение объемов  ипотечных жилищных кредитов на 2008-2009 гг.⁸

денежная единица	III квартал 2008г	III квартал 2009г
рубли, РФ	1,7	8,5
валюта, доллары США	1,6	21,6

Объем ипотечного кредитов, выданных в России в январе-сентябре 2010г., в 2,6 раза превысил показатель за аналогичный период 2009 г. Об этом свидетельствует  краткая справка по рынку ипотечного жилищного кредитования (ИЖК), подготовленная аналитическим центром Агенства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) на основе Банка России на 1      октября 2010г. Всего за этот период было выдано 187 тыс. 300 ипотечных кредитов на общую сумму 234.2 млрд. руб. При этом за сентябрь 2010г., по данным ЦБ РФ, было предоставлено 28 тыс. 372 ипотечных кредитов на общую сумму 35, 9 млрд. руб. Как отмечают в АИЖК, динамика выдачи ипотечных кредитов в РФ в текущем году свидетельствует о том, что этот сегмент рынка кредитования находится в фазе уверенного восстановительного роста.

По данным ЦБ, объем рублевых жилищных кредитов составил на 1 октября 2009 года 104,3 млрд. рублей, сократившись за год в 5,1 раза, но увеличившись в 1,6 раза в течение  третьего квартала. В иностранной  валюте жилищных кредитов было выдано на 7,2 млрд. рублей, в течение третьего квартала их объем вырос в 1,5 раза, но за истекший год сократился в 11,1 раза.

Всего банки  на 1 октября предоставили 106,642 тыс. рублевых жилищных кредитов и 1,322 тыс. - валютных, на 1 июля - 60,157 тыс. и 775 соответственно. Средневзвешенная ставка по рублевым кредитам, выданным с начала года, в течение квартала не изменилась и составила 14,8%, по валютным - снизилась до 13,5% с 13,8% годовых.

Задолженность по рублевым кредитам составила на 1 октября 956,3 млрд. рублей, в том числе доля просроченной - 1,8% против 1,4% на 1 июля. Задолженность по кредитам в валюте составила 222,1 млрд. рублей, доля «просрочки» - 5,1% и 4,3% соответственно. Количество банков - участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования сократилось до 1,083 тыс. организаций с 1,108 тыс. на начало года.

Просроченная  задолженность по ипотеке в России выросла в первом полугодии 2009 года по сравнению с соответствующим  периодом 2008 года в 6,3 раза в рублях, и в 14,7 раза в иностранной валюте, составив по состоянию на 1 июля 11,6 и 9,8 миллиарда рублей соответственно, отчитался ЦБРФ (табл. 2).

Таблица 4 -

Задолженность по ипотеке в первом полугодии 2008-2009гг.⁹

денежная единица	2008г	2009г
млрд, рубли РФ	1,84	11,6
млрд, валюта США	0,66	9,8

При этом удельный вес просроченной задолженности в общем объеме задолженности по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным в рублях и иностранной валюте, возрос на 1,2 и 4,1 процентного пункта, достигнув 1,5 и 4,4 процента соответственно.

В структуре  просроченной задолженности наибольший удельный вес приходился на просроченную задолженность заемщиков Центрального федерального округа, которая составила 12,8 миллиарда рублей, или 59,8 процента объема просроченной задолженности по ипотеке в Российской Федерации в целом.

В первом полугодии 2009 года количество банков, осуществляющих ипотечное жилищное кредитование сократилось  по сравнению с началом года на 5,5 процента - до 568, из них только 279 кредитных  организаций предоставляли ипотечные  жилищные кредиты, остальная часть осуществляла обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно выдавали ИЖК в рублях около 100 кредитных организаций, в иностранной валюте - 11 кредитных организаций.

За первое полугодие 2009 года банками было предоставлено 44,045 ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 55,4 миллиарда рублей. Средний размер кредитов составил 1,3 миллиона рублей. По сравнению с соответствующим периодом 2008 года объем предоставленных кредитов сократился в 6,1 раза, фактически вернувшись к уровню аналогичного периода 2006 года.

В выданных ипотечных  кредитах преобладали рублевые – 43,339 кредита на общую сумму 51,9 миллиарда  рублей по сравнению с 706 кредитами  в иностранной валюте на 3,6 миллиарда  рублей.

Средневзвешенная  процентная ставка по ипотеке в рублях повысилась за полугодие 2009 года на 1,7 процентного пункта, в иностранной валюте - на 2,7 процентного пункта и составила за первое полугодие 14,6 и 13,5 процента соответственно. 
         В апреле 2010 года наблюдавшееся снижение средневзвешенных ставок по кредитам в рублях, выданным в течение месяца,  несколько приостановилось. Это во многом является следствием проявления усилившейся в феврале – марте тенденции к понижению уровня первоначального взноса по выдаваемым кредитам (ниже 30%) крупными участниками рынка. В этих условиях, учитывая больший уровень риска ссуд с меньшим первоначальным взносом, кредитные организации, согласно заявлениям самих банков, продолжали снижать ставки, в основном, по кредитам с первоначальным взносом от 30% и более.

Основным способом привлечения денежных средств кредитных организаций являлось рефинансирование ипотечных кредитов путем продажи их другим организациям. Объем проданных кредитными организациями в 2008 году кредитов составил 97 миллиардов рублей, или 98 процентов рефинансируемых средств. В первом полугодии 2009 года рефинансирование ипотеки осуществлялось только путем их продажи другим организациям.   В том числе объем предоставленных за девять месяцев 2009 года кредитов в рублях уменьшился в 5,4 раза - до 86,0 млрд рублей с 461,9 млрд рублей, кредитов в валюте - в 13,6 раза - до 5,6 млрд рублей с 75,5 млрд рублей в рублевом эквиваленте. Объем ипотечных кредитов в текущем году рос от месяца к месяцу. В сентябре были предоставлены кредиты на 12,9 млрд рублей, что на 14,6% больше, чем в августе (11,3 млрд рублей), и это уже почти в 2 раза больше, чем в январе (6,6 млрд рублей). Однако сентябрьский объем предоставленных кредитов в 4,6 раза меньше, чем выдавалось в среднем за месяц в январе-сентябре 2008 года (59,7 млрд рублей).

В 2008 году средний размер ипотечного кредита в рублях составлял 1,679 млн. рублей, сумма выданного в сентябре текущего года рублевого кредита уменьшилась до 1,129 млн. рублей (на треть меньше).

Средний  размер кредита в 2010 году растет, но темпы его увеличения существенно ниже роста объемов ипотечного кредитования: в апреле 2010 года он составил 1,25 млн. рублей, что на 6% превышает уровень сопоставимого периода 2009 года. Средний размер кредита накопленным итогом с начала года составил 1,23 млн. рублей, что на 5% превышает уровень 2009 года.

По данным исследования, на 1 октября 2010г. средний  размер ипотечных кредитов, выданных по состоянию увеличился почти на 7% по сравнению с аналогичным  показателем, зафиксированным на конец 2009г., - с 1,17 до 1,25 млн. руб.

Обратной стороной выдачи ипотечных кредитов является просроченная задолженность, которая  образуется в результате отказа клиента  платить по кредиту. Если в первый год кризиса это было массовым явлением в связи со снижением  доходов или увольнением, то теперь темпы и объемы «просрочки» снижаются. Совокупная задолженность по ипотечным кредитам, составлявшая на начало 2009 года 1,057 трлн. рублей, по прошествии девяти месяцев снизилась до 1,003 трлн. рублей. Совокупная задолженность по рублевым кредитам в прошедшем году снижалась в первые шесть месяцев в связи с тем, что объем вновь выдаваемых кредитов не превышал объем погашения ранее выданных и списываемых с баланса кредитов, сообщает агентство.

Тем не менее, проблема никуда не ушла. Объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам на 01.05.2010 составил 34,3 млрд. рублей увеличившись за месяц на 3,01% (в предыдущем месяце увеличение составило 2,25%). По сравнению с аналогичным периодом 2009 года объем просроченной задолженности увеличился в 1,88 раза. Средний темп прироста просроченной задолженности за последние 12 месяцев составил 5,4%.