Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России

Еще один мощный подводный  камень - несовпадение цены квартиры с  ее оценочной стоимостью. Так, например, клиент, подобравший для покупки  квартиру за $200 тыс., рассчитывает на кредит, составляющий 85% стоимости квартиры (15% он вносит из собственных средств), а уполномоченный оценщик банка составляет отчет об оценке, в котором указывает $190 тыс. Исходя из этой цифры банк предоставит заемщику кредит не $170 тыс., а $161,5 тыс., и заемщику придется срочно находить недостающие $8500. Уместные варианты: либо поменять оценочную компанию (обычно банк предлагает несколько уполномоченных), либо воспользоваться потребительским кредитом на недостающую сумму, либо взять деньги в долг.

Есть еще одна, не очевидная проблема: как правило, расчет между покупателем и продавцом квартиры производится в банке, выдающем ипотечный кредит, а продавцу квартиры это может быть неудобно, особенно если поблизости от его дома нет отделения или филиала данного банка. В этом случае спасет безналичный перевод средств, который может быть осуществлен только после регистрации сделки.

Ипотека земельных участков также имеет множество проблемных моментов. Например, оценка земельного участка, его качества. Во многих регионах земельный рынок отсутствует как явление, а попытка оценить участок, прибегая к методу аналогии, приводит к непредсказуемым результатам. Как минимум все оценки будут носить приблизительный характер, что также категорически не устраивает банкиров. Но даже в тех регионах, где рынок земли достаточно развит, оценка остается одним из самых непростых этапов. У каждого участка есть свои особенности, а единой технологии оценщики пока не выработали.

Сложность оценки земельных  участков и нормативно-правовая неопределенность вопроса - основные факторы, сдерживающие развитие этого рынка.

Также эксперты отмечают необходимость четкого законодательного урегулирования механизмов земельной  ипотеки, высокие затраты на оформление и переоформление земельных участков в ипотеку, так как в процессе переоценки участка придется не раз переоформлять и перерегистрировать закладную.

В целом, несмотря на практически  зачаточное состояние, земельная ипотека - перспективное направление. Она  позволит увеличивать объемы жилищного  строительства и более эффективно решать вопросы, связанные с инженерной подготовкой площадки под застройку.

Эксперты уверяют, что  российская ипотека «жива», и оснований  для ее исчезновения нет. В настоящее  время банки вынуждены финансировать  заемщиков из текущих депозитов, и что этим они идут на огромный риск. Но совсем они уходить с этого рынка не будут, т.к. им это будет невыгодно.

Два основных довода в  пользу этого: неразвитость рынка и  высокий неудовлетворенный спрос  на жилье.

Первый аргумент строится на сопоставлении доли ипотеки в  западных странах (50-60% от ВВВ) и в России (2% от ВВП). Это слишком немного, чтобы ипотека могла существенно влиять на экономическую ситуацию. К тому же, значительная часть этих кредитов была выдана еще до периода бурного роста, когда требования к заемщику были совершенно иными: первоначальный взнос составлял 30%, официальное подтверждение дохода и т.п. Так что, кредиты, выданные по этим параметрам, вряд ли станут дефолтными. Большая часть тех заемщиков, которые банкротятся сейчас, принадлежат к рисковым категориям. Но по счастью, их слой в России так и остался достаточно узким.

Другой момент - высокий  и стабильный спрос. Согласно данным социологических исследований, мнения россиян о надежности способов для  сбережения денег не изменились. Сегодня, как и тогда, тройкой наиболее надежных инструментов являются: недвижимость, валюта, депозиты в государственных банках. Причем, эти же три инструмента население считает и наиболее выгодными. Таким образом, недвижимость в представлении большинства людей останется наиболее привлекательной сферой для вложения средств, особенно в период кризиса.

Кроме того, по данным исследования, 60% людей нуждаются в улучшении  жилищных условиях. Из них 15% составляют те, кто хочет взять ипотечный  кредит и может себе это позволить.

Аналитики крупнейших российских банков и ипотечных брокеров утверждают, что перспективы развития отечественной ипотеки напрямую связаны с развитием сценария мирового кризиса. Деловая активность кредитных организаций и заемщиков обещает вернуться в прежнее состояние после окончания кризисных явлений. Большинство экономических экспертов говорят о том, что новый виток в отечественном ипотечном кредитовании стоит ожидать не ранее чем через год-полтора. Это связано, прежде всего, с кредитными возможностями банков, а также с необходимостью наличия доверия заемщиков и кредиторов к существующей экономической ситуации. Определяющее значение для возрождения ипотеки имеет годовой уровень инфляции и материальное благополучие населения. Многие эксперты уверены, что кризис сыграет в становлении ипотеки решающую роль, заставив компании и банки отказаться от неэффективных схем работы с покупателями и вынудив снизить цены на жилье, что автоматически приведет к увеличению покупателей в сегменте эконом-класса.

Среди дальнейших перспектив развития ипотечного кредитования можно выделить следующие:

Произойдет сокращение числа банков, выдаваемых ипотеку  на лучших условиях. В первую очередь  это касается небольших банков, которые  теперь просто не смогут выдавать «длинные»  деньги. Сокращение игроков ипотечного рынка, как и затянувшийся кредитный кризис и трудности с рефинансированием, спровоцирует увеличение ставок по кредитам и сделает ипотеку еще менее доступной для населения. В ближайшие полгода ставки по ипотечному кредиту могут вырасти еще на 1,5%. Дальнейший рост ипотечных ставок приведет к уменьшению сумм кредитов. В среднем, суммы кредитов могут таким образом сократиться процентов на 15. Концентрация ипотечных кредитов еще более возрастет, в основном это касается крупных госбанков, таких как ВТБ и Сбербанк. Кроме того, увеличится предложение ипотечных кредитов с плавающей ставкой, зависящей от таких индексов, как MosPrime Rate или LIBOR, что связано с новыми правилами расчета ставок выкупа АИЖК.

Сокращение числа банков также может привести к очередям, и сроки рассмотрения заявок еще больше затянутся. А на кого будет работать время, сказать трудно.

Что же касается условий  кредитования, то критерии, которыми руководствуются  банки при оценке заемщика, станут несколько жестче. Ипотека будет  доступна в большей степени тем заемщикам, которые могут открыто показать свои доходы, активы, хорошую кредитную историю. У клиентов с непрозрачными доходами и непонятной структурой текущей собственности, с отсутствием в послужном списке понятных банку мест работы может сократиться число возможностей получить кредитные средства от банка.

Клиентам не стоит особенно рассчитывать на программы кредитования новостроек. Эксперты утверждают, что  банки будут даже отказываться от сотрудничества с застройщиками  и совместных с ними ипотечных программ. Угроза нависла и над ломбардными программами, когда кредиты даются под существующее жилье. Это, скорее всего, связано с тем, что «под ломбард» проскакивали подозрительные заемщики. Все это приведет к тому, что выбор заемщика станет более ограниченным.

Ставки по ипотеке могут  быть на 1-2 процентных пункта выше уровня инфляции. Поэтому, если инфляция будет  зафиксирована на уровне, допустим, 12%, то нормальная ставка по ипотеке  в рублях должна составлять не менее 13-14%. Вследствие этого банки не могут обещать меньше ставку, так как это уже будет не рыночный продукт, распространение которого может в итоге принести банку финансовые проблемы. Если говорить о Москве, то в силу более высоких цен на недвижимость процентная ставка по ипотеке здесь будет выше, чем в среднем по стране. Так что вполне можно предположить, что банки начнут зарабатывать на Москве, повышая ставки.

Постепенно будут сокращаться  программы, где не предусмотрено  внесение первого взноса. Будущим  заемщикам нужно будет располагать собственными «стартовыми» средствами.

Уменьшится доля досрочных  погашений ипотечных кредитов. Сегодня  часто кредит погашается досрочно, в течение 4-7 лет. Но банки от этого  не в восторге - «безвременно» теряя  заемщика, они теряют доход. В Европе же средний срок ипотеки - 10-25 лет. Банки уже сейчас включают в договор пункты, серьезно затрудняющие досрочное погашение. Например, от заемщика могут потребовать подавать заявление о каждом предварительном платеже не менее чем за две недели, то есть на практике, - проценты ему придется платить за следующий месяц. Время запрета на досрочное погашение кредита часто увеличивается с шести месяцев до года.

Выгоду из сложившейся ситуации на ипотечном  рынке смогут извлечь ипотечные  брокеры. Сегодня доля ипотечных сделок, проведенных с участием брокеров, составляет 20%. Эксперты прогнозируют, что скоро треть ипотечных сделок будет заключаться с помощью брокеров. Брокеры уже сейчас помогают клиентам-отказникам получить ипотечный кредит, а поскольку количество отказов наверняка увеличится, у брокеров работы прибавится.

При дальнейшем ухудшении  положения такие кредиты, как  на приобретение земельных участков со строящимися домами, в первую очередь будут ликвидированы. Наименее крупные банки будут вынуждены  приостановить выдачу ипотечных кредитов, но на клиентах получивших ипотечные кредиты ранее, это не отразится.

Если говорить о мерах, которые предпринимает правительство  для поддержки банков, то они помогут  преодолеть кризис ликвидности, но не помогут сохранить высокие темпы роста, которые в банковском секторе наблюдались до последнего времени. Поэтому следует ожидать, что темпы роста кредитов будут замедляться, то есть, они будут более дорогими и менее доступными.

Многие западные эксперты предрекают второй виток ипотечного кризиса. Новый перелом вызван мерами, которые были предприняты правительствами многих стран по преодолению проявлений кризиса. Государственная поддержка частных банков лишь «создала видимость стабильности». Однако усиление государственного регулирования может спровоцировать волну ипотечного кризиса и привести в итоге к обвалу рынков.

По данным Банка России, в этом году доля ипотеки в розничном  портфеле банков российских впервые  несколько сократилась. В контексте  всех свежих новостей, можно предположить, что эта тенденция продолжится. Для этого есть как минимум две причины такого развития: во-первых, сложности с последующим рефинансированием ипотечных портфелей (секьюритизация за рубежом стала сложна и не выгодна, а системы рефинансирования внутри страны не существует). Во-вторых, ипотека - это долгосрочные ресурсы, дефицит которых сейчас особо остро ощущается на рынке. Кроме того, не следует забывать и о реструктуризации работы АИЖК с региональными операторами и усилении контроля над качеством своего портфеля. Это приводит к сокращению объемов выдачи по каналам АИЖК.

Заключение

Рассмотрев процесс  развития ипотечного кредитования как  в России,    можно сделать  следующие заключения.

Операции по ипотечному кредитованию формируются в отдельную  экономическую категорию – ипотечный  рынок. От других рынков его отличает долгосрочность выдаваемых кредитов (от 10 до 30 лет); обеспечение кредитов недвижимым имуществом, чаще всего – жильем, приобретаемым на кредитные средства; относительно низкие процентные ставки по ипотечным кредитам; низкая доходность и высокая надежность ипотечных ценных бумаг; наличие государственного контроля за операциями и государственной поддержки заемщиков и кредитных организаций.

На настоящем этапе  экономического развития РФ наиболее целесообразно исходить из того, что  стратегической задачей государства  в сфере ипотечного жилищного кредитования должно стать создание условий для максимального развития механизмов рефинансирования ипотечных кредитов.

Существующее  в России законодательство обеспечивает возможность приобретения различных  видов недвижимого имущества  под залог. В частности, законом разрешена ипотека земельных участков, зданий, сооружений, судов (воздушных, водных) и ипотека жилых помещений.

Мировой финансовый кризис затормозил развитие ипотечного кредитования в России, вернув его практически  на исходные позиции. Однако эксперты в области экономики считают, что трудности российской ипотеки носят временный характер и после окончания кризисной ситуации вновь вернутся на прежние темпы развития.

Список использованной литературы

1. Гражданский Кодекс РФ
2. Жилищный Кодекс РФ 
3. Федеральный Закон  "Об ипотеке (Залоге недвижимости)" от 16.07.1998 № 102-ФЗ
4. Федеральный закон № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 27.12.2009)
5. Федеральный закон № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 «О кредитных историях» (в редакции от 24.07.2007)
6. «Банковское дело», №2, 2009г.
7. «Банковское дело»,  № 11, 2009г.
8. Жуков Е. Ф., Деньги. Кредит. Банки, учебник для вузов, ЮНИТИ, 2003г., стр. 290-303
9. Разумова И. А., Ипотечное кредитование, учебное пособие, Питер, 2005г., стр. 6-25
10. «Финансы и кредит», №1 (337), январь 2009г.
11. «Финансы и кредит»,  №7 (343), февраль 2009г.
12. «Финансы и кредит», №36 (372), сентябрь 2009г.
13. «Финансы и кредит», №40 (376), октябрь 2009г.
14. http://ru.wikipedia.org/wiki
15. www.bankdelo.ru/
16. www.cbr.ru/

17.       http/www/IPOTEKA-RUS/ru

¹  Разумова И. А., Ипотечное кредитование, учебное пособие, Питер, 2005г.